In de krappe woningmarkt worden steeds meer pogingen gedaan om te zorgen voor meer betaalbare (huur)woningen. Meer flexibiliteit in huurovereenkomsten kan leiden tot een vergroting van de voorraad huurwoningen. De Wet doorstroming huurmarkt (van kracht per 1 juli 2016) heeft al meer flexibiliteit geboden. Met de invoering van die wet is het mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren, zonder dat de huurder na het einde van de overeengekomen huurperiode huurbescherming geniet. Dit betekent dat een verhuurder zekerheid heeft dat de huur na het verstrijken van de bepaalde tijd eindigt, terwijl anderzijds de gedachte is dat deze flexibiliteit huurders beter voorziet in hun vraag naar woonruimte. In de praktijk blijkt dat huurders en verhuurders soms ook na het verstrijken van de bepaalde tijd met elkaar verder willen, maar een verlenging van de huurovereenkomst leidt tot (meer) huurbescherming. Dat is niet altijd wenselijk. Op dit moment biedt een tijdelijke regeling (in verband met de coronacrisis) daarvoor een oplossing, maar ook wordt gekeken naar permanente mogelijkheden.
Coronacrisis
Vorig jaar bood de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten al de mogelijkheid om in de coronacrisis tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen, zonder dat die werden verlengd voor onbepaalde tijd. Deze tijdelijke wet is per 1 november 2020 vervallen. Omdat het nog altijd onwenselijk werd gevonden dat huurders gedurende de coronacrisis zonder woonruimte zouden komen te zitten omdat hun huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, is in de Wet tijdelijke huurkorting[1] een vergelijkbare bepaling opgenomen. Die bepaling maakt het mogelijk dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tijdelijk worden verlengd, zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Een verzoek hiertoe dient door de huurder te worden gedaan, niet later dan een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Er is dus wederzijdse instemming nodig. De huurovereenkomst kan worden verlengd met één of meer maanden, maar niet tot een datum later dan 1 juli 2021. Die datum hangt samen met het feit dat het een tijdelijke wet betreft, die thans tot 1 juli 2021 geldt. Toch valt te verwachten dat dit langer zal zijn. De wet bepaalt namelijk dat de toepassing van dit artikel kan worden verlengd tot 1 januari 2022. De huurcontracten die dit jaar al eerder met een bepaalde tijd zijn verlengd, kunnen dan nogmaals worden verlengd.
Wetsvoorstel
Door het tijdelijke karakter van de Wet tijdelijke huurkorting lijkt de mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te verlengen (bijna) verleden tijd, maar het Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur biedt mogelijkheden voor de toekomst. Het voorstel voorziet in een permanente wijziging van art. 7:271 BW. De wijziging houdt in dat het mogelijk wordt gemaakt om eenmalig een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen voor opnieuw een bepaalde tijd, tot een maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woningen. De huurder geniet gedurende deze periode geen huurbescherming. Daarnaast is in het wetsvoorstel opgenomen dat wanneer partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten, zij kunnen overeenkomen dat de huurder de huurovereenkomst een eerste termijn niet mag opzeggen. Deze minimumduur brengt meer zekerheid voor de verhuurder van tijdelijke woonruimte.
Het wetsvoorstel ligt momenteel bij de Eerste Kamer. Indien het voorstel wordt aangenomen, is het verlengen van de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd een permanente mogelijkheid, die hopelijk leidt tot wat meer ruimte op de woningmarkt.
Heb je advies nodig over het verlengen of opzeggen van een huurovereenkomst? Neem vrijblijvend contact met ons op. Omdat je verder wilt!
Louise Strating
Advocaat vastgoedrecht
[1] Stb. 2021/162
