Nu de rentes historisch laag staan, is het een populaire manier van beleggen: het investeren in vastgoed. Ook als pensioenbelegging. Daarbij zorgt het passieve inkomen uit verhuur aan toeristen en expats voor extra cashflow. Wat veel eigenaren niet weten is dat in bepaalde gevallen een vergunning vereist is voor het “onttrekken van een woning uit de woningvoorraad”. Ontbreekt deze vergunning? Dan leidt dit tot afschrikwekkende bestuurlijke boetes. Dat blijkt maar weer uit een zaak die onlangs hierover speelde. Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging en wat dit voor jou als verhuurder betekent in de praktijk.

In het kort

  • Eigenaren van objecten blijven verantwoordelijk vanwege hun zorgplicht, ook als een beheerder is aangesteld;
  • Bestuurlijke boetes zijn terecht opgelegd vanwege onttrekking objecten aan woningvoorraad zonder vergunning; en
  • Boetes worden gematigd vanwege willekeurige/verschillende manier van beboeting door gemeente.

Samenvatting

Op 28 oktober 2020 oordeelde de hoogste bestuursrechter (Raad van State) dat eigenaren terecht een bestuurlijke boete opgelegd kregen door de gemeente, omdat zij zonder vergunning de woning hebben laten onderverhuren aan toeristen en expats. Dit geldt ook als zij een beheerder hebben aangesteld, omdat zij een zorgplicht blijven hebben. Wel werden in dit geval de maximale boetes gematigd, omdat de gemeente Amsterdam een willekeurige/verschillende manier van beboeting erop na houdt en zij dit niet deugdelijk kon motiveren.

Wat speelde er in deze zaak?

Drie ondernemers hebben een aannemingsbedrijf in de vorm van een vennootschap onder firma. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van meerdere beleggingsobjecten. Voor twee objecten in Amsterdam hebben zij één van hen als beheerder aangesteld die ook verantwoordelijk is voor de verhuur van de woningen aan toeristen. De eigenaren hadden de woningen verhuurd aan een makelaarskantoor dat op zijn beurt de objecten onderverhuurde.

In het kader van het project Leegstand hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam de twee woningen bezocht. Zij komen tot de conclusie dat de woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken, omdat deze worden onderverhuurd aan toeristen. Daarop legt de gemeente Amsterdam een afschrikwekkende boete van EUR 24.000,- op aan ieder van de drie eigenaren. De gemeente vindt namelijk aannemelijk geworden dat de woningen worden onderverhuurd aan toeristen en expats zonder vergunning. De eigenaren laten het er niet bij zitten en stappen naar de bestuursrechter om de boetes aan te vechten.

Overtreder

De rechter merkt alle eigenaren aan als overtreder en niet slechts de beheerder. Het juridische uitgangspunt is namelijk dat degene die daadwerkelijk de wet overtreedt, overtreder is. Met andere woorden, degene die de verboden handeling fysiek verricht. Daarbij kan degene verantwoordelijk worden gehouden aan wie de handeling kan worden toegerekend. De eigenaren hadden zich moeten laten informeren over het gebruik van de verhuurde woning. Daar komt bij dat zij samenwerken en op de hoogte horen te zijn van de regelgeving en de problematiek die speelt rondom het illegaal gebruik in Amsterdam. Los wat zij verder overeenkomen met de beheerder, blijven zij dan ook verantwoordelijk voor het gebruik van hun eigendom vanwege hun zorgplicht.

Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor het onrechtmatige gebruik moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand werd verhuurd aan toeristen. Anders gezegd, een escape kan zijn dat de eigenaar onderzoek heeft gedaan en er niet achter kwam en kon komen dat de woning illegaal gebruikt werd. Het recht op privacy van een huurder staat daarbij niet in de weg aan het kunnen controleren van het gebruik van de woning door de verhuurder. In dit geval worden de eigenaren verantwoordelijk gehouden, omdat zij konden weten dat het pand werd onderverhuurd aan toeristen door bijvoorbeeld (online) controle.

Overtreding

Daarnaast is de rechter van oordeel dat sprake is van een overtreding, nu de woningen werden onderverhuurd zonder onttrekkingsvergunning. De enkele inschrijving van de onderverhuurder op het adres van de woning in de Brp is onvoldoende. Doorslaggevend is het bewijs van de gemeente dat de woningen veelvuldig werden onderverhuurd via booking.com. Daarmee is aannemelijk dat de onderverhuurder geen hoofdverblijf had in de woning. Bovendien is niet voldaan aan het vakantieverhuurbeleid van de gemeente. Lees hier ons artikel over de nieuwe huisvestingsverordening.

Gelijkheidsbeginsel

De eigenaren deden nog een beroep op het gelijkheidsbeginsel, omdat woningcorporaties geen boetes zouden krijgen als hun huurders een woning verhuren aan toeristen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. De activiteiten van een particulier makelaarskantoor hier zijn niet te vergelijken met de structurele, tegen woonfraude gerichte inzet van woonfraudeteams, meldpunten en samenwerkingsactiviteiten van woningcorporaties en gemeenten. Daar komt bij dat woningcorporaties in het algemeen voldoen aan hun zorgplicht en hieraan actief invulling geven.

Matiging boetes

De gemeente komt er niet mee weg dat driemaal een boete wordt opgelegd, omdat het hier toevallig drie eigenaren betreft van één object. Het afschrikwekkend effect is al verdisconteerd in de hoogte van de boete, waarvan het college bij overtreding het maximum oplegt. De rechter hecht eraan dat in het geval de vennootschap onder firma als rechtspersoon eigenaresse was geweest, slechts eenmaal een boete zou zijn opgelegd. Het College kon de verschillende manieren van beboeting niet deugdelijk uitleggen. Daarom worden de boetes gematigd tot een derde.

Slotsom

Dat leidt tot de slotsom dat de boetes terecht zijn opgelegd aan alle drie de eigenaren, maar dat de boete wordt gematigd naar EUR 8.000,- per overtreder. Met andere woorden, in totaal is de boete EUR 24.000,-.

Contact

Heb je vragen of je een vergunning nodig hebt bij (onder)verhuur van objecten? Of word je geconfronteerd met handhaving van de overheid en wil je hiertegen opkomen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar