• Door naar de hoofd inhoud

CERTA

Header Rechts

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Kantoorinformatie
    • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
    • Sport
  • Nieuws & Kennis
    • Nieuws & Actualiteiten
    • Certa deelt kennis met Pont
    • Certa expert van ABN AMRO
    • Certa werkt samen met NVM
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact

Bestuursrecht

2 juli 2024

Omdat je verder wilt

Overzicht verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap

Inleiding
Verhuurders opgelet. In dit artikel vind je een overzicht van welke gemeentes een verhuurvergunning hebben ingevoerd of zullen invoeren.

 Gemeenten kunnen met een verhuurverordening twee soorten vergunningen invoeren:

  1. algemene verhuurvergunning; een verbod op het ‘zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën woonruimte’. Deze vergunning is gebiedsgebonden en kan alleen ingevoerd worden in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat.
  2. verhuurvergunning arbeidsmigranten; een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.

Overzicht
Momenteel geldt in zeven gemeenten een verhuurverordening:

  • Gemeente Aalten
    • Toelichting: niet gebleken is dat een vergunningstelsel nodig en evenredig is; Momenteel geen verplichting.
    • Inwerkingtreding verordening: dag na bekendmaking gemeenteblad: 17 juni 2024.
  • Gemeente Heerlen
    • Verhuurvergunning verplicht in de CBS-buurten: BU09172004 Vrieheide, en BU09172001 Uterweg;
    • Inwerkingtreding: 8e dag na bekendmaking gemeenteblad: 14 maart 2024.
  • Gemeente Oude IJsselstreek
    • Nog geen buurten in opgenomen;
    • Inwerkingtreding: dag na bekendmaking gemeenteblad: 15 maart 2024.
  • Gemeente Leiden
    • Verhuurvergunning verplicht in de buurten als aangeduid op kaart bij bijlage;
    • Inwerkingtreding: 1 januari 2024.
  • Gemeente Den Haag
    • Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige en onzelfstandige woonruimten gelegen in het bij bijlage aangegeven deel van Den Haag;
      • Transvaalkwartier Midden; en
      • Transvaalkwartier Zuid; en
      • Laakkwartier Oost; en
      • Laakkwartier West.
    • Inwerkingtreding: 1 september 2023.
  • Gemeente Rotterdam
    • Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige woningen gelegen in de wijk Carnisse door het Centraal Bureau voor de Statistiek aangeduid als buurt 1572;
    • Inwerkingtreding: 1 juli 2023.
  • Gemeente Valkenburg aan de Geul
    • Verhuurvergunning o.a. bij (gedeeltes van) een woning;
    • Inwerkingtreding: 1 juli 2024.

De vergunningsplicht geldt in:

  • Rotterdam sinds 1 januari 2024
    • In de wijk Carnisse.
  • Den Haag sinds 1 maart 2024
    • Transvaalkwartier Midden;
    • Transvaalkwartier Zuid;
    • Laakkwartier Oost; en
    • Laakkwartier West;
  • Leiden sinds 1 juli 2024
    • in:

Deze zal gaan gelden in:

  • Heerlen vanaf 22 september 2024
    • Vrieheide; en
    • Uterweg
  • Oude IJsselstreek vanaf 23 september 2024
    • Nog geen gebieden opgenomen.
  • Aalten vanaf 18 december 2024
    • Toelichting: op dit moment niet nodig om buurten aan te wijzen.
  • Valkenburg aan de Geul vanaf 1 januari 2025
    • a. hotels, pensions en ander horeca-vastgoed;
    • b. agrarische bedrijfsgebouwen;
    • c. (gedeeltes van) een woning;
    • d. elke andere vorm van gebouwen, niet zijnde woningen;

Gemeenten die voornemens zijn een vergunningplicht in te voeren:

  • Arnhem (gefaseerd naar algemene verhuurvergunning)

 

Dit overzicht zullen wij actualiseren. Lees hier meer achtergrondinformatie over de Wet goed verhuurderschap.

Vragen over wat de gevolgen voor verhuur zijn en wat je kunt doen om bestuurlijke handhaving te voorkomen? Neem contact met ons op. Werner Altenaar, Louise Strating

 

 

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Huurrecht, Opinie

12 juni 2024

Omdat je verder wilt

CertAlert: Derde-belanghebbende kan tijdigheid van bezwaar- of beroepschrift aanvoeren zonder zelf (hoger) beroep in te stellen

Het bestuursprocesrecht is volop in beweging. Een derde-belanghebbende kan voortaan in een latere fase de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift aanvoeren zonder zelf in (hoger) beroep te zijn gegaan. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”).

De zaak draait kort gezegd om de instemming van de Inspectie Leefomgeving en Transport met het verlichtingsplan voor het Windpark N33. De minister verklaarde het bezwaar van de derde-belanghebbende hiertegen niet-ontvankelijk, omdat dit geen besluit zou zijn. In beroep vernietigde de rechtbank deze beslissing. In hoger beroep komt ook de tijdigheid van het bezwaar tegen het instemmingsbesluit aan bod. Voortaan mag de derde-belanghebbende dit in een latere fase aanvoeren zonder zelf (hoger) beroep in te stellen. Dit betekent dat de Afdeling zal oordelen over de tijdigheid van het bezwaar van de derde-belanghebbende. Spijtig genoeg heeft de derde-belanghebbende zijn bezwaar niet zo spoedig mogelijk ingediend als redelijkerwijs van hem kon worden verlangd. Met andere woorden, hij haalt alsnog bakzeil over een andere boeg.

De Afdeling heeft gekozen voor een welkome praktische oplossing, waarmee wordt voorkomen dat alleen hoger beroep wordt ingesteld om de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift in een vorige fase aan te kunnen voeren. Vragen over het bestuursprocesrecht? Neem contact op met Werner Altenaar.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie

4 juni 2024

Omdat je verder wilt

Vertrouwensbeginsel: een blik op zeldzame successen

Het vertrouwensbeginsel[1] binnen het bestuursrecht schrijft voor dat burgers en bedrijven erop moeten kunnen vertrouwen dat een overheidsorgaan zijn toezegging nakomt. In een procedure komt een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel zelden voor. Dit komt onder andere door een gebrek aan bewijs of omdat andere belangen zwaarder wegen. In twee uitspraken hield de bestuursrechter het overheidsorgaan aan de toezegging. Hieronder lees je meer.

Uitspraak rechtbank Amsterdam van 15 december 2022
In deze zaak ging het om ontheffing van het afmeerverbod voor een pleziervaartuig en een opgelegde last onder dwangsom voor het verwijderen van dit object uit het openbaar water van Amsterdam. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam had de aanvraag voor een ontheffing afgewezen en een last onder dwangsom opgelegd, omdat het object geen pleziervaartuig was en sprake was van een overtreding. De rechtbank oordeelde onder andere dat het beroep van de eigenaren op het vertrouwensbeginsel slaagde. Dit was gebaseerd op uitlatingen van ambtenaren, zoals een e-mail waarin vermeld stond dat het object als pleziervaartuig werd beschouwd en een ontheffing mogelijk was. Daarom mocht het college niet handhavend optreden en hoefden de eigenaren het pleziervaartuig niet te verwijderen.

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) van 10 april 2024
In deze zaak verkreeg Almere Invest appartementen in eigendom op de verdiepingen van een pand in Almere. In 2014 werden deze appartementen gesplitst in drie zelfstandige woonruimten. Op 31 juli 2019 verzochten betrokkenen het college B&W handhavend op te treden tegen de gedeeltelijke bewoning van het pand. Na bezwaar van de betrokkenen besloot het college alsnog handhavend op te treden. In hoger beroep oordeelde de Afdeling dat het college vertrouwen heeft gewekt, omdat het college consequent het standpunt had ingenomen dat bewoning was toegestaan op basis van het overgangsrecht. Voorts wogen het algemeen belang en belang van derden niet zwaarder. Het college mocht daarom niet handhavend optreden en gedeeltelijke bewoning was wél toegestaan.

Gevolgen praktijk
In de praktijk is het belangrijk om toezeggingen te expliciteren en te documenteren. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Andere belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen zwaarder wegen. Wij kunnen de haalbaarheid van het beroep op het vertrouwensbeginsel beoordelen, zodat jij weet wat jouw kansen op succes in een procedure zijn.

Vragen over het vertrouwensbeginsel of bestuurlijke handhaving?
Neem contact op met Werner Altenaar.

[1] Wie zich beroept op het vertrouwensbeginsel moet aannemelijk maken dat van de kant van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit hij/zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of het bestuursorgaan een bepaalde bevoegdheid zou uitoefenen en zo ja hoe. Vereist is dat de toezegging, andere uitlating of gedraging afkomstig is van het bevoegde bestuursorgaan of aan het bevoegde bestuursorgaan moet worden toegerekend. Van toerekening van een onbevoegde uitlating is sprake als de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht veronderstellen dat degene die de uitlating deed of de gedraging verrichtte de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte.

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie

16 mei 2024

Omdat je verder wilt

CertAlert! Hoofdlijnenakkoord 2024; de juridische aspecten op een rij

Op 16 mei 2024 zijn de formerende partijen tot een hoofdlijnenakkoord gekomen. Hieronder vind je de juridische aspecten die voor jouw organisatie relevant zijn.

Vastgoed- en bestuursrecht: een grote impuls in de woningbouw

  • Bevordering van woningbouwcorporaties: Vergroten van rol in (lage) middenhuur.
  • Optimalisatie Bestaande Woningvoorraad:
    • Uitbreiding van herbestemmingsmogelijkheden;
    • Stimulering van optopping/splitsing van woningen;
    • Toestaan van 'familie-wonen', woningdelen, en permanente bewoning van recreatiewoningen.
  • Versnelling Nieuwbouw:
    • Vergroten van beschikbare grond, prioriteit voor woningbouw;
    • Identificatie nieuwe gebieden voor grootschalige woningbouw;
    • Stimulering beschikbare en betaalbare bouwgrond;
    • Versnelling van procedures, beperking beroepsprocedures, wegwerking struikelblokken en instelling van klankbordgroepen omwonenden.
  • Waarborgen Betaalbaarheid:
    • Minimum 30% sociale huur bij nieuwbouw, met lokale differentiatie;
    • Meer betaalbare woningen voor middeninkomens;
    • Huurbeleid gericht op betaalbaarheid en investeringen;
    • Vaststelling huurontwikkeling en stimulering van diverse huursegmenten.
  • Stimulering Huurwoningenbouw:
    • Vermindering van regel- en belastingdruk;
    • Bindende afspraken met woningbouwcorporaties.
  • Maatregelen voor Koopwoningen:
    • Handhaving fiscale positie eigen woning;
    • Maximering stijging gemeentelijke woonlasten;
    • Programmering van voldoende koopwoningen voor ouderen;
    • Onderzoek naar sociale koopmogelijkheden voor huurders;
    • Handhaving hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait.

Arbeidsrecht: maatregelen die gericht zijn op zekerheid en meedoen op de arbeidsmarkt

  • Zekerheid en verlichting vanaf 2025:
    • Zekerheid op de arbeidsmarkt wordt gestimuleerd, bijvoorbeeld voor ZZP’ers. De wetsbehandeling van de Wet verduidelijking beoordeling arbeidsrelaties en rechtsvermoeden (VBAR) en de Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (WTTA) wordt voortgezet;
    • Regulering van de uitzendsector en bevordering van meer vaste contracten;
    • Maatregelen worden genomen om de personeelskrapte aan te pakken, zoals het aantrekkelijker maken van werken in de zorgsector. Er wordt gestreefd naar meer autonomie, loopbaanperspectief en goede arbeidsvoorwaarden voor zorgpersoneel;
    • Er komt een herstelplan voor de kwaliteit van het onderwijs met aandacht voor de positie van leraren en vermindering van regeldruk;
    • Verbetering van arbeidsvoorwaarden en veteranenzorg bij Defensie.
  • Bescherming Arbeidsmigranten:
    • Implementatie van aanbevelingen Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten;
    • Strengere aanpak malafide uitzendconstructies en regulering van uitzendbranche.
  • Handhaving en Regulering:
    • Tewerkstellingsvergunningplicht voor niet-EU-arbeidsmigranten met verhoogde handhaving;
    • Verantwoordelijkheid werkgevers voor huisvesting en taalonderwijs arbeidsmigranten;
    • Evaluatie fiscale voordelen onder extraterritoriale kostenregeling.

Ondernemings- en insolventierecht: prioriteit voor het verbeteren van het vestigingsklimaat

  • Stimulering van ondernemerschap met een afwegingskader voor de vestiging van nieuwe bedrijven.
  • Verbetering van het vestigingsklimaat met aandacht voor fiscale maatregelen.
  • Bestrijding van corruptie met een rijksbrede aanpak.
  • Reductie van regeldruk door betrokkenheid van adviescollege en uitvoeringsinstanties bij beleidsvorming.
  • Ondersteuning van bedrijven in energietransitie en oplossen van netcongestie.
  • Bewaking van energiekosten om concurrentievermogen te behouden.
  • Geen nieuwe nationale toevoegingen aan Europees beleid om extra regeldruk te voorkomen.
  • In wetgeving en beleid rekening houden met gevolgen voor kleine ondernemers om werkgelegenheid te stimuleren.
  • Versteviging van InvestNL als investeringsvehikel voor innovatie en economische
  • Terugdraaien van recente lastenverzwaringen voor ondernemers en verlaging van de energiebelasting.

Vragen over wat deze hervormingen voor uw organisatie betekenen? Neem contact op met Barbara Veldmaat of Werner Altenaar

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Arbeidsrecht, Insolventie, Ondernemingsrecht, Opinie, Vastgoedrecht, Woningcorporaties

7 mei 2024

Omdat je verder wilt

CertAlert: Geluidsoverlast is niet altijd onderdeel van het toetsingskader bij realisatie sportbaan

Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning ter realisatie van een padelbaan hoeft de initiatiefnemer niet altijd rekening te houden met geluidsoverlast voor omwonenden. Padel valt onder de bestemming “Sport” en als de activiteit niet in strijd is met de bestemming hoeft de gemeente de geluidsoverlast niet bij de beoordeling te betrekken. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”).

In deze zaak draaide het om een verleende omgevingsvergunning voor de realisatie van twee padelbanen op een tennispark in Amstelveen. Omwonenden zijn daartegen op gekomen, omdat de padelbanen in strijd zouden zijn met de goede ruimtelijke ordening vanwege de geluidsoverlast. De Afdeling stelde de gemeente in het gelijk, omdat de weigeringsgronden “limitatief en imperatief” van aard zijn. Met andere woorden, de geluidsoverlast maakte geen onderdeel uit van het toetsingskader onder de Wabo (sinds 1 januari 2024: Omgevingswet), omdat padel onder de ter plaatse geldende bestemming “Sport” viel.

Dit betekent voor de praktijk dat niet altijd een onderzoek naar geluidsoverlast vereist is voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Toch is het van essentieel belang om bij de realisatie van een padelbaan acht te slaan op mogelijke geluidsoverlast om procedures te voorkomen. Het gebruik van padelbanen kan geluidsoverlast veroorzaken voor omwonenden. Dit kan leiden tot gerechtelijke procedures en aanzienlijke beperkingen van het speelschema. Eerder schreven wij hierover een artikel.

 

Vragen over de omgevingsrechtelijke geluidsnormen of bestuurlijke handhaving op het gebied van sport? Neem contact op met Werner Altenaar

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie

29 april 2024

Omdat je verder wilt

Padel en geluidsoverlast: de noodzaak van geluidsonderzoek en geluidsafschermende voorzieningen om handhaving te voorkomen

Inleiding
Padel is een sport die de laatste jaren aanzienlijk aan populariteit heeft gewonnen. Veel tennis- maar ook andere sportverenigingen en commerciële aanbieders zien mogelijkheden om met de aanleg van padelbanen deze sport verder te ontwikkelen in Nederland. Tegelijkertijd heeft de groei van padelbanen geleid tot conflicten tussen padelverenigingen en omwonenden vanwege geluidsoverlast. Rechters hebben in diverse procedures bepaald dat padelverenigingen zich aan de geluidsnormen moeten houden. Het niet-naleven van deze normen kan leiden tot beperkingen op het speelschema van padelbanen en zelfs bestuurlijke handhaving. Sinds 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Wet Kwaliteitsborging (Wkb) in werking getreden. Dit artikel bespreekt de veranderingen en waar je op moet letten bij de aanleg en het gebruik van een padelbaan om handhaving te voorkomen.

Omgevingsvergunning en geluidsnormen
Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Vanaf deze datum is het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan van toepassing. Dit bestaat uit onder andere de bestemmingsplannen die per 1 januari 2024 van rechtswege zijn vervallen en de rijksregels over activiteiten (de “bruidsschat”). Het geluid moet vanaf 1 januari 2024 voldoen aan de grenswaarden van het omgevingsplan van de betreffende gemeente via de bruidsschat.

Veranderingen
Wet kwaliteitsborging

Voor de aanleg van padelbanen is een omgevingsvergunning bouw vereist. Met de invoering van de Wet Kwaliteitsborging worden nieuwe bouwwerken, waaronder padelbanen, onderworpen aan strenge bouwvoorschriften. Hoewel padelbanen mogelijk onder de laagste risicoklasse vallen, blijft het essentieel om te voldoen aan deze voorschriften om geluidsoverlast te minimaliseren. Hierbij kan geluidswerende bebouwing een cruciale rol spelen om geluidsoverlast te voorkomen.

Maatwerk

Om een geluidsoverschrijding ongedaan te maken kan maatwerkschriften worden vastgesteld. Er zijn twee voorwaarden:

  1. het overheidsorgaan stelt maatwerk met het oog op het waarborgen van de veiligheid, het beschermen van de gezondheid en van het milieu;
  2. bij het opstellen van een maatwerkvoorschrift past het overheidsorgaan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving toe.

Het overheidsorgaan kan voorzieningen of gedragsregels voorschrijven om geluidsoverlast te voorkomen. Deze kunnen gelden naast de waarden uit het omgevingsplan.

Daarnaast kan het overheidsorgaan op basis van de bruidsschat ook het beschermingsniveau aanpassen, waarbij de binnenwaarde van 35 dB(A) op grond van het Bkl in acht moet worden genomen.

Conclusie en gevolgen voor praktijk
De rechtspraak en veranderingen in wet- en regelgeving onderstrepen het belang van naleving van de geluidsnormen om geluidsoverlast bij omwonenden te voorkomen. Om de invloed van het geluid van padelbanen inzichtelijk te maken, is veelal een geluidonderzoek noodzakelijk. Worden padelbanen aangelegd binnen een invloedsgebied, dan zijn geluidsafschermende voorzieningen een noodzaak om aan de geluidsnormen te voldoen. Hiermee voorkom je bestuurlijke handhaving, maar dit kan de (financiële) haalbaarheid van een initiatief sterk beïnvloeden.

Vragen over de geluidsnormen of bestuurlijke handhaving op het gebied van sport? Neem contact op met Werner Altenaar

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Bestuursrecht, Opinie

  • « Ga naar Vorige pagina
  • Pagina 1
  • Pagina 2
  • Pagina 3
  • Pagina 4
  • Pagina 5
  • Pagina 6
  • Pagina 7
  • Ga naar Volgende pagina »

Amsterdam
Keizersgracht 620
1017 ER Amsterdam

 

Bussum
Brediusweg 20
1401 AG Bussum

 

020 521 6699 | [email protected]

 

KvK: 34342484 | BTW nr: 8208.79.368.B01

Juridische informatie:

Algemene Voorwaarden

Klachtenregeling

Privacyverklaring

Rechtsgebiedenregister

Evaluatieformulier

Rechten & informatie voor natuurlijke personen, wederpartijen

Snel naar:

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Kantoorinformatie
    • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
    • Sport
  • Nieuws & Kennis
    • Nieuws & Actualiteiten
    • Certa deelt kennis met Pont
    • Certa expert van ABN AMRO
    • Certa werkt samen met NVM
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact
  • Zoeken
© 2026 CERTA | Realisatie: Probu

Privacyverklaring & AV koppeling

Privacyverklaring  |  AV