CERTA

Omdat je verder wilt

Nieuwe regels voor servicekosten vanaf 1 januari 2027: wat verandert er?

Op 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking, samen met het bijbehorende Besluit servicekosten en de nieuwe Regeling servicekosten. De nieuwe regels verduidelijken welke kosten verhuurders van woonruimte als servicekosten mogen doorberekenen en hoe deze worden berekend. Wat betekent dit voor de verhuurpraktijk?

Welke kosten mogen worden doorberekend?
Voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten, geldt voortaan een limitatieve lijst van acht categorieën kosten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Het gaat om de volgende categorieën:

1) warmte en koude;
2) elektriciteit, gas en water;
3) roerende zaken, zoals meubels, stoffering, apparaten en andere zaken;
4) kleine herstellingen. Bijvoorbeeld schoonmaak, glasbewassing en tuinonderhoud;
5) toezicht, beveiliging en vuil. Hieronder vallen bijvoorbeeld kosten voor een huismeester.
6) signaallevering. Denk aan de levering van een internet- of televisiesignaal;
7) verzekeringen en fondsvorming;
8) administratiekosten. Denk aan kosten voor het opstellen en verwerken van de jaarlijkse servicekostenafrekening.

Kosten die buiten deze categorieën vallen, mogen niet als servicekosten worden doorberekend.

Als een kostenpost binnen een van de aangewezen categorieën valt, betekent dat niet automatisch dat de verhuurder deze (volledig) aan de huurders mag doorberekenen. De levering van de betreffende zaken of diensten moet ook met de huurder zijn overeengekomen. Daarnaast moet de vergoeding redelijk zijn en worden berekend en verdeeld volgens de regels uit de nieuwe Regeling servicekosten.

Wat geldt voor bestaande huurovereenkomsten?
De nieuwe regels gelden in beginsel voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Verhuurders en huurders kunnen afspreken om de nieuwe regels ook op bestaande huurovereenkomsten toe te passen. Daarvoor is uitdrukkelijke instemming van de huurder vereist. Dit kan bijvoorbeeld praktisch zijn wanneer binnen één wooncomplex zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten gelden. Zo kan worden voorkomen dat de verhuurder binnen hetzelfde complex verschillende berekeningswijzen voor de servicekosten moet hanteren.

Meer mogelijkheden voor en bij de Huurcommissie
Verder bieden de nieuwe regels de Huurcommissie ruimere toetsingsmogelijkheden.

Onder het huidige stelsel kan de Huurcommissie alleen het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter toetsen. Met de nieuwe regels kan de Huurcommissie voortaan het gehele voorschotbedrag aan servicekosten toetsen en vaststellen.

De verhuurder blijft verplicht om de huurder jaarlijks een afrekening van de servicekosten over het voorafgaande kalenderjaar te verstrekken. Wel veranderen de mogelijke gevolgen van een ontbrekende of gebrekkige afrekening. De Huurcommissie kan de jaarafrekening dan vaststellen op basis van wettelijke normbedragen. Die normbedragen zijn relatief laag. Dit moet verhuurders stimuleren om een (correcte) jaarafrekening te verstrekken.

Tot slot wordt het voor huurders eenvoudiger om een collectief verzoek bij de Huurcommissie in te dienen. Onder meer woningcorporaties en andere grote verhuurders dienen hier rekening mee te houden: huurders binnen één wooncomplex kunnen gemakkelijker gezamenlijk opkomen tegen bijvoorbeeld de gehanteerde verdeelsleutel.

Bereid uw verhuurpraktijk tijdig voor
Voor verhuurders is het verstandig om vóór 1 januari 2027 hun modelhuurovereenkomsten, servicekostenpakketten en verdeelsleutels te controleren en ervoor te zorgen dat de servicekosten op de juiste wijze worden doorberekend.

Wilt u weten wat de nieuwe regels betekenen voor uw huurovereenkomsten of servicekostenafrekening? Neem dan contact op met Juliette of een van onze andere huurrechtadvocaten binnen Certa.

Omdat je verder wilt

Nieuw horecabeleid Amsterdam: van plan naar praktijk

Inleiding
Een restaurant, een bar of toch een nachtzaak? Onder het nieuwe Amsterdamse horecabeleid, dat op 14 oktober 2026 in werking trad, maakt dat verschil. De indeling van een horecabedrijf werkt door in de toegestane activiteiten en openingstijden. Horecaondernemers moeten weten wat mag. De gemeente moet de regels toepassen bij vergunningverlening en toezicht. Hieronder bespreken we de belangrijkste veranderingen en de aandachtspunten voor de praktijk.

Niet het etiket, maar de activiteiten tellen

Het beleid onderscheidt vijf categorieën:

  • lichte horeca;
  • reguliere horeca;
  • reguliere horeca fastfood;
  • middelzware horeca; en
  • zware horeca.

De activiteiten en de gevolgen voor de omgeving bepalen de indeling, niet de naam van de zaak. Ook muziek, dansen en afhaalactiviteiten wegen mee. Een gewijzigd concept kan daardoor in een andere categorie vallen. De gemeente verwerkt de nieuwe indeling stapsgewijs in het omgevingsplan. Tot die tijd blijven per locatie de bestaande categorieën gelden.

Openingstijden en overnames
Voor restaurants en fastfoodbedrijven gaat de uiterste sluitingstijd in het weekend van 03.00 naar 02.00 uur. Bestaande horecaondernemers krijgen bij een beperking van hun openingstijden een overgangstermijn van drie jaar. Voor nieuwe zaken en overnames waarvoor een nieuwe vergunning nodig is, gelden de nieuwe tijden direct. Onder voorwaarden is een ontheffing mogelijk. Voor bestaande avondhoreca geldt een afzonderlijke regeling: de avondhorecabestemming blijft ook bij overname behouden.

Ook de buurt blijft bepalend
Eén stedelijk beleid betekent niet dat overal dezelfde mogelijkheden bestaan. Stadsdelen kunnen bepaalde onderwerpen per gebied uitwerken. Denk aan ruimte voor nieuwe horeca, terrastijden en gebieden waar geen maatwerkontheffing voor openingstijden mogelijk is.

De bestaande terrastijden blijven voorlopig het uitgangspunt, totdat een gebiedsgerichte uitwerking andere tijden vastlegt.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk
Wie wil weten wat het nieuwe beleid voor zijn zaak betekent, moet verder kijken dan de stedelijke hoofdregels. Breng daarom in kaart wat op de locatie is toegestaan. Controleer de openingstijden, de mogelijkheden voor een terras en eventuele ontheffingen. Doe dat voordat je een koop- of huurovereenkomst sluit of investeert in een ander concept. Zo voorkom je dat de plannen voor jouw zaak verder reiken dan de regels toelaten.

Heb je vragen over het nieuwe horecabeleid, een vergunningaanvraag of de toepassing van de regels? Neem contact op met Werner Altenaar of Lotte Rademakers.

 

Omdat je verder wilt

Bestuurdersaansprakelijkheid bij faillissement: externe omstandigheden kunnen doorslaggevend zijn

Een faillissement betekent niet automatisch dat bestuurders persoonlijk aansprakelijk zijn. Dat blijkt uit een vonnis van de Rechtbank Rotterdam van 30 september 2026 (ECLI:NL:RBROT:2026:13956). Ondanks het niet tijdig publiceren van jaarrekeningen slaagden de bestuurders erin aannemelijk te maken dat externe omstandigheden een belangrijke oorzaak van het faillissement waren. De curator kreeg zijn vorderingen daarom niet toegewezen.

Het juridisch kader
Op grond van artikel 2:248 BW kunnen bestuurders aansprakelijk worden gehouden voor het faillissementstekort wanneer sprake is van kennelijk onbehoorlijk bestuur en aannemelijk is dat dit een belangrijke oorzaak van het faillissement was.

Bij schending van de administratie- of publicatieplicht geldt een wettelijk bewijsvermoeden: onbehoorlijke taakvervulling staat vast en wordt vermoed een belangrijke oorzaak van het faillissement te zijn geweest. Bestuurders kunnen dit vermoeden echter ontzenuwen door aannemelijk te maken dat andere omstandigheden het faillissement hebben veroorzaakt.

Externe omstandigheden doorslaggevend
In deze zaak wezen de bestuurders op verschillende externe tegenslagen, waaronder stijgende kosten, toenemende concurrentie, het verlies van een grote opdrachtgever, het faillissement van een belangrijke leverancier en een geschil met een onderaannemer.

De rechtbank achtte deze omstandigheden, mede gezien de financiële gegevens van de onderneming, voldoende aannemelijk. De bestuurders slaagden er daarmee in het wettelijk bewijsvermoeden te ontzenuwen. De curator kon vervolgens onvoldoende onderbouwen dat het onbehoorlijk bestuur desondanks mede een belangrijke oorzaak van het faillissement was. Ook de overige verwijten op grond van artikel 2:9 BW en artikel 6:162 BW waren onvoldoende onderbouwd. De vorderingen tot bestuurdersaansprakelijkheid werden daarom afgewezen.

Twee vennootschappen moesten overigens wel hun rekening-courantschulden aan de failliete vennootschap terugbetalen.

Praktische betekenis
De uitspraak onderstreept drie belangrijke aandachtspunten:

  1. Naleving van wettelijke verplichtingen: een deugdelijke administratie en een tijdige publicatie van jaarrekeningen zijn essentieel. Schending daarvan kan de bewijspositie van bestuurders aanzienlijk verzwakken.
  2. Documenteer financiële ontwikkelingen: leg belangrijke tegenvallers, liquiditeitsproblemen, bestuursbesluiten en pogingen tot sanering tijdig vast. Deze stukken kunnen later van doorslaggevend belang zijn.
  3. Onderbouw de oorzaken van het faillissement: externe omstandigheden kunnen het wettelijk bewijsvermoeden ontzenuwen, maar bestuurders moeten deze omstandigheden wel concreet en met financiële gegevens onderbouwen.

Ook voor curatoren is de uitspraak relevant. Een schending van de publicatieplicht is niet zonder meer voldoende om bestuurders aansprakelijk te stellen. Wanneer bestuurders een alternatieve oorzaak van het faillissement aannemelijk maken, moet de curator alsnog onderbouwen waarom onbehoorlijk bestuur een belangrijke oorzaak is geweest.

Conclusie
Het vonnis bevestigt dat bestuurdersaansprakelijkheid bij faillissement niet uitsluitend kan worden beoordeeld aan de hand van het feit dat een onderneming failliet is gegaan of dat wettelijke verplichtingen niet zijn nageleefd. Hoewel schending van de publicatieplicht de bestuurders in deze zaak aanvankelijk in een moeilijke bewijspositie bracht, slaagden zij erin aannemelijk te maken dat een samenloop van externe omstandigheden een belangrijke oorzaak van het faillissement was. De curator kon vervolgens onvoldoende onderbouwen dat de onbehoorlijke taakvervulling desondanks tot bestuurdersaansprakelijkheid moest leiden. Voor bestuurders is een actuele administratie en zorgvuldige vastlegging van bestuursbesluiten daarom van groot belang. Voor curatoren geldt dat een aansprakelijkheidsvordering niet alleen moet steunen op formele tekortkomingen, maar ook op een overtuigende onderbouwing van het verband tussen het handelen van het bestuur en het faillissement.

Bron: Rechtbank Rotterdam 30 september 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:13956, zaaknummer C/10/709931 / HA ZA 25-996. Lees de uitspraak.

Meer weten over bestuurdersaansprakelijkheid bij faillissement? Ragnild Meulenberg denkt graag met je mee.

Omdat je verder wilt

CertAlert! Tweede Kamer voor aanpassing Wet markt en overheid, wel ruimte voor sportaccommodaties

De Tweede Kamer stemde op 13 oktober 2026 in met een wijziging van de Wet markt en overheid. Overheden moeten uitzonderingen op de gedragsregels voor eerlijke concurrentie beter onderbouwen. Tegelijkertijd heeft de Tweede Kamer het voorstel op onderdelen verspoepeld, onder meer voor sportaccommodaties.

Eerlijke concurrentie
De Wet markt en overheid bevat vier gedragsregels om oneerlijke concurrentie door overheden te voorkomen. Met een algemeenbelangbesluit kunnen economische activiteiten van deze regels worden uitgezonderd.

Wat verandert er?
De wetswijziging scherpt de voorwaarden voor die uitzondering aan. Overheden moeten duidelijker motiveren welk algemeen belang wordt gediend, waarom afwijking van de gedragsregels noodzakelijk is en hoe dat belang opweegt tegen de gevolgen voor ondernemers. Ook wordt consultatie voorafgaand aan een algemeenbelangbesluit verplicht, behalve bij de exploitatie van sportaccommodaties.

De Tweede Kamer heeft de voorgestelde vijfjaarlijkse herbeoordeling vervangen door een vijfjaarlijkse consultatie. Herbeoordeling van een algemeenbelangbesluit is alleen nodig bij relevante nieuwe feiten en omstandigheden. Zo blijven besluiten actueel en behouden maatschappelijke organisaties zekerheid over gemeentelijke steun. Verder mogen overheden zelf ontwikkelde opensourcesoftware gratis beschikbaar stellen en wordt de Wet markt en overheid permanent.

Wat betekent dit voor sportaccommodaties?
Voor algemeenbelangbesluiten over de exploitatie van sportaccommodaties vervalt de afzonderlijke voorafgaande marktconsultatie. Daarmee wordt rekening gehouden met het maatschappelijke belang van betaalbare en toegankelijke sportvoorzieningen. Die uitzondering geldt niet voor commerciële nevenactiviteiten, zoals horeca. De motiveringsplicht, belangenafweging en mogelijkheid van bezwaar en beroep blijven wel bestaan. Ook de vijfjaarlijkse consultatie blijft verplicht.

Daarnaast kunnen voldoende vergelijkbare activiteiten onder één algemeenbelangbesluit vallen, bijvoorbeeld een categorie gemeentelijke binnensportaccommodaties. De gemeente moet dit motiveren aan de hand van onder meer de aard, doelgroep, tariefstructuur en marktomstandigheden. Bij wezenlijke verschillen blijft afzonderlijke beoordeling nodig.

Als de Eerste Kamer instemt, treedt de wet naar verwachting op 1 juli 2027 in werking.

Vragen over Wet markt en overheid? Neem contact op met Werner Altenaar of Roza Morrison.

 

Omdat je verder wilt

Eigenrichting en huurrecht

Eigenrichting
De definitie van eigenrichting komt neer op het recht in eigen hand nemen. Dat is bijna altijd niet toegestaan. Er is sprake van verboden eigenrichting als bijvoorbeeld een achterstallige betaling wordt geïnd met een knokploeg. Maar is er sprake van eigenrichting als een verhuurder in verband met een huurachterstand zijn verplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen opschort door de sloten te vervangen???

Uitgangspunt
In het huurrecht is het uitgangspunt dat het niet toelaatbaar is als een verhuurder eigenhandig de sloten vervangt om zo de huurder een voet dwars te zetten. Het ene slot is echter het andere niet. Wat was het geval?

Huurachterstand
In de zaak waarover de Hoge Raad oordeelde was sprake van de verhuur van een bedrijfsruimte (bestaande uit twee units) die per juni 2016 voor vijf jaar zijn verhuurd. Vanaf januari 2019 stopte de huurder met het betalen van de huur. In mei 2019 verlaat de huurder de units, terwijl de huurovereenkomst door partijen niet is beëindigd (en op grond van de afspraken doorloopt tot juni 2021). De verhuurder heeft er na het vertrek bij de huurder op aangedrongen om de units op te ruimen en om de sleutels in te leveren. Daar is door de huurder niet op gereageerd, zodat de verhuurder de sloten heeft vervangen. De verhuurder heeft daarna aan de huurder laten weten dat de huurder geen toegang meer tot het gehuurde krijgt. In antwoord daarop heeft de huurder een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht omdat de verhuurder het gehuurde niet meer ter beschikking stelde.

Procedure
Eigenrichting gaat er vaak mee gepaard dat de rechter buiten beeld blijft, maar in dit geval liep dat anders omdat de verhuurder een procedure begint om betaling te krijgen. De tegeneis van de huurder is voor recht te verklaren dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld door de sloten te vervangen. De zaak komt uiteindelijk bij de hoogste rechter terecht.

Hoge Raad - Opschortingsrecht
De Hoge Raad wijst er op dat de zaak er door wordt gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten. De opvatting van de huurder dat de verhuurder de sloten desondanks niet mag vervangen is niet juist. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en het betalen van de huur anderzijds zijn immers tegenover elkaar staande verplichtingen. Er bestaat volgens de Hoge Raad geen rechtsregel dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat de verhuurder bij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. Ook de regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte slechts door de rechter kan geschieden kan evenmin in de weg staan aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

Sloten vervangen bij huurachterstand na het verlaten van het gehuurde mag dus.

Vragen over huurachterstanden, opschorting of de rechten van verhuurders en huurders?
De grenzen van eigenrichting zijn niet altijd duidelijk. Wilt u weten wat in uw situatie wel en niet is toegestaan? Neem dan contact op met Rogier Visser. Hij helpt u graag verder.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Voor procesbelang is meer nodig dan een principiële discussie

Inleiding
Wanneer heeft een bestuursorgaan procesbelang en kan het procederen bij de bestuursrechter? Het uitgangspunt is dat het procesbelang aanwezig is wanneer in hoger beroep geprocedeerd wordt over de uitleg van een planregel nadat een rechtbank een besluit heeft vernietigd. Daarbij speelt mee dat een rechterlijk oordeel gevolgen kan hebben voor toekomstige besluiten en daarmee precedentwerking kan hebben. Dat uitgangspunt kent echter uitzonderingen. In haar uitspraak van 19 augustus 2026 bevestigt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) dat ook in dergelijke gevallen sprake moet blijven van een voldoende concreet, reëel en actueel procesbelang. Hieronder lees je de uitspraak in het kort en wat de gevolgen zijn voor de procespraktijk.

De uitspraak in het kort
Het college van B&W van Molenlanden verleende een omgevingsvergunning voor de bouw van 22 bedrijfsunits. Nadat de rechtbank had geoordeeld dat het college een planregel onjuist had uitgelegd, stelde het college hoger beroep in. Tijdens de procedure trok het bedrijf de vergunningsaanvraag in en werd de grond verkocht aan de gemeente. Volgens het college bleef een uitspraak van belang voor toekomstige gevallen.

De Afdeling oordeelt anders. Omdat geen concreet geschil meer bestond en niet aannemelijk was dat een uitspraak nog gevolgen zou hebben voor een lopende of toekomstige besluitvorming, ontbrak een voldoende actueel procesbelang. Daarbij acht de Afdeling van belang dat geen aanvraag meer voorlag waarop de planregel moest worden toegepast en dat ook geen andere procedures speelden waarin dezelfde uitleg van belang was. Bovendien beschikte het college over andere mogelijkheden om in toekomstige gevallen met de planregel om te gaan, bijvoorbeeld via een afwijkingsprocedure of een wijziging van de planregel. Het hoger beroep werd daarom niet-ontvankelijk verklaard.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk
De uitspraak laat zien dat het uitgangspunt dat een bestuursorgaan procesbelang heeft bij een hoger beroep over de uitleg van een planregel niet onbegrensd is. Ook wanneer een principieel of juridisch belang bestaat bij beantwoording van een rechtsvraag, blijft een voldoende concreet en actueel procesbelang vereist. De bestuursrechter is daarbij niet bedoeld voor de beantwoording van abstracte rechtsvragen. Valt het onderliggende geschil tijdens de procedure weg, dan zal aannemelijk moeten worden gemaakt dat een uitspraak nog betekenis heeft voor lopende of voorzienbare besluitvorming. Een belang bij rechtsvorming of duidelijkheid voor toekomstige gevallen is daarvoor onvoldoende.

Voor gemeenten en andere bestuursorganen betekent dit dat kritisch moet worden beoordeeld of een procedure nog zinvol is wanneer de feiten tijdens het geding veranderen. Wie een procedure wil voortzetten, zal moeten kunnen aanwijzen welk concreet belang daarmee nog wordt gediend. Ontbreekt die koppeling met een lopende of voorzienbare besluitvormingssituatie, dan ontbreekt het procesbelang en blijft een inhoudelijk oordeel uit.

Heb je te maken met een bestuursrechtelijke procedure? Neem dan contact met ons op. Certa helpt je graag verder.