Vastgoedrecht

28 juni 2023

Didam-arrest

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1178) geoordeeld dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat voornemens is een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden door het organiseren van een openbare selectieprocedure. Hiervan kan volgens de Hoge Raad slechts worden afgezien indien op voorhand vaststaat of aannemelijk is dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt.

Inmiddels zijn er meerdere uitspraken gepubliceerd waaruit volgt dat de werking van het Didam-arrest niet beperkt is tot alleen de verkoop van onroerende zaken. Het overheidslichaam dient ook rekening te houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (en daarmee het gelijkheidsbeginsel) bij:

1. Erfpacht

In de eerste uitspraak die werd gepubliceerd na het Didam-arrest is bepaald dat een overheidslichaam bij het nemen van een beslissing aan wie en onder welke voorwaarden schaarse overheidsgronden in erfpacht wordt uitgegeven ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten worden genomen.[1] Dit is in een latere uitspraak ook bevestigd.[2]

2. Grondruil

Een overheidslichaam dient in beginsel ook bij grondruiltransacties het Didam-arrest in acht te nemen. Zij zal ruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen.[3] Dit zal in ieder geval zo zijn indien de overheid de gronden die zij bij zo’n grondruiltransactie verwerft niet specifiek of dringend nodig heeft met het oog op de vervulling van een exclusief (door haar te vervullen) publieke taak.[4]

3. Verhuur

Volgens de rechtbank Amsterdam geldt ‘Didam’ niet alleen voor koop “maar bijvoorbeeld ook voor huur”.[5] De rechtbank Midden-Nederland heeft dit bevestigd en oordeelde dat het Didam-arrest zelfs ook bij tijdelijke verhuur van gemeentegrond van toepassing is. In die zaak werd het overheidslichaam verplicht om een openbare selectieprocedure te organiseren.[6]

Let op: geldt dit ook voor overeenkomsten gesloten voor het Didam-arrest (26 november 2021)?

In de uitspraken gewezen na het Didam-arrest kan nog geen lijn worden gevonden met betrekking tot overeenkomsten voor 26 november 2021. In drie uitspraken is overwogen dat (i) vóór het Didam-arrest het overheidslichaam al gebonden was aan het gelijkheidsbeginsel waar het Didam-arrest slechts een uitvloeisel van is en (ii) dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft.[7] Het overheidslichaam mocht geen uitvoering geven aan de al gesloten overeenkomst. In twee andere uitspraken werd echter het tegenovergestelde geoordeeld. Partijen zouden bij de totstandkoming van de overeenkomst nog geen rekening kunnen houden met de regels uit het Didam-arrest, zodat er op vertrouwd mocht worden dat het overheidslichaam haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst zou nakomen.[8] De gevolgen van het Didam-arrest voor overeenkomsten gesloten voor 26 november 2021 zijn derhalve nog onduidelijk.

Conclusie

Het toepassingsbereik van het Didam-arrest is door bovengenoemde uitspraken verder uitgebreid. Dit brengt grote gevolgen met zich mee voor de vastgoedsector. Heb je vragen over de toepassing van het Didam-arrest? Neem contact met ons op.

[1] Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten 28 januari 2022 (ECLI:NL:OGEAM:2022:7).
[2] Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba 7 september 2022 (ECLI:NL:OGEAA:2022:332) en Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82).
[3] Rechtbank Overijssel 14 september 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:2584).
[4] Rechtbank Oost-Brabant 8 juli 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962). Een voorbeeld is het realiseren van infrastructuur.
[5] Rechtbank Amsterdam 23 november 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:6831).
[6] Rechtbank Midden-Nederland 15 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) en Hof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:11197).
[7] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017), Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2796).
[8] Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82) en Rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333).

28 juni 2023

Didam-arrest

1. Erfpacht

2. Grondruil

3. Verhuur

Juliette Soomers

[email protected]
020 219 2556

Lisanne Hennink

[email protected]
06 1564 0256

–

22 december 2022

Inleiding

De gasprijzen zijn de afgelopen periode aanzienlijk gestegen. Voor veel huishoudens brengt dat financiële problemen met zich mee. Niet alleen koud winterweer, maar ook slecht geïsoleerde woningen zorgen er in veel gevallen voor dat de gasrekeningen nóg hoger zijn. Een huurder zal er daarom belang bij hebben dat de woning goed geïsoleerd is, maar kun je daar als verhuurder ook toe gedwongen worden?

Regeling energiebesparende maatregelen

Hoewel het vaak een verplichting van de verhuurder is om een woning goed te onderhouden, kan een slechte isolatie van de woning niet worden aangemerkt als een gebrek die de verhuurder gehouden is om te verhelpen.

Indien een verhuurder zelf het plan heeft om tot woningverbeteringen over te gaan (renovatie), kan hij de huurder daartoe een voorstel doen en kan de huurder in sommige gevallen verplicht worden om zijn medewerking aan deze werkzaamheden te verlenen. Andersom geldt dat in beginsel niet: indien een huurder woningverbeteringen wenst, kan de verhuurder in principe niet worden verplicht om daartoe over te gaan. Omdat huurders in sommige gevallen groot belang bij woningverbeteringen hebben, geeft de wet – indien aan bepaalde vereisten wordt voldaan – de huurder een mogelijkheid om dit toch te kunnen bewerkstelligen. Die regeling bepaalt dat indien een woonruimte bepaalde energiebesparende voorzieningen behoeft, de rechter een verhuurder – op verzoek van de huurder – kan verplichten om voorzieningen te treffen (art. 7:243 BW). Dit geldt niet voor alle voorzieningen (zie hieronder). De voorzieningen dienen in eerste instantie op kosten van de verhuurder te worden aangebracht, maar de huurder dient zich bereid te verklaren om als tegenprestatie een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder zal moeten maken.

Mogelijke voorzieningen

Om te beoordelen of je als verhuurder kan worden verplicht om energiebesparende maatregelen te treffen, is het ten eerste de vraag of het gehuurde de verlangde energiebesparende maatregelen behoeft. Het kan daarbij alleen gaan om verbeteringen die bestaan uit (i) het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies, (ii) het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte of (iii) indien er sprake is van een verwarmingsketel die ten minste tien jaar oud is en deze wordt vervangen door een nieuwe installatie met een opwekkingsrendement van ten minste 80%. Bij deze laatste categorie kan worden gedacht aan het plaatsen van een CV of HR-ketel. Het vervangen van enkel glas voor dubbel glas kan worden aangemerkt als een voorbeeld van het thermisch isoleren van uitwendige scheidingsconstructies.

Huurverhoging

De huurder moet zich daarnaast bereid verklaren om een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder voor de maatregelen moet maken. Alleen indien die bereidheid er is, kan een verhuurder verplicht worden tot het treffen van de energiebesparende maatregelen. Zoals eerder gezegd moet de verhuurder de kosten van de verbeteringen te dragen, maar het uitgangspunt van deze regeling is dat de kosten voor deze voorzieningen uiteindelijk worden gefinancierd door middel van de huurverhoging.

Procedure

Indien de verhuurder niet uit zichzelf bereid is om tegen een huurverhoging energiebesparende maatregelen te treffen, kan de huurder daartoe een verzoek bij de rechter indienen. Indien de vraag bij de rechter voorligt, zullen de omstandigheden van het geval een rol spelen. Er wordt onder andere meegewogen of het bouwkundig mogelijk is om de maatregelen te treffen en of dit op basis van de regelgeving ook is toegestaan. Als discussie bestaat over de hoogte van de huurverhoging, kan de rechter daarover ook oordelen.

Conclusie

De conclusie is dat een huurder in bepaalde gevallen van een verhuurder kan verlangen dat de laatstgenoemde op diens kosten energiebesparende maatregelen treft. De kosten komen in eerste instantie voor rekening van de verhuurder. De verhuurder kan deze kosten terugverdienen, omdat voor het treffen van de maatregelen van de huurder een huurverhoging mag worden verlangd die in redelijke verhouding staat tot de kosten.

Indien u vragen hebt over een verzoek van uw huurder om energiebesparende voorzieningen te treffen, helpen wij u graag verder. Neem contact op met Louise Strating of Lisanne Hennink.

2 november 2022

Inleiding

Op een huurder rust de (wettelijke) verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Onderdeel hiervan is het niet veroorzaken van overlast voor buren. Het spreekt voor zich dat na één overlastmelding de verhuurder niet tot ontbinding van de huurovereenkomst over kan gaan, maar wanneer kantelt de spreekwoordelijke weegschaal en kan de verhuurder wel stappen ondernemen?

Meldingen

De verhuurder wordt vaak door buren op de hoogte gebracht over overlast door een huurder. Indien de buren van de overlast veroorzakende huurder ook huurders van de verhuurder zijn, heeft de verhuurder zelfs de verplichting om op te treden tegen de overlast. Indien de verhuurder dit nalaat, kunnen zij onder omstandigheden aanspraak maken op een huurprijsvermindering. De overlast wordt op dat moment aangemerkt als ‘een gebrek’; er is sprake van een omstandigheid die niet aan de huurder zelf is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het (huur)genot van de woning krijgt wat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

De verhuurder dient zich op dat moment dus actief in te spannen om de overlast te stoppen. Hierbij kan gedacht worden aan sommaties en gesprekken met de overlast veroorzakende huurder. Indien de sommaties en gesprekken niet helpen, is de laatste (en meest vergaande mogelijkheid) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit is alleen mogelijk bij de rechter. Indien de verhuurder een rechtszaak begint, is het aan de verhuurder om aan te tonen dat sprake is van overlast (de zogenaamde stelplicht en bewijslast). Het is dus van groot belang dat er een dossier wordt opgebouwd. Indien je als huurder overlast ervaart van één omwonende, meld dit dan altijd schriftelijk bij de verhuurder.

Omstandigheden

De rechter zal ten eerste beoordelen of het veroorzaken van overlast vaststaat (de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst). Zoals hierboven omschreven, is het hierbij van belang dat de verhuurder voldoende meldingen aan de rechter kan laten zien (dossieropbouw). De rechter hecht er vaak belang aan dat de meldingen gedetailleerd zijn en van meerdere huurders afkomstig. Indien dit vaststaat, zal de rechter beoordelen of de overlast zodanig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij deze beoordeling zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De ontbinding heeft vergaande gevolgen, nu de huurder op dat moment op straat komt te staan. Omstandigheden die mee kunnen wegen zijn (i) het belang van de huurder bij het behoud van de woning, (ii) de bereidheid van de huurder om mee te werken om de overlast op te lossen of hulp te accepteren, (iii) de inspanningen van de verhuurder om de verhoudingen te verbeteren en het aantal sommaties/waarschuwingen, (iv) het structurele karakter van de overlast, (v) de beoordeling van andere instanties en de gemeente over de overlastsituatie (hierbij kan zelfs een Einde Interventie Verklaring afgegeven worden, wat kort gezegd inhoudt dat alle betrokken instanties van mening zijn dat zij er alles aan hebben gedaan om de overlast te staken, maar dit niet gelukt is) en (vi) de mate waarin de buren in hun belangen geschaad worden.

Tips verhuurder

Zorg er als verhuurder voor dat je een goed dossier hebt opgebouwd, waarin onder andere schriftelijke meldingen en sommaties aan de huurder zitten. Indien er een gesprek heeft plaatsgevonden over de overlast, is het altijd verstandig om hiervan een gespreksverslag op te maken. Daarnaast kan met de huurder ook een ‘gedragsaanwijzing’ overeen worden gekomen en worden getekend. Indien een gang naar de rechter onvermijdelijk is, kan hiermee de overlast en de ernst daarvan worden aangetoond. Het woonbelang van de huurder weegt bij de beoordeling van de rechter (terecht) zwaar mee.

Heb jij als verhuurder te maken met een huurder die overlast veroorzaakt en wil je juridisch advies over de vervolgstappen? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating van CERTA advocaten.

25 augustus 2022

Het aantal faillissementen neemt de laatste tijd weer toe. Daarvoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen, zoals inflatie, stijging van de lonen en de incasso van de coronaschulden.

In dit artikel zal met name aandacht worden besteed aan het MKB in zwaar weer. Eerst zullen de faillissementscijfers worden besproken, waarna ook kort bij de WHOA wordt stilgestaan. Afsluitend wordt het onderhands crediteurenakkoord toegelicht, wat voor MKB’ers in zwaar weer nog steeds de aangewezen weg lijkt.

Toename faillissementen
De rechtspraak publiceert de faillissementscijfers, die vervolgens door het CBS worden gekoppeld aan andere informatie. Volgens de cijfers van het CBS, zijn er in totaal 2.145 faillissementen – rechtspersonen én eenmanszaken – uitgesproken in 2022. In de maand december van 2022 zijn de meeste faillissementen uitgesproken, namelijk 269. In 2023 is het totaalaantal faillissementen gestegen naar 3.315. In december van dat jaar werden 390 faillissementen uitgesproken. Ook de cijfers van januari 2024 zijn bekend. In totaal werden er in deze maand 366 faillissementen uitgesproken. Ter vergelijking: in januari 2023 waren dat er 228.

Het betreft met name bedrijven in de handel, de bouwnijverheid en financiële instellingen. De voorlopige cijfers voor december 2023 en januari 2024 zijn dat er respectievelijk 264 en 359 “bedrijven en instellingen” (dus geen eenmanszaken) failliet zijn gegaan.

Terugbetalen fiscus
De fiscus is eind 2023 begonnen met het actief incasseren van de openstaande coronasteun en de openstaande belastingen. Dit betekent dat de maandelijkse kosten stijgen, terwijl de onderneming onvoldoende omzet heeft om deze stijging te kunnen dragen.

Eerste bevindingen WHOA
In een rapport over de eerste bevindingen van de WHOA (“Wet Homologatie Onderhands Akkoord”) die in 2021 van kracht werd, wordt ook stilgestaan bij hoe geschikt deze is gebleken voor het MKB.[1] De bevindingen zijn onder andere:

dat er hoge kosten gemoeid zijn met het inwinnen van (juridisch en financieel) advies omtrent de voorbereiding van het WHOA-traject en dat ook de kosten tijdens het traject hoog blijven;
dat het voor een MKB-ondernemer lastig is om de financiering voor het akkoord (tijdig) te verkrijgen;
dat er veel onzekerheid is over de duur, het verloop en de uitkomst van een WHOA-traject, waardoor MKB’ers op voorhand niet goed kunnen inschatten waar ze aan toe zijn.

Optie: onderhands akkoord
Een onderhands akkoord is een akkoord dat een ondernemer sluit met zijn schuldeisers. Dat hoeven niet alle schuldeisers te zijn; een ondernemer mag daarin een onderscheid maken als daarvoor een goede reden is.

Bij een onderhands akkoord wordt aan de schuldeisers een percentage van de vordering aangeboden. Voor het restant verleent de schuldeiser finale kwijting. Stemmen alle schuldeisers hiermee in – en betaalt de ondernemer vervolgens dit percentage uit – dan kan daarmee een groot deel van de schuldenlast worden gesaneerd.

Ook de fiscus kan worden betrokken in een onderhands akkoord. Omdat de fiscus een preferente positie inneemt op basis van de wet, vraagt de fiscus over het algemeen het dubbele percentage dat aan de concurrente (de “gewone”) schuldeisers wordt aangeboden. In ieder geval kan de fiscus tot 1 april 2024 ook instemmen met een gelijk percentage. Dat biedt kansen voor in de kern gezonde ondernemingen, die lijden onder een zware (corona)schuldenlast.

———————————

[1] Evaluatie Wet homologatie onderhands akkoord, o.a. Prof. Mr. F.M.J. Verstijlen, 18 december 2023, p. 62 en 63.

Zou u willen overleggen over de (financiële) situatie van uw onderneming? Floor Lintjes en Lisanne Drenth denken graag mee u mee.

6 juli 2022

De woningcorporaties hebben de opgave om voor 2030 675.000 woningen toekomstklaar te isoleren en 450.000 woningen aardgasvrij te maken. Op dit moment geldt voor woningcorporaties dat zij bij het voornemen tot renovatie met verduurzaming een redelijk voorstel aan de huurders moeten doen. Volgens de wet wordt aangenomen dat sprake is van een redelijk voorstel indien 70% van de huurders met het voorstel van de woningcorporatie heeft ingestemd (behoudens tegenbewijs). De gedachte achter deze 70%-eis is dat de belangen van de huurders bij de renovatie voldoende worden geborgd.

De instemming van 70% van de huurders zorgt (onbedoeld) voor vertraging van de verduurzamingsopgave. De minister heeft in dat kader het voornemen geuit om een wetsvoorstel in te dienen waarmee het instemmingsrecht van de huurders bij het redelijk voorstel wordt verduidelijkt. Dit voornemen is terug te vinden in de nationale prestatieafspraken woningcorporaties (zie bestand). Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal (i) expliciet worden omschreven wanneer een verduurzamingsvoorstel als redelijk dient te worden aangemerkt en (ii) zal worden vastgelegd dat huurders die niet reageren op het voorstel niet meegeteld worden in de draagvlakmeting. De minister hoopt hiermee een versnelling van de verduurzaming van het woningbestand van de woningcorporaties te bewerkstelligen.

Vragen over een renovatievoorstel met verduurzamingselement?

Neem contact op met het renovatieteam van CERTA,
Rogier Visser ([email protected] of 06-28894140) en/of Lisanne Hennink ([email protected] of 06-15640256).

Vastgoedrecht

Overzichtsartikel consequenties Didam-arrest voor verhuur, grondruil en erfpacht

Overzichtsartikel consequenties Didam-arrest voor verhuur, grondruil en erfpacht

Energiebesparende maatregelen op verzoek van de huurder: ben je als verhuurder verplicht daarin te voorzien?

Wat kan/moet je doen als jouw huurder van woonruimte overlast veroorzaakt?

Na een ontploffing moet een horecagelegenheid vaak de deuren sluiten op bevel van de burgemeester

NIEUWS: Krijgen woningcorporaties in de toekomst de mogelijkheid om hun woningbezit sneller te verduurzamen?

Juridische informatie:

Snel naar: