Je kan op verschillende manieren huurder van woonruimte worden. Het meest voor de hand ligt om een huurovereenkomst aan te gaan. Een ander voorbeeld is het aangaan van een huwelijk (of het sluiten van een geregistreerd partnerschap). Dit wordt ook relevant bij het overlijden van de huurder.

Voortzetten van de huur door samenwoners na overlijden van de huurder – toekomstige wetgeving, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen.
Voor bewoners die achterblijven na het overlijden van de huurder, biedt de vordering van art. 7:268 lid 2 BW doorgaans de (enige) mogelijkheid om in de woning te blijven. Bij toewijzing van de vordering worden zij huurder. Tegenover de wens om huurder te worden om in de woning te kunnen blijven, staat het uitgangspunt dat een huurrecht niet ‘vererft’ en de gedachte is dat de aanspraak op de woning een vorm van voordringen kan zijn op de vele woningzoekenden. Dat geldt zeker bij een sociale huurwoning. CERTA Advocaten procedeerde in een concrete zaak voor Ymere. In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam wordt ingegaan op de vereisten die gelden om na overlijden van de huurder de huurovereenkomst te mogen voortzetten. De uitspraak is vooral interessant omdat ook wordt ingegaan op toekomstige wetgeving en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen.

Kinderen vliegen uit, maar komen soms weer terug (of vliegen helemaal niet uit)
Een huurovereenkomst (van een woning) is een huurovereenkomst. Tijdens de looptijd kan veel gebeuren. De huurder (m/v) kan gaan trouwen, zodat er twee huurders zijn. De huurders kunnen kinderen krijgen. Die wonen vanzelfsprekend bij hun ouders, maar op enig moment vliegen de kinderen uit. Soms blijven de kinderen thuis wonen tot ver na hun meerderjarigheid. In andere gevallen komen ze na hun vertrek weer terug. Het enkel in de woning blijven wonen of terugkeren, maakt de kinderen echter geen (mede)huurders. Dat betekent dat zij bij het overlijden van de laatste ouder de woning moeten verlaten. Maar als de kinderen met hun ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, kan het achtergebleven kind de huurovereenkomst met de verhuurder proberen voort te zetten. Hierover heeft het gerechtshof beslist in zijn uitspraak van 28 maart 2023.

 Uitspraak hof Amsterdam 28 maart 2023, klik hier.

Het gerechtshof onderzoekt in eerste instantie of de samenwoning tussen de (overleden) ouder en het kind (hierna “de zoon”) ‘duurzaam’ is. Dat wil zeggen: gericht op voorgoed of voor onbepaalde, lange tijd samenwonen. Belangrijk voor de beoordeling van de duurzaamheid is welke bedoeling het kind en de ouder hadden voor de toekomst; wilden zij in de toekomst samen blijven wonen? Het hof vond dat er geen sprake was van een duurzame huishouding. Het hof overweegt daartoe dat de zoon vanaf 2015 als éénpersoons huishouden stond ingeschreven bij Woningnet en actief reageerde op beschikbare woningen. Het hof vond verder dat het aspect van een gemeenschappelijke huishouding onvoldoende concreet door de zoon is toegelicht. Het enkele feit dat hij met zijn moeder samenwoonde en kostgeld betaalde is daarvoor onvoldoende.

Anticiperen op toekomstige wetgeving en een beroep op specifieke regels voor corporaties
Zonder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet de vordering om huurder te mogen worden in principe worden afgewezen, maar de zoon heeft een beroep gedaan op het voornemen van de (thans demissionair) Minister van Binnenlandse Zaken om te komen tot wetgeving die jongvolwassenen de mogelijkheid zal bieden om langer in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen en verder op de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen. Dat beroep slaagt echter niet, aangezien het hof niet kan anticiperen op mogelijke nieuwe wetgeving en daarmee volledig voorbij kan gaan aan de wettelijke regeling van art. 7:268 lid 2 BW.

Ook aan de RTIV of de Gedragscode kan de zoon niet het recht op een tijdelijke huurovereenkomst voor de ouderlijke woning of een andere woning ontlenen. Deze regelingen bevatten aanwijzingen voor de woningcorporaties en houden geen rechtens afdwingbare verplichtingen van de woningcorporaties in. Het is evenmin een derdenbeding waarop de zoon een beroep kan doen. Wel mag van de woningcorporaties en dus van Ymere worden verwacht dat zij in hun beleid rekening houden met de in de RTIV en de Gedragscode neergelegde uitgangspunten, maar dat is naar het oordeel van het hof voldoende gebeurd. Ymere heeft de zoon na het overlijden van zijn moeder meer dan een half jaar de gelegenheid geboden om in de woning te blijven. De zoon was ten tijde van het overlijden op een paar dagen na 27 jaar oud, terwijl de aanwijzingen zijn bedoeld voor jongere achterblijvers. Inmiddels woont de zoon sinds het overlijden van zijn moeder twee jaar en negen maanden in het gehuurde. Dat is een vijfkamer woning. Het hof wijst erop dat het de taak van Ymere is om deze woning toe te wijzen aan personen die op grond van de toepasselijke regels daarvoor in aanmerking komen. Dit belang weegt in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de zoon.

Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier Visser of het vastgoed team

Inleiding

Gemeentes en sportverenigingen hebben te maken met huur en verhuur van maatschappelijk vastgoed. Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan twee verschillende huurregimes: middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Hoe zit het met een sportkantine en de bescherming van de sportvereniging? Lees in dit artikel hoe je de mate van huurbescherming voor jouw sportkantine vaststelt.

7:290-bedrijfsruimte

Voor de kwalificatie van de bedrijfsruimte wordt gekeken naar wat partijen (1) in de huurovereenkomst hebben opgenomen, (2) over en weer hebben gezegd en gedaan, (3) de inrichting van het gehuurde en (4) de overige feitelijke omstandigheden. De kwalificatie van het huurregime is van belang. De huurders van een zogenoemde “7:290-bedrijfsruimte” hebben meer huurbescherming. Voor de vraag of een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is, is vereist dat deze voor het publiek toegankelijk is.

Is de sportkantine voor het publiek toegankelijk?

Het korte antwoord is: dat hangt ervan af. Hieronder lees je dat de rechter er per zaak verschillend over oordeelt.

JA – In een zaak bij de rechtbank Haarlem stond ter discussie of de sportkantine van een hockeyclub een 7:290-bedrijfsruimte was. In de sportkantine was een verkooppunt voor het publiek aanwezig en konden de daar gekochte etenswaren en dranken worden genuttigd. Volgens de rechter mocht het ‘publiek’ een enigszins beperkt publiek zijn. Het feit dat het publiek dat de kantine bezocht alleen uit personen zou bestaan die voor de hockeysport kwamen, stond er volgens de rechter niet aan in de weg dat de kantine als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kon worden gekwalificeerd. Ook het feit dat de kantine twee maanden per jaar gesloten was wegens sluiting van het hockeyseizoen deed daar niet aan af.

NEE – Vervolgens ging het in hoger beroep bij het Hof Amsterdam opnieuw om de vraag of de hockeykantine voor het publiek toegankelijk was. Volgens het Hof had de exploitatie van de kantine een besloten karakter. In de huurovereenkomst stond opgenomen dat uitsluitend leden van de vereniging en hun bezoekers en introducés toegang tot de kantine hadden. Nu het ging om bezoekers van de leden en niet van de kantine, waren deze volgens het Hof niet te beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek”.

JA – In een meer recente zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden over een sportkantine hadden partijen in de overeenkomst afgesproken dat sprake was van een 230a-bedrijfsruimte. Het Hof oordeelde dat sprake was van een 7:290-bedrijfsruimte, omdat de kantine hiervan trekken had. Ook werd de sportkantine door verschillende verenigingen en scholen gebruikt en regelmatig door buurtbewoners bezocht. Hierdoor was geen sprake van een besloten clubhuis. Ook speelde mee dat de gemeente regelmatig van de sportkantine gebruik maakte voor culturele activiteiten. Dat de sportkantine zich bevond in een sportcomplex, waardoor de sportkantine bijvoorbeeld geen eigen toiletvoorziening en geen eigen ‘hoofdtoegang’ had, maakte dit niet anders.

NEE – Tot slot een zaak waarin de vraag was onder welk huurregime een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine, kleedkamers én twee sportvelden viel. De rechtbank Noord-Holland oordeelde dat het zwaartepunt van de activiteiten van de huurder bij de kantine en kleedkamers lag. Het gehuurde viel niet onder artikel 7:290 BW, maar artikel 7:230a BW. Het gehuurde was volgens de rechter enkel toegankelijk voor personen die behoorden tot een besloten groep. Het besloten karakter van de evenementen van de huurder bleek uit het feit dat het doel van de activiteiten van de huurder niet was dat iedere willekeurige passant het gehuurde kon betreden voor de levering van roerende zaken dan wel om aldaar gebruik te maken van de dienstverlening van de huurder. Enkel degenen die tot de kring van genodigden behoorden werden toegelaten op het gehuurde en wel uitsluitend voor deelname aan dat specifieke evenement en voor de daarvoor bedoelde tijdstippen.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

De conclusie is dat een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is en meer huurbescherming heeft, als die voor het publiek toegankelijk is. Wil jij weten hoe het zit met de huurbescherming met jouw sportvereniging? Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.