Opinie

6 juli 2023

Inleiding

Op 31 mei 2023 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, één van de hoogste bestuursrechters (hierna: “Afdeling”), uitspraak gedaan in twee zaken en daarmee strengere criteria geïntroduceerd voor het begrip “overtreder” in het bestuursrecht. Door deze nieuwe koers worden mogelijk veel minder (rechts)personen als overtreder aangemerkt. In dit artikel lees je over het verschil tussen de bestuursrechtelijke overtreder en het strafrechtelijke functioneel daderschap, en welke gevolgen dit heeft voor de handhavingspraktijk.

Bestuursrechtelijk vs. strafrechtelijk

De uitspraken van de Afdeling gaan kort gezegd over een opgelegde bestuurlijke boete en een last onder dwangsom. In het bestuursrecht kan een bestuurlijke boete of een herstelsanctie (lees: last onder dwangsom of bestuursdwang) alleen aan een overtreder worden opgelegd. Een overtreder in het bestuursrecht is: “(…) degene die de overtreding pleegt of medepleegt.” Hieruit volgt dat niet alleen degene die de overtreding feitelijk pleegt een overtreder is, maar ook de persoon die verantwoordelijk kan worden gehouden. De gedraging kan dan aan die persoon worden toegerekend en is daarmee ook een overtreder.

Voor dat laatste geval wordt in het strafrecht het begrip “functioneel daderschap” aangehouden. Omdat het bestuursrechtelijke overtredersbegrip dus ruimer dan het functioneel daderschap, wil de Afdeling weer zo veel mogelijk aansluiten bij het strafrechtelijk functioneel daderschap.

Functioneel daderschap criteria

Het functioneel daderschap kent voor zowel natuurlijke als rechtspersonen in ieder geval een tweetal criteria waaraan moet worden voldaan. Ten eerste dient de (rechts)persoon beschikkingsmacht over de handelingen te hebben die de verboden gedraging inhouden. Ten tweede dient de (rechts)persoon de verboden gedragingen te aanvaarden. Een (rechts)persoon aanvaardt de verboden gedraging wanneer hij niet de nodige zorg heeft uitgevoerd ter voorkoming van die gedragingen. Voor een rechtspersoon kunnen nog aanvullende criteria gelden uit het Drijfmest-arrest.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Het komt erop neer dat een overtreding slechts aan een functioneel dader kan worden toegerekend als deze erover kon “beschikken” of de overtreding plaatsvond en daarnaast de gedraging heeft “aanvaard”. De Afdeling sluit hiermee aan bij het strafrechtelijke begrip functioneel daderschap. Hierdoor zullen niet alle overtreders meer als overtreder kwalificeren.

Vraag je je af of het bestuursorgaan jouw bedrijf mocht aanmerken als overtreder in een bestuurlijke handhavingszaak? Neem dan contact met ons op. Certa helpt je verder

6 juli 2023

Inleiding

Gemeentes en sportverenigingen hebben te maken met huur en verhuur van maatschappelijk vastgoed. Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan twee verschillende huurregimes: middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Hoe zit het met een sportkantine en de bescherming van de sportvereniging? Lees in dit artikel hoe je de mate van huurbescherming voor jouw sportkantine vaststelt.

7:290-bedrijfsruimte

Voor de kwalificatie van de bedrijfsruimte wordt gekeken naar wat partijen (1) in de huurovereenkomst hebben opgenomen, (2) over en weer hebben gezegd en gedaan, (3) de inrichting van het gehuurde en (4) de overige feitelijke omstandigheden. De kwalificatie van het huurregime is van belang. De huurders van een zogenoemde “7:290-bedrijfsruimte” hebben meer huurbescherming. Voor de vraag of een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is, is vereist dat deze voor het publiek toegankelijk is.

Is de sportkantine voor het publiek toegankelijk?

Het korte antwoord is: dat hangt ervan af. Hieronder lees je dat de rechter er per zaak verschillend over oordeelt.

JA – In een zaak bij de rechtbank Haarlem stond ter discussie of de sportkantine van een hockeyclub een 7:290-bedrijfsruimte was. In de sportkantine was een verkooppunt voor het publiek aanwezig en konden de daar gekochte etenswaren en dranken worden genuttigd. Volgens de rechter mocht het ‘publiek’ een enigszins beperkt publiek zijn. Het feit dat het publiek dat de kantine bezocht alleen uit personen zou bestaan die voor de hockeysport kwamen, stond er volgens de rechter niet aan in de weg dat de kantine als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kon worden gekwalificeerd. Ook het feit dat de kantine twee maanden per jaar gesloten was wegens sluiting van het hockeyseizoen deed daar niet aan af.

NEE – Vervolgens ging het in hoger beroep bij het Hof Amsterdam opnieuw om de vraag of de hockeykantine voor het publiek toegankelijk was. Volgens het Hof had de exploitatie van de kantine een besloten karakter. In de huurovereenkomst stond opgenomen dat uitsluitend leden van de vereniging en hun bezoekers en introducés toegang tot de kantine hadden. Nu het ging om bezoekers van de leden en niet van de kantine, waren deze volgens het Hof niet te beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek”.

JA – In een meer recente zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden over een sportkantine hadden partijen in de overeenkomst afgesproken dat sprake was van een 230a-bedrijfsruimte. Het Hof oordeelde dat sprake was van een 7:290-bedrijfsruimte, omdat de kantine hiervan trekken had. Ook werd de sportkantine door verschillende verenigingen en scholen gebruikt en regelmatig door buurtbewoners bezocht. Hierdoor was geen sprake van een besloten clubhuis. Ook speelde mee dat de gemeente regelmatig van de sportkantine gebruik maakte voor culturele activiteiten. Dat de sportkantine zich bevond in een sportcomplex, waardoor de sportkantine bijvoorbeeld geen eigen toiletvoorziening en geen eigen ‘hoofdtoegang’ had, maakte dit niet anders.

NEE – Tot slot een zaak waarin de vraag was onder welk huurregime een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine, kleedkamers én twee sportvelden viel. De rechtbank Noord-Holland oordeelde dat het zwaartepunt van de activiteiten van de huurder bij de kantine en kleedkamers lag. Het gehuurde viel niet onder artikel 7:290 BW, maar artikel 7:230a BW. Het gehuurde was volgens de rechter enkel toegankelijk voor personen die behoorden tot een besloten groep. Het besloten karakter van de evenementen van de huurder bleek uit het feit dat het doel van de activiteiten van de huurder niet was dat iedere willekeurige passant het gehuurde kon betreden voor de levering van roerende zaken dan wel om aldaar gebruik te maken van de dienstverlening van de huurder. Enkel degenen die tot de kring van genodigden behoorden werden toegelaten op het gehuurde en wel uitsluitend voor deelname aan dat specifieke evenement en voor de daarvoor bedoelde tijdstippen.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

De conclusie is dat een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is en meer huurbescherming heeft, als die voor het publiek toegankelijk is. Wil jij weten hoe het zit met de huurbescherming met jouw sportvereniging? Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.

28 juni 2023

Didam-arrest

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1178) geoordeeld dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat voornemens is een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden door het organiseren van een openbare selectieprocedure. Hiervan kan volgens de Hoge Raad slechts worden afgezien indien op voorhand vaststaat of aannemelijk is dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt.

Inmiddels zijn er meerdere uitspraken gepubliceerd waaruit volgt dat de werking van het Didam-arrest niet beperkt is tot alleen de verkoop van onroerende zaken. Het overheidslichaam dient ook rekening te houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (en daarmee het gelijkheidsbeginsel) bij:

1. Erfpacht

In de eerste uitspraak die werd gepubliceerd na het Didam-arrest is bepaald dat een overheidslichaam bij het nemen van een beslissing aan wie en onder welke voorwaarden schaarse overheidsgronden in erfpacht wordt uitgegeven ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten worden genomen.[1] Dit is in een latere uitspraak ook bevestigd.[2]

2. Grondruil

Een overheidslichaam dient in beginsel ook bij grondruiltransacties het Didam-arrest in acht te nemen. Zij zal ruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen.[3] Dit zal in ieder geval zo zijn indien de overheid de gronden die zij bij zo’n grondruiltransactie verwerft niet specifiek of dringend nodig heeft met het oog op de vervulling van een exclusief (door haar te vervullen) publieke taak.[4]

3. Verhuur

Volgens de rechtbank Amsterdam geldt ‘Didam’ niet alleen voor koop “maar bijvoorbeeld ook voor huur”.[5] De rechtbank Midden-Nederland heeft dit bevestigd en oordeelde dat het Didam-arrest zelfs ook bij tijdelijke verhuur van gemeentegrond van toepassing is. In die zaak werd het overheidslichaam verplicht om een openbare selectieprocedure te organiseren.[6]

Let op: geldt dit ook voor overeenkomsten gesloten voor het Didam-arrest (26 november 2021)?

In de uitspraken gewezen na het Didam-arrest kan nog geen lijn worden gevonden met betrekking tot overeenkomsten voor 26 november 2021. In drie uitspraken is overwogen dat (i) vóór het Didam-arrest het overheidslichaam al gebonden was aan het gelijkheidsbeginsel waar het Didam-arrest slechts een uitvloeisel van is en (ii) dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft.[7] Het overheidslichaam mocht geen uitvoering geven aan de al gesloten overeenkomst. In twee andere uitspraken werd echter het tegenovergestelde geoordeeld. Partijen zouden bij de totstandkoming van de overeenkomst nog geen rekening kunnen houden met de regels uit het Didam-arrest, zodat er op vertrouwd mocht worden dat het overheidslichaam haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst zou nakomen.[8] De gevolgen van het Didam-arrest voor overeenkomsten gesloten voor 26 november 2021 zijn derhalve nog onduidelijk.

Conclusie

Het toepassingsbereik van het Didam-arrest is door bovengenoemde uitspraken verder uitgebreid. Dit brengt grote gevolgen met zich mee voor de vastgoedsector. Heb je vragen over de toepassing van het Didam-arrest? Neem contact met ons op.

[1] Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten 28 januari 2022 (ECLI:NL:OGEAM:2022:7).
[2] Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba 7 september 2022 (ECLI:NL:OGEAA:2022:332) en Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82).
[3] Rechtbank Overijssel 14 september 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:2584).
[4] Rechtbank Oost-Brabant 8 juli 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962). Een voorbeeld is het realiseren van infrastructuur.
[5] Rechtbank Amsterdam 23 november 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:6831).
[6] Rechtbank Midden-Nederland 15 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) en Hof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:11197).
[7] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017), Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2796).
[8] Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82) en Rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333).

28 juni 2023

Didam-arrest

1. Erfpacht

2. Grondruil

3. Verhuur

Juliette Soomers

[email protected]
020 219 2556

Lisanne Hennink

[email protected]
06 1564 0256

–

20 juni 2023

Belangrijke uitspraak van de Hoge Raad

Opzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens sloop en nieuwbouw bij stedenbouwkundig, sociaaleconomisch en/of volkshuisvestelijk motief

Essentie

Voor de (corporatie)praktijk heeft de Hoge Raad op 16 juni 2023 een belangrijke uitspraak gedaan over sloop met vervangende nieuwbouw van woningen. De essentie is dat bij stedenbouwkundige, sociaaleconomische en/of volkshuisvestelijke motieven een beroep kan worden gedaan op dringend eigen gebruik. Als er alternatieven zijn dan wegen die alleen mee bij de vraag of het gebruik dermate dringend is dat van de verhuurder toch niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voorgezet. De verhuurder hoeft niet aannemelijk te maken dat het instandhouden van het gehuurde zodanige kosten met zich brengt, dat dat redelijkerwijs niet van hem verlang kan worden. Het is evenmin nodig dat de exploitatie van de woonruimte(s) onrendabel moet zijn.

Sloop met vervangende nieuwbouw

Een verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De rechter kan een beëindigingsvordering alleen toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen). Onder eigen gebruik wordt mede begrepen sloop met vervangende nieuwebouw.

De (juridische) vraag is aan welke voorwaarden moet zijn voldaan.

1. Stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven toereikend

De Hoge Raad bevestigt ten eerste dat het dringend eigen gebruik ook kan worden gestoeld op maatschappelijke motieven, bijvoorbeeld stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke. Ook in die gevallen kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.

2. Alternatieven?

Ten tweede gaat de Hoge Raad in op mogelijke alternatieven voor de plannen van de verhuurder. Als er alternatieven zijn voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw dan moeten die alternatieven volgens de Hoge Raad worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als er alternatieven zijn, dan brengt dat volgens de Hoge Raad niet met zich dat dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van de verhuurder verlangd kan worden.

3. Wanverhouding

De (derde) vraag is of als een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten geen vereiste is om sloop en nieuwbouw aan te merken als dringend eigen gebruik, een onrendabele exploitatie tenminste wel een voorwaarde is om sloop en nieuwbouw als dringend eigen gebruik aan te merken? Ten aanzien van die vraag antwoordt de Hoge Raad dat in geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw wordt gedaan uit overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogpunt, daar niet de voorwaarde mag worden verbonden dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel moet zijn.

Vragen over huuropzegging wegens sloop met vervangende nieuwbouw? Neem contact met ons op. CERTA, omdat je verder wilt.

Rogier Visser, Louise Strating

12 juni 2023

Verhuurder: kom op tijd in actie. Waar in de wet een verplichting voor de huurder bestaat om zich als een goede huurder te gedragen, ontbreekt een vergelijkbare verplichting voor de verhuurder. Tegelijkertijd komen excessieve huurprijzen, intimidatie, discriminatie en slecht onderhoud door verhuurders regelmatig voor. Natuurlijk kan de verhuurder worden aangesproken op het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld het plegen van onderhoud, maar er bestaat geen sanctie voor het niet gedragen als een “goede verhuurder”. Daar komt met de Wet goed verhuurderschap verandering in.

In dit artikel lees je wat de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn en wat de gevolgen zijn als je deze niet nakomt. Om jou verder te helpen, bieden wij een sanity check en kennissessie aan.

Goed verhuurderschap

De verwachting is dat de wet op 1 juli 2023 in werking treedt. Vanaf dat moment bestaat er een instrument voor de overheid om goed verhuurderschap te normeren en te handhaven. Dit bestaat naast de regels over verhuur die gelden tussen huurder en verhuurder.

Wat wordt verstaan onder goed verhuurderschap omvat onder andere:

Geen ongerechtvaardigd onderscheid bij de selectie van de huurder;
Geen intimidatie;
Regels over de waarborgsom;
De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen; en
De verplichting om bepaalde informatie schriftelijk aan de huurder te verstrekken (onder andere over de waarborgsom, de contactgegevens van de verhuurder en het meldpunt voor klachten en servicekosten).

Toezicht en handhaving

Het toezicht en de handhaving worden uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders (“B&W”). B&W stelt een meldpunt in voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast kan B&W toezicht houden door middel van een verordening die een vergunningplicht voor verhuur instelt. B&W heeft de mogelijkheid om een verhuurvergunning te weigeren, voorwaarden te stellen, in te trekken of een beheerder aan te stellen. Zonder vergunning mag de verhuurder niet verhuren.

Naast toezicht is B&W verantwoordelijk voor de bestuurlijke handhaving. Dit betekent dat B&W een last onder dwangsom kan opleggen of zelfs bestuursdwang kan uitoefenen (bijvoorbeeld sluiting van een pand).

Andere wijzigingen

Voor de verhuurder is bepaald dat een waarborgsom van maximaal tweemaal de huur mag worden gevraagd en dat de verhuurder deze in principe binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst dient terug te storten.

Toegelaten instellingen

Een andere wijziging heeft betrekking op de toepassing van de algemene regels voor toegelaten instellingen (corporaties). Aan de Woningwet wordt een artikel toegevoegd waarin staat dat de regels met betrekking tot goed verhuurderschap van overeenkomstige toepassing zijn op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, met uitzondering van de verplichting om de keuze voor een huurder aan de afgewezen kandidaten te motiveren indien de toegelaten instelling al gebruikmaakt van een woonruimteverdeelsysteem. Bovendien is het belangrijk op te merken dat voor toegelaten instellingen een uitzondering op de vergunningplicht bestaat en dat het toezicht en de handhaving bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) liggen.

Voorkomen van handhaving

De Wet goed verhuurderschap brengt veel veranderingen met zich mee voor verhuurders. Voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten is actie vereist. B&W kan de verhuurvergunning weigeren, een dwangsom opleggen of zelfs de verhuur verbieden. Heb je vragen over je verplichtingen als verhuurder of over handhaving door B&W? Wij bieden een sanity check en kennissessie aan. Neem contact met ons op.

Werner Altenaar, Louise Strating

Opinie

Functioneel daderschap als nieuwe koers – geen overtreder meer in veel gevallen!

De sportkantine: wel of geen huurbescherming?

Overzichtsartikel consequenties Didam-arrest voor verhuur, grondruil en erfpacht

Overzichtsartikel consequenties Didam-arrest voor verhuur, grondruil en erfpacht

CertAlert!

Geen goede verhuurder? Voorkom dat de gemeente handhaaft!

Juridische informatie:

Snel naar: