Archief voor juni 2023

28 juni 2023

Didam-arrest

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1178) geoordeeld dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat voornemens is een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden door het organiseren van een openbare selectieprocedure. Hiervan kan volgens de Hoge Raad slechts worden afgezien indien op voorhand vaststaat of aannemelijk is dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt.

Inmiddels zijn er meerdere uitspraken gepubliceerd waaruit volgt dat de werking van het Didam-arrest niet beperkt is tot alleen de verkoop van onroerende zaken. Het overheidslichaam dient ook rekening te houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (en daarmee het gelijkheidsbeginsel) bij:

1. Erfpacht

In de eerste uitspraak die werd gepubliceerd na het Didam-arrest is bepaald dat een overheidslichaam bij het nemen van een beslissing aan wie en onder welke voorwaarden schaarse overheidsgronden in erfpacht wordt uitgegeven ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten worden genomen.[1] Dit is in een latere uitspraak ook bevestigd.[2]

2. Grondruil

Een overheidslichaam dient in beginsel ook bij grondruiltransacties het Didam-arrest in acht te nemen. Zij zal ruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen.[3] Dit zal in ieder geval zo zijn indien de overheid de gronden die zij bij zo’n grondruiltransactie verwerft niet specifiek of dringend nodig heeft met het oog op de vervulling van een exclusief (door haar te vervullen) publieke taak.[4]

3. Verhuur

Volgens de rechtbank Amsterdam geldt ‘Didam’ niet alleen voor koop “maar bijvoorbeeld ook voor huur”.[5] De rechtbank Midden-Nederland heeft dit bevestigd en oordeelde dat het Didam-arrest zelfs ook bij tijdelijke verhuur van gemeentegrond van toepassing is. In die zaak werd het overheidslichaam verplicht om een openbare selectieprocedure te organiseren.[6]

Let op: geldt dit ook voor overeenkomsten gesloten voor het Didam-arrest (26 november 2021)?

In de uitspraken gewezen na het Didam-arrest kan nog geen lijn worden gevonden met betrekking tot overeenkomsten voor 26 november 2021. In drie uitspraken is overwogen dat (i) vóór het Didam-arrest het overheidslichaam al gebonden was aan het gelijkheidsbeginsel waar het Didam-arrest slechts een uitvloeisel van is en (ii) dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft.[7] Het overheidslichaam mocht geen uitvoering geven aan de al gesloten overeenkomst. In twee andere uitspraken werd echter het tegenovergestelde geoordeeld. Partijen zouden bij de totstandkoming van de overeenkomst nog geen rekening kunnen houden met de regels uit het Didam-arrest, zodat er op vertrouwd mocht worden dat het overheidslichaam haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst zou nakomen.[8] De gevolgen van het Didam-arrest voor overeenkomsten gesloten voor 26 november 2021 zijn derhalve nog onduidelijk.

Conclusie

Het toepassingsbereik van het Didam-arrest is door bovengenoemde uitspraken verder uitgebreid. Dit brengt grote gevolgen met zich mee voor de vastgoedsector. Heb je vragen over de toepassing van het Didam-arrest? Neem contact met ons op.

[1] Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten 28 januari 2022 (ECLI:NL:OGEAM:2022:7).
[2] Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba 7 september 2022 (ECLI:NL:OGEAA:2022:332) en Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82).
[3] Rechtbank Overijssel 14 september 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:2584).
[4] Rechtbank Oost-Brabant 8 juli 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962). Een voorbeeld is het realiseren van infrastructuur.
[5] Rechtbank Amsterdam 23 november 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:6831).
[6] Rechtbank Midden-Nederland 15 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) en Hof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:11197).
[7] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017), Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2796).
[8] Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82) en Rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333).

28 juni 2023

Didam-arrest

1. Erfpacht

2. Grondruil

3. Verhuur

Juliette Soomers

[email protected]
020 219 2556

Lisanne Hennink

[email protected]
06 1564 0256

–

20 juni 2023

Belangrijke uitspraak van de Hoge Raad

Opzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens sloop en nieuwbouw bij stedenbouwkundig, sociaaleconomisch en/of volkshuisvestelijk motief

Essentie

Voor de (corporatie)praktijk heeft de Hoge Raad op 16 juni 2023 een belangrijke uitspraak gedaan over sloop met vervangende nieuwbouw van woningen. De essentie is dat bij stedenbouwkundige, sociaaleconomische en/of volkshuisvestelijke motieven een beroep kan worden gedaan op dringend eigen gebruik. Als er alternatieven zijn dan wegen die alleen mee bij de vraag of het gebruik dermate dringend is dat van de verhuurder toch niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voorgezet. De verhuurder hoeft niet aannemelijk te maken dat het instandhouden van het gehuurde zodanige kosten met zich brengt, dat dat redelijkerwijs niet van hem verlang kan worden. Het is evenmin nodig dat de exploitatie van de woonruimte(s) onrendabel moet zijn.

Sloop met vervangende nieuwbouw

Een verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De rechter kan een beëindigingsvordering alleen toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen). Onder eigen gebruik wordt mede begrepen sloop met vervangende nieuwebouw.

De (juridische) vraag is aan welke voorwaarden moet zijn voldaan.

1. Stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven toereikend

De Hoge Raad bevestigt ten eerste dat het dringend eigen gebruik ook kan worden gestoeld op maatschappelijke motieven, bijvoorbeeld stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke. Ook in die gevallen kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.

2. Alternatieven?

Ten tweede gaat de Hoge Raad in op mogelijke alternatieven voor de plannen van de verhuurder. Als er alternatieven zijn voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw dan moeten die alternatieven volgens de Hoge Raad worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als er alternatieven zijn, dan brengt dat volgens de Hoge Raad niet met zich dat dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van de verhuurder verlangd kan worden.

3. Wanverhouding

De (derde) vraag is of als een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten geen vereiste is om sloop en nieuwbouw aan te merken als dringend eigen gebruik, een onrendabele exploitatie tenminste wel een voorwaarde is om sloop en nieuwbouw als dringend eigen gebruik aan te merken? Ten aanzien van die vraag antwoordt de Hoge Raad dat in geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw wordt gedaan uit overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogpunt, daar niet de voorwaarde mag worden verbonden dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel moet zijn.

Vragen over huuropzegging wegens sloop met vervangende nieuwbouw? Neem contact met ons op. CERTA, omdat je verder wilt.

Rogier Visser, Louise Strating

12 juni 2023

Verhuurder: kom op tijd in actie. Waar in de wet een verplichting voor de huurder bestaat om zich als een goede huurder te gedragen, ontbreekt een vergelijkbare verplichting voor de verhuurder. Tegelijkertijd komen excessieve huurprijzen, intimidatie, discriminatie en slecht onderhoud door verhuurders regelmatig voor. Natuurlijk kan de verhuurder worden aangesproken op het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld het plegen van onderhoud, maar er bestaat geen sanctie voor het niet gedragen als een “goede verhuurder”. Daar komt met de Wet goed verhuurderschap verandering in.

In dit artikel lees je wat de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn en wat de gevolgen zijn als je deze niet nakomt. Om jou verder te helpen, bieden wij een sanity check en kennissessie aan.

Goed verhuurderschap

De verwachting is dat de wet op 1 juli 2023 in werking treedt. Vanaf dat moment bestaat er een instrument voor de overheid om goed verhuurderschap te normeren en te handhaven. Dit bestaat naast de regels over verhuur die gelden tussen huurder en verhuurder.

Wat wordt verstaan onder goed verhuurderschap omvat onder andere:

Geen ongerechtvaardigd onderscheid bij de selectie van de huurder;
Geen intimidatie;
Regels over de waarborgsom;
De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen; en
De verplichting om bepaalde informatie schriftelijk aan de huurder te verstrekken (onder andere over de waarborgsom, de contactgegevens van de verhuurder en het meldpunt voor klachten en servicekosten).

Toezicht en handhaving

Het toezicht en de handhaving worden uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders (“B&W”). B&W stelt een meldpunt in voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast kan B&W toezicht houden door middel van een verordening die een vergunningplicht voor verhuur instelt. B&W heeft de mogelijkheid om een verhuurvergunning te weigeren, voorwaarden te stellen, in te trekken of een beheerder aan te stellen. Zonder vergunning mag de verhuurder niet verhuren.

Naast toezicht is B&W verantwoordelijk voor de bestuurlijke handhaving. Dit betekent dat B&W een last onder dwangsom kan opleggen of zelfs bestuursdwang kan uitoefenen (bijvoorbeeld sluiting van een pand).

Andere wijzigingen

Voor de verhuurder is bepaald dat een waarborgsom van maximaal tweemaal de huur mag worden gevraagd en dat de verhuurder deze in principe binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst dient terug te storten.

Toegelaten instellingen

Een andere wijziging heeft betrekking op de toepassing van de algemene regels voor toegelaten instellingen (corporaties). Aan de Woningwet wordt een artikel toegevoegd waarin staat dat de regels met betrekking tot goed verhuurderschap van overeenkomstige toepassing zijn op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, met uitzondering van de verplichting om de keuze voor een huurder aan de afgewezen kandidaten te motiveren indien de toegelaten instelling al gebruikmaakt van een woonruimteverdeelsysteem. Bovendien is het belangrijk op te merken dat voor toegelaten instellingen een uitzondering op de vergunningplicht bestaat en dat het toezicht en de handhaving bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) liggen.

Voorkomen van handhaving

De Wet goed verhuurderschap brengt veel veranderingen met zich mee voor verhuurders. Voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten is actie vereist. B&W kan de verhuurvergunning weigeren, een dwangsom opleggen of zelfs de verhuur verbieden. Heb je vragen over je verplichtingen als verhuurder of over handhaving door B&W? Wij bieden een sanity check en kennissessie aan. Neem contact met ons op.

Werner Altenaar, Louise Strating

8 juni 2023

Huurrecht en arbeidsrecht vertonen veel overeenkomsten. Dit wordt duidelijk wanneer de wetgever (op basis van publieke druk of rechterlijke uitspraken) bezig is met veranderingen. Flexibiliteit is de trend, maar nu wordt daarop teruggekomen. Hieronder volgt een korte bespreking van aankomende wijzigingen.

Een eigen huis – een plek onder de zon

René Froger heeft het bezongen, maar het recht op huisvesting wordt ook expliciet genoemd in verschillende internationale verdragen, zoals het Europees Sociaal Handvest. Een dak boven het hoofd hebben is een essentieel onderdeel van het bestaan. In de toelichting op het wetsvoorstel Vaste Huurcontracten staat dat “thuis” de plek is waar je na een lange werkdag tot rust komt en plezier hebt met vrienden en familie. Een aangename en betaalbare woning is de stabiele basis die mensen nodig hebben om vooruit te komen in het leven. Het zoeken naar een nieuwe baan, samenwonen of een gezin stichten is pas mogelijk als je een thuis hebt. In deze toelichting worden wonen en werk terecht in één adem genoemd. In een recente brief van de minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (brief van 3 april 2023) wordt benadrukt dat werk ervoor zorgt dat mensen zelf in hun bestaan kunnen voorzien, kansen biedt tot ontplooiing en bijdraagt aan sociale interactie.

Onzekerheid ten aanzien van wonen en werken

Een dak boven het hoofd of een vaste baan zijn echter minder vanzelfsprekend geworden dan gewend. Het betreft dan niet het vinden van een nieuw huis of ander werk, maar het kunnen houden van het beleg op de boterham of de plek waar je die smeert. In de brief van de minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid wordt er met betrekking tot het arbeidsrecht op gewezen dat de huidige regels ervoor kunnen zorgen dat er onvoldoende werk- en inkomenszekerheid is. In het wetsvoorstel Vaste Huurcontracten wordt vermeld dat niet voor niets volgens artikel 22 van de Grondwet “bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg der overheid’ is. Een fatsoenlijk dak boven het hoofd is een grondrecht. Tegelijkertijd blijkt dat met de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst per 1 juli 2016 tot wel een derde van de nieuwe huurovereenkomsten met particuliere verhuurders een zogenoemde wegwerpovereenkomst is; in Amsterdam huurt zelfs meer dan de helft van de jongeren op basis van een tijdelijk contract. Dat heeft grote gevolgen. Huurders moeten iedere twee jaar verhuizen en kampen niet zelden met de stress, onzekerheid, hoge verhuiskosten en het tijdrovende zoekproces die daarbij komen kijken. Gemeenten signaleren dat de leefbaarheid van wijken onder druk komt te staan door het grote aantal bewonerswisselingen en dat de huren nóg sneller stijgen.

Tweelingen

Huurrecht en arbeidsrecht lijken wel tweelingen. Wonen en werk voorziet in wezenlijke basisbehoeften. In formele zin is het verband tussen huurrecht en arbeidsrecht bijvoorbeeld zichtbaar omdat bij geschillen bij dezelfde (kanton)rechter wordt geprocedeerd. In materiële zin omdat ten aanzien van zowel het huurrecht als het arbeidsrecht maatregelen worden getroffen om de pendule weer de andere kant op te krijgen. Het initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten is op 16 mei 2023 aangenomen door de Tweede Kamer. Deze wet beperkt de mogelijkheden tot het aangaan van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Als de Eerste Kamer deze wet aanneemt, mogen tijdelijke huurcontracten alleen worden gesloten in een beperkt aantal situaties. Dat zijn contracten voor:

huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente werken of studeren;
huurders die in verband met renovatie hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben;
huurders die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie;
(jonge) huurders van wie de beide ouders overleden zijn en met wie zij in één woning woonden.

Bij het arbeidsrecht wordt er op ingezet dat mensen met flexibele arbeidsovereenkomsten meer zekerheid krijgen met betrekking tot bijvoorbeeld arbeidsvoorwaarden, hun inkomen en werkrooster. Schijnzelfstandigheid tracht men terug te dringen. Het gaat dan om:

Werknemers en werkgevers geven hun arbeidsrelatie vorm op basis van de aard en inrichting van het werk en persoonlijke voorkeuren.
Werkenden in flexibele contracten krijgen meer zekerheid.
Schijnzelfstandigheid wordt verminderd.
Een leven lang ontwikkelen en van-werk-naar-werk worden gestimuleerd.

Voor de praktijk

Voor huurders en werknemers komt er meer zekerheid (totdat weer om meer flexibiliteit gevraagd gaat worden). Wat de precieze gevolgen zijn voor de praktijk en dan vooral voor werkgevers en verhuurders, is nog onduidelijk.

Vragen over huur- of arbeidsrecht?
Neem contact op met Barbara Veldmaat, Matthijs Bos of Rogier Visser.

Archief voor juni 2023

Overzichtsartikel consequenties Didam-arrest voor verhuur, grondruil en erfpacht

Overzichtsartikel consequenties Didam-arrest voor verhuur, grondruil en erfpacht

CertAlert!

Geen goede verhuurder? Voorkom dat de gemeente handhaaft!

Huurrecht en arbeidsrecht zijn (juridisch) tweelingen

Juridische informatie:

Snel naar: