Opinie

2 juli 2024

Inleiding
Verhuurders opgelet. In dit artikel vind je een overzicht van welke gemeentes een verhuurvergunning hebben ingevoerd of zullen invoeren.

Gemeenten kunnen met een verhuurverordening twee soorten vergunningen invoeren:

algemene verhuurvergunning; een verbod op het ‘zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën woonruimte’. Deze vergunning is gebiedsgebonden en kan alleen ingevoerd worden in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat.
verhuurvergunning arbeidsmigranten; een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.

Overzicht
Momenteel geldt in zeven gemeenten een verhuurverordening:

Gemeente Aalten
- Toelichting: niet gebleken is dat een vergunningstelsel nodig en evenredig is; Momenteel geen verplichting.
- Inwerkingtreding verordening: dag na bekendmaking gemeenteblad: 17 juni 2024.
Gemeente Heerlen
- Verhuurvergunning verplicht in de CBS-buurten: BU09172004 Vrieheide, en BU09172001 Uterweg;
- Inwerkingtreding: 8^e dag na bekendmaking gemeenteblad: 14 maart 2024.
Gemeente Oude IJsselstreek
- Nog geen buurten in opgenomen;
- Inwerkingtreding: dag na bekendmaking gemeenteblad: 15 maart 2024.
Gemeente Leiden
- Verhuurvergunning verplicht in de buurten als aangeduid op kaart bij bijlage;
- Inwerkingtreding: 1 januari 2024.
Gemeente Den Haag
- Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige en onzelfstandige woonruimten gelegen in het bij bijlage aangegeven deel van Den Haag;
  - Transvaalkwartier Midden; en
  - Transvaalkwartier Zuid; en
  - Laakkwartier Oost; en
  - Laakkwartier West.
- Inwerkingtreding: 1 september 2023.
Gemeente Rotterdam
- Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige woningen gelegen in de wijk Carnisse door het Centraal Bureau voor de Statistiek aangeduid als buurt 1572;
- Inwerkingtreding: 1 juli 2023.
Gemeente Valkenburg aan de Geul
- Verhuurvergunning o.a. bij (gedeeltes van) een woning;
- Inwerkingtreding: 1 juli 2024.

De vergunningsplicht geldt in:

Rotterdam sinds 1 januari 2024
- In de wijk Carnisse.
Den Haag sinds 1 maart 2024
- Transvaalkwartier Midden;
- Transvaalkwartier Zuid;
- Laakkwartier Oost; en
- Laakkwartier West;
Leiden sinds 1 juli 2024
- in:

Deze zal gaan gelden in:

Heerlen vanaf 22 september 2024
- Vrieheide; en
- Uterweg
Oude IJsselstreek vanaf 23 september 2024
- Nog geen gebieden opgenomen.
Aalten vanaf 18 december 2024
- Toelichting: op dit moment niet nodig om buurten aan te wijzen.
Valkenburg aan de Geul vanaf 1 januari 2025
- a. hotels, pensions en ander horeca-vastgoed;
- b. agrarische bedrijfsgebouwen;
- c. (gedeeltes van) een woning;
- d. elke andere vorm van gebouwen, niet zijnde woningen;

Gemeenten die voornemens zijn een vergunningplicht in te voeren:

Arnhem (gefaseerd naar algemene verhuurvergunning)

Dit overzicht zullen wij actualiseren. Lees hier meer achtergrondinformatie over de Wet goed verhuurderschap.

Vragen over wat de gevolgen voor verhuur zijn en wat je kunt doen om bestuurlijke handhaving te voorkomen? Neem contact met ons op. Werner Altenaar, Louise Strating

27 juni 2024

Drukkerij Lindenbaum
Op de hoek is Drukkerij Lindenbaum gevestigd. Ruim honderd jaar geleden heeft deze drukkerij – toen nog gehuisvest aan de Reguliersdwarsstraat – bijgedragen aan een belangrijke rechtsontwikkeling, misschien wel de belangrijkste in Nederland. Die ontwikkeling is nog steeds gaande, want ongeveer zes maanden geleden (op 12 januari 2024) heeft de Hoge Raad nu al een van de belangrijkste uitspraken van 2024 gedaan. Het begon allemaal met een gesprongen waterleiding.

Waterballet
Om goed te begrijpen wat er ruim honderd jaar geleden gebeurde, is het belangrijk eerst te kijken naar een zaak uit 1909. Die ging over een gesprongen waterleiding in een woning in Zutphen, eigendom van een zekere Margrietje, ook wel de Zutphense Waterjuffer genoemd. Ze weigerde gehoor te geven aan het verzoek van Nijhuis om de hoofdkraan onmiddellijk dicht te draaien vanwege de gesprongen leiding. Het gevolg was dat al zijn opgeslagen leer beschadigd raakte. Margrietje wilde niets vergoeden en kreeg de Hoge Raad aan haar zijde. Volgens de Hoge Raad had zij immers niet in strijd gehandeld met een wet of een plicht verzuimd.

Drukkerij Lindenbaum to be continued
In deze zaak ging het om drukker Max Lindenbaum. Een van zijn personeelsleden speelde dubbelspel en verkocht offertes van Lindenbaum aan zijn vroegere collega Cohen, die daardoor precies wist hoe hij succesvol met Lindenbaum kon concurreren. Toen dit uitkwam, wilde Lindenbaum van Cohen schadevergoeding. Met de Zutphense Waterjuffer in gedachten was het niet opmerkelijk dat het gerechtshof oordeelde dat de wet nergens een rechtsregel gaf waaruit volgde dat Cohen verkeerd had gehandeld, zodat de vordering van Lindenbaum werd afgewezen. Lindenbaum procedeerde echter door (wat ook aantoont dat het belangrijk is door te zetten als iets onrechtvaardig voelt) en kwam bij de Hoge Raad terecht. Zou de Hoge Raad dezelfde conclusie trekken als bij de Zutphense Waterjuffer?

Ommekeer
De Hoge Raad oordeelde voor het eerst anders en omdat het zo’n mooie overweging is (gebaseerd op de Code Civil) wordt zij geciteerd: “dat immers het woord onrechtmatig niet gelijkwaardig is met strijdig tegen een wetsbepaling, en blijkens de geschiedenis de uitdrukking ‘tout fait quelconque de l’homme’ alleen vervangen is door onrechtmatige daad (...) maar onder onrechtmatige daad ook is te verstaan een handelen of nalaten dat òf inbreuk maakt op eens anders recht òf in strijd is met een rechtsplicht of indruist, hetzij tegen de goede zeden, hetzij tegen de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt.”

Dit is het leerstuk van de onrechtmatige daad.

Eeuw
Een eeuw later is de rechtsontwikkeling niet klaar. In zijn uitspraak van 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat áls er bij bouwwerkzaamheden een aanmerkelijk risico bestaat dat aan een buurpand schade kan ontstaan en dat risico zich vervolgens verwezenlijkt, het niet kan worden aanvaard dat de eigenaar van dat buurpand die schade zelf dient te dragen, zelfs áls er door de bouwer maatregelen zijn getroffen om die schade te voorkomen en deze werkzaamheden zorgvuldig zijn uitgevoerd. In deze overweging van de Hoge Raad is geen verwijtbare gedraging te lezen, net zomin als bij de Zutphense Waterjuffer, maar toch werd het een Lindenbaum-Cohen. Want zonder dat de Hoge Raad dat met zoveel woorden zegt, is het nemen van het risico niet de aansprakelijkheidscheppende gedraging, maar het ontstaan van de schade dat het op zich zorgvuldige (rechtmatige) handelen onrechtmatig laat worden. Op dat moment ontstaat een schadevergoedingsverplichting en is de cirkel rond.

12 juni 2024

Het bestuursprocesrecht is volop in beweging. Een derde-belanghebbende kan voortaan in een latere fase de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift aanvoeren zonder zelf in (hoger) beroep te zijn gegaan. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”).

De zaak draait kort gezegd om de instemming van de Inspectie Leefomgeving en Transport met het verlichtingsplan voor het Windpark N33. De minister verklaarde het bezwaar van de derde-belanghebbende hiertegen niet-ontvankelijk, omdat dit geen besluit zou zijn. In beroep vernietigde de rechtbank deze beslissing. In hoger beroep komt ook de tijdigheid van het bezwaar tegen het instemmingsbesluit aan bod. Voortaan mag de derde-belanghebbende dit in een latere fase aanvoeren zonder zelf (hoger) beroep in te stellen. Dit betekent dat de Afdeling zal oordelen over de tijdigheid van het bezwaar van de derde-belanghebbende. Spijtig genoeg heeft de derde-belanghebbende zijn bezwaar niet zo spoedig mogelijk ingediend als redelijkerwijs van hem kon worden verlangd. Met andere woorden, hij haalt alsnog bakzeil over een andere boeg.

De Afdeling heeft gekozen voor een welkome praktische oplossing, waarmee wordt voorkomen dat alleen hoger beroep wordt ingesteld om de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift in een vorige fase aan te kunnen voeren. Vragen over het bestuursprocesrecht? Neem contact op met Werner Altenaar.

4 juni 2024

Het vertrouwensbeginsel[1] binnen het bestuursrecht schrijft voor dat burgers en bedrijven erop moeten kunnen vertrouwen dat een overheidsorgaan zijn toezegging nakomt. In een procedure komt een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel zelden voor. Dit komt onder andere door een gebrek aan bewijs of omdat andere belangen zwaarder wegen. In twee uitspraken hield de bestuursrechter het overheidsorgaan aan de toezegging. Hieronder lees je meer.

Uitspraak rechtbank Amsterdam van 15 december 2022
In deze zaak ging het om ontheffing van het afmeerverbod voor een pleziervaartuig en een opgelegde last onder dwangsom voor het verwijderen van dit object uit het openbaar water van Amsterdam. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam had de aanvraag voor een ontheffing afgewezen en een last onder dwangsom opgelegd, omdat het object geen pleziervaartuig was en sprake was van een overtreding. De rechtbank oordeelde onder andere dat het beroep van de eigenaren op het vertrouwensbeginsel slaagde. Dit was gebaseerd op uitlatingen van ambtenaren, zoals een e-mail waarin vermeld stond dat het object als pleziervaartuig werd beschouwd en een ontheffing mogelijk was. Daarom mocht het college niet handhavend optreden en hoefden de eigenaren het pleziervaartuig niet te verwijderen.

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) van 10 april 2024
In deze zaak verkreeg Almere Invest appartementen in eigendom op de verdiepingen van een pand in Almere. In 2014 werden deze appartementen gesplitst in drie zelfstandige woonruimten. Op 31 juli 2019 verzochten betrokkenen het college B&W handhavend op te treden tegen de gedeeltelijke bewoning van het pand. Na bezwaar van de betrokkenen besloot het college alsnog handhavend op te treden. In hoger beroep oordeelde de Afdeling dat het college vertrouwen heeft gewekt, omdat het college consequent het standpunt had ingenomen dat bewoning was toegestaan op basis van het overgangsrecht. Voorts wogen het algemeen belang en belang van derden niet zwaarder. Het college mocht daarom niet handhavend optreden en gedeeltelijke bewoning was wél toegestaan.

Gevolgen praktijk
In de praktijk is het belangrijk om toezeggingen te expliciteren en te documenteren. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Andere belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen zwaarder wegen. Wij kunnen de haalbaarheid van het beroep op het vertrouwensbeginsel beoordelen, zodat jij weet wat jouw kansen op succes in een procedure zijn.

Vragen over het vertrouwensbeginsel of bestuurlijke handhaving?
Neem contact op met Werner Altenaar.

[1] Wie zich beroept op het vertrouwensbeginsel moet aannemelijk maken dat van de kant van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit hij/zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of het bestuursorgaan een bepaalde bevoegdheid zou uitoefenen en zo ja hoe. Vereist is dat de toezegging, andere uitlating of gedraging afkomstig is van het bevoegde bestuursorgaan of aan het bevoegde bestuursorgaan moet worden toegerekend. Van toerekening van een onbevoegde uitlating is sprake als de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht veronderstellen dat degene die de uitlating deed of de gedraging verrichtte de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte.

16 mei 2024

Op 16 mei 2024 zijn de formerende partijen tot een hoofdlijnenakkoord gekomen. Hieronder vind je de juridische aspecten die voor jouw organisatie relevant zijn.

Vastgoed- en bestuursrecht: een grote impuls in de woningbouw

Bevordering van woningbouwcorporaties: Vergroten van rol in (lage) middenhuur.
Optimalisatie Bestaande Woningvoorraad:
- Uitbreiding van herbestemmingsmogelijkheden;
- Stimulering van optopping/splitsing van woningen;
- Toestaan van 'familie-wonen', woningdelen, en permanente bewoning van recreatiewoningen.
Versnelling Nieuwbouw:
- Vergroten van beschikbare grond, prioriteit voor woningbouw;
- Identificatie nieuwe gebieden voor grootschalige woningbouw;
- Stimulering beschikbare en betaalbare bouwgrond;
- Versnelling van procedures, beperking beroepsprocedures, wegwerking struikelblokken en instelling van klankbordgroepen omwonenden.
Waarborgen Betaalbaarheid:
- Minimum 30% sociale huur bij nieuwbouw, met lokale differentiatie;
- Meer betaalbare woningen voor middeninkomens;
- Huurbeleid gericht op betaalbaarheid en investeringen;
- Vaststelling huurontwikkeling en stimulering van diverse huursegmenten.
Stimulering Huurwoningenbouw:
- Vermindering van regel- en belastingdruk;
- Bindende afspraken met woningbouwcorporaties.
Maatregelen voor Koopwoningen:
- Handhaving fiscale positie eigen woning;
- Maximering stijging gemeentelijke woonlasten;
- Programmering van voldoende koopwoningen voor ouderen;
- Onderzoek naar sociale koopmogelijkheden voor huurders;
- Handhaving hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait.

Arbeidsrecht: maatregelen die gericht zijn op zekerheid en meedoen op de arbeidsmarkt

Zekerheid en verlichting vanaf 2025:
- Zekerheid op de arbeidsmarkt wordt gestimuleerd, bijvoorbeeld voor ZZP’ers. De wetsbehandeling van de Wet verduidelijking beoordeling arbeidsrelaties en rechtsvermoeden (VBAR) en de Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (WTTA) wordt voortgezet;
- Regulering van de uitzendsector en bevordering van meer vaste contracten;
- Maatregelen worden genomen om de personeelskrapte aan te pakken, zoals het aantrekkelijker maken van werken in de zorgsector. Er wordt gestreefd naar meer autonomie, loopbaanperspectief en goede arbeidsvoorwaarden voor zorgpersoneel;
- Er komt een herstelplan voor de kwaliteit van het onderwijs met aandacht voor de positie van leraren en vermindering van regeldruk;
- Verbetering van arbeidsvoorwaarden en veteranenzorg bij Defensie.
Bescherming Arbeidsmigranten:
- Implementatie van aanbevelingen Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten;
- Strengere aanpak malafide uitzendconstructies en regulering van uitzendbranche.
Handhaving en Regulering:
- Tewerkstellingsvergunningplicht voor niet-EU-arbeidsmigranten met verhoogde handhaving;
- Verantwoordelijkheid werkgevers voor huisvesting en taalonderwijs arbeidsmigranten;
- Evaluatie fiscale voordelen onder extraterritoriale kostenregeling.

Ondernemings- en insolventierecht: prioriteit voor het verbeteren van het vestigingsklimaat

Stimulering van ondernemerschap met een afwegingskader voor de vestiging van nieuwe bedrijven.
Verbetering van het vestigingsklimaat met aandacht voor fiscale maatregelen.
Bestrijding van corruptie met een rijksbrede aanpak.
Reductie van regeldruk door betrokkenheid van adviescollege en uitvoeringsinstanties bij beleidsvorming.
Ondersteuning van bedrijven in energietransitie en oplossen van netcongestie.
Bewaking van energiekosten om concurrentievermogen te behouden.
Geen nieuwe nationale toevoegingen aan Europees beleid om extra regeldruk te voorkomen.
In wetgeving en beleid rekening houden met gevolgen voor kleine ondernemers om werkgelegenheid te stimuleren.
Versteviging van InvestNL als investeringsvehikel voor innovatie en economische
Terugdraaien van recente lastenverzwaringen voor ondernemers en verlaging van de energiebelasting.

Vragen over wat deze hervormingen voor uw organisatie betekenen? Neem contact op met Barbara Veldmaat of Werner Altenaar

7 mei 2024

Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning ter realisatie van een padelbaan hoeft de initiatiefnemer niet altijd rekening te houden met geluidsoverlast voor omwonenden. Padel valt onder de bestemming “Sport” en als de activiteit niet in strijd is met de bestemming hoeft de gemeente de geluidsoverlast niet bij de beoordeling te betrekken. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”).

In deze zaak draaide het om een verleende omgevingsvergunning voor de realisatie van twee padelbanen op een tennispark in Amstelveen. Omwonenden zijn daartegen op gekomen, omdat de padelbanen in strijd zouden zijn met de goede ruimtelijke ordening vanwege de geluidsoverlast. De Afdeling stelde de gemeente in het gelijk, omdat de weigeringsgronden “limitatief en imperatief” van aard zijn. Met andere woorden, de geluidsoverlast maakte geen onderdeel uit van het toetsingskader onder de Wabo (sinds 1 januari 2024: Omgevingswet), omdat padel onder de ter plaatse geldende bestemming “Sport” viel.

Dit betekent voor de praktijk dat niet altijd een onderzoek naar geluidsoverlast vereist is voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Toch is het van essentieel belang om bij de realisatie van een padelbaan acht te slaan op mogelijke geluidsoverlast om procedures te voorkomen. Het gebruik van padelbanen kan geluidsoverlast veroorzaken voor omwonenden. Dit kan leiden tot gerechtelijke procedures en aanzienlijke beperkingen van het speelschema. Eerder schreven wij hierover een artikel.

Vragen over de omgevingsrechtelijke geluidsnormen of bestuurlijke handhaving op het gebied van sport? Neem contact op met Werner Altenaar

Opinie

Overzicht verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap

Fietsend van Lindenbaum/Cohen uit 1919 naar het Afzinkkelder arrest van 12 januari 2024

CertAlert: Derde-belanghebbende kan tijdigheid van bezwaar- of beroepschrift aanvoeren zonder zelf (hoger) beroep in te stellen

Vertrouwensbeginsel: een blik op zeldzame successen

CertAlert! Hoofdlijnenakkoord 2024; de juridische aspecten op een rij

CertAlert: Geluidsoverlast is niet altijd onderdeel van het toetsingskader bij realisatie sportbaan

Juridische informatie:

Snel naar: