Opinie

Omdat je verder wilt

Geen goede verhuurder? Voorkom dat de gemeente handhaaft!

Verhuurder: kom op tijd in actie. Waar in de wet een verplichting voor de huurder bestaat om zich als een goede huurder te gedragen, ontbreekt een vergelijkbare verplichting voor de verhuurder. Tegelijkertijd komen excessieve huurprijzen, intimidatie, discriminatie en slecht onderhoud door verhuurders regelmatig voor. Natuurlijk kan de verhuurder worden aangesproken op het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld het plegen van onderhoud, maar er bestaat geen sanctie voor het niet gedragen als een “goede verhuurder”. Daar komt met de Wet goed verhuurderschap verandering in.

In dit artikel lees je wat de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn en wat de gevolgen zijn als je deze niet nakomt. Om jou verder te helpen, bieden wij een sanity check en kennissessie aan.

Goed verhuurderschap

De verwachting is dat de wet op 1 juli 2023 in werking treedt. Vanaf dat moment bestaat er een instrument voor de overheid om goed verhuurderschap te normeren en te handhaven. Dit bestaat naast de regels over verhuur die gelden tussen huurder en verhuurder.

Wat wordt verstaan onder goed verhuurderschap omvat onder andere:

  • Geen ongerechtvaardigd onderscheid bij de selectie van de huurder;
  • Geen intimidatie;
  • Regels over de waarborgsom;
  • De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen; en
  • De verplichting om bepaalde informatie schriftelijk aan de huurder te verstrekken (onder andere over de waarborgsom, de contactgegevens van de verhuurder en het meldpunt voor klachten en servicekosten).

Toezicht en handhaving

Het toezicht en de handhaving worden uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders (“B&W”). B&W stelt een meldpunt in voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast kan B&W toezicht houden door middel van een verordening die een vergunningplicht voor verhuur instelt. B&W heeft de mogelijkheid om een verhuurvergunning te weigeren, voorwaarden te stellen, in te trekken of een beheerder aan te stellen. Zonder vergunning mag de verhuurder niet verhuren.

Naast toezicht is B&W verantwoordelijk voor de bestuurlijke handhaving. Dit betekent dat B&W een last onder dwangsom kan opleggen of zelfs bestuursdwang kan uitoefenen (bijvoorbeeld sluiting van een pand).

Andere wijzigingen

Voor de verhuurder is bepaald dat een waarborgsom van maximaal tweemaal de huur mag worden gevraagd en dat de verhuurder deze in principe binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst dient terug te storten.

Toegelaten instellingen

Een andere wijziging heeft betrekking op de toepassing van de algemene regels voor toegelaten instellingen (corporaties). Aan de Woningwet wordt een artikel toegevoegd waarin staat dat de regels met betrekking tot goed verhuurderschap van overeenkomstige toepassing zijn op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, met uitzondering van de verplichting om de keuze voor een huurder aan de afgewezen kandidaten te motiveren indien de toegelaten instelling al gebruikmaakt van een woonruimteverdeelsysteem. Bovendien is het belangrijk op te merken dat voor toegelaten instellingen een uitzondering op de vergunningplicht bestaat en dat het toezicht en de handhaving bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) liggen.

Voorkomen van handhaving

De Wet goed verhuurderschap brengt veel veranderingen met zich mee voor verhuurders. Voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten is actie vereist. B&W kan de verhuurvergunning weigeren, een dwangsom opleggen of zelfs de verhuur verbieden. Heb je vragen over je verplichtingen als verhuurder of over handhaving door B&W? Wij bieden een sanity check en kennissessie aan. Neem contact met ons op.

Werner Altenaar, Louise Strating   
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Huurrecht en arbeidsrecht zijn (juridisch) tweelingen

Huurrecht en arbeidsrecht vertonen veel overeenkomsten. Dit wordt duidelijk wanneer de wetgever (op basis van publieke druk of rechterlijke uitspraken) bezig is met veranderingen. Flexibiliteit is de trend, maar nu wordt daarop teruggekomen. Hieronder volgt een korte bespreking van aankomende wijzigingen.

Een eigen huis – een plek onder de zon

René Froger heeft het bezongen, maar het recht op huisvesting wordt ook expliciet genoemd in verschillende internationale verdragen, zoals het Europees Sociaal Handvest. Een dak boven het hoofd hebben is een essentieel onderdeel van het bestaan. In de toelichting op het wetsvoorstel Vaste Huurcontracten staat dat “thuis” de plek is waar je na een lange werkdag tot rust komt en plezier hebt met vrienden en familie. Een aangename en betaalbare woning is de stabiele basis die mensen nodig hebben om vooruit te komen in het leven. Het zoeken naar een nieuwe baan, samenwonen of een gezin stichten is pas mogelijk als je een thuis hebt. In deze toelichting worden wonen en werk terecht in één adem genoemd. In een recente brief van de minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (brief van 3 april 2023) wordt benadrukt dat werk ervoor zorgt dat mensen zelf in hun bestaan kunnen voorzien, kansen biedt tot ontplooiing en bijdraagt aan sociale interactie.

Onzekerheid ten aanzien van wonen en werken

Een dak boven het hoofd of een vaste baan zijn echter minder vanzelfsprekend geworden dan gewend. Het betreft dan niet het vinden van een nieuw huis of ander werk, maar het kunnen houden van het beleg op de boterham of de plek waar je die smeert. In de brief van de minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid wordt er met betrekking tot het arbeidsrecht op gewezen dat de huidige regels ervoor kunnen zorgen dat er onvoldoende werk- en inkomenszekerheid is. In het wetsvoorstel Vaste Huurcontracten wordt vermeld dat niet voor niets volgens artikel 22 van de Grondwet “bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg der overheid’ is. Een fatsoenlijk dak boven het hoofd is een grondrecht. Tegelijkertijd blijkt dat met de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst per 1 juli 2016 tot wel een derde van de nieuwe huurovereenkomsten met particuliere verhuurders een zogenoemde wegwerpovereenkomst is; in Amsterdam huurt zelfs meer dan de helft van de jongeren op basis van een tijdelijk contract. Dat heeft grote gevolgen. Huurders moeten iedere twee jaar verhuizen en kampen niet zelden met de stress, onzekerheid, hoge verhuiskosten en het tijdrovende zoekproces die daarbij komen kijken. Gemeenten signaleren dat de leefbaarheid van wijken onder druk komt te staan door het grote aantal bewonerswisselingen en dat de huren nóg sneller stijgen.

Tweelingen

Huurrecht en arbeidsrecht lijken wel tweelingen. Wonen en werk voorziet in wezenlijke basisbehoeften. In formele zin is het verband tussen huurrecht en arbeidsrecht bijvoorbeeld zichtbaar omdat bij geschillen bij dezelfde (kanton)rechter wordt geprocedeerd. In materiële zin omdat ten aanzien van zowel het huurrecht als het arbeidsrecht maatregelen worden getroffen om de pendule weer de andere kant op te krijgen. Het initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten is op 16 mei 2023 aangenomen door de Tweede Kamer. Deze wet beperkt de mogelijkheden tot het aangaan van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Als de Eerste Kamer deze wet aanneemt, mogen tijdelijke huurcontracten alleen worden gesloten in een beperkt aantal situaties. Dat zijn contracten voor:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben;
  • huurders die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie;
  • (jonge) huurders van wie de beide ouders overleden zijn en met wie zij in één woning woonden.

Bij het arbeidsrecht wordt er op ingezet dat mensen met flexibele arbeidsovereenkomsten meer zekerheid krijgen met betrekking tot bijvoorbeeld arbeidsvoorwaarden, hun inkomen en werkrooster. Schijnzelfstandigheid tracht men terug te dringen. Het gaat dan om:

  • Werknemers en werkgevers geven hun arbeidsrelatie vorm op basis van de aard en inrichting van het werk en persoonlijke voorkeuren.
  • Werkenden in flexibele contracten krijgen meer zekerheid.
  • Schijnzelfstandigheid wordt verminderd.
  • Een leven lang ontwikkelen en van-werk-naar-werk worden gestimuleerd.

Voor de praktijk

Voor huurders en werknemers komt er meer zekerheid (totdat weer om meer flexibiliteit gevraagd gaat worden). Wat de precieze gevolgen zijn voor de praktijk en dan vooral voor werkgevers en verhuurders, is nog onduidelijk.

Vragen over huur- of arbeidsrecht?
Neem contact op met Barbara Veldmaat, Matthijs Bos of Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

De burgemeestersluiting; een paardenmiddel dat niet zomaar kan worden ingezet

Inleiding

De burgemeester mag een pand sluiten bij de handhaving van de openbare orde. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor alle betrokkenen, zoals de eigenaar, huurder en exploitant. In dit artikel lees je over de laatste ontwikkelingen bij drugsvondst en illegale prostitutie en wat de gevolgen zijn voor de praktijk.

Sluiting bij drugsvonst

Hoe zat het ook alweer? De burgemeester is bevoegd om een pand te sluiten als een handelshoeveelheid drugs wordt aangetroffen. Hiervoor is niet vereist dat de drugs daadwerkelijk is verhandeld. De enkele aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs bestemd voor verkoop, aflevering of verstrekking is al voldoende.

De uitspraken van de hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State, uit 2022 laten zien dat tegenwoordig intensiever wordt getoetst aan het zogenoemde evenredigheidsbeginsel. Voor de woningsluiting van drugspanden heeft dit als gevolg dat burgemeesters meer rekening moeten houden met de concrete omstandigheden van het geval. Omstandigheden zoals verwijtbaarheid, de ingrijpendheid van de gevolgen, een speciale binding (bijvoorbeeld vanwege medische redenen) met het pand en de aanwezigheid van minderjarige kinderen spelen hierbij een rol. Dat kan meebrengen dat de burgemeester moet volstaan met een waarschuwing.

Daarnaast mag een woning niet voor onbepaalde tijd gesloten worden. De bestuursrechter heeft de burgemeester van Amsterdam op de vingers getikt. In Amsterdam bestond de beleidsregel dat een woning voor onbepaalde tijd gesloten kon worden als voor een tweede keer drugs werd gevonden. Dit is niet toegestaan, omdat de beleidsregel niet aangaf op welk moment de burgemeester een ambtshalve heroverweging deed. De beleidsregel was te algemeen van aard en had geen concreet beoordelingskader. Het sluiten van de woning was hierdoor niet toegestaan. De laatste ontwikkeling is dat de burgemeester haar beleid heeft aangepast en niet meer voor onbepaalde tijd sluit.

Sluiting bij illegale prostitutie

Verder kan illegale prostitutie aanleiding geven voor het sluiten van een pand. In mei 2022 heeft dit zich voorgedaan in Almere. De reden hiervoor was dat een seksinrichting werd geëxploiteerd zonder vergunning. De bestuursrechter was van oordeel dat de burgemeester niet in redelijkheid van zijn bevoegdheid gebruik had gemaakt. Hij had voor een minder ingrijpend instrument kunnen kiezen. In de beleidsnota van Almere was aangegeven dat het zonder vergunning exploiteren van een seksbedrijf een ernstige overtreding is en dat hierop bestuursdwang dient te volgen. In de beleidsnota was niet duidelijk vermeld wanneer precies tot sluiting kon worden overgegaan. Verder sloot de burgemeester pas in april, terwijl in maart de situatie al werd geconstateerd. Dit liet zien dat ingrijpen kennelijk niet zó noodzakelijk was, waardoor de sluiting in dit geval te ingrijpend was. De burgemeester moest zijn huiswerk opnieuw doen.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Bestuursrechters zijn kritischer op burgemeestersluitingen vanwege de ingrijpende gevolgen. De sluiting moet kort gezegd in verhouding staan met het te dienen doel en noodzakelijk zijn. Dit moet naar de concrete omstandigheden worden beoordeeld en is per situatie anders. Oftewel: dit paardenmiddel kan niet zomaar worden ingezet.

Vragen over het aanvechten van een burgemeestersluiting? Snel handelen kan verstandig zijn. Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.

Werner Altenaar
Advocaat-Partner bestuursrecht en omgevingsrecht
(praktijkgroep vastgoed)
[email protected]		 Roza Morrison
Paralegal
(praktijkgroep vastgoed)
[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Voorschriften aan omgevingsvergunning mogen geen verkapte weigering zijn

Inleiding

Doorgaans heb je een omgevingsvergunning nodig om een inrichting in werking te hebben. Maar een omgevingsvergunning kan voorschriften bevatten. Hiermee regelt het overheidslichaam onder welke voorwaarden de vergunninghouder de activiteit mag uitvoeren. In deze zaak waren maatwerkschriften vastgesteld ter voorkoming van stofhinder. De hoogste bestuursrechter (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) heeft geoordeeld dat de voorschriften voor een inrichting niet te verstrekkend mogen zijn. Lees in dit artikel wanneer een voorschrift te verstrekkend is en wat je als vergunninghouder daartegen kunt doen.

In het kort

  • het voorschrift is te verstrekkend als dit tot gevolg kan hebben dat de activiteit niet mag worden verricht; en
  • de rechtbank heeft de voorschriften gebrekkig geherformuleerd, nu deze niet passend en naleefbaar zijn.

Wat speelde er in deze zaak?

Gedeputeerde Staten van Limburg hebben een omgevingsvergunning verleend aan een productiebedrijf voor het veranderen en in werking hebben van een inrichting in Venray. Hieraan zijn maatwerkvoorschriften verbonden om stofhinder geheel te voorkomen.

De rechtbank heeft de voorschriften als volgt aangepast:

  1. het bedrijf moet bij het constateren van visueel waarneembare (hout)stof die vervuiling onmiddellijk opruimen; en
  2. de oorzaak van die vervuiling direct ongedaan moet maken; of
  3. onmiddellijk adequate maatregelen treffen om stofverspreiding buiten de inrichting te voorkomen.

De Raad van State oordeelde dat de aangepaste voorschriften te verstrekkend zijn, omdat deze nog steeds de resultaatsverplichting inhouden. Het bedrijf blijft verplicht om de oorzaak van de visueel waarneembare (hout)stof ongedaan te maken, terwijl het bedrijf zijn activiteiten niet kan uitvoeren zonder visueel waarneembare stof te veroorzaken. Oftewel, de verplichting om de oorzaak van de vervuiling direct ongedaan te maken, kan tot gevolg hebben dat vergunde activiteiten niet mogen worden verricht. Ook gaan de opgelegde verplichtingen verder dan het Activiteitenbesluit. De voorschriften waren en zijn gebrekkig, omdat deze niet passend en naleefbaar zijn. De Raad van State zet een streep door deze voorschriften.

De conclusie is dat de omgevingsvergunning het alsnog mogelijk maakt de inrichting in werking te hebben.

Gevolgen voor de praktijk

Voorschriften mogen geen verkapte weigering zijn en de vergunde activiteit onmogelijk maken. De vergunninghouder kan voorschriften aan de omgevingsvergunning aanvechten. Vragen over het aanvechten van een voorschrift? Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht en omgevingsrecht
(praktijkgroep vastgoed)
[email protected]		  
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Extra vereisten voor de turboliquidatie in de maak

De Turboliquidatie voorziet op dit moment nog in een gemakkelijke manier om een vennootschap zonder baten en zonder of met schulden via enkele administratieve stappen te ontbinden. Het is daarmee een instrument om inactieve vennootschappen zonder al te veel administratieve lasten op te ruimen. Maar omdat misbruik van turboliquidatie door onwelwillende bestuurders – en daarmee het bekaaid achterlaten van de schuldeisers – op de loer ligt, worden er extra wettelijke vereisten voor de turboliquidatie voorbereid.

In mijn eerdere artikel ging ik al in op de mogelijkheid om via een zogeheten turboliquidatie een (inactieve) vennootschap zonder baten te ontbinden, simpelweg door het invullen van een formulier van de Kamer van Koophandel en het nemen van een ontbindingsbesluit door de vergadering van aandeelhouders. Het woord turboliquidatie is trouwens geen wettelijke term. Gezien het feit dat er geen baten te gelden worden gemaakt en er dus geen vereffening plaatsvindt, zou de naam turbo-ontbinding eigenlijk meer op zijn plaats zijn.

De turboliquidatie is nuttig indien deze mogelijkheid gebruikt wordt om lege vennootschappen op te ruimen. Maar het doorlopen van deze relatief eenvoudige procedure kan er ook toe leiden dat de schuldeisers van de vennootschap zonder hun medeweten of instemming geconfronteerd kunnen worden met een ‘verdwenen’ debiteur.

Schuldeisers kunnen in sommige gevallen optreden tegen een onterechte turboliquidatie. Zo kan een schuldeiser bijvoorbeeld alsnog het faillissement van de vennootschap aanvragen indien deze bekend is met een (potentiële) bate van de vennootschap. Van een dergelijke bate hoeft slechts summierlijk – na een kort en eenvoudig onderzoek – te blijken. Een mogelijke vordering van de rechtspersoon of van de curator tegenover bestuurders of commissarissen is ook aan te merken als een (potentiële) bate van de vennootschap.

Het is voor de schuldeiser ook mogelijk het bestuur aansprakelijk stellen indien er onrechtmatig door het bestuur is gehandeld door de onderneming via een turboliquidatie te ontbinden. Ook kan de schuldeiser de rechtbank verzoeken de vereffening te ‘heropenen’ om zo de bate alsnog te laten vereffenen. Aan het aanvragen van het faillissement of het starten van een gerechtelijke procedure zijn echter kosten verbonden. Zeker bij een faillissement van de vennootschap, is het maar zeer de vraag of de schuldeiser ooit betaling van zijn vordering zal ontvangen.

Ter bescherming van de belangen van de schuldeisers is het wetsvoorstel Tijdelijke Wet Transparantie Turboliquidatie in het leven geroepen. De meest in het oog springende wijziging in dit wetsvoorstel is de verplichting van het bestuur om binnen 14 dagen na de ontbinding (kort gezegd) een balans en een staat van baten en lasten van de afgelopen twee jaren te deponeren. Na deponering van deze stukken dient het bestuur daarvan onverwijld schriftelijk mededeling te doen aan de schuldeisers van de vennootschap.

Hoewel schending van de deponeringsplicht kwalificeert als een economisch delict, is aan schending van de daarop volgende meldingsplicht in het wetsvoorstel geen sanctie verbonden. De turboliquidatie kan de schuldeisers dus nog steeds geheel ontgaan. Wel worden in het wetsvoorstel de mogelijkheden uitgebreid voor het opleggen van een bestuursverbod aan het bestuur van de ontbonden vennootschap. Het bestuursverbod dient op verzoek van het openbaar ministerie aan de rechtbank te worden voorgelegd. Het is daarmee de vraag in hoeverre het OM van deze mogelijkheid gebruik gaat maken.

Al met al vermoed ik dat de impact van het de Tijdelijke Wet Transparantie Turboliquidatie gering zal zijn. Voor het bestuur heeft de wetswijziging (een kleine hoeveelheid) meerwerk tot gevolg, maar de sancties bij niet nakoming van deze verplichtingen zijn beperkt. De schuldeiser van de vennootschap voelt zich wellicht gesterkt door de aanvullende vereisten, maar is in geval van niet nakoming door het bestuur vervolgens afhankelijk van de inspanningen van het OM.

Mocht u – bijvoorbeeld als bestuurder die voornemens is zijn/haar vennootschap via een turboliquidatie te ontbinden of als schuldeiser die zich geconfronteerd ziet met een via turboliquidatie ontbonden debiteur – nog vragen hebben, neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.

Lisanne Drenth
Advocaat insolventierecht
[email protected]

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Geen maatwerk bij een bestuurlijke boete woningverhuur? Aanvechten kan leiden tot matiging!

Inleiding

De regelgeving over illegale woningverhuur in Amsterdam is streng en bij overtreding zijn de bestuurlijke boetes hoog. De hoogte is wettelijk vastgelegd. Dit betekent niet dat daarmee iedere boete passend is. Volgens een recente uitspraak van de hoogste bestuursrechter kunnen bijzondere omstandigheden leiden tot matiging. Oftewel, het overheidslichaam moet steeds “maatwerk” toepassen. Om welke omstandigheden gaat het? Hieronder lees je meer.

Wat speelde er in deze zaak?

De verhuurder is eigenaar van een woning in Amsterdam. Bij een controle van een gemeentelijke toezichthouder bleek dat de eigenaar de woning verhuurde zonder de vereiste vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woningen. Dit is een overtreding van de Huisvestingswet 2014.

Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “College”) legde de verhuurder vervolgens een bestuurlijke boete op van € 6.000,00. De hoogste bestuursrechter oordeelde dat de boete te hoog was en halveerde de boete vanwege bijzondere omstandigheden.

Bijzondere omstandigheden

De hoogste bestuursrechter matigde de boete vanwege de volgende bijzondere omstandigheden:

  • allereerst vroeg de verhuurder ten tijde van het opleggen van de boete direct een omzettingsvergunning aan. Enkele weken later verleende het College de omzettingsvergunning;
  • ten tweede gaf het College toe dat met het verlenen van de omzettingsvergunning de schaarste op de woningmarkt werd verlicht. Er was geen negatief effect op het behoud van de woonruimtevoorraad of de leefbaarheid van de omgeving;
  • ten derde was geen sprake van overlast; en
  • tot slot had de verhuurder zich proactief opgesteld en gezocht naar mogelijkheden voor het verhuren van de woning of delen ervan.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Vanwege de strafrechtelijke aard van een bestuurlijke boete moet het overheidslichaam voor ieder geval afzonderlijk beoordelen of aanleiding bestaat de boete te matigen. Óók wanneer de hoogte van de boete wettelijk is vastgesteld. Kortom, het loont om bestuurlijke boetes aan te vechten als er bijzondere omstandigheden zijn. Wij adviseren jou als verhuurder graag over jouw positie en vechten de bestuurlijke boete aan.

Vragen over het aanvechten van een bestuurlijke boete met betrekking tot verhuur? Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht en omgevingsrecht
(praktijkgroep vastgoed)
[email protected]		 Roza Morrison
Paralegal bestuursrecht en omgevingsrecht
(praktijkgroep vastgoed)
[email protected]
Omdat je verder wilt