Opinie

Omdat je verder wilt

Wat ondernemers moeten weten voor het maken van een noodplan

De gezondheidsmaatregelen zijn door de overheid aangescherpt en verlengd. Dat is een noodzakelijke stap, maar tegelijkertijd ook funest voor jouw onderneming. Wij hebben de mogelijke maatregelen voor ondernemers op een rij gezet. Zo kan er een noodplan worden opgesteld in deze coronacrisis.

  • Pakket aan steunmaatregelen
    De overheid biedt een pakket aan steunmaatregelen om zoveel mogelijk banen en inkomens te beschermen. De maatregelen beogen dat bedrijven hun personeel kunnen behouden en doorbetalen, zelfstandigen gebruik kunnen maken van een overbruggingsregeling en dat via versoepelde belastingregelingen, uitstel van betaling, compensatie en extra kredietmogelijkheden zoveel mogelijk geld in de bedrijven beschikbaar blijft. Voor deze steunmaatregelen kunnen ondernemers terecht bij de belastingdienst, de gemeente of hun bank. Voor advies kun je uiteraard ook terecht bij een accountant, fiscalist of financieel adviseur.

  • Noodfonds overbrugging werkgelegenheid
    Het Noodfonds overbrugging werkgelegenheid (NOW) is bedoeld om werkgevers te compenseren. Hierdoor kunnen werkgevers hun werknemers met een vast en met een flexibel contract doorbetalen. Het NOW komt in plaats van de bestaande werktijdverkorting, die hiermee per direct komt te vervallen. Hier vind je ons artikel over de NOW >

  • Wijziging, aanpassing of beëindiging van contracten
    Contracten kunnen mogelijk worden gewijzigd of aangepast op grond van onvoorziene omstandigheden, zoals in dit geval de coronacrisis. De schade zou eventueel kunnen worden verdeeld tussen partijen. Dat kan een 50/50 verdeling zijn, of een andere verhouding. Er kan eventueel een beroep worden gedaan op overmacht. Wanneer een contract op grond van overmacht niet kan worden nagekomen, dan kan er geen nakoming worden verlangd en geen schadevergoeding worden gevorderd. Wanneer een contract niet meer wordt of kan worden nagekomen, kan eventueel ook ontbinding van dat contract plaatsvinden. In contracten kunnen op dit punt ook bepalingen zijn opgenomen. Voor bepaalde contracten kunnen specifieke bepalingen gelden. Het kan van groot belang zijn om deze mogelijkheden te onderzoeken. In dit artikel lees je daar meer over >

  • Schuldsanering, onderhands akkoord, WHOA
    Blijven de schulden (ondanks bovenstaande opties) toch te zwaar drukken, is het verstandig om te kijken naar de mogelijkheden van een schuldsanering door middel van een akkoord. Dit kan buiten de rechter om, maar ook via de rechter door middel van een zogeheten dwangakkoord. Op dit moment is aanhangig een wetsvoorstel om ook buitengerechtelijke akkoorden via de rechter afdwingbaar te maken, de zogenaamde wet homologatie onderhands akkoord (WHOA). Nu vereist dat nog instemming van alle betrokken crediteuren. Dat is onwenselijk, omdat een dwarsligger een akkoord waarmee de meerderheid van de crediteuren instemt, kan blokkeren. Het zou goed zijn om deze wet zo snel mogelijk in te voeren. Maar tot deze wet is ingevoerd is het raadzaam om de mogelijkheden van een buitengerechtelijk akkoord toch te onderzoeken. Het kan (zeker in deze tijd) ook voor crediteuren een betere optie zijn om met een debiteur die in zwaar weer verkeert, een regeling te treffen, in plaats van helemaal geen betaling te ontvangen.

  • Surseance van betaling
    Wanneer de tijd te kort is om al deze maatregelen te nemen te nemen of wanneer de getroffen maatregelen toch nog niet voldoende zijn, terwijl de betalingsverplichtingen zich hebben opgestapeld, dan kan het ook raadzaam zijn surseance van betaling aan te vragen. Daarmee wordt voor een langere periode uitstel verleend voor betalingen die op dat moment openstaan. Tijdens een surseance van betaling moeten de doorlopende verplichtingen echter wel worden voldaan. Ervan uitgaande dat de coronacrisis op termijn kan worden opgelost, zou dit bij uitstek een mogelijkheid zijn om het bedrijf door de crisis te loodsen.

  • Liquidatie, vereffening
    Wanneer er ondanks alle getroffen maatregelen geen mogelijkheden zijn om de bedrijfsactiviteiten voort te zetten, kan worden gedacht aan liquidatie, vereffening en ontbinding van de vennootschap. Hiermee kan indien nodig een zogenaamde ‘soft landing’ worden bereikt, waarmee verdere schade kan worden voorkomen. Daarbij dienen alle crediteuren te worden voldaan uit de middelen die er nog zijn of dient met alle crediteuren een regeling te worden getroffen. Wanneer er geen baten meer zijn kan worden gedacht aan een zogeheten turbo-liquidatie.

  • Faillissementsaanvraag, en eventuele doorstart van rendabele bedrijfsactiviteiten
    Tot slot, wanneer al het voorgaande niet (meer) mogelijk is en niet meer aan de financiële verplichtingen kan worden voldaan, kan als laatste middel het (eigen) faillissement worden aangevraagd. Zo mogelijk kan vanuit faillissement een doorstart plaatsvinden en kunnen daarmee de rendabele onderdelen van een bedrijf worden voortgezet. Hiermee kan verder oplopende schade worden beperkt en werkgelegenheid, voor een deel, behouden blijven.

  • Diverse opties mogelijk combineren en verwerken in een noodplan
    Voor bedrijven in moeilijkheden (en dat zullen er helaas veel zijn of worden in deze periode) is het van groot belang om deze diverse mogelijkheden te onderzoeken. Daarbij dient te worden bedacht dat ook combinaties van deze opties mogelijk zijn. Allereerst kan uiteraard worden bekeken of de diverse steunmaatregelen en het NOW een oplossing bieden. Dit kan uiteraard worden gecombineerd met het zo mogelijk wijzigen, aanpassen of beëindigen van contracten en het treffen van een schuldsanering door middel van een akkoord, al dan niet via de rechter. Wanneer dat niet direct een oplossing biedt of te veel tijd kost, kan ondertussen surseance van betaling worden aangevraagd om daarmee meer tijd te krijgen de voorgaande maartregelen te nemen. Mocht ook dat geen oplossing bieden dan valt te denken aan liquidatie en ontbinding of zelfs het aanvragen van een faillissement met daar waar mogelijk een doorstart.

–

Is iets je niet helemaal duidelijk,
of wil je hulp bij het maken van je noodplan:
bel of mail Seerp Gratama.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Coronacrisis DEEL II: De juridische (on)mogelijkheden.

Er is al opgemerkt dat de maatschappelijke gevolgen van het coronavirus op dit moment amper zijn te overzien. Het motto is “Let goed op elkaar en jezelf”. We houden je constant op de hoogte over de juridische gevolgen van deze vreemde tijd. Voor één van deze gevolgen is vandaag een oplossing bekend geworden.

De huidige wettelijke regeling is dat een tijdelijk huurcontract alleen kan worden aangezegd (kennisgeving) dat de overeenkomst eindigt of worden omgezet in een vast contract. Tijdelijke woonruimtehuurovereenkomsten kunnen op grond van art. 7:271 lid 1 BW niet tijdelijk worden verlengd. De minister komt met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurcontracten tijdens deze crisis toch kunnen worden verlengd. De nieuwe (spoed)wet kan een oplossing bieden voor huurders die tegen het einde van de looptijd aanlopen, maar door de coronacrisis geen mogelijkheid hebben om een andere woning te zoeken. Het streven is dat de wet zo snel mogelijk in werking treedt. Minister van Veldhoven van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) vinden dat door de coronacrisis niemand op straat moet belanden. Ze hebben daarom afgesproken dat er geen woningen meer worden ontruimd.

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/03/26/geen-huisuitzettingen-en-verlenging-tijdelijke-huurcontracten

Met deze maatregelen wordt bevestigd dat er voor de juridische gevolgen van de coronacrisis (gelukkig) oplossingen worden gevonden.
Het motto van de maatschappelijke gevolgen hoeft voor de juridische gevolgen niet anders te zijn:
Partijen moeten goed op elkaar en zichzelf letten.

–

Wil je meer weten of is iets je niet helemaal duidelijk, bel of mail Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Coronacrisis DEEL I: De juridische (on)mogelijkheden.

De enorme maatschappelijke gevolgen van het coronavirus zijn op dit moment amper te overzien. Het motto is “Let goed op elkaar en jezelf”. Deze maatschappelijke impact heeft ook grote juridische gevolgen. Het motto hoeft daar niet anders te zijn: Partijen moeten goed op elkaar en zichzelf letten. Daarom zullen wij (ook nu) zo veel mogelijk juridisch overzicht bieden.

 

De (on)mogelijkheden volgens Certa:

 

  • Bij het niet nakomen van een afspraak bestaat niet zonder meer aanspraak op schadevergoeding (art. 6:74 BW).
    Schadevergoeding is bij overmacht niet aan de orde.

  • Vaak zal er sprake zijn van overmacht (art. 6:75 BW).
    Er is overmacht als het niet doorgaan van de gemaakte afspraak niet kan worden toegerekend. Dat is bijvoorbeeld het geval als het evenement wordt geannuleerd in verband met de door de overheid afgekondigde maatregelen (sluiting horeca).

  • Betaling (art. 6:111 BW).
    De overmacht moet zien op de afspraak zelf. Díe moet niet kunnen worden uitgevoerd. Een betalingsverplichting (bijvoorbeeld de verschuldigde huurpenningen voor een gehuurde bedrijfsruimte) zal doorgaans wel kunnen worden uitgevoerd en valt daarom niet zonder meer onder de overmacht bepaling.

    Als het nakomen van de afspraak niet wordt belemmerd of verhinderd, maar er om een andere reden voor wordt gekozen om zich niet aan het contract te houden (bijvoorbeeld het sluiten van de winkel in verband met het wegblijven van klanten) levert dat niet direct overmacht op. Sluiting van de winkel, omdat niet meer bevoorraad kan worden wel, zeker als dat het gevolg is van een overheidsmaatregel.

  • Ontbinding van overeenkomsten (art. 6:265 BW).
    Het niet nakomen van een afspraak geeft de andere partij in principe het recht om de overeenkomst te ontbinden. Het maakt geen verschil of het niet nakomen kan worden toegerekend of niet (overmacht is niet van belang). Een ontbinding zal echter niet slagen als het niet nakomen van de afspraak gelet op de bijzondere reden of de geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Overeenkomsten kunnen ook gedeeltelijk worden ontbonden.

  • Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW).
    Als er sprake is van overmacht (bijvoorbeeld door het afgekondigde inreisverbod) zodat het nakomen van de afspraak niet kan worden verlangd en ontbinding van de overeenkomst geen goede oplossing is, kan een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. Beter is als partijen zelf besluiten om te heronderhandelen op grond van onvoorziene omstandigheden. Het coronavirus en de gevolgen kunnen zeker worden aangemerkt als dergelijke omstandigheden. Het spreekt voor zich dat bij de op eerder moment gemaakte afspraken geen rekening met het coronavirus moet zijn gehouden.

  • Elke overeenkomst is onderworpen aan de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW)
    Eigenlijk komt deze regel neer op het het motto dat partijen goed op elkaar en zichzelf moeten letten.

  • Misbruik van recht (art. 3:13 BW).
    In veel overeenkomsten is een boetebeding opgenomen voor het geval dat een van de partijen de afspraken niet nakomt. Naast een beroep op overmacht kan aanspraak maken op een boete misbruik van recht zijn. Een bevoegdheid (in dit geval het inroepen van de boete) kan namelijk niet worden ingeroepen als de strekking is om de ander te schaden of als de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad.

  • Nog meer redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW).
    De rechter kan een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. Naast wijziging bepalen dezelfde redelijkheid en billijkheid dat een tussen partijen geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn.

     

Door de wet beschreven overeenkomsten (huur, arbeid, vervoer en dergelijke) kunnen eigen regels hebben. In contracten kunnen ook afwijkende afspraken zijn gemaakt, maar steeds geldt
‘Let goed op elkaar en jezelf’!

–

Wil je meer weten of is iets je niet helemaal duidelijk, bel of mail Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam

De woningvoorraad en de leefbaarheid in Amsterdam staan hoog op de agenda van de Amsterdamse gemeenteraad.

Vorig jaar is een nieuwe huisvestingsverordening aangenomen. Wat betekent dit voor jou:
De nieuwe regels moeten de woningvoorraad en de leefbaarheid in Amsterdam beter beschermen. Een ander doel is het beschermen van huurders. Onder meer voor (de exploitatie van) bed & breakfasts en kamerverhuur zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd:

IN HET KORT:

  • B&B-houders moeten een vergunningen voor het exploiteren van hun B&B aanvragen;
  • B&B-houders die voor 1 januari 2019 melding van de exploitatie van hun B&B hebben gedaan, mogen nog zes jaar exploiteren onder de vóór 2020 geldende voorwaarden (mits zij een vergunning hebben).
  • Voor de omzetting van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte gelden nieuwe (aangescherpte) regels. Vraag voor 1 april 2020 een vergunning aan op basis van de nu nog soepelere voorwaarden.

–

B&B
B&B-houders konden voorheen volstaan met een melding van de exploitatie aan de gemeente. Per 1 januari 2020 is dit veranderd. Woningeigenaren moeten nu een onttrekkingsvergunning aanvragen voordat zij hun woning als B&B mogen exploiteren. Ook geldt sinds 1 januari 2020 een quotum per wijk; B&B-houders hebben zich vóór 15 februari 2020 bij de gemeente moeten aanmelden. Omdat het aantal aanmeldingen (voor de deadline van 16 februari 2020) de quota niet overstijgt, vindt er geen loting plaats. Iedere B&B-houder die zich voor de deadline heeft aangemeld, kan een vergunning aanvragen. Een vergunning wordt voor acht jaar verleend.

B&B-houders die voor 1 januari 2019 een melding van de exploitatie van hun B&B bij de gemeente hebben gedaan, maar die nog niet aan de nieuwe regels voldoen mogen hun B&B nog zes jaar exploiteren op de vóór 2020 geldende voorwaarden (als zij een vergunning hebben). B&B-houders moeten bij huurpanden vanzelfsprekend (nog steeds) toestemming hebben van hun verhuurder.

Kamerverhuur
Een woningeigenaar die zijn zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimten (kamers) wil gaan verhuren is verplicht daarvoor een omzettingsvergunning aan te vragen. Deze verplichting geldt al jaren, maar wordt in de praktijk (lang) niet altijd nageleefd. In de Huisvestingsverordening 2020 heeft de gemeente Amsterdam de regels aangescherpt om zo de wildgroei aan kamerverhuur (zonder vergunning) aan te pakken. Nieuw is onder meer een quotum per wijk en per pand, geluidseisen voor een woning met vier of meer kamers en de eis dat iedere huurder een eigen huurcontract moet hebben (omdat huurders op deze manier met hun huurcontract naar de huurcommissie kunnen stappen). Verder geldt dat zich minimaal 3 huurders/bewoners moeten hebben ingeschreven op het adres. Tot 1 april 2020 kunnen woningeigenaren op basis van soepelere voorwaarden een vergunning aanvragen.

Schaarse vergunningen
De vergunningen voor B&B en voor kamerverhuur zijn schaars: er gelden quota en om te voorkomen dat over een aantal jaar niemand meer in aanmerking komt voor een vergunning, worden voor B&B slechts tijdelijke vergunningen afgegeven die gelden voor acht jaar. Voor kamerverhuur ligt dit anders. Tijdelijke vergunningen zijn daar niet mogelijk. Huurders hebben namelijk recht op huurbescherming en het huurcontract eindigt niet bij het eindigen van de vergunning.
Het is dus nog maar de vraag hoelang het duurt voordat verhuurders een vergunning kunnen aanvragen op het moment dat de quota zijn bereikt.

De nieuwe regels hebben niet alleen gevolgen voor verhuurders. Ook huurders zullen hierdoor worden geraakt. Voor verhuurders wordt het namelijk aantrekkelijker om zelfstandige woningen in de vrije sector te verhuren in plaats van het verhuren van kamers, waardoor het aanbod van kamers naar verwachting zal afnemen.

 

Heb je vragen over de gemeentelijke huisvestingsregels
of een andere vraag over huisvesting, mail of bel
Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Hebben huurders van woonboten nu huurbescherming?

Terwijl we dit schrijven kijken we naar een van de mooiste grachten van Amsterdam, de Keizersgracht. Vroeger vuilstort en riool, tegenwoordig Unesco-Werelderfgoed en geliefd bij toeristen. Maar de grachten dienen ook een ander doel: Wonen.

Het gekke met woonboten is:

Op veel grachten, maar ook daarbuiten, bijvoorbeeld op IJburg, zijn woonboten te vinden. Vanuit huurrechtelijk oogpunt is met deze woonboten iets geks aan de hand. Als zij gehuurd worden zijn wel de algemene huurregels van toepassing, maar niet de regels van woonruimte. Dat is op zich al opmerkelijk want het gaat toch echt om woonboten, maar het verschil met een reguliere woning springt het meest in het oog doordat huurders van woonboten geen huurbescherming hebben. Dat komt kort gezegd omdat onder woonruimte volgens de wet moet worden verstaan een gebouwde onroerende zaak. Een woonboot voldoet daar niet aan, omdat niet wordt voldaan aan het vereiste van onroerend. De wet bepaalt namelijk dat onroerend is de grond en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Een woonboot is dat in principe niet.

De wet zegt:

Een woonboot heeft een constructie die bestemd is om te drijven en wordt in juridische zin daarom gekwalificeerd als een schip. Een schip is roerend. Een verbinding tussen een schip en de bodem onder het schip zodat het met de waterstand meebeweegt leidt ook niet tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd. Vereniging met de grond kan namelijk niet worden aangenomen enkel op grond van een verbinding door middel van kabels en aansluiting op nutsleidingen en riolering (Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136).

Van geen huurbescherming naar wel huurbescherming.

Hoewel het in juridische zin juist is dat een woonboot niet onroerend is en daarom niet onder de definitie van woonruimte valt, neemt dat niet weg dat er een ongelijkheid schuilt in de consequentie daarvan, namelijk dat de huurder geen huurbescherming heeft. Als gelet wordt op de uitdagingen waar Nederland zich door het veranderende klimaat misschien wel gesteld ziet, zijn woonboten de woningen van de toekomst. Zonder te willen zeggen dat de wetgever hierop aan het voorsorteren is, is hij bezig plannen te maken om woonbootbewoners grotendeels dezelfde huurrechten te geven als bij gewone woningen het geval is. Het wetsvoorstel komt er kort gezegd op neer dat huurders van ligplaatsen een gelijkwaardige huurbescherming wordt toegekend als aan huurders van woningen op de wal.
De Raad van State heeft op 18 december 2019 over het wetsvoorstel geadviseerd. De trossen kunnen nog niet los, want na het advies van de Raad van State is de wetgever weer aan zet. Zodra het wetsvoorstel in het staatsblad is gepubliceerd, is er huurbescherming voor ligplaatsen. Er is dan nog wel een periode waarin overgangsrecht geldt. Over huur van woonboten, woningen en huurrecht in het algemeen adviseren wij je graag. Omdat je verder wilt.

Rogier Visser & Louise Strating

Omdat je verder wilt