Vastgoedrecht

Omdat je verder wilt

Energielabel C vereist voor kantoorgebouwen vanaf 1 januari 2023. Kom nu in actie

Inleiding

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte in gebruik te geven en te nemen die niet beschikt over energielabel C. Dat lijkt ver weg, maar u hebt nog maar een jaar om voorzieningen te treffen. Hieronder leest u over de labelplicht, voor wie het geldt, wat de uitzonderingen zijn, hoe de handhaving eruitziet en tips and tricks, zodat je verder kunt.

In het kort:

  • vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte te gebruiken die niet beschikt over energielabel C. Het Bouwbesluit wordt hierop aangepast.
  • het in gebruik geven is ook verboden;
  • bestuurlijke handhaving (dwangsom/sluiting) volgt bij niet-naleving; en
  • in het geval van (ver)huur: controleer voor wiens rekening verduurzamingswerkzaamheden komen.

Wat houdt de verplichting in?

Het energielabel C geldt voor een kantoorgebouw. Maar wat valt hieronder? Een kantoorgebouw is een gebouw of gedeelte van een gebouw met één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties. Dit betekent dat een kantoorgebouw een afzonderlijk gebouw kan zijn, maar ook een onderdeel van een groter gebouw. Veel gebouwen in Nederland zijn combinatiegebouwen, denk aan een horeca/winkel-plint met kantoren daarboven. De labelplicht geldt alleen voor kantoorruimtes en nevenfuncties (bijvoorbeeld: een kantine of vergaderzaal). Een kantoorfunctie kan zelf ook nevenfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij kantoren in scholen, ziekenhuizen, winkels, buurthuizen of industriehallen. In die gevallen is geen sprake van een kantoorgebouw en geldt de labelplicht niet.

Voor wie geldt het?

De verplichting geldt zowel voor de eigenaar (verhuurder) als de huurder. Het is niet afhankelijk van het transactiemoment. De voorzieningen moeten door hen op tijd worden getroffen. Gebeurt dit niet dan volgt handhaving.

Wat zijn de uitzonderingen?

Er gelden uitzonderingen voor de labelplicht. Het gaat om:

  • gebruiksoppervlakte met minder dan 50% kantoorfuncties, zoals een industriehal;
  • gebouw kleiner dan 100 m2;
  • monumenten; en
  • tijdelijke gebouwen.

Wat gebeurt bij niet-naleving?

Het “bevoegde gezag” handhaaft bestuurlijk bij niet-naleving van de labelplicht. In de praktijk zal dit de gemeente of de omgevingsdienst zijn. Dit betekent dat de overheid een dwangsom zal opleggen of de kantoorruimte sluit. De sanctie zal verschillen. De overheid zal afwegen wat proportioneel is en heeft beleidsvrijheid. Dit kan ook tot eerst een waarschuwing leiden.

Tips and tricks

  • Controleer bij het kopen van een gebouw of bij het aangaan van een huurovereenkomst of energielabel C is vereist en zo ja, welk energielabel het gebouw heeft (vraag dit na bij de verkoper of verhuurder of kijk in het energieprestatie-register)
  • Ben je al (ver)huurder van een kantoorruimte en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak afspraken met de (ver)huurder over welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om aan de verplichting te voldoen en kijk in de huurovereenkomst voor wiens rekening de verduurzamingswerkzaamheden komen.
  • Ben je van plan om een huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorruimte te sluiten en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak vóór het sluiten van de huurovereenkomst afspraken over welke werkzaamheden uitgevoerd worden, wanneer die worden uitgevoerd en voor wie de kosten daarvoor draagt. Leg dit in de huurovereenkomst vast.

Conclusie en in de praktijk

De conclusie is dat binnen een jaar kantoorruimtes over een energielabel C moeten beschikken. Vanaf volgend jaar wordt gehandhaafd door het opleggen van dwangsommen en sluiten van de ruimte. In de praktijk betekent dit dat dit jaar de voorzieningen moeten worden getroffen. Maak afspraken met je (ver)huurder of welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wanneer. Maak eventueel aanvullende contractuele afspraken.

Contact

Heb je juridische vragen over de labelplicht, handhaving of contractuele afspraken? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht

 Louise Strating 

Advocaat huurrecht
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gelijkere kansen bij verkoop grond door de overheid

Inleiding

Overheden moeten bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden. In een baanbrekend arrest van de Hoge Raad is geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerend goed de zogenoemde “beginselen van behoorlijk bestuur” in acht moet nemen en daarmee dus ook het gelijkheidsbeginsel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • overheid moet ook bij een privaatrechtelijke overeenkomst (dus ook koop) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen;
  • het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen;
  • overheidslichamen moeten een passende mate van openbaarheid verzekeren; en
  • onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan.

Wat speelde er in deze zaak?

De gemeente Montferland was eigenaresse van een perceel in het centrum van Didam dat zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Een vastgoedonderneming was ook geïnteresseerd, maar de gemeente had het perceel al verkocht aan de projectontwikkelaar. De vastgoedonderneming daagde de gemeente voor de rechter, omdat de gemeente een openbare en zogeheten non-discriminatoire biedingsprocedure had moeten volgen voor de verkoop van het perceel.

Wat is belangrijk?

De Hoge Raad oordeelde dat het hier om een privaatrechtelijke overeenkomst ging waarbij de overheid een aan onroerende zaak verkocht. De overheid mag daarbij niet handelen in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel valt daaronder. Daarom moet de overheid bij de verkoop van onroerende zaken ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. De overheid zal objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd. Onder het gelijkheidsbeginsel valt ook dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

In het geval er maar één serieuze gegadigde is en dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, dan geldt een uitzondering. In dat geval moet het voornemen tot verkoop bekend worden gemaakt waardoor een ieder daarvan op de hoogte kan zijn. De overheid moet dan motiveren waarom op basis van de opgestelde criteria vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Gevolgen voor de praktijk

In de praktijk betekent dit dat vastgoedondernemingen “gelijkere” kansen hebben. De overheid moet bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden, waarbij openbaarheid wordt gegeven. Onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan. Vastgoedtransacties van de overheid zullen hierdoor transparanter worden. Dit maakt verkoop eerlijker.

Contact

Heb je juridische vragen over verkoop van grond door de overheid? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

 Claudia Sellis 

Paralegal praktijkgroep vastgoed
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Burgemeester mag minder snel woning sluiten en moet vaker waarschuwen

Inleiding

Burgemeesters krijgen het zwaarder om woningen te sluiten bij drugsvondst. De rechter zal strenger toetsen of de sluiting evenredig (dat wil zeggen “eerlijk”) is. Houdt de burgemeester niet genoeg rekening met de samenloop van de omstandigheden? Dan zet de rechter een streep door het sluitingsbevel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over gaat, wat belangrijk is en wat dit in de praktijk voor pandeigenaren betekent.

In het kort:

  • bestuursrechter toetst strenger of de sluiting evenredig is;
  • burgemeester moet rekening houden met samenloop van omstandigheden; en
  • burgemeester moet eerder voor waarschuwing kiezen.

Wat speelde er in deze zaak?

Op 6 oktober 2021 oordeelde de hoogste bestuursrecht dat de burgemeester van Rotterdam de woning in Delfshaven niet zes maanden mocht sluiten. De gevolgen waren niet evenredig vanwege de samenloop van omstandigheden.

Wet Damocles

In het algemeen mogen burgemeesters panden sluiten bij aanwezigheid van verboden middelen. Dit gebeurt op basis van de Wet Damocles. Als de zaak aan de rechter wordt voorgelegd, toetst deze onder andere de:

  • 1. noodzakelijkheid;
  • 2. ernst en omvang van de overtreding;
  • 3. feitelijke handel in het pand;
  • 4. evenredigheid;
  • 5. verwijtbaarheid; en
  • 6. gevolgen van de sluiting.

Over punt 4 (de evenredigheid) adviseerden de advocaten-generaal eerder in een andere zaak om strenger te worden en om aan te sluiten bij het Europese recht. Het lijkt erop dat de rechter daarop nu voorsorteert.

Omstandigheden in samenhang bezien

Terug naar de zaak in Rotterdam. De hoogste bestuursrechter floot de burgemeester terug. Hij had rekening moeten houden met de volgende omstandigheden – in samenhang bezien:

  • of de betrokkene een verwijt kan worden gemaakt van de overtreding;
  • of de bewoner geen vervangende woonruimte zal kunnen vinden (zwarte lijst woningcorporaties);
  • medische situatie; en
  • aanwezigheid van minderjarige kinderen die naar school gaan (en waarvoor geen opvang is).

De burgemeester had niet genoeg rekenschap gegeven van de samenloop. Daarom is de sluiting niet evenredig. De rechter zet een streep door de sluiting en de woning is heropend.

Conclusies en in de praktijk

De conclusie is dat de burgemeester beter moet motiveren dat de sluiting evenredig is, gelet op de samenloop van de omstandigheden. Dit betekent in de praktijk dat burgemeesters woonruimten minder snel kunnen sluiten en vaker moeten volstaan met een waarschuwing. Dit geeft pandeigenaren ruimte om zelf orde op zaken te stellen en maatregelen tegen de huurder te treffen. Bovendien beperkt dit de schade voor eigenaren.

Contact

Heb je juridische vragen over burgemeestersluitingen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar

Advocaat bestuursrecht
Praktijkgroep vastgoed

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gaswinning Groningerveld mocht (op dit niveau) doorgaan

Inleiding

Hoewel de schadeafwikkeling bij bodembeweging in volle gang is, blijft de gaswinning uit het Groningerveld doorgaan. De minister van Economische Zaken en Klimaat stemde in met gaswinning – voor 8,1 miljard kubieke meter in 2020 en 2021. De Groninger Bodem Beweging en Groningers procedeerden hierover. Voor een eerder gasjaar ging de vaststelling over de kop. Kon de gaswinning voor 2020-2021 de toets doorstaan? Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • gaswinningsniveau 2020-2021 is in redelijkheid vastgesteld om aan leveringszekerheid te voldoen;
  • veiligheid, schadeafhandeling en leveringszekerheid staan centraal; en
  • minister voldeed aan veiligheidsnorm en heeft voldoende rekening gehouden met de belangen van Groningers.

Wat speelde er in deze zaak?

Op 21 juli 2021 oordeelde de hoogste bestuursrechter dat de minister in redelijkheid de gaswinning op 8,1 miljard kubieke meter vaststelde.

Veiligheidsnorm

Bij de beoordeling of aan de veiligheidsnorm wordt voldaan, mocht de minister ervan uitgaan dat het risico in elk geval niet groter is dan is berekend voor 2019-2020. Wel moeten woningen nog worden versterkt en moeten stappen worden gezet om het versterkingsprogramma sneller uit te voeren. Nu de gaswinning versneld wordt afgebouwd, hoefde de minister niet af te zien van de vaststelling.

Belangen

De minister heeft de betrokken belangen in redelijkheid afgewogen. Aan de ene kant hield hij rekening met belangen van de Groningers bij een zo snel mogelijke beëindiging van de gaswinning. Zij hebben er belang bij dat het tempo van de versterkingsoperatie omhoog gaat en dat toereikende procedures bestaan voor de afhandeling van schade. Daarbij gaat het niet alleen om het voldoen aan de veiligheidsnorm en het herstel van schade, maar ook om het wegnemen van gevoelens van onveiligheid, frustratie en spanning. Aan de andere kant hield de minister rekening met de belangen van de eindafnemers van het gas. Dat zijn huishoudens, instellingen en bedrijven in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk. Zij hebben er belang bij dat zij niet (abrupt) worden afgesloten van Groningengas, zodat bedrijven hun activiteiten kunnen voortzetten en woningen in de winter kunnen worden verwarmd. Naar het oordeel van de hoogste bestuursrechter heeft de minister het winningsniveau voor 2020-2021 op de juiste wijze vastgesteld om te kunnen voldoen aan de leveringszekerheid. Ook heeft hij voldoende concreet uiteengezet welke maatregelen worden genomen om de situatie van de Groningers te verbeteren, waaronder het zo snel mogelijk afbouwen van de gaswinning naar nul. Verder worden reguliere schademeldingen relatief snel afgehandeld bij het IMG. De schade als gevolg van de gaswinning staat daarom niet in de weg aan de gaswinning.

Conclusie

De conclusie is dat het gaswinningsniveau “door de juridische beugel kan”. De rechter geeft de minister veel (beleids)ruimte. Daarom is het lastig om dit besluit succesvol aan te vechten. Het uiteindelijke niveau van de minimumflow voor het gasjaar 2022-2023 zal worden bepaald in een ander besluit. De hoogste bestuursrechter zal daarover nog een uitspraak moeten doen, maar de minister zal opnieuw ruimte krijgen.

Heb je juridische vragen omtrent de gaswinning in Groningen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht

Omdat je verder wilt