Huurrecht

Omdat je verder wilt

CertAlert! Huurprijswijziging: In de juridische wereld kunnen soms dingen eerst niet en dan toch weer wel (of juist andersom). Omgekeerde wereld

Het huurprijswijzigingsbeding is momenteel een (heel) erg hot topic. Wat is er aan de hand?

Richtlijn oneerlijke bedingen – huurprijswijziging
Bij woonruimte (overigens ook bij bedrijfsruimte) is het gebruikelijk dat de huurprijs wordt geïndexeerd. Het beding in het huurcontract komt er dan bijvoorbeeld op neer dat de huur jaarlijks kan worden verhoogd met het jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie (zoals bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek) met een extra maximale verhoging van 5%. Tot zover is er niets aan de hand.

Op enig moment ontstaat er een huurachterstand en de verhuurder besluit de vordering aan de rechter voor te leggen om met het vonnis tot incasso te kunnen overgaan. Omdat huurovereenkomsten voor woonruimte in de regel worden gesloten met consumenten, moet de kantonrechter ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

Oneerlijk
In bijna alle gevallen komt de kantonrechter tot het oordeel dat het huurprijswijziging beding oneerlijk is. Dat is het geval, omdat het in de huurcontract opgenomen wijzigingsbeding de verhuurder de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Bovenop het jaarindexcijfers heeft de verhuurder de bevoegdheid om een extra verhoging toe te passen. Welk percentage er bij komt, is op het moment van ondertekenen van het contract echter niet duidelijk. Verder vindt de kantonrechter relevant dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor de huurder zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft, zodat de huurders volledig aan de willekeur van de verhuurder zijn overgeleverd. Dat betekent dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt (ontleend aan Bouwinvest-uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2023:3124).

 Gevolg – lege handen
Wat is het gevolg: Wat begon als een procedure over een huurachterstand is aan het eind een “huurvoorstand”. Een omgekeerde wereld. De verhuurder kan zich na de vernietiging van het beding niet meer op het beding beroepen, maar het gaat verder. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op een de wettelijke regeling ook niet mogelijk. Dit volgt uit andere jurisprudentie (HvJ EU 27 januari 2021, Dexia-arresten en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR:2023:198). Bij deze stand van zaken staat de verhuurder definitief met lege handen als het over het wijzigen (lees: verhogen) van de huurprijs gaat.

Oplossing
In de juridische werkelijkheid kan de verhuurder de huur dus nooit meer verhogen. Pas als er een nieuwe huurder is en de verhuurder past het beding aan of beroept zich op de wet, wordt dat pas weer mogelijk. Of is het misschien anders? Huur is een duurovereenkomst. Dat is anders dan een eenmalige transactie, zoals online verkopen. Bij die laatste overeenkomsten kunnen per direct algemene voorwaarden worden aangepast als deze oneerlijk zijn. Bij duurovereenkomsten voor bepaalde tijd (die op enig moment zullen aflopen) of overeenkomsten voor onbepaalde tijd die eenvoudig beëindigd kunnen worden, kunnen ook relatief eenvoudig nieuwe algemene voorwaarden gebruikt worden. Voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte ligt dat allemaal heel anders. Uit de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949) volgt dat de wettelijke regeling voor huur van woonruimte meebrengt dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter voor de huurder mee dat deze een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding en vervanging door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, omdat daarmee het doel van de Richtlijn wordt bereikt.

In de juridische wereld kunnen soms dingen niet en dan op een andere manier toch weer wel!

Vragen over het huurrecht. Neem contact op met Rogier Visser

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

De BKR-registratie in faillissement: een uitdaging

Renovatie: om aanspraak te maken op een ‘verhuis’ kostenvergoeding is het niet altijd nodig dat er een verhuiswagen voorrijdt.

Renovatie

Een huurder heeft recht op rustig huurgenot. Dat is echter niet altijd zo. De wet bepaalt dat een huurder verplicht is zijn medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden. Bij renovatiewerkzaamheden dient de huurder de werkzaamheden alleen te gedogen als sprake is van een redelijk voorstel van de verhuurder. Renovatie ziet kort gezegd op een verbetering/vernieuwing. Als het in het kader van deze renovatie (lees: niet de dringende werkzaamheden) noodzakelijk is om te verhuizen, dan moet de verhuurder bijdragen aan de kosten van die verhuizing. Op dit moment is de bijdrage EUR 7.156,=. Dat is een vast/forfaitair bedrag. Uit de toelichting op deze vergoeding volgt dat het vaste bedrag de rechtszekerheid dient; geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zouden daarmee zoveel mogelijk worden vermeden. Of toch niet…

Verhuizen
Verhuizen? Of toch niet… In een procedure over de verhuiskostenvergoeding staat vast dat de huurder bij het verlaten van zijn woning voor een renovatie niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen. De huurder ging tijdelijk bij vrienden logeren. Het gerechtshof vindt dat er in dat geval geen sprake is van verhuizen en wijst er op dat in het normale taalgebruik “verhuizen” inhoudt dat een bewoner niet alleen als persoon zijn woning verlaat, maar ook dat hij meer meeneemt dan enkele logeerspullen. De vordering van de huurder met betrekking tot de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van (toen nog) EUR 6.095,= wordt afgewezen. De huurder is het hier niet mee eens en stapt naar de Hoge Raad.

(G)een verhuiswagen

Uit de beslissing van de Hoge Raad volgt dat het niet bepalend is of de huurder met zijn hele hebben en houden verhuist, maar de huurder aanspraak op de vaste vergoeding heeft als diens vertrek uit de woning noodzakelijk is. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat die noodzaak er is als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. De aard en omvang van de werkzaamheden zijn echter niet allesbepalend. Het gaat ook om de specifieke omstandigheden van een individuele huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een huurder die thuiswerkt (en geen alternatieve werkruimte beschikbaar is bij de werkgever). Het verhuizen van de inboedel is volgens de Hoge Raad niet van belang.

Het gerechtshof heeft het volgens de Hoge Raad dus niet goed beoordeeld. Een ander hof moet dat nu doen.

Positie verhuurder

De Hoge Raad heeft duidelijk gemaakt dat voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder de woning wegens de renovatie moet verlaten. Er hoeft geen sprake te zijn van een verhuizing naar normaal spraakgebruik. Dat neemt niet weg dat de forfaitaire minimumbijdrage een kostenpost is die de verhuurder liever zal willen vermijden. Een discussie over of er wel of niet verhuisd wordt, zal de verhuurder niet baten. Om de kosten van renovatie te beperken, kan aan de volgende oplossingen worden gedacht:

  1. De (forfaitaire) minimumbijdrage is niet verschuldigd als er een adequate wisselwoning ter beschikking wordt gesteld;
  2. Wat zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder? Denkbaar is dat door het nemen van bepaalde maatregelen kan worden voorkomen dat er voor (sommige) huurders een noodzaak tot verhuizing wegens een renovatie is;
  3. In uitzonderlijke gevallen, waarin kort gezegd sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, kan het beroep van de huurder op de minimumbijdrage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Vragen over renovatie in het huurrecht. Neem contact op met Rogier Visser of Lisanne Hennink

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

De sportkantine: wel of geen huurbescherming?

Inleiding

Gemeentes en sportverenigingen hebben te maken met huur en verhuur van maatschappelijk vastgoed. Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan twee verschillende huurregimes: middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Hoe zit het met een sportkantine en de bescherming van de sportvereniging? Lees in dit artikel hoe je de mate van huurbescherming voor jouw sportkantine vaststelt.

7:290-bedrijfsruimte

Voor de kwalificatie van de bedrijfsruimte wordt gekeken naar wat partijen (1) in de huurovereenkomst hebben opgenomen, (2) over en weer hebben gezegd en gedaan, (3) de inrichting van het gehuurde en (4) de overige feitelijke omstandigheden. De kwalificatie van het huurregime is van belang. De huurders van een zogenoemde “7:290-bedrijfsruimte” hebben meer huurbescherming. Voor de vraag of een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is, is vereist dat deze voor het publiek toegankelijk is.

Is de sportkantine voor het publiek toegankelijk?

Het korte antwoord is: dat hangt ervan af. Hieronder lees je dat de rechter er per zaak verschillend over oordeelt.

JA – In een zaak bij de rechtbank Haarlem stond ter discussie of de sportkantine van een hockeyclub een 7:290-bedrijfsruimte was. In de sportkantine was een verkooppunt voor het publiek aanwezig en konden de daar gekochte etenswaren en dranken worden genuttigd. Volgens de rechter mocht het ‘publiek’ een enigszins beperkt publiek zijn. Het feit dat het publiek dat de kantine bezocht alleen uit personen zou bestaan die voor de hockeysport kwamen, stond er volgens de rechter niet aan in de weg dat de kantine als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kon worden gekwalificeerd. Ook het feit dat de kantine twee maanden per jaar gesloten was wegens sluiting van het hockeyseizoen deed daar niet aan af.

NEE – Vervolgens ging het in hoger beroep bij het Hof Amsterdam opnieuw om de vraag of de hockeykantine voor het publiek toegankelijk was. Volgens het Hof had de exploitatie van de kantine een besloten karakter. In de huurovereenkomst stond opgenomen dat uitsluitend leden van de vereniging en hun bezoekers en introducés toegang tot de kantine hadden. Nu het ging om bezoekers van de leden en niet van de kantine, waren deze volgens het Hof niet te beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek”.

JA – In een meer recente zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden over een sportkantine hadden partijen in de overeenkomst afgesproken dat sprake was van een 230a-bedrijfsruimte. Het Hof oordeelde dat sprake was van een 7:290-bedrijfsruimte, omdat de kantine hiervan trekken had. Ook werd de sportkantine door verschillende verenigingen en scholen gebruikt en regelmatig door buurtbewoners bezocht. Hierdoor was geen sprake van een besloten clubhuis. Ook speelde mee dat de gemeente regelmatig van de sportkantine gebruik maakte voor culturele activiteiten. Dat de sportkantine zich bevond in een sportcomplex, waardoor de sportkantine bijvoorbeeld geen eigen toiletvoorziening en geen eigen ‘hoofdtoegang’ had, maakte dit niet anders.

NEE – Tot slot een zaak waarin de vraag was onder welk huurregime een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine, kleedkamers én twee sportvelden viel. De rechtbank Noord-Holland oordeelde dat het zwaartepunt van de activiteiten van de huurder bij de kantine en kleedkamers lag. Het gehuurde viel niet onder artikel 7:290 BW, maar artikel 7:230a BW. Het gehuurde was volgens de rechter enkel toegankelijk voor personen die behoorden tot een besloten groep. Het besloten karakter van de evenementen van de huurder bleek uit het feit dat het doel van de activiteiten van de huurder niet was dat iedere willekeurige passant het gehuurde kon betreden voor de levering van roerende zaken dan wel om aldaar gebruik te maken van de dienstverlening van de huurder. Enkel degenen die tot de kring van genodigden behoorden werden toegelaten op het gehuurde en wel uitsluitend voor deelname aan dat specifieke evenement en voor de daarvoor bedoelde tijdstippen.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

De conclusie is dat een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is en meer huurbescherming heeft, als die voor het publiek toegankelijk is. Wil jij weten hoe het zit met de huurbescherming met jouw sportvereniging? Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.

Juliette Soomers

[email protected]
020 219 2556

Lisanne Hennink

[email protected]
06 1564 0256

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert!

Belangrijke uitspraak van de Hoge Raad

Opzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens sloop en nieuwbouw bij stedenbouwkundig, sociaaleconomisch en/of volkshuisvestelijk motief

Essentie

Voor de (corporatie)praktijk heeft de Hoge Raad op 16 juni 2023 een belangrijke uitspraak gedaan over sloop met vervangende nieuwbouw van woningen. De essentie is dat bij stedenbouwkundige, sociaaleconomische en/of volkshuisvestelijke motieven een beroep kan worden gedaan op dringend eigen gebruik. Als er alternatieven zijn dan wegen die alleen mee bij de vraag of het gebruik dermate dringend is dat van de verhuurder toch niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voorgezet. De verhuurder hoeft niet aannemelijk te maken dat het instandhouden van het gehuurde zodanige kosten met zich brengt, dat dat redelijkerwijs niet van hem verlang kan worden. Het is evenmin nodig dat de exploitatie van de woonruimte(s) onrendabel moet zijn.

Sloop met vervangende nieuwbouw

Een verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De rechter kan een beëindigingsvordering alleen toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen). Onder eigen gebruik wordt mede begrepen sloop met vervangende nieuwebouw.

De (juridische) vraag is aan welke voorwaarden moet zijn voldaan.

1. Stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven toereikend

De Hoge Raad bevestigt ten eerste dat het dringend eigen gebruik ook kan worden gestoeld op maatschappelijke motieven, bijvoorbeeld stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke. Ook in die gevallen kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.

2. Alternatieven?

Ten tweede gaat de Hoge Raad in op mogelijke alternatieven voor de plannen van de verhuurder. Als er alternatieven zijn voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw dan moeten die alternatieven volgens de Hoge Raad worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als er alternatieven zijn, dan brengt dat volgens de Hoge Raad niet met zich dat dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van de verhuurder verlangd kan worden.

3. Wanverhouding

De (derde) vraag is of als een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten geen vereiste is om sloop en nieuwbouw aan te merken als dringend eigen gebruik, een onrendabele exploitatie tenminste wel een voorwaarde is om sloop en nieuwbouw als dringend eigen gebruik aan te merken? Ten aanzien van die vraag antwoordt de Hoge Raad dat in geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw wordt gedaan uit overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogpunt, daar niet de voorwaarde mag worden verbonden dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel moet zijn.

Vragen over huuropzegging wegens sloop met vervangende nieuwbouw? Neem contact met ons op. CERTA, omdat je verder wilt.

Juliette Soomers

[email protected]
020 219 2556

Lisanne Hennink

[email protected]
06 1564 0256

[1] Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten 28 januari 2022 (ECLI:NL:OGEAM:2022:7).
[2] Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba 7 september 2022 (ECLI:NL:OGEAA:2022:332) en Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82).
[3] Rechtbank Overijssel 14 september 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:2584).
[4] Rechtbank Oost-Brabant 8 juli 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962). Een voorbeeld is het realiseren van infrastructuur.
[5] Rechtbank Amsterdam 23 november 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:6831).
[6] Rechtbank Midden-Nederland 15 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) en Hof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:11197).
[7] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017), Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2796).
[8] Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82) en Rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333).

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Geen goede verhuurder? Voorkom dat de gemeente handhaaft!

Verhuurder: kom op tijd in actie. Waar in de wet een verplichting voor de huurder bestaat om zich als een goede huurder te gedragen, ontbreekt een vergelijkbare verplichting voor de verhuurder. Tegelijkertijd komen excessieve huurprijzen, intimidatie, discriminatie en slecht onderhoud door verhuurders regelmatig voor. Natuurlijk kan de verhuurder worden aangesproken op het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld het plegen van onderhoud, maar er bestaat geen sanctie voor het niet gedragen als een “goede verhuurder”. Daar komt met de Wet goed verhuurderschap verandering in.

In dit artikel lees je wat de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder zijn en wat de gevolgen zijn als je deze niet nakomt. Om jou verder te helpen, bieden wij een sanity check en kennissessie aan.

Goed verhuurderschap

De verwachting is dat de wet op 1 juli 2023 in werking treedt. Vanaf dat moment bestaat er een instrument voor de overheid om goed verhuurderschap te normeren en te handhaven. Dit bestaat naast de regels over verhuur die gelden tussen huurder en verhuurder.

Wat wordt verstaan onder goed verhuurderschap omvat onder andere:

  • Geen ongerechtvaardigd onderscheid bij de selectie van de huurder;
  • Geen intimidatie;
  • Regels over de waarborgsom;
  • De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen; en
  • De verplichting om bepaalde informatie schriftelijk aan de huurder te verstrekken (onder andere over de waarborgsom, de contactgegevens van de verhuurder en het meldpunt voor klachten en servicekosten).

Toezicht en handhaving

Het toezicht en de handhaving worden uitgevoerd door het college van burgemeester en wethouders (“B&W”). B&W stelt een meldpunt in voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Daarnaast kan B&W toezicht houden door middel van een verordening die een vergunningplicht voor verhuur instelt. B&W heeft de mogelijkheid om een verhuurvergunning te weigeren, voorwaarden te stellen, in te trekken of een beheerder aan te stellen. Zonder vergunning mag de verhuurder niet verhuren.

Naast toezicht is B&W verantwoordelijk voor de bestuurlijke handhaving. Dit betekent dat B&W een last onder dwangsom kan opleggen of zelfs bestuursdwang kan uitoefenen (bijvoorbeeld sluiting van een pand).

Andere wijzigingen

Voor de verhuurder is bepaald dat een waarborgsom van maximaal tweemaal de huur mag worden gevraagd en dat de verhuurder deze in principe binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst dient terug te storten.

Toegelaten instellingen

Een andere wijziging heeft betrekking op de toepassing van de algemene regels voor toegelaten instellingen (corporaties). Aan de Woningwet wordt een artikel toegevoegd waarin staat dat de regels met betrekking tot goed verhuurderschap van overeenkomstige toepassing zijn op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, met uitzondering van de verplichting om de keuze voor een huurder aan de afgewezen kandidaten te motiveren indien de toegelaten instelling al gebruikmaakt van een woonruimteverdeelsysteem. Bovendien is het belangrijk op te merken dat voor toegelaten instellingen een uitzondering op de vergunningplicht bestaat en dat het toezicht en de handhaving bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) liggen.

Voorkomen van handhaving

De Wet goed verhuurderschap brengt veel veranderingen met zich mee voor verhuurders. Voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten is actie vereist. B&W kan de verhuurvergunning weigeren, een dwangsom opleggen of zelfs de verhuur verbieden. Heb je vragen over je verplichtingen als verhuurder of over handhaving door B&W? Wij bieden een sanity check en kennissessie aan. Neem contact met ons op.

Werner Altenaar, Louise Strating   
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Huurrecht en arbeidsrecht zijn (juridisch) tweelingen

Huurrecht en arbeidsrecht vertonen veel overeenkomsten. Dit wordt duidelijk wanneer de wetgever (op basis van publieke druk of rechterlijke uitspraken) bezig is met veranderingen. Flexibiliteit is de trend, maar nu wordt daarop teruggekomen. Hieronder volgt een korte bespreking van aankomende wijzigingen.

Een eigen huis – een plek onder de zon

René Froger heeft het bezongen, maar het recht op huisvesting wordt ook expliciet genoemd in verschillende internationale verdragen, zoals het Europees Sociaal Handvest. Een dak boven het hoofd hebben is een essentieel onderdeel van het bestaan. In de toelichting op het wetsvoorstel Vaste Huurcontracten staat dat “thuis” de plek is waar je na een lange werkdag tot rust komt en plezier hebt met vrienden en familie. Een aangename en betaalbare woning is de stabiele basis die mensen nodig hebben om vooruit te komen in het leven. Het zoeken naar een nieuwe baan, samenwonen of een gezin stichten is pas mogelijk als je een thuis hebt. In deze toelichting worden wonen en werk terecht in één adem genoemd. In een recente brief van de minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (brief van 3 april 2023) wordt benadrukt dat werk ervoor zorgt dat mensen zelf in hun bestaan kunnen voorzien, kansen biedt tot ontplooiing en bijdraagt aan sociale interactie.

Onzekerheid ten aanzien van wonen en werken

Een dak boven het hoofd of een vaste baan zijn echter minder vanzelfsprekend geworden dan gewend. Het betreft dan niet het vinden van een nieuw huis of ander werk, maar het kunnen houden van het beleg op de boterham of de plek waar je die smeert. In de brief van de minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid wordt er met betrekking tot het arbeidsrecht op gewezen dat de huidige regels ervoor kunnen zorgen dat er onvoldoende werk- en inkomenszekerheid is. In het wetsvoorstel Vaste Huurcontracten wordt vermeld dat niet voor niets volgens artikel 22 van de Grondwet “bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg der overheid’ is. Een fatsoenlijk dak boven het hoofd is een grondrecht. Tegelijkertijd blijkt dat met de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst per 1 juli 2016 tot wel een derde van de nieuwe huurovereenkomsten met particuliere verhuurders een zogenoemde wegwerpovereenkomst is; in Amsterdam huurt zelfs meer dan de helft van de jongeren op basis van een tijdelijk contract. Dat heeft grote gevolgen. Huurders moeten iedere twee jaar verhuizen en kampen niet zelden met de stress, onzekerheid, hoge verhuiskosten en het tijdrovende zoekproces die daarbij komen kijken. Gemeenten signaleren dat de leefbaarheid van wijken onder druk komt te staan door het grote aantal bewonerswisselingen en dat de huren nóg sneller stijgen.

Tweelingen

Huurrecht en arbeidsrecht lijken wel tweelingen. Wonen en werk voorziet in wezenlijke basisbehoeften. In formele zin is het verband tussen huurrecht en arbeidsrecht bijvoorbeeld zichtbaar omdat bij geschillen bij dezelfde (kanton)rechter wordt geprocedeerd. In materiële zin omdat ten aanzien van zowel het huurrecht als het arbeidsrecht maatregelen worden getroffen om de pendule weer de andere kant op te krijgen. Het initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten is op 16 mei 2023 aangenomen door de Tweede Kamer. Deze wet beperkt de mogelijkheden tot het aangaan van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Als de Eerste Kamer deze wet aanneemt, mogen tijdelijke huurcontracten alleen worden gesloten in een beperkt aantal situaties. Dat zijn contracten voor:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben;
  • huurders die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie;
  • (jonge) huurders van wie de beide ouders overleden zijn en met wie zij in één woning woonden.

Bij het arbeidsrecht wordt er op ingezet dat mensen met flexibele arbeidsovereenkomsten meer zekerheid krijgen met betrekking tot bijvoorbeeld arbeidsvoorwaarden, hun inkomen en werkrooster. Schijnzelfstandigheid tracht men terug te dringen. Het gaat dan om:

  • Werknemers en werkgevers geven hun arbeidsrelatie vorm op basis van de aard en inrichting van het werk en persoonlijke voorkeuren.
  • Werkenden in flexibele contracten krijgen meer zekerheid.
  • Schijnzelfstandigheid wordt verminderd.
  • Een leven lang ontwikkelen en van-werk-naar-werk worden gestimuleerd.

Voor de praktijk

Voor huurders en werknemers komt er meer zekerheid (totdat weer om meer flexibiliteit gevraagd gaat worden). Wat de precieze gevolgen zijn voor de praktijk en dan vooral voor werkgevers en verhuurders, is nog onduidelijk.

Vragen over huur- of arbeidsrecht?
Neem contact op met Barbara Veldmaat, Matthijs Bos of Rogier Visser.

Omdat je verder wilt