Opinie

Omdat je verder wilt

CertAlert: Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed Verhuurderschap

De Wet goed verhuurderschap normeert het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars en bevat regels over de toezicht en handhaving daarvan. Wij schreven daar eerder een artikel over (zie https://certa.nl/geen-goede-verhuurder-voorkom-dat-de-gemeente-handhaaft/). De gemeente Amsterdam kent (nog) geen verhuurvergunning , maar heeft wel bij besluit van 21 november 2023 een beleidsregel vastgesteld voor overtredingen van artikel 2 Wet goed verhuurderschap.

Verplichtingen
In artikel 2 Wet goed verhuurderschap is bepaald dat een verhuurder zich aan de regels van goed verhuurderschap moet houden en wat daaronder wordt verstaan. De verplichtingen zijn kort gezegd:

  • Het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid;
  • Het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
  • Het zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom die hoger is dan wettelijk is bepaald;
  • Het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;
  • Het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder;
  • Het zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de wet.

Boetenormbedragen
In de beleidsregel is bepaald welke boetenormbedragen de burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam hanteren bij overtredingen van artikel 2 Wet goed verhuurderschap. Daarnaast bepaalt de beleidsregel hoe de mate van verwijtbaarheid een rol speelt bij de berekening van de boete. Bij het bepalen van de mate van verwijtbaarheid kunnen bijvoorbeeld eerdere overtredingen, behaald voordeel met de overtreding of de duur van de overtreding een rol spelen. Bij opzet is 200% van het boetenormbedrag van toepassing, bij ernstige nalatigheid of grove schuld 150% en bij verminderde verwijtbaarheid 50%.

Financiële draagkracht
Verder bevat de beleidsregel een bepaling over de gevolgen bij een geringe financiële draagkracht van de overtreder. Kort gezegd kunnen de burgemeester en wethouders de boete verlagen indien de overtreder aannemelijk maakt dat de volledige boete voor hem onevenredige gevolgen heeft gezien zijn financiële draagkracht.

Inwerkingtreding
De beleidsregel is op 11 januari 2024 in werking getreden.

Vragen over de Wet goed verhuurderschap of over de beleidsregel van de gemeente Amsterdam of een andere gemeente? Neem contact op met Werner Altenaar of Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Huurrecht woonruimte – 2024

Wat kunnen verhuurders en huurder van woonruimten in 2024 verwachten? Er zijn verschillende wetsvoorstellen voorbijgekomen, maar wat is nu de status? CERTA zet het hieronder voor je op een rijtje. Het gaat over de volgende wetten/wetsvoorstellen:

1. Wet bescherming weeskinderen;
2. Wet verruiming sluitingsbevoegdheden burgemeester en ontbindingsmogelijkheden;
3. Verlenging Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten;
4. Wet goed verhuurderschap;
5. Wet vaste huurcontracten;
6. Wet betaalbare huur.

1. Wet huurbescherming weeskinderen (1 januari 2024)
Met de Wet huurbescherming weeskinderen worden woningcorporaties verplicht om een weeskind   tussen twee weken en één maand na het overlijden van de ouder per aangetekende brief te informeren over de toekomstige woonsituatie. Vervolgens wordt het huurcontract van de overleden ouder door het kind (tussen de 16 en 28 jaar die hoofdverblijf heeft in de woning) voortgezet totdat het (oudste) kind de leeftijd van 28 jaar heeft bereikt.

De huur wordt voor weeskinderen tussen de 16 en 23 jaar verlaagd naar de huurtoeslaggrens. Voor weeskinderen tussen de 23 en 28 jaar voorziet het voorstel in een tijdelijke huurverlaging, indien de jongere wat draagkracht betreft in aanmerking komt voor huurtoeslag. De woningcorporatie kan de huurovereenkomst vanaf het 28e levensjaar van het weeskind opzeggen, indien blijkt dat het weeskind een vervangende passende huurwoning kan krijgen. Deze wet is op 1 januari 2024 in werking getreden.

2. Wet verruiming sluitingsbevoegdheden burgemeester en ontbindingsmogelijkheden (1 januari 2024)
Per 1 januari 2024 zijn de mogelijkheden voor de verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden bij een sluiting verruimd. CERTA heeft hier een artikel over geschreven: https://certa.nl/verruiming-sluitingsbevoegdheden-burgemeester-en-ontbindingsmogelijkheden-verhuurder/. De verhuurder mag de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2024 ook buitengerechtelijk ontbinden bij (i) gedragingen in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde, (ii) indien er een ernstige vrees voor het ontstaan van een verstoring in de openbare orde is en/of (iii) voorbereidingshandelingen. Ook de burgemeester heeft meer bevoegdheden gekregen.

3. Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten (tot 1 mei 2024; mogelijke verlenging tot 1 mei 2027)
Vanaf 1 mei 2021 zijn de jaarlijkse huurstijgingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten voor een periode van drie jaar gemaximeerd. De maximale verhoging is bedoeld om huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten is tijdelijk en loopt op 1 mei 2024 af. Het voorstel is om de wet te verlengen tot 1 mei 2027, zodat huurders tot die tijd beschermd worden tegen hoge huurprijsstijgingen in het geliberaliseerde segment. Met het wetsvoorstel wordt mogelijk ook de Wet goed verhuurderschap uitgebreid met handhaving op maximale huurprijzen en de jaarlijkse maximale huurprijsstijging.

Voor 2024 volgt uit deze wet in combinatie met de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte dat de huurprijzen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2024 met maximaal 5,5 % mogen worden verhoogd en vanaf 1 juli 2025 met maximaal 5,8%. Corporaties mogen in 2024 de huurprijzen maximaal met 5,3% laten stijgen.

4. Wet goed verhuurderschap (verplicht informatieverstrekking bestaande huur voor 1 juli 2024)
De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 al in werking getreden. CERTA heeft hier eerder over gepubliceerd (https://certa.nl/geen-goede-verhuurder-voorkom-dat-de-gemeente-handhaaft/). In de Wet goed verhuurderschap staan regels over hoe de verhuurder zich jegens de huurder dient te gedragen. Het doel is om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan. Het gaat o.a. om de verplichting om bepaalde informatie te verstrekken, de schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst en een maximale betaling van twee maanden aan waarborgsom. Het toezicht wordt uitgevoerd door de burgemeester & wethouders.

Bij nieuwe huurovereenkomsten dient de informatie als genoemd in de wet schriftelijk te worden verstrekt voor het aangaan van de huurovereenkomst. Voor bestaande huurovereenkomsten heeft de verhuurder in beginsel nog tot 1 juli 2024 om de informatie te verstrekken.

5. Wet vaste huurcontracten (planning: 1 juli 2024)
Bij de inwerkingtreding van deze wet zijn tijdelijke huurcontracten voor woonruimten verleden tijd. Er blijft een uitzondering voor bepaalde doelgroepen, maar onbepaalde tijd wordt weer de nieuwe norm. De vermoedelijke inwerkingtreding is op 1 juli 2024. Voor de inhoud van de wet wordt verwezen naar het artikel op de website van CERTA: https://certa.nl/wet-vaste-huurcontracten-terug-naar-huurovereenkomsten-voor-onbepaalde-tijd/

6. Wet betaalbare huur (planning: 1 juli 2024)
Het kabinet wil het middenhuursegment betaalbaar maken. In het voorstel van de wet staat dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook gaat gelden voor middenhuurwoningen tot 186 punten (wat neerkomt op een huurprijs van circa EUR 1.200,= per maand). De regeling zou ervoor zorgen dat woningen vanuit de vrije sector verschuiven naar het middenhuursegment. De wet moet nog worden behandeld in de Eerste en Tweede Kamer. De Raad van State heeft kritiek op de wet, omdat het onduidelijk is of de Wet betaalbare huur de woningzoekenden zal helpen of niet. Als datum voor de inwerkingtreding wordt 1 juli 2024 genoemd. Of de wet in werking gaat treden, is dus nog niet bekend.

Heb je vragen over wat dit voor jou betekent? Neem contact op met Louise Strating of Lisanne Hennink.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Arbeidsrechtelijke ontwikkelingen in 2024

Met het einde van het jaar in zicht is het tijd om vooruit te kijken. De belangrijkste arbeidsrechtelijke wijzigingen in 2024 hebben wij voor u op een rij gezet!

I. Wet invoering minimumuurloon en loonstijging
Vanaf 1 januari 2024 treedt de Wet invoering minimumuurloon in werking. Deze wet verplicht werkgevers om werknemers per uur minimaal het minimumloon te betalen. Er geldt een vast minimumuurloon voor alle werknemers vanaf 21 jaar en ouder. Met deze wijziging gaat ook het wettelijk minimumloon met 3,75% omhoog naar € 13,27 per uur. Deze twee wijzigingen zullen tot extra loonstijging leiden bij veel bedrijven.

II. Vrije ruimte in de werkkostenregeling
De vrije ruimte in de WKR over de eerste 400.000 euro van de fiscale loonsom was in 2023 tijdelijk verruimd naar 3 procent. Per 1 januari 2024 geldt weer het gebruikelijke percentage van 1,92.

III. Maximale transitievergoeding omhoog
Het maximumbedrag van de wettelijke transitievergoeding wordt jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de contractlonen. Per 1 januari 2024 gaat de maximale transitievergoeding weer iets omhoog. De vergoeding was in 2023 € 89.000 en stijgt naar € 94.000.

IV. Stijging AOW-leeftijd naar 67 jaar
De leeftijd waarop Nederlanders AOW krijgen, gaat in stapjes omhoog. De AOW-leeftijd stijgt per 1 januari 2024 van 66 jaar en 10 maanden naar 67 jaar. Voor de jaren 2025 tot en met 2027 blijft de AOW-leeftijd op 67 jaar. In 2028 gaat deze met 3 maanden omhoog naar 67 jaar en 3 maanden.

V. Modelovereenkomsten voor zzp’ers
De Hoge Raad heeft in het Deliveroo-arrest geoordeeld dat er bij vrije vervanging sprake kan zijn van werken in dienstbetrekking. Om die reden trekt de Belastingdienst per 1 januari 2024 de goedkeuring in van modelovereenkomsten waarin staat dat de opdrachtnemer zich vrij mag laten vervangen. Dat betekent dat de modelovereenkomsten die zijn gebaseerd op vrije vervanging, niet langer bruikbaar zijn.

Bedrijven die deze modelovereenkomst voor zzp’ers gebruiken, moeten dus vóór 1 januari de arbeidsrelatie opnieuw beoordelen en een nieuwe modelovereenkomst aanbieden.

VI. 30%-regeling beperkt
Met ingang van 1 januari 2024 geldt er een maximum voor de 30%-regeling in de vorm van de zogenaamde Balkenendenorm. Dit betekent dat er dan slechts over een salaris tot maximaal € 233.000 de 30%-regeling mag worden toegepast.

VII. STAP wordt SLIM
De scholingssubsidie STAP stopt in 2024. Door gerichtere vormgeving van de STAP-regeling komt in 2023 een bedrag vrij van 147 miljoen euro. Van dit bedrag gaat 73,5 miljoen euro naar de scholingssubsidie SLIM (subsidie Stimuleringsregeling leren en ontwikkelen in het mkb) in de periode 2024-2027.

VIII. Rapport over mobiliteit werknemers
Vanaf 1 juli 2024 moeten werkgevers met 100 of meer werknemers verplicht elk jaar, uiterlijk op 30 juni, een rapport indienen over woon-werkmobiliteit en zakelijke mobiliteit in het voorgaande kalenderjaar, in overeenstemming met het Besluit werkgebonden personenmobiliteit. Nieuw is ook dat vanaf 1 juli 2024 werkgevers met 100 of meer werknemers verplicht zijn om te rapporteren over het zakelijke en woon-werkverkeer.

Met deze verplichting verzamelt de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland gegevens over de CO2-uitstoot veroorzaakt door werkgebonden verkeer. Werkgevers kunnen op de website van de RVO de gegevens met betrekking tot het zakelijke en woon-werkverkeer van hun werknemers invoeren.

IX. Mogelijke wijzigingen
Naast bovengenoemde wijzigingen, wordt gewerkt aan meerdere wetsvoorstellen. Zo zijn er plannen om het opnemen van een concurrentiebeding in een arbeidsovereenkomst te beperken, het nulurencontract aan banden te leggen, bedrijven met 10 of meer werknemers te verplichten een vertrouwenspersoon aan te stellen en maatregelen uit te werken om de zzp constructie te reguleren en schijnconstructies tegen te gaan.

Actie vereist!
Als gevolg van de bovenstaande wijzigingen dienen werkgevers afspraken in cao’s, arbeidsovereenkomsten, personeelshandboeken en salarissystemen te controleren en aan te passen. Bij vragen en voor ondersteuning bij de implementatie van deze wijzigingen, helpt CERTA u graag verder.

Namens het arbeidsrecht team,

Barbara Veldmaat Serena Bank
[email protected] [email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Verruiming sluitingsbevoegdheden burgemeester en ontbindingsmogelijkheden verhuurder

Inleiding
Als burgemeester van plan om georganiseerde en ondermijnende criminaliteit verder tegen te gaan? De nieuwe ‘Wet uitbreiding sluitingsbevoegdheid van de burgemeester en de gezaghebber ter handhaving van de openbare orde’ verruimt de bevoegdheden om een woning te sluiten. Ook mag de verhuurder de huurovereenkomst eerder ontbinden, bijvoorbeeld bij voorbereidingshandelingen. In dit artikel lees je over de nieuwe bevoegdheden.

Wat zijn de huidige bevoegdheden voor de…

Burgemeester
De burgemeester beschikt over verschillende bevoegdheden om ter handhaving van de openbare orde op te treden, waaronder het sluiten van woningen en voor het publiek toegankelijke ruimten. De huidige bevoegdheden zijn onvoldoende bij (dreiging met) ernstig geweld, (vrees voor) het aantreffen van wapens en situaties waarin de orde verstorende gedragingen buiten de woning plaatsvinden. De burgemeester mag een woning, een niet voor het publiek toegankelijk lokaal of een bijbehorend erf sluiten, als door gedragingen in de woning of het lokaal of op het erf de openbare orde rond die woning, het lokaal of het erf wordt verstoord (artikel 174a Gemeentewet). Daarnaast kan de burgemeester deze bevoegdheid uitoefenen in het geval van ernstige vrees voor verstoring van de openbare orde, indien (i) dezelfde of een andere woning al eerder is gesloten, (ii) er aanwijzingen zijn voor dreigende herhaling van de overlast en (iii) de sluitingen met elkaar verband houden.

Verhuurder
De verhuurder heeft de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden wanneer (i) gedragingen in het gehuurde de openbare orde verstoren en het gehuurde om die reden is gesloten of (ii) door gedragingen in strijd met de Opiumwet en het gehuurde op grond daarvan is gesloten (artikel 7:231 lid 2 BW).

Verruiming sluitingsbevoegdheden burgemeester
Met de nieuwe wet blijven de hiervoor genoemde bevoegdheden voor burgemeesters bestaan, maar kan de burgemeester een pand ook sluiten, indien sprake is van:

  • ernstig geweld, of bedreiging daarmee, in de nabijheid van de woning, waardoor de openbare orde ernstig wordt verstoord of ernstige vrees bestaat voor een dergelijke verstoring; en
  • het aantreffen van wapens, waardoor de openbare orde ernstig wordt verstoord of ernstige vrees bestaat voor een dergelijke verstoring.

Verruiming ontbindingsbevoegdheden verhuurder
Met de nieuwe wet mag de verhuurder de huurovereenkomst ook ontbinden bij:

  • gedragingen in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde;
  • een ernstige vrees voor het ontstaan van een verstoring van de openbare orde; en voorbereidingshandelingen.

Inwerkingtreding
De wet treedt op 1 januari 2024 in werking.

Conclusie en gevolgen praktijk
De wetswijziging geeft de burgemeesters meer bevoegdheden om adequaat op te treden bij ernstige incidenten die de openbare orde verstoren en verhuurders om de huurovereenkomst te ontbinden. Hierdoor wordt een effectievere aanpak van ondermijnende activiteiten mogelijk.

Vragen over de sluiting van een pand of over de mogelijkheden om een huurovereenkomst te ontbinden? Neem contact op met Werner Altenaar of Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Voortzetten van de huur door samenwoners na overlijden van de huurder – Anticiperen op toekomstige wetgeving en de RTIV

Je kan op verschillende manieren huurder van woonruimte worden. Het meest voor de hand ligt om een huurovereenkomst aan te gaan. Een ander voorbeeld is het aangaan van een huwelijk (of het sluiten van een geregistreerd partnerschap). Dit wordt ook relevant bij het overlijden van de huurder.

Voortzetten van de huur door samenwoners na overlijden van de huurder – toekomstige wetgeving, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen.
Voor bewoners die achterblijven na het overlijden van de huurder, biedt de vordering van art. 7:268 lid 2 BW doorgaans de (enige) mogelijkheid om in de woning te blijven. Bij toewijzing van de vordering worden zij huurder. Tegenover de wens om huurder te worden om in de woning te kunnen blijven, staat het uitgangspunt dat een huurrecht niet ‘vererft’ en de gedachte is dat de aanspraak op de woning een vorm van voordringen kan zijn op de vele woningzoekenden. Dat geldt zeker bij een sociale huurwoning. CERTA Advocaten procedeerde in een concrete zaak voor Ymere. In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam wordt ingegaan op de vereisten die gelden om na overlijden van de huurder de huurovereenkomst te mogen voortzetten. De uitspraak is vooral interessant omdat ook wordt ingegaan op toekomstige wetgeving en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen.

Kinderen vliegen uit, maar komen soms weer terug (of vliegen helemaal niet uit)
Een huurovereenkomst (van een woning) is een huurovereenkomst. Tijdens de looptijd kan veel gebeuren. De huurder (m/v) kan gaan trouwen, zodat er twee huurders zijn. De huurders kunnen kinderen krijgen. Die wonen vanzelfsprekend bij hun ouders, maar op enig moment vliegen de kinderen uit. Soms blijven de kinderen thuis wonen tot ver na hun meerderjarigheid. In andere gevallen komen ze na hun vertrek weer terug. Het enkel in de woning blijven wonen of terugkeren, maakt de kinderen echter geen (mede)huurders. Dat betekent dat zij bij het overlijden van de laatste ouder de woning moeten verlaten. Maar als de kinderen met hun ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, kan het achtergebleven kind de huurovereenkomst met de verhuurder proberen voort te zetten. Hierover heeft het gerechtshof beslist in zijn uitspraak van 28 maart 2023.

 Uitspraak hof Amsterdam 28 maart 2023, klik hier.

Het gerechtshof onderzoekt in eerste instantie of de samenwoning tussen de (overleden) ouder en het kind (hierna “de zoon”) ‘duurzaam’ is. Dat wil zeggen: gericht op voorgoed of voor onbepaalde, lange tijd samenwonen. Belangrijk voor de beoordeling van de duurzaamheid is welke bedoeling het kind en de ouder hadden voor de toekomst; wilden zij in de toekomst samen blijven wonen? Het hof vond dat er geen sprake was van een duurzame huishouding. Het hof overweegt daartoe dat de zoon vanaf 2015 als éénpersoons huishouden stond ingeschreven bij Woningnet en actief reageerde op beschikbare woningen. Het hof vond verder dat het aspect van een gemeenschappelijke huishouding onvoldoende concreet door de zoon is toegelicht. Het enkele feit dat hij met zijn moeder samenwoonde en kostgeld betaalde is daarvoor onvoldoende.

Anticiperen op toekomstige wetgeving en een beroep op specifieke regels voor corporaties
Zonder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet de vordering om huurder te mogen worden in principe worden afgewezen, maar de zoon heeft een beroep gedaan op het voornemen van de (thans demissionair) Minister van Binnenlandse Zaken om te komen tot wetgeving die jongvolwassenen de mogelijkheid zal bieden om langer in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen en verder op de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen. Dat beroep slaagt echter niet, aangezien het hof niet kan anticiperen op mogelijke nieuwe wetgeving en daarmee volledig voorbij kan gaan aan de wettelijke regeling van art. 7:268 lid 2 BW.

Ook aan de RTIV of de Gedragscode kan de zoon niet het recht op een tijdelijke huurovereenkomst voor de ouderlijke woning of een andere woning ontlenen. Deze regelingen bevatten aanwijzingen voor de woningcorporaties en houden geen rechtens afdwingbare verplichtingen van de woningcorporaties in. Het is evenmin een derdenbeding waarop de zoon een beroep kan doen. Wel mag van de woningcorporaties en dus van Ymere worden verwacht dat zij in hun beleid rekening houden met de in de RTIV en de Gedragscode neergelegde uitgangspunten, maar dat is naar het oordeel van het hof voldoende gebeurd. Ymere heeft de zoon na het overlijden van zijn moeder meer dan een half jaar de gelegenheid geboden om in de woning te blijven. De zoon was ten tijde van het overlijden op een paar dagen na 27 jaar oud, terwijl de aanwijzingen zijn bedoeld voor jongere achterblijvers. Inmiddels woont de zoon sinds het overlijden van zijn moeder twee jaar en negen maanden in het gehuurde. Dat is een vijfkamer woning. Het hof wijst erop dat het de taak van Ymere is om deze woning toe te wijzen aan personen die op grond van de toepasselijke regels daarvoor in aanmerking komen. Dit belang weegt in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de zoon.

Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier Visser of het vastgoed team

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Wet vaste huurcontracten: terug naar huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd

In een tijd waarin de krapte op de huurwoningmarkt en hoge huurprijzen al jaren een probleem zijn, wordt een nieuwe wet voorbereid in een poging om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te verbeteren: de Wet vaste huurcontracten. Met deze wet worden de mogelijkheden teruggedraaid die de Wet doorstroming huurmarkt sinds 2016 heeft gebracht om woningen voor bepaalde tijd te verhuren. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden met de nieuwe wet weer de norm. In de vastgoedwereld en politiek bestaat echter veel discussie over de vraag of de Wet vaste huurcontracten daadwerkelijk verlichting op de huurmarkt brengt.

Overzicht
De Wet vaste huurcontracten is op 14 november 2023 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt naar verwachting op 1 juli 2024 in werking. Niet alleen worden de regels voor het verhuren van woningen voor bepaalde tijd aangepast, maar ook zijn er de volgende wijzigingen:

  • Er wordt een extra opzegmogelijkheid na proefsamenwonen geïntroduceerd;
  • Er komt een meldplicht voor opzegging op grond van het proefsamenwonen via de Wet goed verhuurderschap;
  • De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ wordt uitgebreid.

Van verhuur voor bepaalde tijd naar onbepaalde tijd
Met de Wet vaste huurcontracten wordt artikel 7:271 BW gewijzigd. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd moeten weer worden opgezegd, waarbij de verhuurder slechts kan opzeggen op één van de in de wet genoemde gronden. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd zonder opzegging kunnen alleen nog worden aangegaan in bepaalde gevallen. Het betreft:

  • Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
  • Doelgroepencontracten (o.a. jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten);
  • Verhuur die naar zijn aard van korte duur is (o.a. vakantieverhuur);
  • Verhuur op basis van de Leegstandswet;
  • Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën personen (o.a. huurders die voor studie tijdelijk in Nederland wonen, huurders die in verband met onderhoud of renovatie hun woonruimte tijdelijk moeten verlaten, huurders in een sociale noodsituatie)

Met het grotendeels afschaffen van huurcontracten voor bepaalde tijd zonder opzegging wordt ook de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het eindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd afgeschaft.

Extra opzegmogelijkheid:
De Wet vaste huurcontracten voegt een extra opzegmogelijkheid aan artikel 7:274 lid 1 BW toe. De verhuurder die een natuurlijk persoon is en die slechts één woning verhuurt heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst met diens huurder op te zeggen indien hij de woning wil verkopen en de woning direct voorafgaand aan de verhuur ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond. De vordering van een verhuurder gebaseerd op deze nieuwe opzeggrond wordt uitsluitend toegewezen onder bepaalde voorwaarden. Het betreft onder meer de voorwaarde dat de verhuurder is gehuwd of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert en dat deze opzegmogelijkheid in het huurcontract is opgenomen.

Meldplicht via Wet goed verhuurderschap
De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bepaalt onder meer waar een goed verhuurder zich aan moet houden. Deze wet wordt via publiekrechtelijke weg gehandhaafd, waarbij onder andere gebruik wordt gemaakt van een meldpunt bij gemeenten waar huurders slecht verhuurgedrag kunnen melden. Via de Wet vaste huurcontracten wordt een extra verplichting voor verhuurders gecreëerd: een goed verhuurder dient een opzegging na proefsamenwonen zoals hierboven beschreven te melden bij het meldpunt.

Uitbreiding dringend eigen gebruik
Een andere wijziging betreft de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Het ‘eigen gebruik’ wordt breder, omdat daar ook onder wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad die een woning zoekt. Net als bij het proefsamenwonen is het de voorwaarde dat deze opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst is bedongen.

Conclusie
Het is evident dat de Wet vaste huurcontracten veel impact op zowel huurders als verhuurders zal hebben. Wat het effect op de huurmarkt is zal de tijd moeten uitwijzen. In ieder geval is het belangrijk om bij (weder)verhuur van je woning stil te staan bij de wijzigingen.

Heb je vragen of hulp nodig bij de verhuur van je woning? Neem contact op met Louise Strating of Rogier Visser.

Omdat je verder wilt