Inleiding
Sinds de wetswijziging van 1 januari 2024 heeft de burgemeester meer bevoegdheden gekregen om woningen te sluiten bij aanslagen op een woning op grond van de zogeheten Wet Victoria. De aanleiding hiervoor zijn de incidenten die bij woningen plaatsvinden. Deze verruimde bevoegdheid is succesvol toegepast volgens twee recente uitspraken van de voorzieningenrechter[1]. Wanneer een burgemeester een huurwoning sluit, heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden. In dit artikel lees je meer over de betekenis van de verruiming van de sluitingsbevoegdheid voor de praktijk.

Verruiming sluitingsbevoegdheden burgemeester
Vóór 1 januari 2024 kende het oude artikel 174a Gemeentewet een beperkt toepassingsbereik. De burgemeester moest aantonen dat sprake was van gedragingen vanuit de woning, langdurig overlast en/of de veiligheid en de gezondheid van mensen in ernstige mate werd bedreigd.

In de praktijk lukte het de burgemeester vaak niet om deze strikte bevoegdheidstoets te doorstaan. Maar, dankzij de verruiming kan een burgemeester nu ook een woning sluiten als sprake is van ernstige verstoring van de openbare orde rondom de woning door geweld of dreiging daarmee of als er een wapen wordt gevonden in de woning.

Recente rechtspraak
In recente uitspraken hebben de burgemeesters van Alkmaar en Stichtse Vecht met succes gebruikgemaakt van de verruimde bevoegdheid om woningen te sluiten. De burgemeester van Alkmaar had in een woning gesloten. Uit bestuurlijke rapportages bleek dat zwaar vuurwerk met brandbaar materiaal vanaf de straat naar de desbetreffende woning werd gegooid. Volgens de voorzieningenrechter mocht de burgemeester aannemen dat daarmee de openbare orde rond de woning ernstig was verstoord of de ernstige vrees bestond voor het ontstaan van een ernstige verstoring. In het geval van de burgemeester van Stichtse Vecht bleek uit een bestuurlijke rapportage dat na een eerdere explosie voor de deur van de woning, nog steeds sprake was van dreiging richting de woning. Volgens de politie kon daarom niet uitgesloten worden dat er opnieuw ernstige verstoringen van de openbare orde zouden plaatsvinden.

Al met al, volgt uit de uitspraken dat het belangrijk is dat de ernstige verstoring (of de vrees daarvoor) door de burgemeester wordt onderbouwd aan de hand van bestuurlijke rapportages.

Ontbindingsmogelijkheden verhuurder
Een gevolg van de verruimde sluitingsbevoegdheid van de burgemeester is dat de verhuurder de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2024 ook buitengerechtelijk mag ontbinden bij:

• gedragingen in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde,
• indien er een ernstige vrees voor het ontstaan van een verstoring in de openbare orde is, en/of
• voorbereidingshandelingen.

In de praktijk zullen verhuurders dus sneller en in meerdere situaties de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding krijgen. Huurders zullen daarom sneller geconfronteerd kunnen worden met buitengerechtelijke ontbinding, ook wanneer zij niet verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor een woningincident.

Conclusie en gevolgen praktijk
Vanwege de toename van het aantal incidenten in of bij woningen, zal de burgemeester de verruimde bevoegdheid vaker (succesvol) toepassen om woningen te sluiten. Uit de rechtspraak volgt dat dit met succes kan worden gedaan en (de vrees voor) ernstige verstoring van de openbare orde kan worden onderbouwd aan de hand van bestuurlijke rapportages. Als gevolg zullen verhuurders ook vaker de mogelijkheid krijgen om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Vragen over de sluiting van een pand of over de mogelijkheden om een huurovereenkomst te ontbinden? Neem contact op met Werner Altenaar of Louise Strating.

[1] Rechtbank Noord-Holland op 13 februari 2024 en de rechtbank Midden-Nederland op 7 februari 2024

De Wet goed verhuurderschap normeert het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars en bevat regels over de toezicht en handhaving daarvan. Wij schreven daar eerder een artikel over (zie https://certa.nl/geen-goede-verhuurder-voorkom-dat-de-gemeente-handhaaft/). De gemeente Amsterdam kent (nog) geen verhuurvergunning , maar heeft wel bij besluit van 21 november 2023 een beleidsregel vastgesteld voor overtredingen van artikel 2 Wet goed verhuurderschap.

Verplichtingen
In artikel 2 Wet goed verhuurderschap is bepaald dat een verhuurder zich aan de regels van goed verhuurderschap moet houden en wat daaronder wordt verstaan. De verplichtingen zijn kort gezegd:

• Het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid;
• Het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
• Het zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom die hoger is dan wettelijk is bepaald;
• Het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;
• Het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder;
• Het zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de wet.

Boetenormbedragen
In de beleidsregel is bepaald welke boetenormbedragen de burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam hanteren bij overtredingen van artikel 2 Wet goed verhuurderschap. Daarnaast bepaalt de beleidsregel hoe de mate van verwijtbaarheid een rol speelt bij de berekening van de boete. Bij het bepalen van de mate van verwijtbaarheid kunnen bijvoorbeeld eerdere overtredingen, behaald voordeel met de overtreding of de duur van de overtreding een rol spelen. Bij opzet is 200% van het boetenormbedrag van toepassing, bij ernstige nalatigheid of grove schuld 150% en bij verminderde verwijtbaarheid 50%.

Financiële draagkracht
Verder bevat de beleidsregel een bepaling over de gevolgen bij een geringe financiële draagkracht van de overtreder. Kort gezegd kunnen de burgemeester en wethouders de boete verlagen indien de overtreder aannemelijk maakt dat de volledige boete voor hem onevenredige gevolgen heeft gezien zijn financiële draagkracht.

Inwerkingtreding
De beleidsregel is op 11 januari 2024 in werking getreden.

Vragen over de Wet goed verhuurderschap of over de beleidsregel van de gemeente Amsterdam of een andere gemeente? Neem contact op met Werner Altenaar of Louise Strating.