CERTA

Omdat je verder wilt

CertAlert!: een huurverhogingspercentage van 14,53% is volgens de kantonrechter te Rotterdam naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

Van (bijna) geen uitspraken over het indexeren van de huurprijs bij bedrijfsonroerendgoed, komen er nu steeds meer. Een duidelijke lijn is nog niet te ontdekken, maar wel dat het allemaal om de redelijkheid en billijkheid draait! Eerder schreven wij over de indexering van de huurprijs. Bij de beoordeling daarvan wegen alle omstandigheden van het geval mee. Dat betekent ook dat in de ene zaak de verhuurder in het gelijk wordt gesteld, maar in de volgende zaak de huurder. Dit wordt bevestigd in de uitspraak van 3 november 2023, waarin de kantonrechter oordeelt dat een huurverhogingspercentage van 14,53% niet door de beugel kan (ECLI:NL:RBROT:2023:10295). In een andere zaak kon een huurverhogingspercentage van 14,50% wel (ons artikel hierover leest u hier). De kantonrechter vindt het met name relevant dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. Gebleken is echter dat de (oude) CPI-berekeningsmethode niet adequaat is om een goed beeld te geven van de inflatie, reden waarom het Centraal Bureau voor de Statistiek de berekeningsmethode vanaf juni 2023 heeft aangepast. Omdat de CPI over september 2022 een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer weergeeft, zou onverkorte toepassing daarvan niet leiden tot het door partijen beoogde resultaat. Daar komt bij dat huurders als het ware dubbel belast worden, omdat zij zelf de hoge energiekosten moeten dragen en daarnaast de stijging van de energiekosten doorberekend krijgen in de hogere huurprijs.

Hoewel het te hoge indexcijfer met de oude berekeningsmethode in 2024 wordt gecorrigeerd, en daarmee het nadeel van de desbetreffende huurders wordt opgeheven, is het niet gerechtvaardigd dat huurders over een periode van een jaar een veel hogere huurprijs betalen dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. De kantonrechter ziet in beginsel reden voor een aanpassing van de indexering van de huurprijs.

Een (fors) huurverhogingspercentage kan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Welke omstandigheden relevant zijn wordt per geval beoordeeld. We kijken graag met je mee!

Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier, Fatima, Macy of het vastgoed team.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert! Indexering huurprijs bedrijfsruimten van 14,5% blijft in stand

Bijna alle huurovereenkomsten bevatten een bepaling die voorziet in de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren. De huurprijs wordt geïndexeerd aan de hand van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). De CPI geeft de gemiddelde prijsverandering weer van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen. Een eerlijke manier om de huurprijs te indexeren zou men denken, maar volgens huurders zitten er nogal wat haken en ogen aan deze methode. Een van de redenen is dat door de oorlog in Oekraïne de energieprijzen fors zijn gestegen. Dit heeft ook invloed gehad op de CPI, terwijl de huurder die (hogere) energierekening ook zelf gepresenteerd krijgt.

Voorlopig oordeel en oordeel bodemrechter
In een eerdere kortgedingprocedure heeft de voorzieningenrechter overwogen dat een huurprijsverhoging van 14,5% niet door de beugel kan, omdat de gebruikte berekeningsmethode vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek niet (meer) adequaat is. Dat was echter een voorlopig oordeel. Recent kwam de bodemrechter in de uitspraak van 25 oktober 2023 tot een ander oordeel (ECLI:NL:RBGEL:2023:5905). In die zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat een indexeringspercentage van 14,5 % niet per definitie onaanvaardbaar is. De twee grondslagen die door huurder naar voren zijn gebracht, worden hierna besproken.

Onvoorziene omstandigheid
Allereerst betoogde huurder dat sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW, waardoor de huurverhoging van 14,5 % geen stand kan houden. Volgens de kantonrechter is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke huurverhoging voorzien hebben. Partijen hebben in de algemene huurvoorwaarden opgenomen dat bij stijging van de huur met meer dan 10% de waarborgsom moet worden aangevuld. Het verweer dat sprake zou zijn van een onvoorziene omstandigheid, wordt dan ook door de rechter verworpen.

In strijd met redelijkheid en billijkheid
Verder vindt de huurder dat de huurprijsverhoging van 14,5 % – gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW – in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dit verweer wordt door de kantonrechter verworpen. Niet in geschil is namelijk dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst is berekend. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan onredelijk is. Gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval. Een omstandigheid die bij de beoordeling meeweegt is dat verhuurder met dezelfde hoge kosten te maken heeft. Ook is bij de beoordeling relevant dat partijen voor de CPI-methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Tot slot betrekt de kantonrechter ook het feit dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken. De door verhuurder gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 januari 2023 met 14,5 % is verhoogd, wordt dan ook toegewezen.

Hoe verder?
Met de voorgaande uitspraak wordt duidelijk dat alle omstandigheden van het geval meewegen bij de beoordeling van een (on)aanvaardbaar huurverhogingspercentage. Dat door de oorlog in Oekraïne alle prijzen fors zijn gestegen, betekent echter niet zonder meer dat een (fors) huurverhogingspercentage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een indexering met 14,5% is ook niet zonder meer een onvoorziene omstandigheid. Het zal per geval beoordeeld moeten worden.

Certa informeert en adviseert graag!
Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier, Fatima, Macy of het vastgoed team.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Het leveren van bewijs bij medehuurderschap

De laatste tijd is er steeds meer te doen om het “medehuurderschap”. In het nieuws verschijnen verschillende artikelen over bijvoorbeeld kinderen van overleden ouders die in de woning willen blijven wonen. Indien de huurder of verhuurder naar de rechter gaat, wie moet dan wat bewijzen?

Medehuurderschap
Wie niet met de huurder is getrouwd of geregistreerd partner is, maar wel met de huurder samenwoont, wordt niet automatisch medehuurder. Hij kan samen met de huurder de verhuurder vragen om met het medehuurderschap in te stemmen. Indien de verhuurder niet akkoord gaat, dan kan de rechter worden verzocht om de samenwoner medehuurder te maken.

De rechter zal het verzoek afwijzen, indien:
a) de beoogd medehuurder niet tenminste 2 jaar zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en daar met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert;
b) de beoogd medehuurder onvoldoende financiële waarborgen biedt; of
c) sprake is van misbruik van medehuurderschap. Dit houdt kort gezegd in dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt.

Bewijslast
Het uitgangspunt is dat degene die zich jegens de verhuurder beroept op een recht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dit recht volgt. Het is dus aan de beoogd medehuurder om aan te tonen dat hij minstens twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Ten aanzien van de specifieke vereisten geldt nog het volgende.

a) hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding
Het hebben van hoofdverblijf houdt in dat de beoogd medehuurder daadwerkelijk in de woning woont. Het bewijs van het hoofdverblijf moet door de huurder worden geleverd aan de hand van feitelijke omstandigheden. Alleen een inschrijving in het bevolkingsregister is niet voldoende.

Het voeren van een gemeenschappelijke huishouding houdt in dat men dagelijkse bezigheden, zoals eten, huishouding en televisie kijken, samen doet. Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding heeft een “verzwaarde stelplicht”. Als de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, moet de beoogd medehuurder voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Daarbij geldt dat naarmate de verhuurder concreter is in het betwisten van de gemeenschappelijke huishouding, de beoogd medehuurder concreter moet zijn in zijn stellingen dat daarvan sprake is.

Deze verzwaarde stelplicht geldt niet voor de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding. Duurzaam houdt in: op de toekomst gericht. Of sprake is van duurzaamheid, wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen.

b) onvoldoende financiële waarborgen
De verhuurder kan zich tegen het medehuurderschap verzetten door te stellen dat de beoogd medehuurder onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dit betreft een zogenoemd “bevrijdend” verweer, zodat het aan de verhuurder is om aan te tonen dat de beoogd medehuurder niet zelfstandig de huur kan betalen. De vaststelling hiervan vergt echter inzicht in de financiële positie van de beoogd medehuurder. Deze gegevens liggen in het domein van de beoogd medehuurder. Daarom kan van de beoogd medehuurder worden verlangd dat hij voldoende concrete gegevens over zijn inkomen en zijn vermogen verschaft ter onderbouwing van zijn betwisting.

c) misbruik van medehuurderschap
De kantonrechter moet een verzoek tot medehuurderschap ook afwijzen als het duidelijk is dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt. De verhuurder zal moeten bewijzen dat er sprake is van misbruik van medehuurderschap.


Vragen over het leveren van bewijs bij medehuurderschap? Neem contact met op met Juliette Soomers of Lisanne Hennink.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Duurt de bestuursrechtelijke procedure te lang? Mogelijk heb je recht op immateriële schadevergoeding

Inleiding
De doorlooptijden van bestuursrechtelijke procedures worden steeds langer als gevolg van de toenemende werkdruk bij bestuursorganen en bestuursrechters. De invoering van de Omgevingswet zal dit verergeren. Naar verwachting zullen termijnoverschrijdingen in bestuursrechtelijke zaken vaker voorkomen. Hieronder lees je meer over de termijnoverschrijding, wanneer je recht hebt op immateriële schadevergoeding en hoe hoog het bedrag is.

Redelijke termijn
In artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: ”EVRM”) staat het recht op een eerlijk proces. Dit betekent dat een juridisch geschil binnen een “redelijke termijn” moet zijn afgehandeld. Volgens vaste rechtspraak geldt dat bestuursrechtelijke geschillen binnen vier jaar moeten zijn afgedaan. De redelijke termijn voor bezwaar en beroep samen is twee jaar en wordt onderverdeeld in zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep in eerste aanleg. De termijn begint op het moment van ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. Voor hoger beroep geldt twee jaar. Bij overschrijding van deze termijnen, heb je in principe recht op EUR 500,- aan immateriële schadevergoeding voor ieder half jaar overschrijding. Hierop bestaan uitzonderingen. Het totaal wordt naar boven afgerond.

Omgevingswet
Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet inwerking. De Omgevingswet zal juridische vraagstukken opleveren. Hierover zal dus meer worden geprocedeerd. De Raad van State gaf in april 2023 aan dat de Omgevingswet veel nieuwe procedures met zich zal brengen om de grijze gebieden van de Omgevingswet in te kleuren. Dit betekent dat het toenemende aantal omgevingsrechtelijke geschillen zal leiden tot oplopende werkvoorraden en dus langere doorlooptijden.

Conclusie en gevolgen praktijk
De conclusie is dat bestuursrechtelijke procedures nog langer zullen duren. Het is van belang om de termijnen goed in de gaten te houden. Mogelijk kun je aanspraak maken op immateriële schadevergoeding bij termijnoverschrijding.

Vragen over je recht op of het verzoeken om schadevergoeding in het bestuursrecht? Neem contact met ons op. Certa helpt je verder.

Werner Altenaar
Advocaat-Partner bestuursrecht en omgevingsrecht
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Roza Morrison
Advocaat
Praktijkgroep vastgoed
[email protected]

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

NEWSFLASH: Wetsvoorstel ‘Verduidelijking beoordeling arbeidsrelaties en rechtsvermoeden’.

Vrijdag 6 oktober 2023 is het wetsvoorstel ‘Verduidelijking beoordeling arbeidsrelaties en rechtsvermoeden’ gepubliceerd voor internetconsultatie. Het wetsvoorstel bevat een toetsingskader waarmee aan de hand van elementen bepaald kan worden of sprake is van een arbeidsovereenkomst.

Wanneer is sprake van een arbeidsovereenkomst?
Het onderscheid tussen een ZZP’er en een arbeidsovereenkomst is al jaren een veelbesproken onderwerp. Het wetsvoorstel is een reactie op de vele rechtszaken en discussies van de afgelopen jaren over de status van zzp’ers, zoals Uber en Deliveroo. De verduidelijkingen moeten leiden tot een consistente beoordeling van arbeidsrelaties en duidelijkheid bieden voor zowel opdrachtgevers als zzp’ers.

Belangrijkste punten van het wetsvoorstel:
Centraal in deze voorgestelde wetgeving staan twee cruciale wijzigingen. Door deze twee voorgestelde wijzigingen zou duidelijker moeten zijn in welke gevallen sprake is van een arbeidsovereenkomst (en wanneer dus de arbeidsrechtelijke regels van toepassing zijn) en wanneer niet.

Het wordt verduidelijkt wanneer sprake is van “werken in dienst van een werkgever” én wordt een nieuw rechtsvermoeden voor het bestaan van een arbeidsovereenkomst geïntroduceerd.

  1. Wettelijk vereiste voor gezag: De wetgever beoogt het criterium “in dienst van” te verduidelijken door een nieuwe wettelijke formule waarin de bestaande jurisprudentie wordt gecodificeerd, hierbij ligt de nadruk op ondernemerschap. Het betreft een toetsingskader met drie criteria:
    a) de arbeid wordt verricht onder werkinhoudelijke aansturing door de werkgever;
    b) de arbeid of de werknemer zijn organisatorisch ingebed in de organisatie van de werkgever; en
    c) de werknemer verricht de arbeid niet voor eigen rekening en risico.
  2. Rechtsvermoeden op basis van tarief: Als een werknemer een vergoeding van maximaal € 32,24 per uur krijgt, wordt verondersteld dat er een arbeidsovereenkomst bestaat.

Huidige status:
Het wetsvoorstel is momenteel in de consultatiefase en moet nog worden besproken in de Eerste en Tweede Kamer. Het kan dus nog wijzigingen ondergaan. De verwachting is dat de wetgeving uiterlijk op 1 januari 2025 wordt afgerond en op 1 juli 2025 in werking treedt.

Gevolgen?
Men vermoedt dat na de mogelijke invoering van het wetsvoorstel minstens 50% van de zzp’ers als werknemers zal worden gezien! Dit zou dan ook een bom leggen onder de ZZP-constructie die op dit moment veel voorkomt in bijvoorbeeld de zorg en het onderwijs.

Advies:
Gebaseerd op het wetsvoorstel zullen organisaties beperkter zzp’ers kunnen inzetten via een overeenkomst van opdracht. Hoewel het momenteel een voorstel betreft, bevat het ook delen van de huidige beleidsrichtlijnen van de Belastingdienst over de gezagsverhouding. Het streven is om het wetgevingstraject tegen 1 januari 2025 te voltooien.

De inwerkingtreding staat gepland voor 1 juli 2025, wat een voorbereidingstijd van 6 maanden geeft. Er is geen overgangsregeling, dus zodra de wet van kracht is, geldt deze ook direct voor bestaande overeenkomsten. Ondanks dat het nog een wetsvoorstel betreft, onderstreept ook de Memorie van Toelichting het belang van vroegtijdige aandacht voor de huidige contractvormen.

  • Kort gezegd, wacht niet tot het laatste moment. Bekijk wat dit voorstel betekent voor uw organisatie, vooral in termen van werkinstructie en organisatorische integratie versus de zelfstandigheid van de opdrachtnemer.

Heeft u vragen of wilt u meer weten over wat dit voorstel kan betekenen voor uw organisatie? Aarzel dan niet om vrijblijvend contact op te nemen met Barbara Veldmaat en Serena Bank.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert! Huurprijswijziging: In de juridische wereld kunnen soms dingen eerst niet en dan toch weer wel (of juist andersom). Omgekeerde wereld

Het huurprijswijzigingsbeding is momenteel een (heel) erg hot topic. Wat is er aan de hand?

Richtlijn oneerlijke bedingen – huurprijswijziging
Bij woonruimte (overigens ook bij bedrijfsruimte) is het gebruikelijk dat de huurprijs wordt geïndexeerd. Het beding in het huurcontract komt er dan bijvoorbeeld op neer dat de huur jaarlijks kan worden verhoogd met het jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie (zoals bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek) met een extra maximale verhoging van 5%. Tot zover is er niets aan de hand.

Op enig moment ontstaat er een huurachterstand en de verhuurder besluit de vordering aan de rechter voor te leggen om met het vonnis tot incasso te kunnen overgaan. Omdat huurovereenkomsten voor woonruimte in de regel worden gesloten met consumenten, moet de kantonrechter ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

Oneerlijk
In bijna alle gevallen komt de kantonrechter tot het oordeel dat het huurprijswijziging beding oneerlijk is. Dat is het geval, omdat het in de huurcontract opgenomen wijzigingsbeding de verhuurder de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Bovenop het jaarindexcijfers heeft de verhuurder de bevoegdheid om een extra verhoging toe te passen. Welk percentage er bij komt, is op het moment van ondertekenen van het contract echter niet duidelijk. Verder vindt de kantonrechter relevant dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor de huurder zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft, zodat de huurders volledig aan de willekeur van de verhuurder zijn overgeleverd. Dat betekent dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt (ontleend aan Bouwinvest-uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2023:3124).

 Gevolg – lege handen
Wat is het gevolg: Wat begon als een procedure over een huurachterstand is aan het eind een “huurvoorstand”. Een omgekeerde wereld. De verhuurder kan zich na de vernietiging van het beding niet meer op het beding beroepen, maar het gaat verder. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op een de wettelijke regeling ook niet mogelijk. Dit volgt uit andere jurisprudentie (HvJ EU 27 januari 2021, Dexia-arresten en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR:2023:198). Bij deze stand van zaken staat de verhuurder definitief met lege handen als het over het wijzigen (lees: verhogen) van de huurprijs gaat.

Oplossing
In de juridische werkelijkheid kan de verhuurder de huur dus nooit meer verhogen. Pas als er een nieuwe huurder is en de verhuurder past het beding aan of beroept zich op de wet, wordt dat pas weer mogelijk. Of is het misschien anders? Huur is een duurovereenkomst. Dat is anders dan een eenmalige transactie, zoals online verkopen. Bij die laatste overeenkomsten kunnen per direct algemene voorwaarden worden aangepast als deze oneerlijk zijn. Bij duurovereenkomsten voor bepaalde tijd (die op enig moment zullen aflopen) of overeenkomsten voor onbepaalde tijd die eenvoudig beëindigd kunnen worden, kunnen ook relatief eenvoudig nieuwe algemene voorwaarden gebruikt worden. Voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte ligt dat allemaal heel anders. Uit de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949) volgt dat de wettelijke regeling voor huur van woonruimte meebrengt dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter voor de huurder mee dat deze een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding en vervanging door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, omdat daarmee het doel van de Richtlijn wordt bereikt.

In de juridische wereld kunnen soms dingen niet en dan op een andere manier toch weer wel!

Vragen over het huurrecht. Neem contact op met Rogier Visser

Omdat je verder wilt