• Door naar de hoofd inhoud

CERTA

Header Rechts

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Opinie
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact

Bestuursrecht

12 januari 2024

Omdat je verder wilt

CertAlert: Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed Verhuurderschap

De Wet goed verhuurderschap normeert het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars en bevat regels over de toezicht en handhaving daarvan. Wij schreven daar eerder een artikel over (zie https://certa.nl/geen-goede-verhuurder-voorkom-dat-de-gemeente-handhaaft/). De gemeente Amsterdam kent (nog) geen verhuurvergunning , maar heeft wel bij besluit van 21 november 2023 een beleidsregel vastgesteld voor overtredingen van artikel 2 Wet goed verhuurderschap.

Verplichtingen
In artikel 2 Wet goed verhuurderschap is bepaald dat een verhuurder zich aan de regels van goed verhuurderschap moet houden en wat daaronder wordt verstaan. De verplichtingen zijn kort gezegd:

  • Het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid;
  • Het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
  • Het zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom die hoger is dan wettelijk is bepaald;
  • Het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;
  • Het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder;
  • Het zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de wet.

Boetenormbedragen
In de beleidsregel is bepaald welke boetenormbedragen de burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam hanteren bij overtredingen van artikel 2 Wet goed verhuurderschap. Daarnaast bepaalt de beleidsregel hoe de mate van verwijtbaarheid een rol speelt bij de berekening van de boete. Bij het bepalen van de mate van verwijtbaarheid kunnen bijvoorbeeld eerdere overtredingen, behaald voordeel met de overtreding of de duur van de overtreding een rol spelen. Bij opzet is 200% van het boetenormbedrag van toepassing, bij ernstige nalatigheid of grove schuld 150% en bij verminderde verwijtbaarheid 50%.

Financiële draagkracht
Verder bevat de beleidsregel een bepaling over de gevolgen bij een geringe financiële draagkracht van de overtreder. Kort gezegd kunnen de burgemeester en wethouders de boete verlagen indien de overtreder aannemelijk maakt dat de volledige boete voor hem onevenredige gevolgen heeft gezien zijn financiële draagkracht.

Inwerkingtreding
De beleidsregel is op 11 januari 2024 in werking getreden.

Vragen over de Wet goed verhuurderschap of over de beleidsregel van de gemeente Amsterdam of een andere gemeente? Neem contact op met Werner Altenaar of Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Huurrecht, Opinie

31 oktober 2023

Omdat je verder wilt

Duurt de bestuursrechtelijke procedure te lang? Mogelijk heb je recht op immateriële schadevergoeding

Inleiding
De doorlooptijden van bestuursrechtelijke procedures worden steeds langer als gevolg van de toenemende werkdruk bij bestuursorganen en bestuursrechters. De invoering van de Omgevingswet zal dit verergeren. Naar verwachting zullen termijnoverschrijdingen in bestuursrechtelijke zaken vaker voorkomen. Hieronder lees je meer over de termijnoverschrijding, wanneer je recht hebt op immateriële schadevergoeding en hoe hoog het bedrag is.

Redelijke termijn
In artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: ”EVRM”) staat het recht op een eerlijk proces. Dit betekent dat een juridisch geschil binnen een “redelijke termijn” moet zijn afgehandeld. Volgens vaste rechtspraak geldt dat bestuursrechtelijke geschillen binnen vier jaar moeten zijn afgedaan. De redelijke termijn voor bezwaar en beroep samen is twee jaar en wordt onderverdeeld in zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep in eerste aanleg. De termijn begint op het moment van ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. Voor hoger beroep geldt twee jaar. Bij overschrijding van deze termijnen, heb je in principe recht op EUR 500,- aan immateriële schadevergoeding voor ieder half jaar overschrijding. Hierop bestaan uitzonderingen. Het totaal wordt naar boven afgerond.

Omgevingswet
Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet inwerking. De Omgevingswet zal juridische vraagstukken opleveren. Hierover zal dus meer worden geprocedeerd. De Raad van State gaf in april 2023 aan dat de Omgevingswet veel nieuwe procedures met zich zal brengen om de grijze gebieden van de Omgevingswet in te kleuren. Dit betekent dat het toenemende aantal omgevingsrechtelijke geschillen zal leiden tot oplopende werkvoorraden en dus langere doorlooptijden.

Conclusie en gevolgen praktijk
De conclusie is dat bestuursrechtelijke procedures nog langer zullen duren. Het is van belang om de termijnen goed in de gaten te houden. Mogelijk kun je aanspraak maken op immateriële schadevergoeding bij termijnoverschrijding.

Vragen over je recht op of het verzoeken om schadevergoeding in het bestuursrecht? Neem contact met ons op. Certa helpt je verder.

Werner Altenaar
Advocaat-Partner bestuursrecht en omgevingsrecht
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Roza Morrison
Advocaat
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Opinie, Bestuursrecht

15 september 2023

Omdat je verder wilt

CertAlert! Gedoogbeslissingen voor coffeeshophouders kunnen worden aangevochten.

Over het gedogen van coffeeshops heeft één van de hoogste bestuursrechters, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”), een belangrijke uitspraak gedaan. Kort gezegd heeft de Afdeling een nieuwe lijn bepaald voor het instellen van bestuursrechtelijke “rechtsmiddelen” (d.w.z. maken van bezwaar) tegen gedoogbeslissingen. Met andere woorden, het gedogen kan nu worden aangevochten. De nieuwe lijn houdt in dat een gedoogbeslissing (verlenging, weigering en intrekking van een gedoogverklaring voor de verkoop van softdrugs) gelijk wordt gesteld met een besluit. Dit betekent dat het mogelijk is om tegen een gedoogbeslissing bezwaar te maken en vervolgens beroep in te stellen.

Voorheen was het niet mogelijk om tegen een gedoogbeslissing voor coffeeshops bestuursrechtelijke rechtsmiddelen in te stellen. Een coffeeshopexploitant moest eerst een overtreding van de Opiumwet begaan om vervolgens het sanctiebesluit aan te vechten en daarmee een oordeel te krijgen over de gedoogbeslissing. Nu is het mogelijk om direct tegen de gedoogbeslissing bezwaar te maken of beroep in te stellen. Dit geldt ook voor derden-belanghebbenden die het niet eens zijn met een gedoogbeslissing. Zij kunnen direct bezwaar maken of beroep instellen in plaats van vooraf een verzoek om handhaving in te dienen.

Let op, de nieuwe rechtspraak is slechts van toepassing op gedoogbeslissingen voor de verkoop van softdrugs. De nieuwe lijn is niet van toepassing op overige gedoogbeslissingen.

Vragen over (het aanvechten van) een gedoogbeslissing?
Neem contact met ons op. CERTA, omdat je verder wilt.

Werner Altenaar
Advocaat-Partner bestuursrecht en omgevingsrecht
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Roza Morrison
Advocaat
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Opinie, Bestuursrecht

28 augustus 2023

Omdat je verder wilt

Hoe ver strekt de zorgplicht van de gemeente bij het gebruik van rubbergranulaat?

Over het gedogen van coffeeshops heeft één van de hoogste bestuursrechters, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”), een belangrijke uitspraak gedaan. Kort gezegd heeft de Afdeling een nieuwe lijn bepaald voor het instellen van bestuursrechtelijke “rechtsmiddelen” (d.w.z. maken van bezwaar) tegen gedoogbeslissingen. Met andere woorden, het gedogen kan nu worden aangevochten. De nieuwe lijn houdt in dat een gedoogbeslissing (verlenging, weigering en intrekking van een gedoogverklaring voor de verkoop van softdrugs) gelijk wordt gesteld met een besluit. Dit betekent dat het mogelijk is om tegen een gedoogbeslissing bezwaar te maken en vervolgens beroep in te stellen.

Voorheen was het niet mogelijk om tegen een gedoogbeslissing voor coffeeshops bestuursrechtelijke rechtsmiddelen in te stellen. Een coffeeshopexploitant moest eerst een overtreding van de Opiumwet begaan om vervolgens het sanctiebesluit aan te vechten en daarmee een oordeel te krijgen over de gedoogbeslissing. Nu is het mogelijk om direct tegen de gedoogbeslissing bezwaar te maken of beroep in te stellen. Dit geldt ook voor derden-belanghebbenden die het niet eens zijn met een gedoogbeslissing. Zij kunnen direct bezwaar maken of beroep instellen in plaats van vooraf een verzoek om handhaving in te dienen.

Let op, de nieuwe rechtspraak is slechts van toepassing op gedoogbeslissingen voor de verkoop van softdrugs. De nieuwe lijn is niet van toepassing op overige gedoogbeslissingen.

Vragen over (het aanvechten van) een gedoogbeslissing?
Neem contact met ons op. CERTA, omdat je verder wilt.

Inleiding

Gemeenten moeten zorgvuldiger bodemonderzoek doen bij het gebruik van rubbergranulaat. Op 23 augustus 2023 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, één van de hoogste bestuursrechters (hierna: “Afdeling”), vier uitspraken gedaan over het handhavend optreden tegen het gebruik van rubbergranulaat als “infill-materiaal” op kunstgrasvelden. In alle uitspraken hebben de gemeenten niet voldaan aan de zorgplicht bij mogelijke bodemverontreiniging als gevolg van het gebruik van rubbergranulaat. In dit artikel lees je over de grenzen van een bodemonderzoek bij het gebruik van rubbergranulaat in het kader van de zorgplicht van gemeenten en welke gevolgen dit heeft voor de handhavingspraktijk.

Rubbergranulaat en bodemverontreiniging 

Rubbergranulaat zijn kleine rubberen korreltjes gemaakt van gerecyclede autobanden. Veel sportverenigingen gebruiken rubbergranulaat op de kunstgrasvelden. Het gebruik van rubbergranulaat kan de bodem verontreinigen doordat veel korreltjes buiten de velden verspreid raken door bijvoorbeeld weersomstandigheden. De Afdeling oordeelde eerder in een uitspraak in oktober 2022 dat gebruik van rubbergranulaat is toegestaan, maar het gebruik wel onder de zorgplicht van artikel 13 van de Wet bodembescherming (hierna: “Wbb”) valt. Dit betekent dat de eigenaar van de kunstgrasvelden met rubbergranulaat voldoende maatregelen moeten nemen die van hem kunnen worden verwacht om verontreiniging of aantasting van de bodem te voorkomen.

Zorgplicht

In deze zaken ging het om de vraag tot hoe ver de zorgplicht zich strekt. Volgens de Afdeling bestaat de zorgplicht uit een preventieve én een repressieve zorgplicht. De preventieve zorgplicht betekent niet dat gemeenten de rubbergranulaat geheel en permanent moet verwijderen. De gemeenten hadden in deze zaken voldoende maatregelen genomen en overeenkomstig het vastgestelde Zorgplichtdocument van 2020 met de opgenomen aanbevelingen gehandeld. De gemeenten voldeden aan de preventieve zorgplicht. De repressieve zorgplicht houdt in of er ook in dít geval geen sprake is van verontreiniging of aantasting van de bodem. Het doel van de Wbb is namelijk het zo veel mogelijk beperken van of ongedaan maken verontreiniging en aantasting van de bodem. De bodemonderzoeken van de gemeenten beperkten zich echter tot enkel de schadelijkheid van het element zink. Uit verschillende deskundigenberichten waaronder rapporten van het RIVM volgt dat ondanks dat het feit dat zink een goede gidsparameter is, bij rubbergranulaat ook andere schadelijke stoffen aanwezig zijn en de bodem kunnen verontreinigen. Volgens de Afdeling voldeden de gemeenten niet aan hun repressieve zorgplicht en waren de besluiten om het gebruik van rubbergranulaat niet te handhaven onvoldoende onderbouwd door verwijzing naar een bodemonderzoek enkel gericht op de schadelijkheid van zink.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

De conclusie is dat het gebruik van rubbergranulaat is toegestaan, maar gemeenten moeten wel voldoende zorgvuldig bodemonderzoek verrichten. Naast het opvolgen van de aanbevelingen in het Zorgplichtdocument, brengt de zorgplicht ook mee dat gemeenten te allen tijde verontreiniging of aantasting van de bodem zo veel mogelijk moeten beperken of ongedaan maken. In de praktijk mag de gemeente zich niet beperken tot de schadelijkheid van het element zink.

Heb je vragen over de handhaving van het gebruik van rubbergranulaat en kunstgrasvelden? Neem dan contact met ons op. Certa helpt je

Werner Altenaar
Advocaat-Partner bestuursrecht en omgevingsrecht
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Roza Morrison
Advocaat
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Opinie, Bestuursrecht

6 juli 2023

Omdat je verder wilt

Functioneel daderschap als nieuwe koers – geen overtreder meer in veel gevallen!

Inleiding

Op 31 mei 2023 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, één van de hoogste bestuursrechters (hierna: “Afdeling”), uitspraak gedaan in twee zaken en daarmee strengere criteria geïntroduceerd voor het begrip “overtreder” in het bestuursrecht. Door deze nieuwe koers worden mogelijk veel minder (rechts)personen als overtreder aangemerkt. In dit artikel lees je over het verschil tussen de bestuursrechtelijke overtreder en het strafrechtelijke functioneel daderschap, en welke gevolgen dit heeft voor de handhavingspraktijk.

Bestuursrechtelijk vs. strafrechtelijk

De uitspraken van de Afdeling gaan kort gezegd over een opgelegde bestuurlijke boete en een last onder dwangsom. In het bestuursrecht kan een bestuurlijke boete of een herstelsanctie (lees: last onder dwangsom of bestuursdwang) alleen aan een overtreder worden opgelegd. Een overtreder in het bestuursrecht is: “(…) degene die de overtreding pleegt of medepleegt.” Hieruit volgt dat niet alleen degene die de overtreding feitelijk pleegt een overtreder is, maar ook de persoon die verantwoordelijk kan worden gehouden. De gedraging kan dan aan die persoon worden toegerekend en is daarmee ook een overtreder.

Voor dat laatste geval wordt in het strafrecht het begrip “functioneel daderschap” aangehouden. Omdat het bestuursrechtelijke overtredersbegrip dus ruimer dan het functioneel daderschap, wil de Afdeling weer zo veel mogelijk aansluiten bij het strafrechtelijk functioneel daderschap.

Functioneel daderschap criteria

Het functioneel daderschap kent voor zowel natuurlijke als rechtspersonen in ieder geval een tweetal criteria waaraan moet worden voldaan. Ten eerste dient de (rechts)persoon beschikkingsmacht over de handelingen te hebben die de verboden gedraging inhouden. Ten tweede dient de (rechts)persoon de verboden gedragingen te aanvaarden. Een (rechts)persoon aanvaardt de verboden gedraging wanneer hij niet de nodige zorg heeft uitgevoerd ter voorkoming van die gedragingen. Voor een rechtspersoon kunnen nog aanvullende criteria gelden uit het Drijfmest-arrest.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Het komt erop neer dat een overtreding slechts aan een functioneel dader kan worden toegerekend als deze erover kon “beschikken” of de overtreding plaatsvond en daarnaast de gedraging heeft “aanvaard”. De Afdeling sluit hiermee aan bij het strafrechtelijke begrip functioneel daderschap. Hierdoor zullen niet alle overtreders meer als overtreder kwalificeren.

Vraag je je af of het bestuursorgaan jouw bedrijf mocht aanmerken als overtreder in een bestuurlijke handhavingszaak?  Neem dan contact met ons op. Certa helpt je verder

Werner Altenaar
Advocaat-Partner bestuursrecht en omgevingsrecht
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Roza Morrison
Paralegal
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Opinie, Bestuursrecht

12 juni 2023

Omdat je verder wilt

Geen goede verhuurder? Voorkom dat de gemeente handhaaft!

Verhuurder: kom op tijd in actie. Waar in de wet een verplichting voor de huurder bestaat om zich als een goede huurder te gedragen, ontbreekt een vergelijkbare verplichting voor de verhuurder. Tegelijkertijd komen excessieve huurprijzen, intimidatie, discriminatie en slecht onderhoud door verhuurders regelmatig voor. Natuurlijk kan de verhuurder worden aangesproken op het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld het plegen van onderhoud, maar er bestaat geen sanctie voor het niet gedragen als een “goede verhuurder”. Daar komt met de Wet goed verhuurderschap verandering in.

In dit artikel lees je wat de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn en wat de gevolgen zijn als je deze niet nakomt. Om jou verder te helpen, bieden wij een sanity check en kennissessie aan.

Goed verhuurderschap

De verwachting is dat de wet op 1 juli 2023 in werking treedt. Vanaf dat moment bestaat er een instrument voor de overheid om goed verhuurderschap te normeren en te handhaven. Dit bestaat naast de regels over verhuur die gelden tussen huurder en verhuurder.

Wat wordt verstaan onder goed verhuurderschap omvat onder andere:

  • Geen ongerechtvaardigd onderscheid bij de selectie van de huurder;
  • Geen intimidatie;
  • Regels over de waarborgsom;
  • De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen; en
  • De verplichting om bepaalde informatie schriftelijk aan de huurder te verstrekken (onder andere over de waarborgsom, de contactgegevens van de verhuurder en het meldpunt voor klachten en servicekosten).

Toezicht en handhaving

Het toezicht en de handhaving worden uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders (“B&W”). B&W stelt een meldpunt in voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast kan B&W toezicht houden door middel van een verordening die een vergunningplicht voor verhuur instelt. B&W heeft de mogelijkheid om een verhuurvergunning te weigeren, voorwaarden te stellen, in te trekken of een beheerder aan te stellen. Zonder vergunning mag de verhuurder niet verhuren.

Naast toezicht is B&W verantwoordelijk voor de bestuurlijke handhaving. Dit betekent dat B&W een last onder dwangsom kan opleggen of zelfs bestuursdwang kan uitoefenen (bijvoorbeeld sluiting van een pand).

Andere wijzigingen

Voor de verhuurder is bepaald dat een waarborgsom van maximaal tweemaal de huur mag worden gevraagd en dat de verhuurder deze in principe binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst dient terug te storten.

Toegelaten instellingen

Een andere wijziging heeft betrekking op de toepassing van de algemene regels voor toegelaten instellingen (corporaties). Aan de Woningwet wordt een artikel toegevoegd waarin staat dat de regels met betrekking tot goed verhuurderschap van overeenkomstige toepassing zijn op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, met uitzondering van de verplichting om de keuze voor een huurder aan de afgewezen kandidaten te motiveren indien de toegelaten instelling al gebruikmaakt van een woonruimteverdeelsysteem. Bovendien is het belangrijk op te merken dat voor toegelaten instellingen een uitzondering op de vergunningplicht bestaat en dat het toezicht en de handhaving bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) liggen.

Voorkomen van handhaving

De Wet goed verhuurderschap brengt veel veranderingen met zich mee voor verhuurders. Voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten is actie vereist. B&W kan de verhuurvergunning weigeren, een dwangsom opleggen of zelfs de verhuur verbieden. Heb je vragen over je verplichtingen als verhuurder of over handhaving door B&W? Wij bieden een sanity check en kennissessie aan. Neem contact met ons op.

Werner Altenaar, Louise Strating   
Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Huurrecht, Opinie

  • « Ga naar Vorige pagina
  • Pagina 1
  • Pagina 2
  • Pagina 3
  • Pagina 4
  • Pagina 5
  • Pagina 6
  • Ga naar Volgende pagina »

Amsterdam
Keizersgracht 620
1017 ER Amsterdam

 

Bussum
Brediusweg 20
1401 AG Bussum

 

020 521 6699 | [email protected]

 

KvK: 34342484 | BTW nr: 8208.79.368.B01

Juridische informatie:

Algemene Voorwaarden

Klachtenregeling

Privacyverklaring

Rechtsgebiedenregister

Evaluatieformulier

Snel naar:

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Opinie
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact
  • Zoeken
© 2025 CERTA | Realisatie: Probu

Privacyverklaring & AV koppeling

Privacyverklaring  |  AV