In een tijd waarin de krapte op de huurwoningmarkt en hoge huurprijzen al jaren een probleem zijn, wordt een nieuwe wet voorbereid in een poging om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te verbeteren: de Wet vaste huurcontracten. Met deze wet worden de mogelijkheden teruggedraaid die de Wet doorstroming huurmarkt sinds 2016 heeft gebracht om woningen voor bepaalde tijd te verhuren. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden met de nieuwe wet weer de norm. In de vastgoedwereld en politiek bestaat echter veel discussie over de vraag of de Wet vaste huurcontracten daadwerkelijk verlichting op de huurmarkt brengt.

Overzicht
De Wet vaste huurcontracten is op 14 november 2023 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt naar verwachting op 1 juli 2024 in werking. Niet alleen worden de regels voor het verhuren van woningen voor bepaalde tijd aangepast, maar ook zijn er de volgende wijzigingen:

• Er wordt een extra opzegmogelijkheid na proefsamenwonen geïntroduceerd;
• Er komt een meldplicht voor opzegging op grond van het proefsamenwonen via de Wet goed verhuurderschap;
• De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ wordt uitgebreid.

Van verhuur voor bepaalde tijd naar onbepaalde tijd
Met de Wet vaste huurcontracten wordt artikel 7:271 BW gewijzigd. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd moeten weer worden opgezegd, waarbij de verhuurder slechts kan opzeggen op één van de in de wet genoemde gronden. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd zonder opzegging kunnen alleen nog worden aangegaan in bepaalde gevallen. Het betreft:

• Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
• Doelgroepencontracten (o.a. jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten);
• Verhuur die naar zijn aard van korte duur is (o.a. vakantieverhuur);
• Verhuur op basis van de Leegstandswet;
• Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën personen (o.a. huurders die voor studie tijdelijk in Nederland wonen, huurders die in verband met onderhoud of renovatie hun woonruimte tijdelijk moeten verlaten, huurders in een sociale noodsituatie)

Met het grotendeels afschaffen van huurcontracten voor bepaalde tijd zonder opzegging wordt ook de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het eindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd afgeschaft.

Extra opzegmogelijkheid:
De Wet vaste huurcontracten voegt een extra opzegmogelijkheid aan artikel 7:274 lid 1 BW toe. De verhuurder die een natuurlijk persoon is en die slechts één woning verhuurt heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst met diens huurder op te zeggen indien hij de woning wil verkopen en de woning direct voorafgaand aan de verhuur ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond. De vordering van een verhuurder gebaseerd op deze nieuwe opzeggrond wordt uitsluitend toegewezen onder bepaalde voorwaarden. Het betreft onder meer de voorwaarde dat de verhuurder is gehuwd of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert en dat deze opzegmogelijkheid in het huurcontract is opgenomen.

Meldplicht via Wet goed verhuurderschap
De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bepaalt onder meer waar een goed verhuurder zich aan moet houden. Deze wet wordt via publiekrechtelijke weg gehandhaafd, waarbij onder andere gebruik wordt gemaakt van een meldpunt bij gemeenten waar huurders slecht verhuurgedrag kunnen melden. Via de Wet vaste huurcontracten wordt een extra verplichting voor verhuurders gecreëerd: een goed verhuurder dient een opzegging na proefsamenwonen zoals hierboven beschreven te melden bij het meldpunt.

Uitbreiding dringend eigen gebruik
Een andere wijziging betreft de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Het ‘eigen gebruik’ wordt breder, omdat daar ook onder wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad die een woning zoekt. Net als bij het proefsamenwonen is het de voorwaarde dat deze opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst is bedongen.

Conclusie
Het is evident dat de Wet vaste huurcontracten veel impact op zowel huurders als verhuurders zal hebben. Wat het effect op de huurmarkt is zal de tijd moeten uitwijzen. In ieder geval is het belangrijk om bij (weder)verhuur van je woning stil te staan bij de wijzigingen.

Heb je vragen of hulp nodig bij de verhuur van je woning? Neem contact op met Louise Strating of Rogier Visser.

Van (bijna) geen uitspraken over het indexeren van de huurprijs bij bedrijfsonroerendgoed, komen er nu steeds meer. Een duidelijke lijn is nog niet te ontdekken, maar wel dat het allemaal om de redelijkheid en billijkheid draait! Eerder schreven wij over de indexering van de huurprijs. Bij de beoordeling daarvan wegen alle omstandigheden van het geval mee. Dat betekent ook dat in de ene zaak de verhuurder in het gelijk wordt gesteld, maar in de volgende zaak de huurder. Dit wordt bevestigd in de uitspraak van 3 november 2023, waarin de kantonrechter oordeelt dat een huurverhogingspercentage van 14,53% niet door de beugel kan (ECLI:NL:RBROT:2023:10295). In een andere zaak kon een huurverhogingspercentage van 14,50% wel (ons artikel hierover leest u hier). De kantonrechter vindt het met name relevant dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. Gebleken is echter dat de (oude) CPI-berekeningsmethode niet adequaat is om een goed beeld te geven van de inflatie, reden waarom het Centraal Bureau voor de Statistiek de berekeningsmethode vanaf juni 2023 heeft aangepast. Omdat de CPI over september 2022 een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer weergeeft, zou onverkorte toepassing daarvan niet leiden tot het door partijen beoogde resultaat. Daar komt bij dat huurders als het ware dubbel belast worden, omdat zij zelf de hoge energiekosten moeten dragen en daarnaast de stijging van de energiekosten doorberekend krijgen in de hogere huurprijs.

Hoewel het te hoge indexcijfer met de oude berekeningsmethode in 2024 wordt gecorrigeerd, en daarmee het nadeel van de desbetreffende huurders wordt opgeheven, is het niet gerechtvaardigd dat huurders over een periode van een jaar een veel hogere huurprijs betalen dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. De kantonrechter ziet in beginsel reden voor een aanpassing van de indexering van de huurprijs.

Een (fors) huurverhogingspercentage kan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Welke omstandigheden relevant zijn wordt per geval beoordeeld. We kijken graag met je mee!

Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier, Fatima, Macy of het vastgoed team.

Bijna alle huurovereenkomsten bevatten een bepaling die voorziet in de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren. De huurprijs wordt geïndexeerd aan de hand van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). De CPI geeft de gemiddelde prijsverandering weer van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen. Een eerlijke manier om de huurprijs te indexeren zou men denken, maar volgens huurders zitten er nogal wat haken en ogen aan deze methode. Een van de redenen is dat door de oorlog in Oekraïne de energieprijzen fors zijn gestegen. Dit heeft ook invloed gehad op de CPI, terwijl de huurder die (hogere) energierekening ook zelf gepresenteerd krijgt.

Voorlopig oordeel en oordeel bodemrechter
In een eerdere kortgedingprocedure heeft de voorzieningenrechter overwogen dat een huurprijsverhoging van 14,5% niet door de beugel kan, omdat de gebruikte berekeningsmethode vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek niet (meer) adequaat is. Dat was echter een voorlopig oordeel. Recent kwam de bodemrechter in de uitspraak van 25 oktober 2023 tot een ander oordeel (ECLI:NL:RBGEL:2023:5905). In die zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat een indexeringspercentage van 14,5 % niet per definitie onaanvaardbaar is. De twee grondslagen die door huurder naar voren zijn gebracht, worden hierna besproken.

Onvoorziene omstandigheid
Allereerst betoogde huurder dat sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW, waardoor de huurverhoging van 14,5 % geen stand kan houden. Volgens de kantonrechter is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke huurverhoging voorzien hebben. Partijen hebben in de algemene huurvoorwaarden opgenomen dat bij stijging van de huur met meer dan 10% de waarborgsom moet worden aangevuld. Het verweer dat sprake zou zijn van een onvoorziene omstandigheid, wordt dan ook door de rechter verworpen.

In strijd met redelijkheid en billijkheid
Verder vindt de huurder dat de huurprijsverhoging van 14,5 % – gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW – in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dit verweer wordt door de kantonrechter verworpen. Niet in geschil is namelijk dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst is berekend. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan onredelijk is. Gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval. Een omstandigheid die bij de beoordeling meeweegt is dat verhuurder met dezelfde hoge kosten te maken heeft. Ook is bij de beoordeling relevant dat partijen voor de CPI-methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Tot slot betrekt de kantonrechter ook het feit dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken. De door verhuurder gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 januari 2023 met 14,5 % is verhoogd, wordt dan ook toegewezen.

Hoe verder?
Met de voorgaande uitspraak wordt duidelijk dat alle omstandigheden van het geval meewegen bij de beoordeling van een (on)aanvaardbaar huurverhogingspercentage. Dat door de oorlog in Oekraïne alle prijzen fors zijn gestegen, betekent echter niet zonder meer dat een (fors) huurverhogingspercentage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een indexering met 14,5% is ook niet zonder meer een onvoorziene omstandigheid. Het zal per geval beoordeeld moeten worden.

Certa informeert en adviseert graag!
Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier, Fatima, Macy of het vastgoed team.