Terugblik
De Hoge Raad heeft in 2021 overwogen dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dat geldt ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden de gemeente bijvoorbeeld een overeenkomst tot verkoop van een onroerende zaak sluit.

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam die het voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Als er meerdere gegadigden zijn of dit redelijkerwijs wordt verwacht, moet het overheidslichaam op basis van eigen criteria een koper uit de gegadigden selecteren. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De selectieprocedure hoeft niet gevolgd te worden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het overheidslichaam het voornemen tot verkoop voorafgaand bekend maken op zodanige wijze dat eenieder daarvan kennis kan nemen (met een motivatie). Een uitgebreidere toelichting kan je vinden in een eerder gepubliceerd artikel hierover op de website van Certa: Gelijkere kansen bij verkoop grond door de overheid

Hoge Raad
Na bovengenoemd arrest is discussie ontstaan over (i) vanaf wanneer de door de Hoge Raad geformuleerde regel geldt en (ii) wat de gevolgen voor reeds gesloten overeenkomsten zijn. De Hoge Raad heeft daar vandaag antwoord op gegeven.

Regels gelden altijd al, niet pas na uitspraak

De geformuleerde regel met betrekking tot de verkoop geldt altijd al. Omdat sprake is van algemene beginselen van behoorlijk bestuur gelden de regels niet pas vanaf het arrest van de Hoge Raad. De regels hebben dus ook invloed op schendingen die voor de datum van de uitspraak van de Hoge Raad hebben plaatsgevonden.

Geen sprake van een nietige of vernietigbare overeenkomst, maar onrechtmatig handelen

Omdat geen sprake is van een dwingende wetsbepaling, is de overeenkomst geldig. Ook hebben de Didam-regels niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen.

Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest toch overgaat tot verkoop, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde. De gegadigde heeft namelijk geen gelijke kans gekregen. Dit kan betekenen dat het overheidslichaam schadeplichtig wordt tegenover de gegadigde. De gegadigde kan als er nog geen overeenkomst is gesloten waarin het overheidslichaam wordt verplicht om te leveren of zolang de levering nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden een vordering instellen tot het verbieden van de verkoop of levering aan de andere partij.

Altijd Didam-procedure doorlopen

De Hoge Raad overweegt tot slot dat het overheidslichaam ruimte heeft om plannen vast te stellen. Wel is het zo dat op het moment dat het plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop de Didam-regels zullen moeten worden toegepast. Zelfs als al bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerkt komt voor de aankoop. Dit dient openbaar te worden gepubliceerd met een motivatie. Dit geldt dus ook op het moment dat het overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waar maar één partij aan kan voldoen.

Heb je naar aanleiding van het bovenstaande vragen over de verkoop door de gemeente, de mogelijke schadevergoeding of overige vragen, neem contact op met Louise Strating of Lisanne Hennink.

Op 1 juli 2022 is de Wet tot wijziging van Boek 7 BW in verband met het verbeteren van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen in werking getreden. Dat is al even geleden, maar in verband met het einde van de overgangsperiode weer heel relevant. Hieronder gaan wij nog kort in op de wijzigingen en de gevolgen van nieuwe ontwikkelingen.

Wetswijziging
De wet beoogt huurders van ligplaatsen voor woonboten dezelfde huurbescherming te bieden als huurders van woningen op de wal. Huur van een ligplaats wordt sinds de invoering van de wet meer gezien als huur van woonruimte. Huurders worden onder meer beschermd tegen opzegging en ontbinding en hebben daarnaast extra mogelijkheden om het huurcontract over te dragen.

Wijzigingen van toepassing op bestaande overeenkomsten
Eerder schreven wij over de nieuwe artikelen en wijzigingen (zie Huurbescherming voor huurders van ligplaatsen van woonboten - CERTA). De zogenaamde overgangsperiode is inmiddels afgelopen. Dat betekent dat de nieuwe artikelen en wijzigingen voor huurovereenkomsten die op 1 juli 2022 al bestonden sinds 1 juli 2024 ook daarop van toepassing zijn.

Voor alle huurovereenkomsten met betrekking tot ligplaatsen geldt kort samengevat dat:

• Huurovereenkomsten met betrekking tot een ligplaats alleen kunnen worden ontbonden door de rechter;
• Bij het overlijden van de huurder van een ligplaats een medehuurder of degene met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde kan verzoeken om de huurovereenkomst voort te zetten. Als er geen medehuurder of andere persoon is die de huurovereenkomst voortzet, worden de erfgenamen huurder;
• De huurder van een ligplaats die eigenaar is van de voor bewoning bestemde woonboot (die op de ligplaats is afgemeerd), bij verkoop van de woonboot kan vorderen dat de koper in zijn plaats wordt gesteld als huurder van de ligplaats. De huurder van de ligplaats dient een zwaarwegend belang te hebben bij de indeplaatsstelling en de voorgestelde huurder dient voldoende financiële waarborgen voor behoorlijk nakoming van de huurovereenkomst te bieden;
• De verhuurder van de ligplaats de huurovereenkomst moet opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzeggronden en formaliteiten die gelden voor woonruimten.

Nieuwe ontwikkelingen
Ondanks dat de wijzigingen veel verbeteringen voor huurders van ligplaatsen met zich hebben gebracht, bestond er nog enige onzekerheid in de gevallen dat ligplaatsen voor bepaalde tijd werden verhuurd. Eigenaren zouden logischerwijs investeringen achterwege laten totdat zij de ligplaats voor onbepaalde tijd zouden huren.  Inmiddels heeft nieuwe wetgeving ook daar verandering in gebracht. Met de Wet vaste huurcontracten zijn huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm geworden. Slechts in een aantal beperkte gevallen kunnen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden aangegaan. Veel woonbooteigenaren zullen daarom de ligplaats voor onbepaalde tijd (gaan) huren. Aan de onzekerheid omtrent de duur van de huurovereenkomst is daarmee ook een einde gekomen.

Conclusie
Met het einde van de overgangsperiode voor de nieuwe artikelen en wijzigingen in verband met het verbeteren van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen en de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten hebben alle huurders van ligplaatsen veel zekerheid met betrekking tot het behoud van hun ligplaats.

Vragen of advies nodig over een opzegging, ontbinding of indeplaatsstelling van een huurovereenkomst met betrekking tot een ligplaats? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating.