• Door naar de hoofd inhoud

CERTA

Header Rechts

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Nieuws & Kennis
    • Nieuws & Actualiteiten
    • Certa deelt kennis met Pont
    • Certa expert van ABN AMRO
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact

Vastgoedrecht

18 maart 2022

Omdat je verder wilt

Schadevergoeding

In schadevergoeding kan je niet wonen. Schadevergoeding helpt wél om nadeel weg te nemen. Het gerechtshof moet de vordering dan wel toewijzen. Dat gebeurt niet, omdat niet aan de stelplicht zou zijn voldaan. De Hoge Raad komt de teleurgestelde koper tegemoet.

Woning kopen

Als je een woning koopt, is een belangrijk beslispunt het vloeroppervlak. Dat is zeker nu zo (zie op Funda de specifiek vermelde prijs per vierkante meter), maar in 2011 was dat vast al niet anders. Dat blijkt in ieder geval uit het te bespreken arrest van de Hoge Raad van 10 december 2021 (ECLI:NL:HR: 2021:1842).

Vierkant meter (m2)

De koper heeft in 2011 een appartement gekocht voor € 312.500,=. Bij de koop was een NVMmakelaar betrokken. Deze makelaar was ingeschakeld door de verkoper. Volgens de door de makelaar verstrekte informatie was het appartement 125m2 groot. De makelaar heeft deze oppervlakte niet gemeten volgens de meetinstructie die de NVM verplicht stelt. In 2016 bleek dat de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, 114m2 is. Volgens de Raad van Toezicht van de NVM was de woonoppervlakte van het appartement iets groter, namelijk ongeveer 117,3 m2, maar dus nog steeds een verschil van ongeveer 8m2 ten opzichte van de genoemde 125 m2.

Zijweg – onrechtmatigheid

Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat het gerechtshof of er veronderstellenderwijs van uit gaat dat de makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld door een onjuist woonoppervlakte te hebben medegedeeld. Als zijweg wordt in deze blog kort gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176). Het gerechtshof had helemaal niet van die veronderstelling (dat de makelaar onrechtmatig handelt) behoeven uit te gaan, omdat de Hoge Raad in dit arrest al heeft uitgemaakt dat een verkopend makelaar in principe onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van het appartement, waaronder het woon- of gebruiksoppervlakte. De onrechtmatigheid staat in dit soort gevallen vast.

Schadevergoeding

Als vaststaat dat een makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld, volgt daar in principe uit dat de schade moet worden vergoed die de koper als gevolg van de onrechtmatige daad heeft geleden. Maar nu gebeurt het volgende. Volgens de koper zou zij het appartement enerzijds niet hebben gekocht als haar de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Die stelling wringt volgens het hof met de wijze waarop de schade anderzijds door de koper wordt benaderd. De koper berekent de schade immers door de aankoopprijs te verminderen met de uitkomst van de rekensom € 312.500,= : 125 m2 x (125 m2 – aanvankelijk 114 m2). Met andere woorden: er wordt niet ingezoomd op het verschil tussen de twee woningen in prijs, maar op het verschil in waarde tussen het daadwerkelijke woonoppervlakte en het onjuiste aantal vierkante meters van het gekochte appartement. In de procedure is volgens het hof door de koper onvoldoende gesteld over wat de koopprijs van een ander appartement zou zijn geweest of dat zij bij aankoop van een andere woning in financiële zin beter af zou zijn dan nu het geval is (zodat het verschil als schadevergoeding kan worden toegekend). De slotsom van het hof is dat de koper niet heeft voldaan aan haar stelplicht met betrekking de geleden schade. Haar vordering wordt afgewezen.

8 m2 verschil – schadevergoeding

De koper legt de zaak aan de Hoge Raad voor. De Hoge Raad bevestigt dat het hof terecht (weliswaar als veronderstelling) tot uitgangspunt heeft genomen dat de makelaar onrechtmatig tegen de koper heeft gehandeld. Dat betekent dat de makelaar de schade van de koper dient te vergoeden. Tegen de achtergrond van de stellingen van de koper vindt de Hoge Raad vervolgens dat niet voldoende is gemotiveerd waarom de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden. Als de overwegingen van het hof het oordeel inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering moet worden afgewezen omdat er onvoldoende gegevens zijn om de schade te bepalen, dan heeft het hof art. 6:97 BW miskend. Op de voet van dat artikel had het hof de schade moeten schatten. Op grond van art. 612 Rv had het hof partijen ook naar de schadestaatprocedure kunnen verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd. Het oordeel van het hof kan niet in stand blijven.

Heb je vragen over aansprakelijkheid, schadevergoeding of procesrecht? Neem vrijblijvend contact op. CERTA, Omdat je verder wilt!

Rogier Visser 

Advocaat aansprakelijkheid- en vastgoedrecht

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Procesrecht, Opinie, Vastgoedrecht, Wonen

10 maart 2022

Omdat je verder wilt

Gemeenten mogen gebouweigenaren verplichten te verduurzamen: lokale gamechanger om onze klimaatdoelen te halen?

Abstract

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Voorbeelden zijn het plaatsen van zonnepanelen of het realiseren van een ‘groen dak’. Hoewel het besluit op zichzelf logisch lijkt, zitten er in de praktijk nog haken en ogen aan. Het risico bestaat dat jarenlang moet worden geprocedeerd over een proportionele toepassing van het instrument: wanneer mag de benodigde investering voor de gebouweigenaar bijvoorbeeld als ‘rendabel’ worden beschouwd? Bovendien, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak: hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Op korte termijn verwachten we geen wonderen. Toch kan het instrument als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium wel helpen bij het op gang brengen van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen.

Inleiding

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Dat is het gevolg van het ‘Besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met het duurzaam gebruik van daken’ (‘Bbl’), dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar beide Kamers is gestuurd. In deze blog bespreken Werner Altenaar (Certa Advocaten) en Juriën Poulussen (Stec Groep) welk instrument de gemeente in handen krijgt en hoe dit succesvol in te zetten.

Werner

Het nieuwe Bbl geeft gemeenten nieuwe bevoegdheden om het duurzaam gebruik van daken te verplichten voor bestaande panden met een kantoor- en industriefunctie. Juridisch botst het nieuwe instrumentarium met het eigendomsrecht. Een verplichting aan de gebouweigenaar om het dak te gebruiken voor bijvoorbeeld zonnepanelen of een ‘groen dak’ is een beperking hiervan. Om deze inbreuk op het eigendomsrecht te rechtvaardigen moeten de regels noodzakelijk en proportioneel zijn. De noodzakelijkheid ziet op de garantie van een duurzame leefomgeving. Omdat gebouwen lang kunnen staan en gebruikt kunnen worden is het duurzaam gebruiken van de daken noodzakelijk om verduurzaming van de gebouwde omgeving te borgen. Wat de proportionaliteit betreft is bepaald dat de opwekking van het aandeel hernieuwbare energie niet hoger mag zijn dan het energiegebruik van het gebouw. Ook dient de gemeente een afweging te maken waarin de lokale omstandigheden  en de positie van de gebouweigenaar worden meegenomen. Belangrijk punt hierin is dat de eisen niet verder gaan dan nodig om het gewenste resultaat te bereiken. Verder moet een verplichte investering aantoonbaar rendabel moet zijn.

Juriën

Op voorhand lijkt dit een welkome bevoegdheid voor gemeenten om te werken aan de broodnodige verduurzaming van bedrijventerreinen. Voor het bestaande vastgoed zijn gemeenten nu beperkt tot  het verleiden, subsidiëren en/of cofinancieren van maatregelen, maar uiteindelijk is de gemeente altijd afhankelijk van de gebouweigenaar. Als zij niet willen, houdt het vaak op. Met deze bevoegdheid krijgen gemeenten in ieder geval op papier meer doorzettingskracht.

Overigens is het logisch dat er aan het gebruik van deze bevoegdheid strenge eisen worden gesteld. Dat betekent voor gemeenten dat zij goed hun huiswerk moeten doen en zorgvuldige, transparante afwegingen maken. Dat is niet gemakkelijk: wanneer is een investering bijvoorbeeld rendabel? Voor zonnepanelen kan een snelle rekensom worden gemaakt, maar de businesscase wordt al complexer wanneer er geen subsidie beschikbaar is (al bieden de hoge energieprijzen meer ruimte), de netcapaciteit niet toereikend is, het dak moet worden verstevigd en/of de verzekeringspremie hoger wordt. Voor een ‘groen dak’ ontbreekt zelfs een snelle rekensom, omdat de baten van deze businesscase zich niet gemakkelijk laten kwantificeren. Dat maakt het moeilijk voor gemeenten om deze nieuwe bevoegdheid te gebruiken.

Wanneer mag iets in juridisch opzicht eigenlijk als ‘rendabel’ worden beschouwd?

Werner

Dat weten we nog niet. De tekst van het Bbl is bijvoorbeeld onduidelijk als het aankomt op de rendabiliteit. Volgens de toelichting wordt met de keuze voor lokaal maatwerk gewaarborgd dat een verplichting alleen geldt voor gebouwen waar een investering haalbaar en rendabel is. Als voorbeeld wordt gegeven:

“Wanneer een dak bijvoorbeeld door de ligging ongeschikt zal zijn voor duurzaam gebruik, of er op de locatie geen vraag naar duurzame energie is (omdat er bijvoorbeeld al een andere bron is), is het niet proportioneel om toch maatregelen aan het dak te moeten treffen.”

Waar de grens ligt, is echter onduidelijk: is bijvoorbeeld een terugverdientijd van 15 jaar acceptabel, of moet het korter zijn? Dat is een obstakel voor een effectieve toepassing. Wat de gemeente rendabel vindt, is voor de gebouweigenaar mogelijk volstrekt onvoldoende. Bovendien kunnen ook gemeenten onderling andere richtlijnen hanteren, waardoor binnen Nederland een ongelijk speelveld ontstaat. Dat levert ongetwijfeld veel discussie op. Het risico bestaat dat rechtspraak uiteindelijk duidelijkheid geeft over wanneer er sprake is van voldoende rendabiliteit. Ik zie een parallel met de Ladder voor duurzame verstedelijking, waar de interpretatieruimte in de wet afgelopen decennium tot een golf van rechtspraak heeft geleid. Dat heeft geleid tot relatief arbitraire richtlijnen, waarbij bijvoorbeeld de ondergrens voor ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ werd gelegd bij 11 woningen of 400 m2 bedrijfsruimte.

Juriën

Het risico bestaat dat alleen evident haalbare en rendabele investeringen kunnen worden verplicht. Terwijl, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak. Hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Waar gebouweigenaren niet investeren, spelen vaak complicerende factoren mee. In andere gevallen is er wellicht geen sprake van onwil, maar eerder een gebrek aan prioriteit bij de eigenaar. Is een verplichting dan het juiste instrument, of is een gebouweigenaar dan juist gebaat bij een meer ontzorgende aanpak? Een bredere, investeringsgerichte aanpak voor bedrijventerreinen, waarin gemeente, ondernemers en eigenaars samenwerken en maatwerkacties formuleren, lijkt me dan minstens net zo belangrijk en effectief. Ontzorgen, kennis delen, businesscases voorrekenen, het organiseren van een collectieve aanpak en/of financieel bijdragen zijn stappen die eerst onderzocht moeten worden. Iedere gemeente moet dus goed afwegen of dit instrument vanuit het nieuwe Bbl de juiste oplossing biedt voor het lokale probleem.

Werner

Mijn zorg is dat het de nieuwe bevoegdheid strandt in goede intenties en hoge verwachtingen. De lacune in het Bbl zorgt vooralsnog voor (rechts)onzekerheid, voor zowel de gemeente als de gebouweigenaar. In de praktijk zullen wij gelijke gevallen niet gelijk behandeld zien, omdat iedere gemeente het instrument op een eigen manier interpreteert en er in verschillende gemeentes verschillende normen ontstaan. Ik ben bang dat, naast rendabiliteit, ook over gelijke behandeling veel zal worden geprocedeerd en dat het nieuwe Bbl hierdoor niet direct tot veel investeringen gaat leiden.

Wat denk jij, zijn gemeenten bij hun nieuwe bevoegdheid gebaat?

Juriën

Ja, toch wel. Ondanks alle beperkingen kan deze nieuwe bevoegdheid als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium bijdragen aan het aansnijden van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen. Op korte termijn levert het wellicht geen snelle winst op, maar kan het gemeenten wel een sterkere onderhandelingspositie geven om andere private investeringen van de grond te krijgen. Het ‘gevaar’ dat een gemeente kán verplichten, biedt voor gebouweigenaren immers een extra reden om in gesprek te treden over welke drempels er worden ervaren, wat daarvoor dan betere oplossingen zijn en wat ook daadwerkelijk helpt. Daarmee wordt met een omweg nog steeds bereikt wat er met de regeling wordt beoogd: namelijk stappen zetten in het verduurzamen van de gebouwde omgeving.

Contact

Heb je juridische vragen over deze nieuwe bevoegdheid van gemeenten? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Juriën Poulussen 

Senior adviseur bij Stec Groep

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

[email protected]

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie, Vastgoedrecht

8 februari 2022

Omdat je verder wilt

Energielabel C vereist voor kantoorgebouwen vanaf 1 januari 2023. Kom nu in actie

Inleiding

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte in gebruik te geven en te nemen die niet beschikt over energielabel C. Dat lijkt ver weg, maar u hebt nog maar een jaar om voorzieningen te treffen. Hieronder leest u over de labelplicht, voor wie het geldt, wat de uitzonderingen zijn, hoe de handhaving eruitziet en tips and tricks, zodat je verder kunt.

In het kort:

  • vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte te gebruiken die niet beschikt over energielabel C. Het Bouwbesluit wordt hierop aangepast.
  • het in gebruik geven is ook verboden;
  • bestuurlijke handhaving (dwangsom/sluiting) volgt bij niet-naleving; en
  • in het geval van (ver)huur: controleer voor wiens rekening verduurzamingswerkzaamheden komen.

Wat houdt de verplichting in?

Het energielabel C geldt voor een kantoorgebouw. Maar wat valt hieronder? Een kantoorgebouw is een gebouw of gedeelte van een gebouw met één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties. Dit betekent dat een kantoorgebouw een afzonderlijk gebouw kan zijn, maar ook een onderdeel van een groter gebouw. Veel gebouwen in Nederland zijn combinatiegebouwen, denk aan een horeca/winkel-plint met kantoren daarboven. De labelplicht geldt alleen voor kantoorruimtes en nevenfuncties (bijvoorbeeld: een kantine of vergaderzaal). Een kantoorfunctie kan zelf ook nevenfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij kantoren in scholen, ziekenhuizen, winkels, buurthuizen of industriehallen. In die gevallen is geen sprake van een kantoorgebouw en geldt de labelplicht niet.

Voor wie geldt het?

De verplichting geldt zowel voor de eigenaar (verhuurder) als de huurder. Het is niet afhankelijk van het transactiemoment. De voorzieningen moeten door hen op tijd worden getroffen. Gebeurt dit niet dan volgt handhaving.

Wat zijn de uitzonderingen?

Er gelden uitzonderingen voor de labelplicht. Het gaat om:

  • gebruiksoppervlakte met minder dan 50% kantoorfuncties, zoals een industriehal;
  • gebouw kleiner dan 100 m2;
  • monumenten; en
  • tijdelijke gebouwen.

Wat gebeurt bij niet-naleving?

Het “bevoegde gezag” handhaaft bestuurlijk bij niet-naleving van de labelplicht. In de praktijk zal dit de gemeente of de omgevingsdienst zijn. Dit betekent dat de overheid een dwangsom zal opleggen of de kantoorruimte sluit. De sanctie zal verschillen. De overheid zal afwegen wat proportioneel is en heeft beleidsvrijheid. Dit kan ook tot eerst een waarschuwing leiden.

Tips and tricks

  • Controleer bij het kopen van een gebouw of bij het aangaan van een huurovereenkomst of energielabel C is vereist en zo ja, welk energielabel het gebouw heeft (vraag dit na bij de verkoper of verhuurder of kijk in het energieprestatie-register)
  • Ben je al (ver)huurder van een kantoorruimte en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak afspraken met de (ver)huurder over welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om aan de verplichting te voldoen en kijk in de huurovereenkomst voor wiens rekening de verduurzamingswerkzaamheden komen.
  • Ben je van plan om een huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorruimte te sluiten en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak vóór het sluiten van de huurovereenkomst afspraken over welke werkzaamheden uitgevoerd worden, wanneer die worden uitgevoerd en voor wie de kosten daarvoor draagt. Leg dit in de huurovereenkomst vast.

Conclusie en in de praktijk

De conclusie is dat binnen een jaar kantoorruimtes over een energielabel C moeten beschikken. Vanaf volgend jaar wordt gehandhaafd door het opleggen van dwangsommen en sluiten van de ruimte. In de praktijk betekent dit dat dit jaar de voorzieningen moeten worden getroffen. Maak afspraken met je (ver)huurder of welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wanneer. Maak eventueel aanvullende contractuele afspraken.

Contact

Heb je juridische vragen over de labelplicht, handhaving of contractuele afspraken? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht

Louise Strating 

Advocaat huurrecht

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie, Vastgoedrecht, Verhuren

25 januari 2022

Omdat je verder wilt

Gelijkere kansen bij verkoop grond door de overheid

Inleiding

Overheden moeten bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden. In een baanbrekend arrest van de Hoge Raad is geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerend goed de zogenoemde “beginselen van behoorlijk bestuur” in acht moet nemen en daarmee dus ook het gelijkheidsbeginsel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • overheid moet ook bij een privaatrechtelijke overeenkomst (dus ook koop) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen;
  • het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen;
  • overheidslichamen moeten een passende mate van openbaarheid verzekeren; en
  • onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan.

Wat speelde er in deze zaak?

De gemeente Montferland was eigenaresse van een perceel in het centrum van Didam dat zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Een vastgoedonderneming was ook geïnteresseerd, maar de gemeente had het perceel al verkocht aan de projectontwikkelaar. De vastgoedonderneming daagde de gemeente voor de rechter, omdat de gemeente een openbare en zogeheten non-discriminatoire biedingsprocedure had moeten volgen voor de verkoop van het perceel.

Wat is belangrijk?

De Hoge Raad oordeelde dat het hier om een privaatrechtelijke overeenkomst ging waarbij de overheid een aan onroerende zaak verkocht. De overheid mag daarbij niet handelen in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel valt daaronder. Daarom moet de overheid bij de verkoop van onroerende zaken ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. De overheid zal objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd. Onder het gelijkheidsbeginsel valt ook dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

In het geval er maar één serieuze gegadigde is en dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, dan geldt een uitzondering. In dat geval moet het voornemen tot verkoop bekend worden gemaakt waardoor een ieder daarvan op de hoogte kan zijn. De overheid moet dan motiveren waarom op basis van de opgestelde criteria vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Gevolgen voor de praktijk

In de praktijk betekent dit dat vastgoedondernemingen “gelijkere” kansen hebben. De overheid moet bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden, waarbij openbaarheid wordt gegeven. Onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan. Vastgoedtransacties van de overheid zullen hierdoor transparanter worden. Dit maakt verkoop eerlijker.

Contact

Heb je juridische vragen over verkoop van grond door de overheid? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

Claudia Sellis 

Paralegal praktijkgroep vastgoed

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie, Vastgoedrecht

15 oktober 2021

Omdat je verder wilt

Burgemeester mag minder snel woning sluiten en moet vaker waarschuwen

Inleiding

Burgemeesters krijgen het zwaarder om woningen te sluiten bij drugsvondst. De rechter zal strenger toetsen of de sluiting evenredig (dat wil zeggen “eerlijk”) is. Houdt de burgemeester niet genoeg rekening met de samenloop van de omstandigheden? Dan zet de rechter een streep door het sluitingsbevel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over gaat, wat belangrijk is en wat dit in de praktijk voor pandeigenaren betekent.

In het kort:

  • bestuursrechter toetst strenger of de sluiting evenredig is;
  • burgemeester moet rekening houden met samenloop van omstandigheden; en
  • burgemeester moet eerder voor waarschuwing kiezen.

Wat speelde er in deze zaak?

Op 6 oktober 2021 oordeelde de hoogste bestuursrecht dat de burgemeester van Rotterdam de woning in Delfshaven niet zes maanden mocht sluiten. De gevolgen waren niet evenredig vanwege de samenloop van omstandigheden.

Wet Damocles

In het algemeen mogen burgemeesters panden sluiten bij aanwezigheid van verboden middelen. Dit gebeurt op basis van de Wet Damocles. Als de zaak aan de rechter wordt voorgelegd, toetst deze onder andere de:

  • 1. noodzakelijkheid;
  • 2. ernst en omvang van de overtreding;
  • 3. feitelijke handel in het pand;
  • 4. evenredigheid;
  • 5. verwijtbaarheid; en
  • 6. gevolgen van de sluiting.

Over punt 4 (de evenredigheid) adviseerden de advocaten-generaal eerder in een andere zaak om strenger te worden en om aan te sluiten bij het Europese recht. Het lijkt erop dat de rechter daarop nu voorsorteert.

Omstandigheden in samenhang bezien

Terug naar de zaak in Rotterdam. De hoogste bestuursrechter floot de burgemeester terug. Hij had rekening moeten houden met de volgende omstandigheden – in samenhang bezien:

  • of de betrokkene een verwijt kan worden gemaakt van de overtreding;
  • of de bewoner geen vervangende woonruimte zal kunnen vinden (zwarte lijst woningcorporaties);
  • medische situatie; en
  • aanwezigheid van minderjarige kinderen die naar school gaan (en waarvoor geen opvang is).

De burgemeester had niet genoeg rekenschap gegeven van de samenloop. Daarom is de sluiting niet evenredig. De rechter zet een streep door de sluiting en de woning is heropend.

Conclusies en in de praktijk

De conclusie is dat de burgemeester beter moet motiveren dat de sluiting evenredig is, gelet op de samenloop van de omstandigheden. Dit betekent in de praktijk dat burgemeesters woonruimten minder snel kunnen sluiten en vaker moeten volstaan met een waarschuwing. Dit geeft pandeigenaren ruimte om zelf orde op zaken te stellen en maatregelen tegen de huurder te treffen. Bovendien beperkt dit de schade voor eigenaren.

Contact

Heb je juridische vragen over burgemeestersluitingen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar

Advocaat bestuursrecht
Praktijkgroep vastgoed

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Huren / Verhuren, Opinie, Vastgoedrecht, Wonen

4 augustus 2021

Omdat je verder wilt

Gaswinning Groningerveld mocht (op dit niveau) doorgaan

Inleiding

Hoewel de schadeafwikkeling bij bodembeweging in volle gang is, blijft de gaswinning uit het Groningerveld doorgaan. De minister van Economische Zaken en Klimaat stemde in met gaswinning – voor 8,1 miljard kubieke meter in 2020 en 2021. De Groninger Bodem Beweging en Groningers procedeerden hierover. Voor een eerder gasjaar ging de vaststelling over de kop. Kon de gaswinning voor 2020-2021 de toets doorstaan? Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • gaswinningsniveau 2020-2021 is in redelijkheid vastgesteld om aan leveringszekerheid te voldoen;
  • veiligheid, schadeafhandeling en leveringszekerheid staan centraal; en
  • minister voldeed aan veiligheidsnorm en heeft voldoende rekening gehouden met de belangen van Groningers.

Wat speelde er in deze zaak?

Op 21 juli 2021 oordeelde de hoogste bestuursrechter dat de minister in redelijkheid de gaswinning op 8,1 miljard kubieke meter vaststelde.

Veiligheidsnorm

Bij de beoordeling of aan de veiligheidsnorm wordt voldaan, mocht de minister ervan uitgaan dat het risico in elk geval niet groter is dan is berekend voor 2019-2020. Wel moeten woningen nog worden versterkt en moeten stappen worden gezet om het versterkingsprogramma sneller uit te voeren. Nu de gaswinning versneld wordt afgebouwd, hoefde de minister niet af te zien van de vaststelling.

Belangen

De minister heeft de betrokken belangen in redelijkheid afgewogen. Aan de ene kant hield hij rekening met belangen van de Groningers bij een zo snel mogelijke beëindiging van de gaswinning. Zij hebben er belang bij dat het tempo van de versterkingsoperatie omhoog gaat en dat toereikende procedures bestaan voor de afhandeling van schade. Daarbij gaat het niet alleen om het voldoen aan de veiligheidsnorm en het herstel van schade, maar ook om het wegnemen van gevoelens van onveiligheid, frustratie en spanning. Aan de andere kant hield de minister rekening met de belangen van de eindafnemers van het gas. Dat zijn huishoudens, instellingen en bedrijven in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk. Zij hebben er belang bij dat zij niet (abrupt) worden afgesloten van Groningengas, zodat bedrijven hun activiteiten kunnen voortzetten en woningen in de winter kunnen worden verwarmd. Naar het oordeel van de hoogste bestuursrechter heeft de minister het winningsniveau voor 2020-2021 op de juiste wijze vastgesteld om te kunnen voldoen aan de leveringszekerheid. Ook heeft hij voldoende concreet uiteengezet welke maatregelen worden genomen om de situatie van de Groningers te verbeteren, waaronder het zo snel mogelijk afbouwen van de gaswinning naar nul. Verder worden reguliere schademeldingen relatief snel afgehandeld bij het IMG. De schade als gevolg van de gaswinning staat daarom niet in de weg aan de gaswinning.

Conclusie

De conclusie is dat het gaswinningsniveau “door de juridische beugel kan”. De rechter geeft de minister veel (beleids)ruimte. Daarom is het lastig om dit besluit succesvol aan te vechten. Het uiteindelijke niveau van de minimumflow voor het gasjaar 2022-2023 zal worden bepaald in een ander besluit. De hoogste bestuursrechter zal daarover nog een uitspraak moeten doen, maar de minister zal opnieuw ruimte krijgen.

Heb je juridische vragen omtrent de gaswinning in Groningen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie, Vastgoedrecht

  • « Ga naar Vorige pagina
  • Pagina 1
  • Pagina 2
  • Pagina 3
  • Pagina 4

Amsterdam
Keizersgracht 620
1017 ER Amsterdam

 

Bussum
Brediusweg 20
1401 AG Bussum

 

020 521 6699 | [email protected]

 

KvK: 34342484 | BTW nr: 8208.79.368.B01

Juridische informatie:

Algemene Voorwaarden

Klachtenregeling

Privacyverklaring

Rechtsgebiedenregister

Evaluatieformulier

Snel naar:

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Nieuws & Kennis
    • Nieuws & Actualiteiten
    • Certa deelt kennis met Pont
    • Certa expert van ABN AMRO
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact
  • Zoeken
© 2025 CERTA | Realisatie: Probu

Privacyverklaring & AV koppeling

Privacyverklaring  |  AV