Verhuurder: kom op tijd in actie. Waar in de wet een verplichting voor de huurder bestaat om zich als een goede huurder te gedragen, ontbreekt een vergelijkbare verplichting voor de verhuurder. Tegelijkertijd komen excessieve huurprijzen, intimidatie, discriminatie en slecht onderhoud door verhuurders regelmatig voor. Natuurlijk kan de verhuurder worden aangesproken op het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld het plegen van onderhoud, maar er bestaat geen sanctie voor het niet gedragen als een “goede verhuurder”. Daar komt met de Wet goed verhuurderschap verandering in.

In dit artikel lees je wat de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn en wat de gevolgen zijn als je deze niet nakomt. Om jou verder te helpen, bieden wij een sanity check en kennissessie aan.

Goed verhuurderschap

De verwachting is dat de wet op 1 juli 2023 in werking treedt. Vanaf dat moment bestaat er een instrument voor de overheid om goed verhuurderschap te normeren en te handhaven. Dit bestaat naast de regels over verhuur die gelden tussen huurder en verhuurder.

Wat wordt verstaan onder goed verhuurderschap omvat onder andere:

• Geen ongerechtvaardigd onderscheid bij de selectie van de huurder;
• Geen intimidatie;
• Regels over de waarborgsom;
• De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen; en
• De verplichting om bepaalde informatie schriftelijk aan de huurder te verstrekken (onder andere over de waarborgsom, de contactgegevens van de verhuurder en het meldpunt voor klachten en servicekosten).

Toezicht en handhaving

Het toezicht en de handhaving worden uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders (“B&W”). B&W stelt een meldpunt in voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast kan B&W toezicht houden door middel van een verordening die een vergunningplicht voor verhuur instelt. B&W heeft de mogelijkheid om een verhuurvergunning te weigeren, voorwaarden te stellen, in te trekken of een beheerder aan te stellen. Zonder vergunning mag de verhuurder niet verhuren.

Naast toezicht is B&W verantwoordelijk voor de bestuurlijke handhaving. Dit betekent dat B&W een last onder dwangsom kan opleggen of zelfs bestuursdwang kan uitoefenen (bijvoorbeeld sluiting van een pand).

Andere wijzigingen

Voor de verhuurder is bepaald dat een waarborgsom van maximaal tweemaal de huur mag worden gevraagd en dat de verhuurder deze in principe binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst dient terug te storten.

Toegelaten instellingen

Een andere wijziging heeft betrekking op de toepassing van de algemene regels voor toegelaten instellingen (corporaties). Aan de Woningwet wordt een artikel toegevoegd waarin staat dat de regels met betrekking tot goed verhuurderschap van overeenkomstige toepassing zijn op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, met uitzondering van de verplichting om de keuze voor een huurder aan de afgewezen kandidaten te motiveren indien de toegelaten instelling al gebruikmaakt van een woonruimteverdeelsysteem. Bovendien is het belangrijk op te merken dat voor toegelaten instellingen een uitzondering op de vergunningplicht bestaat en dat het toezicht en de handhaving bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) liggen.

Voorkomen van handhaving

De Wet goed verhuurderschap brengt veel veranderingen met zich mee voor verhuurders. Voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten is actie vereist. B&W kan de verhuurvergunning weigeren, een dwangsom opleggen of zelfs de verhuur verbieden. Heb je vragen over je verplichtingen als verhuurder of over handhaving door B&W? Wij bieden een sanity check en kennissessie aan. Neem contact met ons op.

Werner Altenaar, Louise Strating

Inleiding

Bij de vondst van drugs en/of andere verboden middelen dan wel goederen waarmee de drugs wordt vervaardigd mogen burgemeesters een bedrijfspand sluiten. Als vastgoedeigenaar word je geconfronteerd met een gesloten pand dat niemand mag betreden. De ruimte kan niet worden verhuurd of verkocht. Als eigenaar lijd je hierdoor schade. De in het oog springende trend bij bedrijfspanden is om het voor onbepaalde tijd te sluiten. Dit zorgt voor onzekerheid: wanneer mag het pand weer open en gebruikt worden? Er voltrekken zich rampscenario´s waarbij bedrijfspanden – jaren – gesloten zijn.

In dit artikel lees je over het sluitingsbevel, wat de mogelijkheden tot heropening zijn, hoe de kans zich voordoet om de huurovereenkomst te beëindigen en wat je als eigenaar kunt doen om je schade vergoed te krijgen. Tot slot lees je onze conclusie en de gevolgen voor de praktijk.

Sluitingsbevel

Bij verkoop, levering, verstrekking of aanwezigheid van een handelsvoorraad drugs, mag de burgemeester het bedrijfspand sluiten. Dit is een bevoegdheid op basis van de Wet Damocles. Hiervan maakt de burgemeester gebruik door middel van een sluitingsbevel. Daarmee wordt betreding en gebruik van het pand verboden.

Het doel van de sluiting is om de openbare orde te herstellen. Hiervoor is een periode van rust nodig. Met een sluiting wordt beoogd het risico op herhaling te verkleinen. Ook wordt een signaal afgegeven richting de buitenwereld dat in het pand geen activiteiten meer kunnen plaatsvinden die een gevaar zijn voor de openbare orde. Een pand kan dan bijvoorbeeld niet langer gebruikt worden voor of doelwit zijn van criminele doeleinden of handelingen.

Evenredigheid

Bij de sluiting moet de burgemeester beoordelen of de gevolgen van een sluiting  “evenredig” zijn. Met andere woorden, of de sluiting wel in de juiste verhouding staat tot het doel. In de rechtspraak zien wij een trend dat de bestuursrechter strenger controleert of de sluiting evenredig is. De burgemeester moet dit “deugdelijk motiveren” en rekening houden met (de samenloop van) alle omstandigheden. Het is onvoldoende dat de burgemeester slechts verwijst naar diens beleid. In de praktijk kan dit betekenen dat de burgemeester moet volstaan met een waarschuwing of een kortere sluitingsduur.

In ons artikel over sluiting van woningen gaan wij daar dieper op in.

Sluitingsduur

De sluitingsduur hangt samen met het herstel van de openbare orde. Dit is steeds maatwerk, omdat elk geval anders is. Opmerkelijk genoeg, is bijvoorbeeld het uitgangspunt van het beleid van de burgemeester van Amsterdam dat “publiek toegankelijke en niet publiek toegankelijke inrichtingen en lokalen” voor onbepaalde tijd worden gesloten. Naar onze mening laat de burgemeester hiermee na af te wegen welke sluitingsduur proportioneel is en schuift zij de verantwoordelijkheid voor de intrekking van het sluitingsbevel af op de eigenaar. De burgemeester miskent hiermee haar verplichting om zich te vergewissen of de noodzaak voor sluiting op een zeker moment nog bestaat. Wij hebben hierover procedures lopen om dit aan te kaarten.

Volgens het beleid acht de burgemeester van Amsterdam de sluitingsduur mede afhankelijk van de tijd die nodig is voor het nemen van maatregelen door de exploitant en/of eigenaar. Daarom is het belangrijk dat je als eigenaar spoedig gepaste actie onderneemt – ook tegen de huurder (lees hieronder).

Mogelijkheden heropening

Om het pand te heropen, kun je als eigenaar een zogenoemd “heropeningverzoek” indienen. Hiermee vraag je de burgemeester het sluitingsbevel in te trekken. De burgemeester doet dit niet zomaar en moet kort gezegd vertrouwen erin hebben dat de openbare hersteld is en er geen risico op recidive is.

In de meeste gevallen adviseren wij niet op één paard te wedden. Je kunt als eigenaar – naast het heropeningsverzoek – tegen het sluitingsbevel bezwaar maken en een voorlopige voorziening aan de voorzieningenrechter vragen. Na de bezwaarfase staat beroep bij de bestuursrechter open. Hiermee vergroot je onder omstandigheden de kansen op vlottere heropening en schadevergoeding.

Beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming

Als verhuurder heb je bij een sluiting door de burgemeester in principe de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De openbare orde is door de huurder verstoord. Dit betekent dat je als verhuurder een brief kan sturen naar jouw huurder met de mededeling dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden en waarin je een termijn geeft om het bedrijfspand vrijwillig te ontruimen. Dit kan pas op het moment dat het gehuurde ook daadwerkelijk is gesloten. Indien de burgemeester alleen het voornemen heeft geuit is dat dus nog te vroeg. Let wel op: de huurder kan de bedrijfsruimte indien deze is gesloten niet betreden en dus ook niet ontruimen. De ontruiming dient met instemming van de gemeente plaats te vinden of na intrekking van het sluitingsbevel. Indien de huurder het gehuurde niet vrijwillig wil ontruimen, kan in een procedure ontruiming worden gevorderd.

De civiele rechter zal – bij verweer van de huurder – toetsen of de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid (proportionaliteitstoets). De verhuurder moet aantonen dat het evenredig was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Daarbij mag de ontbinding geen misbruik van bevoegdheid opleveren. De rechter kan meewegen in hoeverre de huurder een verwijt kan worden gemaakt. In het geval sprake is van een hennepkwekerij of drugsvondst wordt dit in principe wel aangenomen. Wij adviseren de verhuurder om in de brief met de buitengerechtelijke ontbinding zijn overwegingen om tot ontbinding over te gaan aan de huurder mede te delen.

Het eindigen van de huurovereenkomst is vaak van groot belang voor het heropeningsverzoek. Als de huurder de bedrijfsruimte niet meer in gebruik kan nemen, zal de burgemeester hieraan sneller haar medewerking verlenen.

Schadevergoeding

De verhuurder lijdt door de sluiting van het bedrijfspand vaak schade. De huurpenningen worden bijvoorbeeld niet meer betaald. Daarnaast kunnen de illegale praktijken (o.a. een hennepkwekerij) of de sluiting zelf schade aan het bedrijfspand toebrengen. Bij het tekortschieten van de huurder in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan de verhuurder deze schade op de huurder verhalen, tenzij de schade niet aan de huurder kan worden toegerekend. Indien de huurovereenkomst al buitengerechtelijk is ontbonden, kan afhankelijk van de omstandigheden van het geval de schade worden verhaald op grond van het onrechtmatig handelen van de huurder. Indien een procedure wordt gestart, kan de schadevergoeding worden meegenomen.

Mocht de burgemeester het bedrijfspand ten onrechte hebben gesloten, kan deze onder omstandigheden ook verplicht zijn schade te vergoeden.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Als verhuurder is het goed om de bestuursrechtelijke en civielrechtelijke stappen bij een burgemeestersluiting op elkaar af te stemmen. Op deze manier wordt voorkomen dat de bedrijfsruimte te lang gesloten blijft en/of je vastzit aan een huurder die de openbare orde ernstig verstoort. Verder kun je je schade onder omstandigheden verhalen op zowel de huurder als de burgemeester.

Vragen over (een voornemen tot) sluiting van jouw bedrijfspand? Neem contact op met ons. Wij zullen er samen voor zorgen dat vlot de juiste stappen richting de gemeente en de huurder worden ondernomen. Als het nodig is, zetten wij samen de vervolgstap naar de rechter als ervaren procesadvocaten. Omdat jij verder wilt.

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht
[email protected]