Insolventie

Omdat je verder wilt

De BKR-registratie in faillissement: een uitdaging

Het is een veelbesproken onderwerp en voor de meeste consumenten (zeker met het oog op het kopen van een huis) ongewenst om ermee te maken te krijgen: de BKR-registratie. Gedurende de looptijd van een kredietovereenkomst kun je te maken krijgen met de BKR-registratie. Is de schuld afgelost? Dan ben je niet zomaar van die BKR-registratie af. Vijf (!) jaar nadat de kredietaanbieder laat weten dat de kredietovereenkomst is beëindigd, wordt de BKR-registratie pas verwijderd. Er kan een verzoek worden gedaan om de verwijdering eerder plaats te laten vinden, maar daarvoor moet een procedure worden gestart.

Minister Schouten pleit voor een verkorting van deze termijn naar zes maanden, wanneer sprake is van een (geslaagd) schuldhulpverleningstraject. Bijvoorbeeld door (gedeeltelijke) aflossing van de schuld op basis van een getroffen regeling. Eigenlijk zou deze verkorte termijn ook dienen te gelden wanneer een krediet is afgelost c.q. beëindigd buiten een schuldhulpverleningstraject. Deze consumenten hebben recht op een “schone lei”.

Het organiseren van het verwijderen van de BKR-registratie kan – met name in geval van een faillissement – een uitdaging zijn. Een recent voorbeeld is het faillissement van Direct Pay Services (DPS). DPS kocht vorderingen uit hoofde van niet-betaalde rekeningen op consumenten op van telefoon- en postorderbedrijven. De vorderingen variëren van een paar tientjes tot honderden euro’s. DPS trachtte vervolgens deze vorderingen te incasseren. De vorderingen op de consumenten die niet aan hun betaalverplichtingen hebben voldaan, vallen in het faillissement.

De aangestelde curator heeft toegang tot de administratie van gefailleerde. Dit geldt ook voor de debiteurenportefeuille. De curator heeft kenbaar gemaakt dat het in het geval van DPS zou gaan om dossiers van 350.000 particulieren. Ruim 21.000 daarvan zouden bij het BKR geregistreerd zijn. De vraag is of op de curator de taak rust om iets met deze BKR-registraties te doen, zeker nu de particulieren door het faillissement geen toegang meer hebben tot hun (digitale) dossier.

De taak van een curator is op grond van de wet het beheren en vereffenen van de failliete boedel. Daarbij treedt de curator op in het belang van de gezamenlijke schuldeisers. In het faillissement van DPS heeft de curator gemeld zich op het standpunt te stellen dat het “ongedaan maken” van de BKR-registraties niet tot zijn taak behoort.

Dat klinkt nogal cru; nu de curator toegang heeft tot de administratie en mogelijk de enige is die instructies aan de stichting BKR kan verstrekken. Daartegenover staat ook de schier onmogelijke taak van de curator om alle (BKR) posities te controleren en de administratie daarbij ook nog eens gebrekkig is. Daarbij speelt ook nog een rol dat de boedel ‘leeg’ is en niet over voldoende middelen beschikt om de curator of anderen te betalen.

De consumenten vallen daarmee tussen wal en schip, want bij wie kunnen ze dan wel aankloppen? Kennelijk niet bij de curator, maar ook niet bij stichting BKR nu zij – op basis van de gebruikelijke werkwijze – een bevestiging van DPS nodig hebben. Een procedure starten is kostbaar, zodat (toch) het bewerkstelligen via de curator de meest eenvoudige weg – voor de consumenten – lijkt te zijn.

Vooralsnog is de curator daar niet toe bereid. In onze optiek is dat gezien bovenstaande begrijpelijk. Het past ook niet bij de kerntaken van de curator om zich tegen BKR-registraties aan te bemoeien. Bovendien zouden de consumenten ook zelf over de (nodige) informatie moeten kunnen beschikken, waarmee stichting BKR – in een situatie van faillissement – kan worden geïnformeerd. Het verzoek komt dan weliswaar niet van de kredietverstrekker, maar als duidelijk is gemaakt (aan de hand van stukken) door de consument dat de vordering is ingelost, dan wel is verjaard, dan wel er een schuldenregeling tot stand is gekomen, zou dit ook geaccepteerd moeten kunnen worden. Het BKR zou dan, zeker in geval van een faillissement als DPS, gebruik moeten kunnen maken van een hardheidsclausule om zo (benadeelde) consumenten verder leed te besparen.

Inmiddels is duidelijk dat er Kamervragen zijn gesteld aan minister Schouten. Een antwoord op de vragen ligt er nog niet, maar mogelijkerwijs volgt een passende oplossing vanuit de politiek. In de tussentijd lijkt het BKR wel tot enige beweging bereid door de 21.000 noteringen (tijdelijk) te schrappen, maar een definitieve oplossing is dat niet. De consument lijkt (in ieder geval voorlopig) de verliezer en kan niet van de BKR registratie af. De politiek is dus aan zet.

Wij wachten de antwoorden op de Kamervragen af. Voor vragen over dit artikel of andere vraagstukken rondom faillissementen kan contact op worden genomen met Cedric de Breet en/of Macy Weij.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Bestuurdersaansprakelijkheid en matigingsgronden

In het algemeen zijn niet de bestuurders van een rechtspersoon aansprakelijk, maar de rechtspersoon zelf. Op deze hoofdregel zijn echter uitzonderingen. Zo kunnen bestuurders, in het geval van een faillissement van de rechtspersoon waarvan zij bestuurder zijn, door de curator aansprakelijk worden gesteld als er sprake is van onbehoorlijk bestuur.

Als niet is voldaan aan de boekhoudplicht of wanneer de jaarrekeningen niet tijdig zijn gedeponeerd, dan geldt dat als onbehoorlijk bestuur en wordt vermoed dat dit een belangrijke oorzaak is van het faillissement. De bestuurder kan daartegen verweer voeren door aan te tonen dat het faillissement door andere (externe) oorzaken is ontstaan. Op basis hiervan kunnen bestuurders aansprakelijk worden gesteld voor het gehele boedeltekort. Dat is het totaalbedrag aan de schulden dat niet kan worden voldaan, en dat kan uiteraard behoorlijk in de papieren lopen.

Bestuurdersaansprakelijkheid, artikelen 2:138 en 2:248 BW, onbehoorlijk bestuur
Een veel gebruikte grond voor de curator om de bestuurders aansprakelijk te stellen, zijn de artikelen 2:138 (voor de NV) en 2:248 BW (voor de BV).

Op grond van dit artikel is een bestuurder aansprakelijk voor het boedeltekort als:

1) hij zijn taak kennelijk onbehoorlijk heeft vervuld; en
2) aannemelijk is dat dit een belangrijke oorzaak is van het faillissement.

In het vierde lid van dit artikel is bepaald dat de rechter het bedrag waarvoor de bestuurders aansprakelijk zijn, kan verminderen wanneer hij dit bovenmatig doordeelt, gelet op de aard en de ernst van de onbehoorlijke taakvervulling door het bestuur, de andere oorzaken van het faillissement, alsmede de wijze waarop dit is afgewikkeld. Daarbij kunnen ook de periode waarin de betreffende bestuurder als zodanig in functie is geweest en de periode waarin de onbehoorlijke taakvervulling plaatsvond een rol spelen.

Hoge Raad 21 april 2023
De wet geeft hiermee dus een mogelijkheid voor de rechter om het bedrag waarvoor een bestuurder aansprakelijk wordt gesteld, te matigen. Dit onderwerp is aan de orde gekomen in een uitspraak van de Hoge Raad 21 april 2023, ECLI:NL:HR:2023:635. De specifieke vraag waar het in dit arrest om draait, is of de matigingsgronden in lid 4 van artikel 2:248 BW limitatief zijn.

De zaak draait feitelijk om twee bestuurders van een grote groep vennootschappen. De verschillende vennootschappen in deze groep werden failliet verklaard. De curator kwam na onderzoek tot de conclusie dat de bestuurders zich schuldig hadden gemaakt aan onbehoorlijk bestuur en dat zij aansprakelijk zijn voor het boedeltekort in het faillissement.

Hof
Deze zaak kwam eerst bij de rechtbank en het hof aan de orde voordat deze werd voorgelegd aan de Hoge Raad. Door het hof was een deskundige aangesteld die de oorzaken van het faillissement ging onderzoeken. Deze kwam tot de volgende conclusies:

  • de bestuurders hadden essentiële onderdelen van de bestuurstaak verwaarloosd, terwijl op dat moment juist alertheid benodigd was;
  • de bestuurders waren bezig met een herstructurering, hetgeen tot gevolg had dat op een kritisch moment de solvabiliteit en liquiditeit van de ondernemingen verslechterde;
  • deze herstructurering vond plaats op een manier dat andere vennootschappen van de twee bestuurders daar beter van werden (door verrekening en het doen van dividenduitkeringen).

Het hof komt tot de conclusie dat 1) sprake is van kennelijk onbehoorlijke taakvervulling en 2) dat die kennelijk onbehoorlijke taakvervulling een belangrijke oorzaak is van het faillissement. Op grond hiervan werd geoordeeld dat de bestuurders aansprakelijk zijn voor het boedeltekort. Maar vervolgens werd het bedrag waarvoor de bestuurders aansprakelijk zijn gematigd tot 10% van het boedeltekort door “alle omstandigheden” in aanmerking te nemen, waaronder het feit dat de twee bestuurders zichzelf door de jaren heen een geringe beloning voor hun werkzaamheden hebben uitgekeerd.

Hoge Raad
De curator is het niet eens met het hof en gaat in cassatie. De curator vindt onder andere dat het hof niet “alle omstandigheden” had kunnen nemen, omdat dit niet in lid 4 van artikel 2:248 BW staat. De Hoge Raad is het eens met de curator dat voor een matiging van het boedeltekort strikt gekeken moet worden naar de tekst van lid 4 van artikel 2:248 BW. Daarin staat een limitatieve opsomming. Het hof heeft onvoldoende inzicht gegeven in zijn gedachtegang waarom “alle omstandigheden” aanleiding geven tot een matiging en ook nog tot een dusdanig forse matiging (van 100% naar 10%).

De moraal van het verhaal
Bestuurders dienen zich goed te realiseren dat zij het risico lopen om aansprakelijk te worden gesteld. Er zijn zeker verweermogelijkheden, maar wanneer onbehoorlijk bestuur is vastgesteld, ligt de bewijslast om dit te ontkrachten bij de bestuurder. De rechter kan het bedrag waarvoor de bestuurders aansprakelijk zijn wel matigen, maar de gronden daarvoor zijn beperkt en kunnen niet worden uitgebreid.

Wilt u meer weten over dit onderwerp of over bestuurdersaansprakelijkheid, dan kunt u zich wenden tot Floor Lintjens en Seerp Gratama.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Extra vereisten voor de turboliquidatie in de maak

De Turboliquidatie voorziet op dit moment nog in een gemakkelijke manier om een vennootschap zonder baten en zonder of met schulden via enkele administratieve stappen te ontbinden. Het is daarmee een instrument om inactieve vennootschappen zonder al te veel administratieve lasten op te ruimen. Maar omdat misbruik van turboliquidatie door onwelwillende bestuurders – en daarmee het bekaaid achterlaten van de schuldeisers – op de loer ligt, worden er extra wettelijke vereisten voor de turboliquidatie voorbereid.

In mijn eerdere artikel ging ik al in op de mogelijkheid om via een zogeheten turboliquidatie een (inactieve) vennootschap zonder baten te ontbinden, simpelweg door het invullen van een formulier van de Kamer van Koophandel en het nemen van een ontbindingsbesluit door de vergadering van aandeelhouders. Het woord turboliquidatie is trouwens geen wettelijke term. Gezien het feit dat er geen baten te gelden worden gemaakt en er dus geen vereffening plaatsvindt, zou de naam turbo-ontbinding eigenlijk meer op zijn plaats zijn.

De turboliquidatie is nuttig indien deze mogelijkheid gebruikt wordt om lege vennootschappen op te ruimen. Maar het doorlopen van deze relatief eenvoudige procedure kan er ook toe leiden dat de schuldeisers van de vennootschap zonder hun medeweten of instemming geconfronteerd kunnen worden met een ‘verdwenen’ debiteur.

Schuldeisers kunnen in sommige gevallen optreden tegen een onterechte turboliquidatie. Zo kan een schuldeiser bijvoorbeeld alsnog het faillissement van de vennootschap aanvragen indien deze bekend is met een (potentiële) bate van de vennootschap. Van een dergelijke bate hoeft slechts summierlijk – na een kort en eenvoudig onderzoek – te blijken. Een mogelijke vordering van de rechtspersoon of van de curator tegenover bestuurders of commissarissen is ook aan te merken als een (potentiële) bate van de vennootschap.

Het is voor de schuldeiser ook mogelijk het bestuur aansprakelijk stellen indien er onrechtmatig door het bestuur is gehandeld door de onderneming via een turboliquidatie te ontbinden. Ook kan de schuldeiser de rechtbank verzoeken de vereffening te ‘heropenen’ om zo de bate alsnog te laten vereffenen. Aan het aanvragen van het faillissement of het starten van een gerechtelijke procedure zijn echter kosten verbonden. Zeker bij een faillissement van de vennootschap, is het maar zeer de vraag of de schuldeiser ooit betaling van zijn vordering zal ontvangen.

Ter bescherming van de belangen van de schuldeisers is het wetsvoorstel Tijdelijke Wet Transparantie Turboliquidatie in het leven geroepen. De meest in het oog springende wijziging in dit wetsvoorstel is de verplichting van het bestuur om binnen 14 dagen na de ontbinding (kort gezegd) een balans en een staat van baten en lasten van de afgelopen twee jaren te deponeren. Na deponering van deze stukken dient het bestuur daarvan onverwijld schriftelijk mededeling te doen aan de schuldeisers van de vennootschap.

Hoewel schending van de deponeringsplicht kwalificeert als een economisch delict, is aan schending van de daarop volgende meldingsplicht in het wetsvoorstel geen sanctie verbonden. De turboliquidatie kan de schuldeisers dus nog steeds geheel ontgaan. Wel worden in het wetsvoorstel de mogelijkheden uitgebreid voor het opleggen van een bestuursverbod aan het bestuur van de ontbonden vennootschap. Het bestuursverbod dient op verzoek van het openbaar ministerie aan de rechtbank te worden voorgelegd. Het is daarmee de vraag in hoeverre het OM van deze mogelijkheid gebruik gaat maken.

Al met al vermoed ik dat de impact van het de Tijdelijke Wet Transparantie Turboliquidatie gering zal zijn. Voor het bestuur heeft de wetswijziging (een kleine hoeveelheid) meerwerk tot gevolg, maar de sancties bij niet nakoming van deze verplichtingen zijn beperkt. De schuldeiser van de vennootschap voelt zich wellicht gesterkt door de aanvullende vereisten, maar is in geval van niet nakoming door het bestuur vervolgens afhankelijk van de inspanningen van het OM.

Mocht u – bijvoorbeeld als bestuurder die voornemens is zijn/haar vennootschap via een turboliquidatie te ontbinden of als schuldeiser die zich geconfronteerd ziet met een via turboliquidatie ontbonden debiteur – nog vragen hebben, neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.

Lisanne Drenth
Advocaat insolventierecht
[email protected]

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Geen maatwerk bij een bestuurlijke boete woningverhuur? Aanvechten kan leiden tot matiging!

Inleiding

De regelgeving over illegale woningverhuur in Amsterdam is streng en bij overtreding zijn de bestuurlijke boetes hoog. De hoogte is wettelijk vastgelegd. Dit betekent niet dat daarmee iedere boete passend is. Volgens een recente uitspraak van de hoogste bestuursrechter kunnen bijzondere omstandigheden leiden tot matiging. Oftewel, het overheidslichaam moet steeds “maatwerk” toepassen. Om welke omstandigheden gaat het? Hieronder lees je meer.

Wat speelde er in deze zaak?

De verhuurder is eigenaar van een woning in Amsterdam. Bij een controle van een gemeentelijke toezichthouder bleek dat de eigenaar de woning verhuurde zonder de vereiste vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woningen. Dit is een overtreding van de Huisvestingswet 2014.

Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “College”) legde de verhuurder vervolgens een bestuurlijke boete op van € 6.000,00. De hoogste bestuursrechter oordeelde dat de boete te hoog was en halveerde de boete vanwege bijzondere omstandigheden.

Bijzondere omstandigheden

De hoogste bestuursrechter matigde de boete vanwege de volgende bijzondere omstandigheden:

  • allereerst vroeg de verhuurder ten tijde van het opleggen van de boete direct een omzettingsvergunning aan. Enkele weken later verleende het College de omzettingsvergunning;
  • ten tweede gaf het College toe dat met het verlenen van de omzettingsvergunning de schaarste op de woningmarkt werd verlicht. Er was geen negatief effect op het behoud van de woonruimtevoorraad of de leefbaarheid van de omgeving;
  • ten derde was geen sprake van overlast; en
  • tot slot had de verhuurder zich proactief opgesteld en gezocht naar mogelijkheden voor het verhuren van de woning of delen ervan.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Vanwege de strafrechtelijke aard van een bestuurlijke boete moet het overheidslichaam voor ieder geval afzonderlijk beoordelen of aanleiding bestaat de boete te matigen. Óók wanneer de hoogte van de boete wettelijk is vastgesteld. Kortom, het loont om bestuurlijke boetes aan te vechten als er bijzondere omstandigheden zijn. Wij adviseren jou als verhuurder graag over jouw positie en vechten de bestuurlijke boete aan.

Vragen over het aanvechten van een bestuurlijke boete met betrekking tot verhuur? Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht en omgevingsrecht
(praktijkgroep vastgoed)
[email protected]		 Roza Morrison
Paralegal bestuursrecht en omgevingsrecht
(praktijkgroep vastgoed)
[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

EMPLOYMENT LAW DEVELOPMENTS IN THE NETHERLANDS IN 2023

At the start of a calendar year, employers have to prepare for changes in the laws and regulations affecting their personnel policies in 2023.

Flex work must be limited and a permanent contract will become the norm. Pensions will be reformed and employers will have to deal with that as well. The non-compete clause will be changed, as will the rules for secondment. The work expense account (in Dutch: WKR) will expand and untaxed travel allowance will increase. Employers should take the following developments in labour law in 2023 into account:

Increase of the Work Expense Account (WKR) 

Due to high inflation, allowances and benefits provided to employees can be considerably more expensive than before, resulting in the amount of “free space” in the Working Cost Regulation being exceeded and the employer having to pay more tax. In order to ease the burden on employers, the Cabinet therefore plans to increase the free margin in the Work Expense Regulation to 3% for the first 400 thousand euros of the fiscal wage bill in 2023.

  • Small and medium-sized businesses in particular will benefit from this substantial increase.

CO2 emissions business travel report for more than 100 employees

Business travel and commuting account for 61% of work-related passenger mobility. By 2030, the Climate Agreement calls for reduced CO2 emissions.

  • Therefore, employers with more than 100 employees are likely to have to report their business mobility emissions to the “Rijksdienst voor ondernemend Nederland” (RVO) from July 1, 2023.

Increase in travel allowance and home office allowance

Inflation and increased energy prices lead to adjustments in home work allowance and travel allowance.

  • The allowance employers may provide untaxed for working from home will increase by 15 cents to €2.15 per day in 2023.
  • The travel allowance was increased from €0.19 to €0.21 per kilometre effective January 1, 2023.

Expats

  • Revisions to the implementation of the Blue Card Directive are in progress. The directive has less strict entry criteria than its predecessor and more flexible options for using intra-EU mobility. The directive must be implemented in Dutch laws and regulations by November 2023 at the latest.
  • From now on, an employer must choose each calendar year whether to reimburse “extraterritorial expenses” for foreign employees based on actual costs incurred or based on the 30% rule.
  • The temporary social security rules for home-based cross-border workers have been extended through June 30, 2023.

Minimum wage increases

Work has to be more rewarding and should strengthen the minimum subsistence level.

  • Therefore, the legal minimum wage has been increased by 10.15% in one go from January 1, 2023. In addition, there will be a legal minimum wage based on a 36-hour work week in 2024.

Deferring compensation for transition compensation in case of business termination due to illness

Small employers (fewer than 25 employees) already have the option of applying for compensation with respect to the severance payment they would have to pay in the event of business termination due to their retirement or death. It is intended that small employers will also be able to apply for compensation for the transition compensation in the event of business termination due to their illness.

  • Given the complexity, the compensation scheme for the transitional compensation in case of business termination due to illness will not take effect until 2024 at the earliest.

The non-compete clause

Research has shown that the non-competition clause is often used improperly, for example to retain employees and prevent attrition given the tight labour market. The social partners also want to reform the non-competition clause.

  • Therefore, a modification of the non-competition clause is being further elaborated. The aim is to inform the Second Chamber (Tweede Kamer) about this in 2023.

The AOW-age rises

  • The state pension age goes up by three months to 66 years and 10 months.

New pension system

On July 1, 2023, the new pension law will take effect. The introduction of the new pension system responds to economic developments over the past few years. What will change?

  • the new pension system includes, among other things, a solidarity reserve to mitigate large fluctuations in the financial market;
  • transparency about pension accrual; and
  • the new pension rules better align with the fact that people no longer work for 40 years for one employer.

The social partners and pension administrators will have 4 years to adapt pension plans to the new legislation, i.e. until July 1, 2027.

Work Where You Want Act 

The Work Where You Want Act stipulates that, in principle, you must accept a request from your employee to work from home, provided that this is possible for the type of work the employee does. This also applies to requests from home workers who actually want to work in the office.

  • The proposed law was passed by the Second Chamber (Tweede Kamer), but has yet to be approved by the First Chamber (Eerste Kamer).

Our advice is to review your employee handbook, check changes in applicable Collective Bargaining Agreement, and amend it where necessary.

Please feel free to contact us for any questions and or assistance.

CERTA, because you want progress.

Barbara Veldmaat
[email protected]		 Serena Bank
[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Energiebesparende maatregelen op verzoek van de huurder: ben je als verhuurder verplicht daarin te voorzien?

Inleiding

De gasprijzen zijn de afgelopen periode aanzienlijk gestegen. Voor veel huishoudens brengt dat financiële problemen met zich mee. Niet alleen koud winterweer, maar ook slecht geïsoleerde woningen zorgen er in veel gevallen voor dat de gasrekeningen nóg hoger zijn. Een huurder zal er daarom belang bij hebben dat de woning goed geïsoleerd is, maar kun je daar als verhuurder ook toe gedwongen worden?

Regeling energiebesparende maatregelen

Hoewel het vaak een verplichting van de verhuurder is om een woning goed te onderhouden, kan een slechte isolatie van de woning niet worden aangemerkt als een gebrek die de verhuurder gehouden is om te verhelpen.

Indien een verhuurder zelf het plan heeft om tot woningverbeteringen over te gaan (renovatie), kan hij de huurder daartoe een voorstel doen en kan de huurder in sommige gevallen verplicht worden om zijn medewerking aan deze werkzaamheden te verlenen. Andersom geldt dat in beginsel niet: indien een huurder woningverbeteringen wenst, kan de verhuurder in principe niet worden verplicht om daartoe over te gaan. Omdat huurders in sommige gevallen groot belang bij woningverbeteringen hebben, geeft de wet – indien aan bepaalde vereisten wordt voldaan – de huurder een mogelijkheid om dit toch te kunnen bewerkstelligen. Die regeling bepaalt dat indien een woonruimte bepaalde energiebesparende voorzieningen behoeft, de rechter een verhuurder – op verzoek van de huurder – kan verplichten om voorzieningen te treffen (art. 7:243 BW). Dit geldt niet voor alle voorzieningen (zie hieronder). De voorzieningen dienen in eerste instantie op kosten van de verhuurder te worden aangebracht, maar de huurder dient zich bereid te verklaren om als tegenprestatie een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder zal moeten maken.

Mogelijke voorzieningen

Om te beoordelen of je als verhuurder kan worden verplicht om energiebesparende maatregelen te treffen, is het ten eerste de vraag of het gehuurde de verlangde energiebesparende maatregelen behoeft. Het kan daarbij alleen gaan om verbeteringen die bestaan uit (i) het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies, (ii) het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte of (iii) indien er sprake is van een verwarmingsketel die ten minste tien jaar oud is en deze wordt vervangen door een nieuwe installatie met een opwekkingsrendement van ten minste 80%. Bij deze laatste categorie kan worden gedacht aan het plaatsen van een CV of HR-ketel. Het vervangen van enkel glas voor dubbel glas kan worden aangemerkt als een voorbeeld van het thermisch isoleren van uitwendige scheidingsconstructies.

Huurverhoging

De huurder moet zich daarnaast bereid verklaren om een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder voor de maatregelen moet maken. Alleen indien die bereidheid er is, kan een verhuurder verplicht worden tot het treffen van de energiebesparende maatregelen. Zoals eerder gezegd moet de verhuurder de kosten van de verbeteringen te dragen, maar het uitgangspunt van deze regeling is dat de kosten voor deze voorzieningen uiteindelijk worden gefinancierd door middel van de huurverhoging.

Procedure

Indien de verhuurder niet uit zichzelf bereid is om tegen een huurverhoging energiebesparende maatregelen te treffen, kan de huurder daartoe een verzoek bij de rechter indienen. Indien de vraag bij de rechter voorligt, zullen de omstandigheden van het geval een rol spelen. Er wordt onder andere meegewogen of het bouwkundig mogelijk is om de maatregelen te treffen en of dit op basis van de regelgeving ook is toegestaan. Als discussie bestaat over de hoogte van de huurverhoging, kan de rechter daarover ook oordelen.

Conclusie

De conclusie is dat een huurder in bepaalde gevallen van een verhuurder kan verlangen dat de laatstgenoemde op diens kosten energiebesparende maatregelen treft. De kosten komen in eerste instantie voor rekening van de verhuurder. De verhuurder kan deze kosten terugverdienen, omdat voor het treffen van de maatregelen van de huurder een huurverhoging mag worden verlangd die in redelijke verhouding staat tot de kosten.

Indien u vragen hebt over een verzoek van uw huurder om energiebesparende voorzieningen te treffen, helpen wij u graag verder. Neem contact op met Louise Strating of Lisanne Hennink.

Omdat je verder wilt