Opinie

27 mei 2025

Wat is optoppen?
Optoppen is een slimme manier om een bestaand gebouw te transformeren naar de behoefte van deze tijd. Een bestaand gebouw wordt verhoogd met één of meerdere bouwlagen. Dit creëert niet alleen extra woonruimte, maar ook financiële waarde. Die kun je als VvE gebruiken voor renovatie, verduurzaming en onderhoud.

Waarom optoppen?
Optoppen biedt talloze voordelen: het creëert meer ruimte zonder extra grond in gebruik te nemen, verhoogt de vastgoedwaarde, en draagt bij aan een duurzame stad. Bovendien kan de opbrengst van extra woonlagen worden ingezet voor verbeteringen aan het gehele gebouw, zoals verduurzaming en modernisering.

Wat betekent dit voor de VvE’s en projectontwikkelaars?
Voor het optoppen van een (appartementen)complex is de goedkeuring van andere appartementseigenaren nodig. Dit komt doordat (in bijna alle gevallen) wijzigingen worden aangebracht in het gemeenschappelijke dak, het opgetopte deel moet worden toebedeeld en de breukdelen veranderen.

De stappen naar succesvolle optopping
Om het optoppen te realiseren bespreken wij graag het volgende:

toestemming van alle eigenaren en derden (pand- en hypotheekhouders);
het aanpassen van de splitsingsakte en de splitsingstekening; en
het aanvragen van een omgevingsvergunning.

Omdat jij verder wilt, kun je bij ons terecht met juridische vragen over:

het splitsingsreglement;
wijziging van de splitsingsakte;
een verzoek vervangende machtiging (kantonrechter);
een omgevingsvergunning; en
contractuele aansprakelijkheid tijdens de bouw.

Vind de artikelen van onze experts op de pagina’s bij ABN AMRO Verzekeringen:

19 mei 2025

Wat is het doel van de wet?
Vanaf 1 juli 2025 verandert de wetgeving rond het overdragen en verpanden van vorderingen. De overheid wil het voor met name het midden- en kleinbedrijf makkelijker maken om financiering te regelen. Daarom worden zogeheten verpandingsverboden in contracten ongeldig gemaakt.

Wat houdt dat in?
Tot nu toe kon in een contract worden afgesproken dat een vordering (zoals een factuur aan een klant) niet mag worden overgedragen of verpand. Denk aan een afspraak met een klant waarin staat dat u de factuur niet mag verkopen aan een factoringmaatschappij of als onderpand mag gebruiken bij een bank.

Die beperking verdwijnt met de nieuwe wet: vanaf 1 juli 2025 zijn zulke afspraken niet meer geldig. Als er al eerder zo’n afspraak is gemaakt, dan vervalt die alsnog drie maanden later – dus op 1 oktober 2025.

Wat betekent dit voor uw bedrijf?
U krijgt meer mogelijkheden om uw openstaande vorderingen in te zetten als financieringsmiddel. Denk bijvoorbeeld aan:

Factoring: het verkopen van openstaande facturen om direct geld te krijgen; en
Financiering met zekerheid: het verpanden van vorderingen als onderpand voor een lening.

Tegelijkertijd is het goed om te weten dat u te maken kunt krijgen met een nieuwe partij die zich meldt om betaling van een factuur te innen – bijvoorbeeld omdat uw klant de factuur heeft verpand of overgedragen aan een derde partij.

Waar moet u op letten?

Contractafspraken over “niet mogen overdragen/verpanden” zijn vanaf 1 juli 2025 nietig;
Als de klant toestemming moet geven voor overdracht/verpanding, dan moet dat schriftelijk gebeuren;
Contractsovername blijft gewoon mogelijk (dit is iets anders dan het overdragen van een vordering);
Er blijven uitzonderingen bestaan, zoals bij vorderingen op betaal- of spaarrekeningen – daar mag overdracht nog steeds worden uitgesloten; en
Bekijk uw lopende contracten: Heeft u afspraken waarin overdracht of verpanding is uitgesloten? Dan kunnen die vanaf juli (of uiterlijk oktober) komen te vervallen. Dat kan gevolgen hebben voor uw financiering of voor wie u moet betalen.

Vragen of hulp nodig?
Wilt u weten wat deze wet voor uw onderneming betekent of wilt u uw contracten laten checken? Neem dan contact op met Floor Lintjens of Robin de Jong.

10 april 2025

Inleiding
Op 1 april 2024 is de de Wet kwaliteit incassodienstverlening (hierna: “Wki”) in werking getreden. Deze wet heeft als doel de kwaliteit en transparantie binnen de incassosector te verbeteren en wanpraktijken tegen te gaan. Sinds de invoering van de Wki zijn alle incassodienstverleners, waaronder VvE- en vastgoedbeheerders, verplicht zich te houden aan strikte regels. Dit betreft onder andere de registratieplicht, strikte kwaliteitseisen en communicatie met debiteuren. Maar wat gebeurt er als deze regels niet worden nageleefd?

In dit artikel bespreken we de civielrechtelijke, bestuursrechtelijke en strafrechtelijke gevolgen bij overtreding van de Wki. We beginnen met een korte uitleg van de belangrijkste verplichtingen die voortvloeien uit de wet, waarna we dieper ingaan op de mogelijke gevolgen bij niet-naleving.

Verplichtingen Wki
Een van de meest ingrijpende verplichtingen is de registratie in het incassoregister, waarin incassodienstverleners moeten worden opgenomen. De Wki geldt voor incassodienstverleners, met uitzondering van gerechtsdeurwaarders en advocaten, die vorderingen innen als onderdeel van hun beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

Naast de registratie stelt de Wki diverse kwaliteitseisen aan incassodienstverleners. Een essentieel onderdeel hiervan is de manier waarop zij met schuldenaren communiceren. Deze communicatie moet transparant, correct en duidelijk zijn. Het doel is om volledige betaling te verkrijgen. Als dat niet lukt, kan (mogelijk) een passende betalingsregeling worden getroffen.

Tot slot kent de Wki een specifieke informatieplicht: de schuldenaar moet onder andere geïnformeerd worden over de vordering, de identiteit van de schuldeiser en zijn rechten en plichten.

Civielrechtelijke gevolgen
De verplichtingen uit de Wki zijn hiervoor toegelicht, maar wat zijn de gevolgen van niet-naleving? We beginnen met de civielrechtelijke gevolgen.

Geen registratie? Geen betaling!
Met de inwerkingtreding van artikel 18 van de Wki op 1 oktober 2026 verandert het speelveld voor incassodienstverleners aanzienlijk. Als een incassodienstverlener niet staat ingeschreven in het incassoregister of geschorst is, hoeft de schuldenaar geen gehoor te geven aan een sommatie. Sterker nog, de schuldenaar kan zich op het standpunt stellen dat de hoofdsom zelf niet betaald hoeft te worden zolang de incasso wordt uitgevoerd door een niet-geregistreerde incassodienstverlener. Bovendien heeft deze bepaling een direct gevolg voor de verschuldigdheid van de rente. Vanaf de dag van het schriftelijke betalingsverzoek van de (niet geregistreerde) incassodienstverlener wordt de vertraging in de betaling niet aan de schuldenaar toegerekend.

Maar artikel 18 lid 2 Wki gaat nog een stap verder. Hierin wordt expliciet bepaald dat de buitengerechtelijke incassokosten niet verschuldigd zijn als de vordering wordt geïnd door een niet-geregistreerde of geschorste dienstverlener. Dit principe is helder: voor “onbevoegd” uitgevoerde werkzaamheden hoeft niet te worden betaald. Zelfs als de buitengerechtelijke incassokosten toch worden voldaan door de schuldenaar, kan hij deze terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling.

De ‘besmette’ incasso
Zodra artikel 18 Wki van kracht wordt, zullen de civielrechtelijke gevolgen een extra stok achter de deur zijn voor schuldeisers die overwegen om een niet-geregistreerde incassodienstverlener in te schakelen. Als een incassotraject wordt gestart door een incassodienstverlener die niet geregistreerd is, zal dit de hoofdsom ‘besmetten’. Dit betekent dat er later geen buitengerechtelijke incassokosten meer in rekening kunnen worden gebracht, zelfs niet als de schuldeiser later alsnog een wel geregistreerde incassodienstverlener inschakelt. Met andere woorden: begin je met een foute start, dan blijft die fout aan je vordering kleven.

Bestuursrechtelijke gevolgen
Het niet naleven van de Wki heeft ook bestuursrechtelijke gevolgen. Deze richten zich weliswaar voornamelijk op de incassodienstverleners, maar kunnen ook gevolgen hebben voor de schuldeisers. De bestuursrechtelijke gevolgen worden hierna toegelicht.

Toezicht en medewerking onderzoek
Handhaving kan al beginnen bij toezicht. Onder toezicht verstaan we het algemeen monitoren van de incassomarkt, maar ook verdiepende onderzoeken naar specifieke bedrijven bij een concreet risico op een overtreding van de Wki. In beide situaties geldt dat iedereen verplicht is om medewerking te verlenen, bijvoorbeeld door het verstrekken van informatie. Bij weigering kunnen handhavingsmaatregelen worden ingezet om medewerking af te dwingen of om de weigering te sanctioneren.

Herstelsancties en punitieve sancties
Bij niet-naleving van (een van) de kwaliteitseisen, kan er een last onder dwangsom of bestuurlijke boete worden opgelegd. Een last onder dwangsom is een herstelmaatregel die als doel heeft de overtreding te beëindigen. De bestuurlijke boete is een punitieve sanctie en heeft daarmee een afschrikkende werking. Bij ernstige of herhaalde overtredingen kan de registratie van de incassodienstverlener in het incassoregister tevens worden doorgehaald.

Naming and shaming
Zodra bestuursrechtelijke maatregelen zijn opgelegd, worden deze opgenomen in het incassoregister. Het incassoregister bevat dus niet alleen belangrijke gegevens over de aanbieders, maar ook gegevens over de opgelegde sancties. Met andere woorden: sanctiebesluiten worden dus actief gepubliceerd. Voor schuldeisers kan dit reputatieschade opleveren, zeker als zij in verband worden gebracht met een gesanctioneerde incassodienstverlener. Wees daarom waakzaam en controleer vooraf of de beoogde incassodienstverlener daadwerkelijk is geregistreerd.

Strafrechtelijke gevolgen
Last but definitely not least: de strafrechtelijke gevolgen. Met de inwerkingtreding van de Wki wordt het mogelijk gemaakt om strafrechtelijk op te treden tegen het zonder registratie verrichten of aanbieden van buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. Dit wordt aangemerkt als een economisch delict en kan worden bestraft met hechtenis, taakstraf of een geldboete. Afhankelijk van de omstandigheden kan de geldboete oplopen tot maximaal € 87.000,00. Daarnaast kunnen bijkomende straffen en maatregelen worden opgelegd, zoals stillegging van de onderneming of ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel.

Conclusie
Incassodienstverleners doen er verstandig aan om de verplichtingen uit de Wki strikt na te leven. Ook voor schuldeisers is het van belang om zorgvuldig te werk te gaan bij het inschakelen van een incassodienstverlener. Het niet naleven van de Wki kan immers ingrijpende civielrechtelijke, bestuursrechtelijke én strafrechtelijke gevolgen hebben – met nadelige effecten voor beide partijen. Denk aan het verlies van de incassokosten, boetes, reputatieschade door openbaarmaking van sancties en zelfs strafrechtelijke vervolging. Kortom, zorgvuldige naleving van de Wki is dus niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook in het belang van zowel incassodienstverleners als schuldeisers.

Contact
Heb je vragen over de Wki en de mogelijke gevolgen? Neem dan contact op met Fatima Imbouh of Roza Morrison. Certa helpt je graag verder.

1 april 2025

Uitspraak kantonrechter over beëindiging huurovereenkomst
Op 27 maart 2025 heeft de kantonrechter te Amsterdam uitspraak gedaan in de zaak van een woningcorporatie tegen een huurder met meerdere koopwoningen die door hem worden verhuurd. De huurovereenkomst wordt door de rechter beëindigd.

Beroep op dringend eigen gebruik
De corporatie heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder wil de woning terug om deze te kunnen verhuren aan personen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. De huidige huurder behoort met meerdere koopwoningen volgens de rechter niet meer tot de doelgroep van de corporatie.

Juridisch precedent in de strijd tegen scheefwonen
Het is voor het eerst dat een corporatie een zaak over scheefwonen aan de rechter voorlegt. De aanleiding was kort gezegd een artikel in NRC. Daarin werd aandacht besteed aan een onderzoek van het Kadaster naar huurders van sociale huurwoningen met meerdere koopwoningen op hun naam. Uit dat onderzoek bleek dat ruim duizend huurders van corporaties eigenaar zijn van meerdere koopwoningen. Dat is maatschappelijk gezien onwenselijk.

De nu gegeven beslissing door de rechtbank Amsterdam is van belang omdat het een juridisch precedent schept voor het tegengaan van scheefwonen. Huurders met vastgoedbezit zouden geen sociale huurwoning bezet mogen houden. De aanpak van de corporatie raakt aan de kern van het doel van toegelaten instellingen: het beschikbaar stellen en houden van sociale huurwoningen voor degenen die ze echt nodig hebben en niet zelf kunnen voorzien in hun woonbehoefte.

Lees de uitspraak van de rechtbank hier: ECLI:NL:RBAMS:2025:2080, Rechtbank Amsterdam, 11266179 \ CV EXPL 24-10726

Vragen over scheefwonen en dringend eigen gebruik?
Neem contact op met Rogier Visser of Louise Strating.

21 maart 2025

De Staat hoefde in dit geval niet de selectieprocedure te doorlopen voor de verhuur van extra grond aan Fastned.

Op grond van de Didam regels dient een overheidsorganisatie een selectieprocedure te houden als het een perceel grond wil verkopen of verhuren. Van deze verplichting mag een overheidsorganisatie afwijken als er sprake is van slechts één serieuze gegadigde. In een zaak die diende bij de Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland ging deze uitzonderingssituatie op.

Feiten
De Staat verhuurt een stuk grond langs de snelweg aan Fastned en is voornemers om extra grond aan Fastned te verhuren ten behoeve van een energielaadpunt. De Staat heeft zijn voornemen tot wijziging van de huurovereenkomst met Fastned gepubliceerd en daarbij vermeld dat Fastned de enige serieuze gegadigde is met wie deze huurovereenkomst kan worden gesloten.

Andere partijen maken bezwaren en vorderen dat het de Staat wordt verboden om uitvoering te geven aan zijn voornemen om de extra grond aan Fastned te verhuren.

Beroep op uitzonderingssituatie
De Staat beroept zich op de uitzonderingssituatie dat er maar één serieuze gegadigde is voor de verhuur van extra grond. Beoordeeld moet daarom worden of:

er aan de daarvoor vereiste mededelingsverplichting is voldaan, en
de Staat op basis van objectief, toetsbare en redelijke criteria heeft kunnen concluderen dat er maar één serieuze gegadigde is voor de verhuur van de extra grond.

Uitspraak
Volgens de Voorzieningenrechter is het niet aannemelijk dat de Staat onrechtmatig handelt door de extra grond aan Fastned te verhuren.

De Staat heeft met zijn publicatie aan zijn mededelingsverplichting voldaan. Op grond van de publicatie moet het voor het potentiële gegadigden duidelijk zijn geweest welk stuk grond de Staat van plan is te verhuren. Verder volgt uit de publicatie dat de Staat op grond van de volgende drie criteria tot de conclusie is gekomen dat er maar één serieuze gegadigde is voor de verhuur van de grond:

de gegadigde moet beschikken over een publiekrechtelijke vergunning,
de verhuur van de extra grond is niet in strijd met de Benzinewet,
de verhuur van de extra grond is niet in strijd met rechten van derden.

Volgens de rechter betreffen het objectieve, toetsbare en redelijke criteria op grond waarvan De Staat heeft kunnen concluderen dat Fastned de enige serieuze gegadigde is voor de verhuur van de extra grond. Fastned had immers een publiekrechtelijke vergunning en er was geen sprake van strijd met de Benzinewet of rechten van derden. De Voorzieningenrechter concludeert dat de door de Staat voorgenomen verhuur van de extra grond aan Fastned niet in strijd is met de Didam regels of om een andere reden onrechtmatig tegenover de andere partijen is.

De andere partijen voeren nog aan dat de Staat op grond van een belangenafweging toch moet worden verboden om uitvoering te geven aan zijn voornemen om de extra grond aan Fastned te verhuren, omdat daardoor een onomkeerbare situatie zal ontstaan. Dit standpunt gaat volgens de Voorzieningenrechter niet op. Er is immers sprake van een koppeling tussen de vergunningverlening en de huurovereenkomst. Als de vergunning eindigt/wegvalt dan komt ook de huurovereenkomst ten einde. Verder wordt in aanmerking genomen dat de vergunning en huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd gelden, maar over ongeveer 6 jaar aflopen. Dan zal er weer een nieuwe verdeling van de vergunningen en de grond plaatsvinden, en dan heeft iedereen weer een nieuwe kans. Zo onomkeerbaar is het dus niet, aldus de Voorzieningenrechter.

Contact
Heb je juridische vragen over verhuur van grond door de overheid? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

20 maart 2025

Te laat overgelegde informatie mag niet altijd buiten beschouwing worden gelaten.

Inleiding
Te laat overgelegde informatie moest het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “College”) tóch meenemen in zijn beslissing op bezwaar. Met de uitspraak van 11 oktober 2024 is het afwijzingsbesluit van het College op een handhavingsverzoek gesneuveld. Het College had ten onrechte niet alle relevante feiten betrokken. Ondanks dat de bezwaarmaker nieuwe informatie pas vlak voor de beslissing op bezwaar (dus binnen de 10-dagentermijn) aanleverde, stond de goede procesorde een volledige heroverweging niet in de weg. Hieronder lees je over de heroverweging van een handhavingsbesluit en wat dit betekent voor de praktijk.

Volledige heroverweging

Algemeen
Wanneer er bezwaar wordt gemaakt tegen een besluit, moet een bestuursorgaan dit besluit opnieuw beoordelen. Het bestuursorgaan kan het primaire besluit aanpassen of vervangen als dat nodig is, of kan het primaire besluit in stand laten. Het besluit na de heroverweging wordt de beslissing op bezwaar genoemd. Het algemene uitgangspunt is dat alle relevante feiten en omstandigheden die op dat moment aan de orde zijn, bij de heroverweging worden betrokken.

Handhavingsbesluit
Bij handhavingsbesluiten geldt een ander vertrekpunt, namelijk de situatie ten tijde van het handhavingsbesluit. Het bestuursorgaan beoordeelt het primaire besluit dus op basis van de feiten, omstandigheden, wetten en beleid die op dát moment golden. Toch zal het bestuursorgaan ook rekening houden met nieuwe feiten en omstandigheden die zich nadien voordoen. Het is niet de bedoeling dat opzettelijke overtreders pas vlak voor de beslissing op bezwaar hun gedrag aanpassen. Het bestuursorgaan beslist zelf of het gevolgen verbindt aan deze feiten en omstandigheden, tenzij dit in strijd is met het doel van de regel die moet worden gehandhaafd of met fundamentele rechtsbeginselen.

Goede procesorde
Een belangrijk onderdeel van de heroverweging is de hoorzitting waarmee betrokkenen hun standpunt mondeling kunnen toelichten. Tot uiterlijk tien dagen voor de hoorzitting kunnen nog nadere stukken worden aangeleverd. In het belang van de goede procesorde hebben betrokkenen en het bestuursorgaan dan voldoende tijd om daarvan kennis te nemen. Dit is echter geen strikte leer. Het bestuursorgaan beoordeelt of het, in belang van een goede procesorde, nodig is om deze stukken nog mee te nemen in de heroverweging. Als partijen zich niet goed meer kunnen verdedigen, dient het bestuursorgaan deze stukken buiten beschouwing te laten.

Soms komen na de hoorzitting alsnog belangrijke feiten of omstandigheden aan het licht. Indien deze feiten of gegevens de basis vormen voor het herroepen van het primaire besluit of corrigeren van een foutieve motivering daarvan, zullen betrokkenen hierover alsnog gehoord moeten worden. Het opnieuw horen is niet nodig als deze nieuwe feiten of gegevens enkel feitelijke ondersteuning zijn van de aan het primaire besluit ten grondslag liggende feiten.

Conclusie
De conclusie is dat de situatie op het moment van het handhavingsbesluit bij de heroverweging daarvan het uitgangspunt blijft. Ook (te) laat gebleken feiten en omstandigheden kunnen of moeten soms meewegen bij de beslissing op bezwaar. Wij bewaken de termijnen zorgvuldig, zodat uw zaak over de inhoud gaat.

Contact
Heb je vragen over handhaving en/of de bezwaarprocedure? Neem dan contact op met Werner Altenaar of Roza Morrison. Certa helpt je verder.

Opinie

Optoppen: meer ruimte, meer waarde

Wet opheffing verpandingsverboden – Wat betekent dit voor u?

Gevolgen niet-naleving Wet kwaliteit incassodienstverlening (Wki)

Huurder met meerdere koopwoningen moet sociale huurwoning verlaten na beroep op dringend eigen gebruik door verhuurder

Beroep op Didam-uitzonderingssituatie slaagt

You snooze, you lose?

Juridische informatie:

Snel naar: