Een huurovereenkomst kan als een molensteen om de nek van een huurder hangen. Door de coronacrisis is dit nog actueler geworden. De omzet valt weg, maar de kosten lopen door. Deze bijdrage gaat over de wet Homologatie Onderhands Akkoord (“WHOA”), maar tegelijkertijd mag niet onvermeld blijven dat de kantonrechter te Den Haag als een van de eersten in een bodemprocedure (vonnisdatum is 27 januari 2021) heeft geoordeeld dat de lockdown een onvoorziene omstandigheid is in de zin van artikel 6:258 BW. Op die grond wijzigt de rechter de huurovereenkomst zodat de huurder 50% van de huur moet betalen gedurende de periode dat de horecagelegenheid volledig is gesloten en 75% van de huur in de periode van beperkende maatregelen, maar zonder de verplichte sluiting. Zie ook eerdere stukken met betrekking tot dit onderwerp.

(On)mogelijkheden

Het bovenstaande spitst zich toe op onvoorziene omstandigheden als gevolg van COVID-19. Maar wat zijn zonder die specifieke omstandigheden de (on)mogelijkheden van een huurder om het huurcontract te wijzigen? Het juridische uitgangspunt is in principe dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. In een één op één relatie kan het dus al lastig zijn om tot andere afspraken te komen. Bij meerdere contractspartijen kan dat al helemaal het geval zijn. Het betekent immers dat de schuldenaar met al zijn schuldeisers moet onderhandelen om tot een regeling te komen. Bij die gesprekken heeft iedereen zijn eigen belangen. Ook de schuldeisers ten opzichte van elkaar. Een regeling zal tevens offers vragen, bijvoorbeeld het kwijtschelden van vorderingen of het aanpassen van contracten. Een schuldeiser die niet instemt, maar betaling van zijn volledige vordering verlangt, kan in beginsel niet worden gedwongen. Dit is alleen anders als die schuldeiser misbruik van bevoegdheid maakt. Het alsnog dwingen om mee te doen aan de regeling, zal een gang naar de rechter vragen. Soms is die tijd er niet of haken andere partijen af, met uiteindelijk het faillissement van de huurder tot gevolg.

WHOA

Met de invoering van de WHOA wordt een wettelijke basis gecreëerd voor een ‘dwangakkoord’ in de gevallen dat een onderneming in zwaar weer is gekomen, maar op zich nog wel levensvatbaar is. Onderdeel van de WHOA is de mogelijkheid om lopende huurovereenkomsten te wijzigen. Die mogelijkheid kan worden beschouwd als een flinke inbreuk op het uitgangspunt van afspraak is afspraak. De huurder kan de verhuurder een voorstel doen tot wijziging van de overeenkomst. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder de overeenkomst opzeggen als de rechtbank daar toestemming voor geeft. De rechtbank wijst het verzoek toe als blijkt dat sprake is van een toestand dat het redelijkerwijs aannemelijk is dat de schuldenaar met het betalen van zijn schulden niet zal kunnen voortgaan. In het geval van huurcontracten voor onbepaalde tijd komt de toestemming van de rechtbank om de huurovereenkomst te beëindigen er op neer dat de huurder de opzeggingstermijn niet in acht hoeft te nemen. Dat kan één jaar huur schelen. Bij huurcontacten voor bepaalde tijd kan de einddatum na verkregen toestemming opeens meerdere jaren eerder zijn dan overeengekomen. Het recht op schadevergoeding van de verhuurder kan de huurder direct herstructureren onder het akkoord zoals genoemd in de WHOA.

Praktijk

De WHOA biedt de wettelijke basis voor het afdwingen van een akkoord. Het misbruik van recht vereiste is niet meer aan de orde. Daar komen de checks and balances van de WHOA voor in de plaats. Met de WHOA kan de huurder een wezenlijke wijziging van zijn huurcontract bereiken. Bij de totstandkoming van de WHOA is dit samengevat door op te merken dat als de huurovereenkomst als een molensteen om de nek van de onderneming hangt, ingrijpen mogelijk zou moeten zijn. Voor de praktijk laat zich goed voorstellen dat een van de gevolgen van de WHOA is dat door de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst veel meer informatie wordt verlangd. De verhuurder zal willen toetsen of een rendabele exploitatie mogelijk is. En of in het ondernemingsplan voldoende rekening wordt gehouden met risico’s etc etc. Een andere praktische consequentie van de WHOA kan zijn dat de verhuurder wil dat de waarborgsommen of bankgaranties die moeten worden gesteld worden verhoogd. Vanuit de wetgever is voorzien in een evaluatie van de WHOA binnen drie jaar na inwerkingtreding, dus uiterlijk op 1 januari 2024. Vanuit CERTA is tot slot stilgestaan bij de parlementaire geschiedenis van de WHOA. Er wordt verwezen naar de onlangs gepubliceerde paperback van Joris Struycken “Parlementaire Geschiedenis van de WHOA”. Vanuit CERTA zullen de ontwikkelingen van de WHOA in de praktijk verder goed in de gaten worden gehouden. Ingrijpen in een huurcontract is ingrijpend. Een faillissement ook, zodat de WHOA wellicht de te verkiezen weg is maar alleen als er geen toestand is van “onvermijdelijke insolventie”.