Opinie

Omdat je verder wilt

Grote toename in aantal faillissementen ten opzichte van 2023

De recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)¹ liegen er niet om: het aantal faillissementen in Nederland is in het eerste half jaar van 2024 met 40% gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Bij Certa Advocaten merken we deze trend eveneens. Wat zijn de oorzaken van deze stijging en welke stappen kunnen worden genomen om een de kans op een faillissement te verkleinen?

Oorzaken van de stijging
De bouwsector is de grootste verliezer in deze golf van faillissementen. In juni alleen al werden 54 bouwbedrijven failliet verklaard, een stijging van 29% ten opzichte van mei. Uit rondgang van het Financieel Dagblad (FD)² blijkt dat veel nieuwbouwprojecten vertraging oplopen door problemen met stroomaansluitingen, bezwaarprocedures en trage vergunningverlening. Dit betekent dat inkomsten stagneren terwijl de vaste kosten blijven doorlopen. De bouwsector kampt bovendien met stijgende cao-lonen en dure materialen. Daarnaast is de vraag naar installateurs van zonnepanelen ingezakt door het naderende einde van de salderingsregeling, wat investeringen in deze sector minder rendabel maakt.

Hoewel de bouwsector het hardst wordt geraakt, is de toename in aantal faillissementen ook te zien in andere sectoren. In juni werden in totaal 349 bedrijven en instellingen, inclusief eenmanszaken, failliet verklaard. Een deel van deze faillissementen lijkt nog steeds te wijden te zijn aan de gevolgen van de coronapandemie. Hoewel het ‘corona-effect’ inmiddels afneemt, worstelen sommige bedrijven nog steeds met de terugbetaling van ontvangen steunmaatregelen. Bovendien is de tijdelijke versoepeling van de Belastingdienst voor fiscale sanering per 1 april jl. afgelopen. De Belastingdienst wenst vanaf 1 april 2024 weer tenminste het dubbele percentage te ontvangen van wat aan de concurrente schuldeisers wordt aangeboden. Dit verkleint de slagingskans van een poging tot schuldsanering bij ondernemers die minder kapitaal tot hun beschikking hebben.

Hoe kan de kans op faillissement verkleind worden?
Voor ondernemers betekent deze toename in faillissementen dat voorzichtigheid en goed financieel beheer cruciaal zijn. Het faillissement van een belangrijke debiteur kan ook voor een gezonde onderneming verstrekkende gevolgen hebben. Hierbij een aantal aandachtspunten om in ogenschouw te nemen:

  • Kostenbeheer: Houd grip op de kosten en zoek naar manieren om efficiënter te werken. Blijf met crediteuren in gesprek: onderhandel bijvoorbeeld met leveranciers voor betere voorwaarden en bekijk waar besparingen mogelijk zijn.
  • Liquiditeitsbeheer: Zorg voor een goede cashflow door tijdig facturen te versturen en een strak debiteurenbeleid te hanteren. Overweeg het aanleggen van een financiële buffer om onverwachte tegenslagen op te vangen.
  • Voorbereiding op veranderingen: Blijf op de hoogte van regelgeving en markttrends. Flexibiliteit en aanpassingsvermogen kunnen het verschil maken in moeilijke tijden. Denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van bedrijfsmodellen om te voldoen aan nieuwe marktomstandigheden.
  • Klantenrelaties: Investeer in sterke relaties met uw klanten. Tevreden klanten blijven trouw en kunnen zelfs in moeilijkere tijden voor een stabiele inkomstenstroom zorgen.

Conclusie
De toename in het aantal faillissementen is zorgwekkend, maar niet onoverkomelijk. Bij Certa Advocaten begrijpen wij de complexiteit van een (dreigend) faillissement. Onze advocaten en curatoren hebben ruime ervaring met herstructureringen, schuldsaneringen en faillissementen. Neem dan ook (tijdig) contact met ons op als u ziet dat er sprake is van een problematische schuldpositie of deze dreigt te ontstaan.

Voetnoten

  1. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2024/28/meer-faillissementen-in-juni
  2. https://fd.nl/economie/1523435/aantal-faillissementen-stijgt-met-11
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Stand van zaken huurbescherming ligplaatsen

Op 1 juli 2022 is de Wet tot wijziging van Boek 7 BW in verband met het verbeteren van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen in werking getreden. Dat is al even geleden, maar in verband met het einde van de overgangsperiode weer heel relevant. Hieronder gaan wij nog kort in op de wijzigingen en de gevolgen van nieuwe ontwikkelingen.

Wetswijziging
De wet beoogt huurders van ligplaatsen voor woonboten dezelfde huurbescherming te bieden als huurders van woningen op de wal. Huur van een ligplaats wordt sinds de invoering van de wet meer gezien als huur van woonruimte. Huurders worden onder meer beschermd tegen opzegging en ontbinding en hebben daarnaast extra mogelijkheden om het huurcontract over te dragen.

Wijzigingen van toepassing op bestaande overeenkomsten
Eerder schreven wij over de nieuwe artikelen en wijzigingen (zie Huurbescherming voor huurders van ligplaatsen van woonboten - CERTA). De zogenaamde overgangsperiode is inmiddels afgelopen. Dat betekent dat de nieuwe artikelen en wijzigingen voor huurovereenkomsten die op 1 juli 2022 al bestonden sinds 1 juli 2024 ook daarop van toepassing zijn.

Voor alle huurovereenkomsten met betrekking tot ligplaatsen geldt kort samengevat dat:

  • Huurovereenkomsten met betrekking tot een ligplaats alleen kunnen worden ontbonden door de rechter;
  • Bij het overlijden van de huurder van een ligplaats een medehuurder of degene met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde kan verzoeken om de huurovereenkomst voort te zetten. Als er geen medehuurder of andere persoon is die de huurovereenkomst voortzet, worden de erfgenamen huurder;
  • De huurder van een ligplaats die eigenaar is van de voor bewoning bestemde woonboot (die op de ligplaats is afgemeerd), bij verkoop van de woonboot kan vorderen dat de koper in zijn plaats wordt gesteld als huurder van de ligplaats. De huurder van de ligplaats dient een zwaarwegend belang te hebben bij de indeplaatsstelling en de voorgestelde huurder dient voldoende financiële waarborgen voor behoorlijk nakoming van de huurovereenkomst te bieden;
  • De verhuurder van de ligplaats de huurovereenkomst moet opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzeggronden en formaliteiten die gelden voor woonruimten.

Nieuwe ontwikkelingen
Ondanks dat de wijzigingen veel verbeteringen voor huurders van ligplaatsen met zich hebben gebracht, bestond er nog enige onzekerheid in de gevallen dat ligplaatsen voor bepaalde tijd werden verhuurd. Eigenaren zouden logischerwijs investeringen achterwege laten totdat zij de ligplaats voor onbepaalde tijd zouden huren.  Inmiddels heeft nieuwe wetgeving ook daar verandering in gebracht. Met de Wet vaste huurcontracten zijn huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm geworden. Slechts in een aantal beperkte gevallen kunnen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden aangegaan. Veel woonbooteigenaren zullen daarom de ligplaats voor onbepaalde tijd (gaan) huren. Aan de onzekerheid omtrent de duur van de huurovereenkomst is daarmee ook een einde gekomen.

Conclusie
Met het einde van de overgangsperiode voor de nieuwe artikelen en wijzigingen in verband met het verbeteren van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen en de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten hebben alle huurders van ligplaatsen veel zekerheid met betrekking tot het behoud van hun ligplaats.

Vragen of advies nodig over een opzegging, ontbinding of indeplaatsstelling van een huurovereenkomst met betrekking tot een ligplaats? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Overzicht verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap

Inleiding
Verhuurders opgelet. In dit artikel vind je een overzicht van welke gemeentes een verhuurvergunning hebben ingevoerd of zullen invoeren.

 Gemeenten kunnen met een verhuurverordening twee soorten vergunningen invoeren:

  1. algemene verhuurvergunning; een verbod op het ‘zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën woonruimte’. Deze vergunning is gebiedsgebonden en kan alleen ingevoerd worden in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat.
  2. verhuurvergunning arbeidsmigranten; een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.

Overzicht
Momenteel geldt in zeven gemeenten een verhuurverordening:

  • Gemeente Aalten
    • Toelichting: niet gebleken is dat een vergunningstelsel nodig en evenredig is; Momenteel geen verplichting.
    • Inwerkingtreding verordening: dag na bekendmaking gemeenteblad: 17 juni 2024.
  • Gemeente Heerlen
    • Verhuurvergunning verplicht in de CBS-buurten: BU09172004 Vrieheide, en BU09172001 Uterweg;
    • Inwerkingtreding: 8e dag na bekendmaking gemeenteblad: 14 maart 2024.
  • Gemeente Oude IJsselstreek
    • Nog geen buurten in opgenomen;
    • Inwerkingtreding: dag na bekendmaking gemeenteblad: 15 maart 2024.
  • Gemeente Leiden
    • Verhuurvergunning verplicht in de buurten als aangeduid op kaart bij bijlage;
    • Inwerkingtreding: 1 januari 2024.
  • Gemeente Den Haag
    • Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige en onzelfstandige woonruimten gelegen in het bij bijlage aangegeven deel van Den Haag;
      • Transvaalkwartier Midden; en
      • Transvaalkwartier Zuid; en
      • Laakkwartier Oost; en
      • Laakkwartier West.
    • Inwerkingtreding: 1 september 2023.
  • Gemeente Rotterdam
    • Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige woningen gelegen in de wijk Carnisse door het Centraal Bureau voor de Statistiek aangeduid als buurt 1572;
    • Inwerkingtreding: 1 juli 2023.
  • Gemeente Valkenburg aan de Geul
    • Verhuurvergunning o.a. bij (gedeeltes van) een woning;
    • Inwerkingtreding: 1 juli 2024.

De vergunningsplicht geldt in:

  • Rotterdam sinds 1 januari 2024
    • In de wijk Carnisse.
  • Den Haag sinds 1 maart 2024
    • Transvaalkwartier Midden;
    • Transvaalkwartier Zuid;
    • Laakkwartier Oost; en
    • Laakkwartier West;
  • Leiden sinds 1 juli 2024
    • in:

Deze zal gaan gelden in:

  • Heerlen vanaf 22 september 2024
    • Vrieheide; en
    • Uterweg
  • Oude IJsselstreek vanaf 23 september 2024
    • Nog geen gebieden opgenomen.
  • Aalten vanaf 18 december 2024
    • Toelichting: op dit moment niet nodig om buurten aan te wijzen.
  • Valkenburg aan de Geul vanaf 1 januari 2025
    • a. hotels, pensions en ander horeca-vastgoed;
    • b. agrarische bedrijfsgebouwen;
    • c. (gedeeltes van) een woning;
    • d. elke andere vorm van gebouwen, niet zijnde woningen;

Gemeenten die voornemens zijn een vergunningplicht in te voeren:

  • Arnhem (gefaseerd naar algemene verhuurvergunning)

 

Dit overzicht zullen wij actualiseren. Lees hier meer achtergrondinformatie over de Wet goed verhuurderschap.

Vragen over wat de gevolgen voor verhuur zijn en wat je kunt doen om bestuurlijke handhaving te voorkomen? Neem contact met ons op. Werner Altenaar, Louise Strating

 

 

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Fietsend van Lindenbaum/Cohen uit 1919 naar het Afzinkkelder arrest van 12 januari 2024

Fietsen
In Amsterdam kun je bij Admiraal de Ruyterweg 545 harder gaan trappen om het verkeerslicht (dat natuurlijk nog wel op groen moet staan!) te halen of je kunt besluiten stil te staan bij het hoekpand. Dat laatste deed ik.

Drukkerij Lindenbaum
Op de hoek is Drukkerij Lindenbaum gevestigd. Ruim honderd jaar geleden heeft deze drukkerij – toen nog gehuisvest aan de Reguliersdwarsstraat – bijgedragen aan een belangrijke rechtsontwikkeling, misschien wel de belangrijkste in Nederland. Die ontwikkeling is nog steeds gaande, want ongeveer zes maanden geleden (op 12 januari 2024) heeft de Hoge Raad nu al een van de belangrijkste uitspraken van 2024 gedaan. Het begon allemaal met een gesprongen waterleiding.

Waterballet
Om goed te begrijpen wat er ruim honderd jaar geleden gebeurde, is het belangrijk eerst te kijken naar een zaak uit 1909. Die ging over een gesprongen waterleiding in een woning in Zutphen, eigendom van een zekere Margrietje, ook wel de Zutphense Waterjuffer genoemd. Ze weigerde gehoor te geven aan het verzoek van Nijhuis om de hoofdkraan onmiddellijk dicht te draaien vanwege de gesprongen leiding. Het gevolg was dat al zijn opgeslagen leer beschadigd raakte. Margrietje wilde niets vergoeden en kreeg de Hoge Raad aan haar zijde. Volgens de Hoge Raad had zij immers niet in strijd gehandeld met een wet of een plicht verzuimd.

Drukkerij Lindenbaum to be continued
In deze zaak ging het om drukker Max Lindenbaum. Een van zijn personeelsleden speelde dubbelspel en verkocht offertes van Lindenbaum aan zijn vroegere collega Cohen, die daardoor precies wist hoe hij succesvol met Lindenbaum kon concurreren. Toen dit uitkwam, wilde Lindenbaum van Cohen schadevergoeding. Met de Zutphense Waterjuffer in gedachten was het niet opmerkelijk dat het gerechtshof oordeelde dat de wet nergens een rechtsregel gaf waaruit volgde dat Cohen verkeerd had gehandeld, zodat de vordering van Lindenbaum werd afgewezen. Lindenbaum procedeerde echter door (wat ook aantoont dat het belangrijk is door te zetten als iets onrechtvaardig voelt) en kwam bij de Hoge Raad terecht. Zou de Hoge Raad dezelfde conclusie trekken als bij de Zutphense Waterjuffer?

Ommekeer
De Hoge Raad oordeelde voor het eerst anders en omdat het zo’n mooie overweging is (gebaseerd op de Code Civil) wordt zij geciteerd: “dat immers het woord onrechtmatig niet gelijkwaardig is met strijdig tegen een wetsbepaling, en blijkens de geschiedenis de uitdrukking ‘tout fait quelconque de l’homme’ alleen vervangen is door onrechtmatige daad (...) maar onder onrechtmatige daad ook is te verstaan een handelen of nalaten dat òf inbreuk maakt op eens anders recht òf in strijd is met een rechtsplicht of indruist, hetzij tegen de goede zeden, hetzij tegen de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt.”

Dit is het leerstuk van de onrechtmatige daad.

Eeuw
Een eeuw later is de rechtsontwikkeling niet klaar. In zijn uitspraak van 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat áls er bij bouwwerkzaamheden een aanmerkelijk risico bestaat dat aan een buurpand schade kan ontstaan en dat risico zich vervolgens verwezenlijkt, het niet kan worden aanvaard dat de eigenaar van dat buurpand die schade zelf dient te dragen, zelfs áls er door de bouwer maatregelen zijn getroffen om die schade te voorkomen en deze werkzaamheden zorgvuldig zijn uitgevoerd. In deze overweging van de Hoge Raad is geen verwijtbare gedraging te lezen, net zomin als bij de Zutphense Waterjuffer, maar toch werd het een Lindenbaum-Cohen. Want zonder dat de Hoge Raad dat met zoveel woorden zegt, is het nemen van het risico niet de aansprakelijkheidscheppende gedraging, maar het ontstaan van de schade dat het op zich zorgvuldige (rechtmatige) handelen onrechtmatig laat worden. Op dat moment ontstaat een schadevergoedingsverplichting en is de cirkel rond.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert: Derde-belanghebbende kan tijdigheid van bezwaar- of beroepschrift aanvoeren zonder zelf (hoger) beroep in te stellen

Het bestuursprocesrecht is volop in beweging. Een derde-belanghebbende kan voortaan in een latere fase de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift aanvoeren zonder zelf in (hoger) beroep te zijn gegaan. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”).

De zaak draait kort gezegd om de instemming van de Inspectie Leefomgeving en Transport met het verlichtingsplan voor het Windpark N33. De minister verklaarde het bezwaar van de derde-belanghebbende hiertegen niet-ontvankelijk, omdat dit geen besluit zou zijn. In beroep vernietigde de rechtbank deze beslissing. In hoger beroep komt ook de tijdigheid van het bezwaar tegen het instemmingsbesluit aan bod. Voortaan mag de derde-belanghebbende dit in een latere fase aanvoeren zonder zelf (hoger) beroep in te stellen. Dit betekent dat de Afdeling zal oordelen over de tijdigheid van het bezwaar van de derde-belanghebbende. Spijtig genoeg heeft de derde-belanghebbende zijn bezwaar niet zo spoedig mogelijk ingediend als redelijkerwijs van hem kon worden verlangd. Met andere woorden, hij haalt alsnog bakzeil over een andere boeg.

De Afdeling heeft gekozen voor een welkome praktische oplossing, waarmee wordt voorkomen dat alleen hoger beroep wordt ingesteld om de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift in een vorige fase aan te kunnen voeren. Vragen over het bestuursprocesrecht? Neem contact op met Werner Altenaar.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Vertrouwensbeginsel: een blik op zeldzame successen

Het vertrouwensbeginsel[1] binnen het bestuursrecht schrijft voor dat burgers en bedrijven erop moeten kunnen vertrouwen dat een overheidsorgaan zijn toezegging nakomt. In een procedure komt een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel zelden voor. Dit komt onder andere door een gebrek aan bewijs of omdat andere belangen zwaarder wegen. In twee uitspraken hield de bestuursrechter het overheidsorgaan aan de toezegging. Hieronder lees je meer.

Uitspraak rechtbank Amsterdam van 15 december 2022
In deze zaak ging het om ontheffing van het afmeerverbod voor een pleziervaartuig en een opgelegde last onder dwangsom voor het verwijderen van dit object uit het openbaar water van Amsterdam. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam had de aanvraag voor een ontheffing afgewezen en een last onder dwangsom opgelegd, omdat het object geen pleziervaartuig was en sprake was van een overtreding. De rechtbank oordeelde onder andere dat het beroep van de eigenaren op het vertrouwensbeginsel slaagde. Dit was gebaseerd op uitlatingen van ambtenaren, zoals een e-mail waarin vermeld stond dat het object als pleziervaartuig werd beschouwd en een ontheffing mogelijk was. Daarom mocht het college niet handhavend optreden en hoefden de eigenaren het pleziervaartuig niet te verwijderen.

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) van 10 april 2024
In deze zaak verkreeg Almere Invest appartementen in eigendom op de verdiepingen van een pand in Almere. In 2014 werden deze appartementen gesplitst in drie zelfstandige woonruimten. Op 31 juli 2019 verzochten betrokkenen het college B&W handhavend op te treden tegen de gedeeltelijke bewoning van het pand. Na bezwaar van de betrokkenen besloot het college alsnog handhavend op te treden. In hoger beroep oordeelde de Afdeling dat het college vertrouwen heeft gewekt, omdat het college consequent het standpunt had ingenomen dat bewoning was toegestaan op basis van het overgangsrecht. Voorts wogen het algemeen belang en belang van derden niet zwaarder. Het college mocht daarom niet handhavend optreden en gedeeltelijke bewoning was wél toegestaan.

Gevolgen praktijk
In de praktijk is het belangrijk om toezeggingen te expliciteren en te documenteren. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Andere belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen zwaarder wegen. Wij kunnen de haalbaarheid van het beroep op het vertrouwensbeginsel beoordelen, zodat jij weet wat jouw kansen op succes in een procedure zijn.

Vragen over het vertrouwensbeginsel of bestuurlijke handhaving?
Neem contact op met Werner Altenaar.

[1] Wie zich beroept op het vertrouwensbeginsel moet aannemelijk maken dat van de kant van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit hij/zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of het bestuursorgaan een bepaalde bevoegdheid zou uitoefenen en zo ja hoe. Vereist is dat de toezegging, andere uitlating of gedraging afkomstig is van het bevoegde bestuursorgaan of aan het bevoegde bestuursorgaan moet worden toegerekend. Van toerekening van een onbevoegde uitlating is sprake als de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht veronderstellen dat degene die de uitlating deed of de gedraging verrichtte de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte.

Omdat je verder wilt