Bestuursrecht

Omdat je verder wilt

Energielabel C vereist voor kantoorgebouwen vanaf 1 januari 2023. Kom nu in actie

Inleiding

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte in gebruik te geven en te nemen die niet beschikt over energielabel C. Dat lijkt ver weg, maar u hebt nog maar een jaar om voorzieningen te treffen. Hieronder leest u over de labelplicht, voor wie het geldt, wat de uitzonderingen zijn, hoe de handhaving eruitziet en tips and tricks, zodat je verder kunt.

In het kort:

  • vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte te gebruiken die niet beschikt over energielabel C. Het Bouwbesluit wordt hierop aangepast.
  • het in gebruik geven is ook verboden;
  • bestuurlijke handhaving (dwangsom/sluiting) volgt bij niet-naleving; en
  • in het geval van (ver)huur: controleer voor wiens rekening verduurzamingswerkzaamheden komen.

Wat houdt de verplichting in?

Het energielabel C geldt voor een kantoorgebouw. Maar wat valt hieronder? Een kantoorgebouw is een gebouw of gedeelte van een gebouw met één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties. Dit betekent dat een kantoorgebouw een afzonderlijk gebouw kan zijn, maar ook een onderdeel van een groter gebouw. Veel gebouwen in Nederland zijn combinatiegebouwen, denk aan een horeca/winkel-plint met kantoren daarboven. De labelplicht geldt alleen voor kantoorruimtes en nevenfuncties (bijvoorbeeld: een kantine of vergaderzaal). Een kantoorfunctie kan zelf ook nevenfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij kantoren in scholen, ziekenhuizen, winkels, buurthuizen of industriehallen. In die gevallen is geen sprake van een kantoorgebouw en geldt de labelplicht niet.

Voor wie geldt het?

De verplichting geldt zowel voor de eigenaar (verhuurder) als de huurder. Het is niet afhankelijk van het transactiemoment. De voorzieningen moeten door hen op tijd worden getroffen. Gebeurt dit niet dan volgt handhaving.

Wat zijn de uitzonderingen?

Er gelden uitzonderingen voor de labelplicht. Het gaat om:

  • gebruiksoppervlakte met minder dan 50% kantoorfuncties, zoals een industriehal;
  • gebouw kleiner dan 100 m2;
  • monumenten; en
  • tijdelijke gebouwen.

Wat gebeurt bij niet-naleving?

Het “bevoegde gezag” handhaaft bestuurlijk bij niet-naleving van de labelplicht. In de praktijk zal dit de gemeente of de omgevingsdienst zijn. Dit betekent dat de overheid een dwangsom zal opleggen of de kantoorruimte sluit. De sanctie zal verschillen. De overheid zal afwegen wat proportioneel is en heeft beleidsvrijheid. Dit kan ook tot eerst een waarschuwing leiden.

Tips and tricks

  • Controleer bij het kopen van een gebouw of bij het aangaan van een huurovereenkomst of energielabel C is vereist en zo ja, welk energielabel het gebouw heeft (vraag dit na bij de verkoper of verhuurder of kijk in het energieprestatie-register)
  • Ben je al (ver)huurder van een kantoorruimte en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak afspraken met de (ver)huurder over welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om aan de verplichting te voldoen en kijk in de huurovereenkomst voor wiens rekening de verduurzamingswerkzaamheden komen.
  • Ben je van plan om een huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorruimte te sluiten en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak vóór het sluiten van de huurovereenkomst afspraken over welke werkzaamheden uitgevoerd worden, wanneer die worden uitgevoerd en voor wie de kosten daarvoor draagt. Leg dit in de huurovereenkomst vast.

Conclusie en in de praktijk

De conclusie is dat binnen een jaar kantoorruimtes over een energielabel C moeten beschikken. Vanaf volgend jaar wordt gehandhaafd door het opleggen van dwangsommen en sluiten van de ruimte. In de praktijk betekent dit dat dit jaar de voorzieningen moeten worden getroffen. Maak afspraken met je (ver)huurder of welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wanneer. Maak eventueel aanvullende contractuele afspraken.

Contact

Heb je juridische vragen over de labelplicht, handhaving of contractuele afspraken? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht

 Louise Strating 

Advocaat huurrecht
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gelijkere kansen bij verkoop grond door de overheid

Inleiding

Overheden moeten bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden. In een baanbrekend arrest van de Hoge Raad is geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerend goed de zogenoemde “beginselen van behoorlijk bestuur” in acht moet nemen en daarmee dus ook het gelijkheidsbeginsel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • overheid moet ook bij een privaatrechtelijke overeenkomst (dus ook koop) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen;
  • het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen;
  • overheidslichamen moeten een passende mate van openbaarheid verzekeren; en
  • onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan.

Wat speelde er in deze zaak?

De gemeente Montferland was eigenaresse van een perceel in het centrum van Didam dat zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Een vastgoedonderneming was ook geïnteresseerd, maar de gemeente had het perceel al verkocht aan de projectontwikkelaar. De vastgoedonderneming daagde de gemeente voor de rechter, omdat de gemeente een openbare en zogeheten non-discriminatoire biedingsprocedure had moeten volgen voor de verkoop van het perceel.

Wat is belangrijk?

De Hoge Raad oordeelde dat het hier om een privaatrechtelijke overeenkomst ging waarbij de overheid een aan onroerende zaak verkocht. De overheid mag daarbij niet handelen in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel valt daaronder. Daarom moet de overheid bij de verkoop van onroerende zaken ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. De overheid zal objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd. Onder het gelijkheidsbeginsel valt ook dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

In het geval er maar één serieuze gegadigde is en dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, dan geldt een uitzondering. In dat geval moet het voornemen tot verkoop bekend worden gemaakt waardoor een ieder daarvan op de hoogte kan zijn. De overheid moet dan motiveren waarom op basis van de opgestelde criteria vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Gevolgen voor de praktijk

In de praktijk betekent dit dat vastgoedondernemingen “gelijkere” kansen hebben. De overheid moet bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden, waarbij openbaarheid wordt gegeven. Onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan. Vastgoedtransacties van de overheid zullen hierdoor transparanter worden. Dit maakt verkoop eerlijker.

Contact

Heb je juridische vragen over verkoop van grond door de overheid? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

 Claudia Sellis 

Paralegal praktijkgroep vastgoed
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gaswinning Groningerveld mocht (op dit niveau) doorgaan

Inleiding

Hoewel de schadeafwikkeling bij bodembeweging in volle gang is, blijft de gaswinning uit het Groningerveld doorgaan. De minister van Economische Zaken en Klimaat stemde in met gaswinning – voor 8,1 miljard kubieke meter in 2020 en 2021. De Groninger Bodem Beweging en Groningers procedeerden hierover. Voor een eerder gasjaar ging de vaststelling over de kop. Kon de gaswinning voor 2020-2021 de toets doorstaan? Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • gaswinningsniveau 2020-2021 is in redelijkheid vastgesteld om aan leveringszekerheid te voldoen;
  • veiligheid, schadeafhandeling en leveringszekerheid staan centraal; en
  • minister voldeed aan veiligheidsnorm en heeft voldoende rekening gehouden met de belangen van Groningers.

Wat speelde er in deze zaak?

Op 21 juli 2021 oordeelde de hoogste bestuursrechter dat de minister in redelijkheid de gaswinning op 8,1 miljard kubieke meter vaststelde.

Veiligheidsnorm

Bij de beoordeling of aan de veiligheidsnorm wordt voldaan, mocht de minister ervan uitgaan dat het risico in elk geval niet groter is dan is berekend voor 2019-2020. Wel moeten woningen nog worden versterkt en moeten stappen worden gezet om het versterkingsprogramma sneller uit te voeren. Nu de gaswinning versneld wordt afgebouwd, hoefde de minister niet af te zien van de vaststelling.

Belangen

De minister heeft de betrokken belangen in redelijkheid afgewogen. Aan de ene kant hield hij rekening met belangen van de Groningers bij een zo snel mogelijke beëindiging van de gaswinning. Zij hebben er belang bij dat het tempo van de versterkingsoperatie omhoog gaat en dat toereikende procedures bestaan voor de afhandeling van schade. Daarbij gaat het niet alleen om het voldoen aan de veiligheidsnorm en het herstel van schade, maar ook om het wegnemen van gevoelens van onveiligheid, frustratie en spanning. Aan de andere kant hield de minister rekening met de belangen van de eindafnemers van het gas. Dat zijn huishoudens, instellingen en bedrijven in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk. Zij hebben er belang bij dat zij niet (abrupt) worden afgesloten van Groningengas, zodat bedrijven hun activiteiten kunnen voortzetten en woningen in de winter kunnen worden verwarmd. Naar het oordeel van de hoogste bestuursrechter heeft de minister het winningsniveau voor 2020-2021 op de juiste wijze vastgesteld om te kunnen voldoen aan de leveringszekerheid. Ook heeft hij voldoende concreet uiteengezet welke maatregelen worden genomen om de situatie van de Groningers te verbeteren, waaronder het zo snel mogelijk afbouwen van de gaswinning naar nul. Verder worden reguliere schademeldingen relatief snel afgehandeld bij het IMG. De schade als gevolg van de gaswinning staat daarom niet in de weg aan de gaswinning.

Conclusie

De conclusie is dat het gaswinningsniveau “door de juridische beugel kan”. De rechter geeft de minister veel (beleids)ruimte. Daarom is het lastig om dit besluit succesvol aan te vechten. Het uiteindelijke niveau van de minimumflow voor het gasjaar 2022-2023 zal worden bepaald in een ander besluit. De hoogste bestuursrechter zal daarover nog een uitspraak moeten doen, maar de minister zal opnieuw ruimte krijgen.

Heb je juridische vragen omtrent de gaswinning in Groningen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Groningse gaswinningsschade over een andere juridische boeg!

Meer duidelijkheid over de vergoeding van Groningse gaswinningsschade. De hoogste bestuursrechter (“ABRvS”) deed haar eerste tussenuitspraak over het schadevergoedingsbesluit van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (“IMG”).

Inleiding

Benadeelden kunnen de schadevergoeding ook via de bestuursrechtelijke weg verkrijgen. Bij een (gedeeltelijke) afwijzing moeten zij bezwaar maken en beroep instellen. In dit artikel lees je wat de ABRvS oordeelt over het berekeningsmodel dat het IMG hanteert, hoe het zogenoemde bewijsvermoeden werkt en waarom een gerechtelijke deskundige wordt benoemd.

In het kort:

  • het IMG mag wél uitgaan van het berekeningsmodel met vaste eenheidsprijzen bij het vaststellen van de hoogte van de schadevergoeding;
  • het IMG kan het bewijsvermoeden weerleggen door met een adviesrapport aan te tonen dat voor de schade “evident en aantoonbaar” uitsluitend een andere oorzaak bestaat; en
  • de ABRvS stelt een deskundige aan, omdat de rapporten van de benadeelde en het IMG elkaar tegenspreken over tien schades – ook aan de fundering.

Wat speelde er in deze zaak?

In de uitspraak van 24 februari 2021 ging het om een Groninger met een woning uit 1900 boven het Groningenveld. In dit gebied doen zich als gevolg van gaswinning bodemdaling en aardbevingen voor. Op 18 maart 2018 meldde de benadeelde scheuren in de gevel en claimde hij EUR 30.000,=. Uiteindelijk kende het IMG hem een gedeeltelijke vergoeding toe van EUR 6.413,43, omdat uit het deskundigenrapport bleek dat niet alle schade uitsluitend was veroorzaakt of verergerd door mijnbouwactiviteiten.

Berekeningsmodel

De benadeelde is het niet eens met de herstelmethodes en de vaste eenheidsprijzen die het IMG daarvoor hanteert. Met deze methode en prijzen worden de totale vergoeding berekend. De ABRvS stelt het IMG op dit punt in het gelijk. Het IMG moet namelijk jaarlijks tienduizenden schades vergoeden. Daarom mag het gebruik maken van vaste eenheidsprijzen voor vrijwel alle soorten schadeherstel, ook omdat dit ruimhartig, duurzaam en vakkundig gebeurt. Dit betekent dat het IMG van dit berekeningsmodel mag uitgaan bij het vaststellen van de schadevergoedingen.

Bewijsvermoeden

Om de benadeelde juridisch te “helpen”, geldt een bewijsvermoeden. Dat houdt in dat de schade die redelijkerwijs van de Groningse gaswinning kan zijn, vermoed wordt daardoor te zijn veroorzaakt. De benadeelde vindt dat het IMG het bewijsvermoeden onvoldoende toepast. De ABRvS stelt het IMG ook op dit punt in het gelijk. Het IMG vergoedt alle schade, tenzij uit een adviesrapport blijkt dat voor de schade “evident en aantoonbaar” uitsluitend een andere oorzaak bestaat dan de bodembeweging door mijnbouwactiviteiten. Met andere woorden, de conclusie leek niet aan te sluiten.

Deskundige

Hoewel het IMG een onpartijdige deskundige inschakelde, komt het adviesrapport van de benadeelde niet overeen met het rapport van het IMG. De ABRvS vraagt zich af of voor tien schades, ook aan de fundering, een evidente en aantoonbaar andere oorzaak dan gaswinning bestaat. De ABRvS verzoekt om nader onderzoek door een onafhankelijk, gerechtelijk deskundige (StAB), nu technische en bouwkundige kennis nodig is.

Slotsom

De ABRvS wacht het adviesrapport van de deskundige af. Daarna volgt de einduitspraak waarin duidelijk wordt welke schade is veroorzaakt door gaswinning en of het IMG voldoende schadevergoeding heeft toegekend.

Voor in de praktijk is de belangrijkste opmerking dat het IMG is ingesteld om de schadevergoeding ruimhartig en voortvarend af te handelen, maar in deze procedure komen dezelfde discussies terug als in de civiele zaken.

Contact

Heb je vragen over schadevergoeding in het bestuursrecht of (gedeeltelijke) afwijzing door het IMG? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Praktijkgroep vastgoed
Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht
E [email protected]
T 06-15460684

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Afwijken van NOW-peildatum mogelijk bij calamiteiten

Inleiding

Baanbrekend nieuws op het gebied van de NOW-regeling. De Centrale Raad van Beroep (“CRvB”) deed de eerste uitspraak in hoger beroep over de NOW. De NOW is bedoeld voor werkgevers die als gevolg van het coronavirus omzetverlies lijden. Zij kunnen bij het UWV een aanvraag indienen voor een tegemoetkoming in de loonkosten en krijgen hiervoor een voorschot waarmee zij hun werknemers kunnen doorbetalen. Het UWV confronteert werkgevers inmiddels met afwijzingen en terugvorderingen. In dit artikel lees je wat de CRvB oordeelt over de berekening van het voorschot en de peildatum alsook wat dit voor jou als ondernemer betekent in de praktijk.

In het kort

  • de CRvB is de rechter die in hoger beroep oordeelt in NOW-zaken;
  • de berekening van het voorschot bij NOW-1 blijft in stand ook als dat betekent dat een startende ondernemer geen voorschot ontvangt met alle gevolgen van dien;
  • de peildatum voor NOW-2 blijft overeind. Wel bestaat ruimte om hiervan af te wijken als de werkgever vanwege calamiteiten buiten staat was om tijdig loonaangifte te doen of de Belastingdienst uitstel verleende voor loonaangifte.

Wat speelde er in deze zaak?

In de uitspraak van 28 januari 2021 ging het om een restaurant dat in februari 2020 de deuren opende met vijf werknemers. Het restaurant moest kort erna, op 15 maart 2020, alweer sluiten vanwege de coronamaatregelen. Het restaurant vroeg de NOW-1-subsidie aan voor maart tot en met mei 2020. Het UWV weigerde het voorschot, omdat geen loon was betaald in november 2019 of in januari 2020. Ook kreeg het restaurant geen NOW-2-subsidie over juni tot en met september 2020, omdat geen loonaangifte was gedaan over maart 2020 bij de Belastingdienst vóór 15 mei 2020. De hoogte van de NOW-2 subsidie wordt namelijk gebaseerd op het aangegeven loon over die maand. Was dit onrechtmatig?

 

Berekening NOW-1

De CRvB oordeelde dat geen aanleiding bestaat om de berekening van het voorschot buiten toepassing te laten. Ook als dat betekent dat startende ondernemers, zoals het restaurant, vanwege de uitvoerbaarheid voor seizoenbedrijven geen voorschot kunnen ontvangen. De regeling is niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel of met enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur of algemeen rechtsbeginsel. De NOW is namelijk een noodmaatregel waarbij snel een zeer groot aantal werkgevers duidelijkheid moest worden verschaft over de regeling (een “robuuste regeling” zoals minister Koolmees dat heeft omschreven). Hierdoor heeft de NOW noodgedwongen een algemeen karakter en kan er niet steeds maatwerk worden geboden. De minister heeft dat onderkend en de regeling meerdere keren aangepast. Hierbij zijn de voorwaarden op onderdelen gewijzigd om het beoogde doel van de NOW zoveel mogelijk te bereiken.

Peildatum NOW-2

Ter voorkoming van fraude is bij de NOW-2 voor de vaststelling van de loonsom gekozen voor een peildatum van 15 mei 2020, omdat deze datum vóór de aankondiging van deze regeling ligt. Dat is een voldoende onderbouwing voor deze keuze, zodat deze overeind blijft. In incidentele gevallen week het UWV af van deze peildatum op basis van buitenwettelijk begunstigend beleid. Dit zijn gevallen waarbij de werkgever wegens een calamiteit niet in staat was om uiterlijk op 15 mei 2020 een loonaangifte over de maand maart 2020 te doen en gevallen waarbij de Belastingdienst de werkgever uitstel verleende voor het doen van de loonaangifte over maart 2020 tot ná 15 mei 2020. Deze situaties deden zich hier niet voor, zodat in het geval van het restaurant niet van deze peildatum hoefde te worden afgeweken. In de praktijk bestaat ruimte voor de ondernemer om een andere peildatum aan te houden bij calamiteiten. Dit kan alsnog leiden tot een (hoger) voorschot.

Slotsom

De CRvB laat de afwijzing van de NOW-voorschotten in stand. Het restaurant krijgt ongelijk. Wel lijkt in het algemeen ruimte te bestaan voor afwijking van de peildatum (bij NOW-2) ingeval van calamiteiten.

Contact

Heb je vragen over de terugvordering of afwijzing van jouw NOW-subsidie? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder. Houd onze kennissessies in de gaten voor webinars over de NOW. Omdat je verder wilt!

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht
E: [email protected]
T 06-15460684

Omdat je verder wilt