Vastgoedrecht

Omdat je verder wilt

Na een ontploffing moet een horecagelegenheid vaak de deuren sluiten op bevel van de burgemeester

Het aantal faillissementen neemt de laatste tijd weer toe. Daarvoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen, zoals inflatie, stijging van de lonen en de incasso van de coronaschulden.

In dit artikel zal met name aandacht worden besteed aan het MKB in zwaar weer. Eerst zullen de faillissementscijfers worden besproken, waarna ook kort bij de WHOA wordt stilgestaan. Afsluitend wordt het onderhands crediteurenakkoord toegelicht, wat voor MKB’ers in zwaar weer nog steeds de aangewezen weg lijkt.

Toename faillissementen
De rechtspraak publiceert de faillissementscijfers, die vervolgens door het CBS worden gekoppeld aan andere informatie. Volgens de cijfers van het CBS, zijn er in totaal 2.145 faillissementen – rechtspersonen én eenmanszaken – uitgesproken in 2022. In de maand december van 2022 zijn de meeste faillissementen uitgesproken, namelijk 269. In 2023 is het totaalaantal faillissementen gestegen naar 3.315. In december van dat jaar werden 390 faillissementen uitgesproken. Ook de cijfers van januari 2024 zijn bekend. In totaal werden er in deze maand 366 faillissementen uitgesproken. Ter vergelijking: in januari 2023 waren dat er 228.

Het betreft met name bedrijven in de handel, de bouwnijverheid en financiële instellingen. De voorlopige cijfers voor december 2023 en januari 2024 zijn dat er respectievelijk 264 en 359 “bedrijven en instellingen” (dus geen eenmanszaken) failliet zijn gegaan.

Terugbetalen fiscus
De fiscus is eind 2023 begonnen met het actief incasseren van de openstaande coronasteun en de openstaande belastingen. Dit betekent dat de maandelijkse kosten stijgen, terwijl de onderneming onvoldoende omzet heeft om deze stijging te kunnen dragen.

Eerste bevindingen WHOA
In een rapport over de eerste bevindingen van de WHOA (“Wet Homologatie Onderhands Akkoord”) die in 2021 van kracht werd, wordt ook stilgestaan bij hoe geschikt deze is gebleken voor het MKB.[1] De bevindingen zijn onder andere:

  • dat er hoge kosten gemoeid zijn met het inwinnen van (juridisch en financieel) advies omtrent de voorbereiding van het WHOA-traject en dat ook de kosten tijdens het traject hoog blijven;
  • dat het voor een MKB-ondernemer lastig is om de financiering voor het akkoord (tijdig) te verkrijgen;
  • dat er veel onzekerheid is over de duur, het verloop en de uitkomst van een WHOA-traject, waardoor MKB’ers op voorhand niet goed kunnen inschatten waar ze aan toe zijn.

Optie: onderhands akkoord
Een onderhands akkoord is een akkoord dat een ondernemer sluit met zijn schuldeisers. Dat hoeven niet alle schuldeisers te zijn; een ondernemer mag daarin een onderscheid maken als daarvoor een goede reden is.

Bij een onderhands akkoord wordt aan de schuldeisers een percentage van de vordering aangeboden. Voor het restant verleent de schuldeiser finale kwijting. Stemmen alle schuldeisers hiermee in – en betaalt de ondernemer vervolgens dit percentage uit – dan kan daarmee een groot deel van de schuldenlast worden gesaneerd.

Ook de fiscus kan worden betrokken in een onderhands akkoord. Omdat de fiscus een preferente positie inneemt op basis van de wet, vraagt de fiscus over het algemeen het dubbele percentage dat aan de concurrente (de “gewone”) schuldeisers wordt aangeboden. In ieder geval kan de fiscus tot 1 april 2024 ook instemmen met een gelijk percentage. Dat biedt kansen voor in de kern gezonde ondernemingen, die lijden onder een zware (corona)schuldenlast.

———————————

[1] Evaluatie Wet homologatie onderhands akkoord, o.a. Prof. Mr. F.M.J. Verstijlen, 18  december 2023, p. 62 en 63.

Zou u willen overleggen over de (financiële) situatie van uw onderneming? Floor Lintjes en Lisanne Drenth denken graag mee u mee.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

NIEUWS: Krijgen woningcorporaties in de toekomst de mogelijkheid om hun woningbezit sneller te verduurzamen?

De woningcorporaties hebben de opgave om voor 2030 675.000 woningen toekomstklaar te isoleren en 450.000 woningen aardgasvrij te maken. Op dit moment geldt voor woningcorporaties dat zij bij het voornemen tot renovatie met verduurzaming een redelijk voorstel aan de huurders moeten doen. Volgens de wet wordt aangenomen dat sprake is van een redelijk voorstel indien 70% van de huurders met het voorstel van de woningcorporatie heeft ingestemd (behoudens tegenbewijs). De gedachte achter deze 70%-eis is dat de belangen van de huurders bij de renovatie voldoende worden geborgd.

De instemming van 70% van de huurders zorgt (onbedoeld) voor vertraging van de verduurzamingsopgave. De minister heeft in dat kader het voornemen geuit om een wetsvoorstel in te dienen waarmee het instemmingsrecht van de huurders bij het redelijk voorstel wordt verduidelijkt. Dit voornemen is terug te vinden in de nationale prestatieafspraken woningcorporaties (zie bestand). Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal (i) expliciet worden omschreven wanneer een verduurzamingsvoorstel als redelijk dient te worden aangemerkt en (ii) zal worden vastgelegd dat huurders die niet reageren op het voorstel niet meegeteld worden in de draagvlakmeting. De minister hoopt hiermee een versnelling van de verduurzaming van het woningbestand van de woningcorporaties te bewerkstelligen.

Vragen over een renovatievoorstel met verduurzamingselement?

Neem contact op met het renovatieteam van CERTA,
Rogier Visser ([email protected] of 06-28894140) en/of Lisanne Hennink ([email protected] of 06-15640256).

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Schadevergoeding

In schadevergoeding kan je niet wonen. Schadevergoeding helpt wél om nadeel weg te nemen. Het gerechtshof moet de vordering dan wel toewijzen. Dat gebeurt niet, omdat niet aan de stelplicht zou zijn voldaan. De Hoge Raad komt de teleurgestelde koper tegemoet.

Woning kopen

Als je een woning koopt, is een belangrijk beslispunt het vloeroppervlak. Dat is zeker nu zo (zie op Funda de specifiek vermelde prijs per vierkante meter), maar in 2011 was dat vast al niet anders. Dat blijkt in ieder geval uit het te bespreken arrest van de Hoge Raad van 10 december 2021 (ECLI:NL:HR: 2021:1842).

Vierkant meter (m2)

De koper heeft in 2011 een appartement gekocht voor € 312.500,=. Bij de koop was een NVMmakelaar betrokken. Deze makelaar was ingeschakeld door de verkoper. Volgens de door de makelaar verstrekte informatie was het appartement 125m2 groot. De makelaar heeft deze oppervlakte niet gemeten volgens de meetinstructie die de NVM verplicht stelt. In 2016 bleek dat de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, 114m2 is. Volgens de Raad van Toezicht van de NVM was de woonoppervlakte van het appartement iets groter, namelijk ongeveer 117,3 m2, maar dus nog steeds een verschil van ongeveer 8m2 ten opzichte van de genoemde 125 m2.

Zijweg – onrechtmatigheid

Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat het gerechtshof of er veronderstellenderwijs van uit gaat dat de makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld door een onjuist woonoppervlakte te hebben medegedeeld. Als zijweg wordt in deze blog kort gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176). Het gerechtshof had helemaal niet van die veronderstelling (dat de makelaar onrechtmatig handelt) behoeven uit te gaan, omdat de Hoge Raad in dit arrest al heeft uitgemaakt dat een verkopend makelaar in principe onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van het appartement, waaronder het woon- of gebruiksoppervlakte. De onrechtmatigheid staat in dit soort gevallen vast.

Schadevergoeding

Als vaststaat dat een makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld, volgt daar in principe uit dat de schade moet worden vergoed die de koper als gevolg van de onrechtmatige daad heeft geleden. Maar nu gebeurt het volgende. Volgens de koper zou zij het appartement enerzijds niet hebben gekocht als haar de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Die stelling wringt volgens het hof met de wijze waarop de schade anderzijds door de koper wordt benaderd. De koper berekent de schade immers door de aankoopprijs te verminderen met de uitkomst van de rekensom € 312.500,= : 125 m2 x (125 m2 – aanvankelijk 114 m2). Met andere woorden: er wordt niet ingezoomd op het verschil tussen de twee woningen in prijs, maar op het verschil in waarde tussen het daadwerkelijke woonoppervlakte en het onjuiste aantal vierkante meters van het gekochte appartement. In de procedure is volgens het hof door de koper onvoldoende gesteld over wat de koopprijs van een ander appartement zou zijn geweest of dat zij bij aankoop van een andere woning in financiële zin beter af zou zijn dan nu het geval is (zodat het verschil als schadevergoeding kan worden toegekend). De slotsom van het hof is dat de koper niet heeft voldaan aan haar stelplicht met betrekking de geleden schade. Haar vordering wordt afgewezen.

8 m2 verschil – schadevergoeding

De koper legt de zaak aan de Hoge Raad voor. De Hoge Raad bevestigt dat het hof terecht (weliswaar als veronderstelling) tot uitgangspunt heeft genomen dat de makelaar onrechtmatig tegen de koper heeft gehandeld. Dat betekent dat de makelaar de schade van de koper dient te vergoeden. Tegen de achtergrond van de stellingen van de koper vindt de Hoge Raad vervolgens dat niet voldoende is gemotiveerd waarom de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden. Als de overwegingen van het hof het oordeel inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering moet worden afgewezen omdat er onvoldoende gegevens zijn om de schade te bepalen, dan heeft het hof art. 6:97 BW miskend. Op de voet van dat artikel had het hof de schade moeten schatten. Op grond van art. 612 Rv had het hof partijen ook naar de schadestaatprocedure kunnen verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd. Het oordeel van het hof kan niet in stand blijven.

Heb je vragen over aansprakelijkheid, schadevergoeding of procesrecht? Neem vrijblijvend contact op. CERTA, Omdat je verder wilt!

Rogier Visser 

Advocaat aansprakelijkheid- en vastgoedrecht
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gemeenten mogen gebouweigenaren verplichten te verduurzamen: lokale gamechanger om onze klimaatdoelen te halen?

Abstract

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Voorbeelden zijn het plaatsen van zonnepanelen of het realiseren van een ‘groen dak’. Hoewel het besluit op zichzelf logisch lijkt, zitten er in de praktijk nog haken en ogen aan. Het risico bestaat dat jarenlang moet worden geprocedeerd over een proportionele toepassing van het instrument: wanneer mag de benodigde investering voor de gebouweigenaar bijvoorbeeld als ‘rendabel’ worden beschouwd? Bovendien, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak: hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Op korte termijn verwachten we geen wonderen. Toch kan het instrument als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium wel helpen bij het op gang brengen van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen.

Inleiding

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Dat is het gevolg van het ‘Besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met het duurzaam gebruik van daken’ (‘Bbl’), dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar beide Kamers is gestuurd. In deze blog bespreken Werner Altenaar (Certa Advocaten) en Juriën Poulussen (Stec Groep) welk instrument de gemeente in handen krijgt en hoe dit succesvol in te zetten.

Werner

Het nieuwe Bbl geeft gemeenten nieuwe bevoegdheden om het duurzaam gebruik van daken te verplichten voor bestaande panden met een kantoor- en industriefunctie. Juridisch botst het nieuwe instrumentarium met het eigendomsrecht. Een verplichting aan de gebouweigenaar om het dak te gebruiken voor bijvoorbeeld zonnepanelen of een ‘groen dak’ is een beperking hiervan. Om deze inbreuk op het eigendomsrecht te rechtvaardigen moeten de regels noodzakelijk en proportioneel zijn. De noodzakelijkheid ziet op de garantie van een duurzame leefomgeving. Omdat gebouwen lang kunnen staan en gebruikt kunnen worden is het duurzaam gebruiken van de daken noodzakelijk om verduurzaming van de gebouwde omgeving te borgen. Wat de proportionaliteit betreft is bepaald dat de opwekking van het aandeel hernieuwbare energie niet hoger mag zijn dan het energiegebruik van het gebouw. Ook dient de gemeente een afweging te maken waarin de lokale omstandigheden  en de positie van de gebouweigenaar worden meegenomen. Belangrijk punt hierin is dat de eisen niet verder gaan dan nodig om het gewenste resultaat te bereiken. Verder moet een verplichte investering aantoonbaar rendabel moet zijn.

Juriën

Op voorhand lijkt dit een welkome bevoegdheid voor gemeenten om te werken aan de broodnodige verduurzaming van bedrijventerreinen. Voor het bestaande vastgoed zijn gemeenten nu beperkt tot  het verleiden, subsidiëren en/of cofinancieren van maatregelen, maar uiteindelijk is de gemeente altijd afhankelijk van de gebouweigenaar. Als zij niet willen, houdt het vaak op. Met deze bevoegdheid krijgen gemeenten in ieder geval op papier meer doorzettingskracht.

Overigens is het logisch dat er aan het gebruik van deze bevoegdheid strenge eisen worden gesteld. Dat betekent voor gemeenten dat zij goed hun huiswerk moeten doen en zorgvuldige, transparante afwegingen maken. Dat is niet gemakkelijk: wanneer is een investering bijvoorbeeld rendabel? Voor zonnepanelen kan een snelle rekensom worden gemaakt, maar de businesscase wordt al complexer wanneer er geen subsidie beschikbaar is (al bieden de hoge energieprijzen meer ruimte), de netcapaciteit niet toereikend is, het dak moet worden verstevigd en/of de verzekeringspremie hoger wordt. Voor een ‘groen dak’ ontbreekt zelfs een snelle rekensom, omdat de baten van deze businesscase zich niet gemakkelijk laten kwantificeren. Dat maakt het moeilijk voor gemeenten om deze nieuwe bevoegdheid te gebruiken.

Wanneer mag iets in juridisch opzicht eigenlijk als ‘rendabel’ worden beschouwd?

Werner

Dat weten we nog niet. De tekst van het Bbl is bijvoorbeeld onduidelijk als het aankomt op de rendabiliteit. Volgens de toelichting wordt met de keuze voor lokaal maatwerk gewaarborgd dat een verplichting alleen geldt voor gebouwen waar een investering haalbaar en rendabel is. Als voorbeeld wordt gegeven:

“Wanneer een dak bijvoorbeeld door de ligging ongeschikt zal zijn voor duurzaam gebruik, of er op de locatie geen vraag naar duurzame energie is (omdat er bijvoorbeeld al een andere bron is), is het niet proportioneel om toch maatregelen aan het dak te moeten treffen.”

Waar de grens ligt, is echter onduidelijk: is bijvoorbeeld een terugverdientijd van 15 jaar acceptabel, of moet het korter zijn? Dat is een obstakel voor een effectieve toepassing. Wat de gemeente rendabel vindt, is voor de gebouweigenaar mogelijk volstrekt onvoldoende. Bovendien kunnen ook gemeenten onderling andere richtlijnen hanteren, waardoor binnen Nederland een ongelijk speelveld ontstaat. Dat levert ongetwijfeld veel discussie op. Het risico bestaat dat rechtspraak uiteindelijk duidelijkheid geeft over wanneer er sprake is van voldoende rendabiliteit. Ik zie een parallel met de Ladder voor duurzame verstedelijking, waar de interpretatieruimte in de wet afgelopen decennium tot een golf van rechtspraak heeft geleid. Dat heeft geleid tot relatief arbitraire richtlijnen, waarbij bijvoorbeeld de ondergrens voor ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ werd gelegd bij 11 woningen of 400 m2 bedrijfsruimte.

Juriën

Het risico bestaat dat alleen evident haalbare en rendabele investeringen kunnen worden verplicht. Terwijl, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak. Hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Waar gebouweigenaren niet investeren, spelen vaak complicerende factoren mee. In andere gevallen is er wellicht geen sprake van onwil, maar eerder een gebrek aan prioriteit bij de eigenaar. Is een verplichting dan het juiste instrument, of is een gebouweigenaar dan juist gebaat bij een meer ontzorgende aanpak? Een bredere, investeringsgerichte aanpak voor bedrijventerreinen, waarin gemeente, ondernemers en eigenaars samenwerken en maatwerkacties formuleren, lijkt me dan minstens net zo belangrijk en effectief. Ontzorgen, kennis delen, businesscases voorrekenen, het organiseren van een collectieve aanpak en/of financieel bijdragen zijn stappen die eerst onderzocht moeten worden. Iedere gemeente moet dus goed afwegen of dit instrument vanuit het nieuwe Bbl de juiste oplossing biedt voor het lokale probleem.

Werner

Mijn zorg is dat het de nieuwe bevoegdheid strandt in goede intenties en hoge verwachtingen. De lacune in het Bbl zorgt vooralsnog voor (rechts)onzekerheid, voor zowel de gemeente als de gebouweigenaar. In de praktijk zullen wij gelijke gevallen niet gelijk behandeld zien, omdat iedere gemeente het instrument op een eigen manier interpreteert en er in verschillende gemeentes verschillende normen ontstaan. Ik ben bang dat, naast rendabiliteit, ook over gelijke behandeling veel zal worden geprocedeerd en dat het nieuwe Bbl hierdoor niet direct tot veel investeringen gaat leiden.

Wat denk jij, zijn gemeenten bij hun nieuwe bevoegdheid gebaat?

Juriën

Ja, toch wel. Ondanks alle beperkingen kan deze nieuwe bevoegdheid als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium bijdragen aan het aansnijden van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen. Op korte termijn levert het wellicht geen snelle winst op, maar kan het gemeenten wel een sterkere onderhandelingspositie geven om andere private investeringen van de grond te krijgen. Het ‘gevaar’ dat een gemeente kán verplichten, biedt voor gebouweigenaren immers een extra reden om in gesprek te treden over welke drempels er worden ervaren, wat daarvoor dan betere oplossingen zijn en wat ook daadwerkelijk helpt. Daarmee wordt met een omweg nog steeds bereikt wat er met de regeling wordt beoogd: namelijk stappen zetten in het verduurzamen van de gebouwde omgeving.

Contact

Heb je juridische vragen over deze nieuwe bevoegdheid van gemeenten? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Juriën Poulussen 

Senior adviseur bij Stec Groep

 Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Energielabel C vereist voor kantoorgebouwen vanaf 1 januari 2023. Kom nu in actie

Inleiding

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte in gebruik te geven en te nemen die niet beschikt over energielabel C. Dat lijkt ver weg, maar u hebt nog maar een jaar om voorzieningen te treffen. Hieronder leest u over de labelplicht, voor wie het geldt, wat de uitzonderingen zijn, hoe de handhaving eruitziet en tips and tricks, zodat je verder kunt.

In het kort:

  • vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte te gebruiken die niet beschikt over energielabel C. Het Bouwbesluit wordt hierop aangepast.
  • het in gebruik geven is ook verboden;
  • bestuurlijke handhaving (dwangsom/sluiting) volgt bij niet-naleving; en
  • in het geval van (ver)huur: controleer voor wiens rekening verduurzamingswerkzaamheden komen.

Wat houdt de verplichting in?

Het energielabel C geldt voor een kantoorgebouw. Maar wat valt hieronder? Een kantoorgebouw is een gebouw of gedeelte van een gebouw met één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties. Dit betekent dat een kantoorgebouw een afzonderlijk gebouw kan zijn, maar ook een onderdeel van een groter gebouw. Veel gebouwen in Nederland zijn combinatiegebouwen, denk aan een horeca/winkel-plint met kantoren daarboven. De labelplicht geldt alleen voor kantoorruimtes en nevenfuncties (bijvoorbeeld: een kantine of vergaderzaal). Een kantoorfunctie kan zelf ook nevenfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij kantoren in scholen, ziekenhuizen, winkels, buurthuizen of industriehallen. In die gevallen is geen sprake van een kantoorgebouw en geldt de labelplicht niet.

Voor wie geldt het?

De verplichting geldt zowel voor de eigenaar (verhuurder) als de huurder. Het is niet afhankelijk van het transactiemoment. De voorzieningen moeten door hen op tijd worden getroffen. Gebeurt dit niet dan volgt handhaving.

Wat zijn de uitzonderingen?

Er gelden uitzonderingen voor de labelplicht. Het gaat om:

  • gebruiksoppervlakte met minder dan 50% kantoorfuncties, zoals een industriehal;
  • gebouw kleiner dan 100 m2;
  • monumenten; en
  • tijdelijke gebouwen.

Wat gebeurt bij niet-naleving?

Het “bevoegde gezag” handhaaft bestuurlijk bij niet-naleving van de labelplicht. In de praktijk zal dit de gemeente of de omgevingsdienst zijn. Dit betekent dat de overheid een dwangsom zal opleggen of de kantoorruimte sluit. De sanctie zal verschillen. De overheid zal afwegen wat proportioneel is en heeft beleidsvrijheid. Dit kan ook tot eerst een waarschuwing leiden.

Tips and tricks

  • Controleer bij het kopen van een gebouw of bij het aangaan van een huurovereenkomst of energielabel C is vereist en zo ja, welk energielabel het gebouw heeft (vraag dit na bij de verkoper of verhuurder of kijk in het energieprestatie-register)
  • Ben je al (ver)huurder van een kantoorruimte en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak afspraken met de (ver)huurder over welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om aan de verplichting te voldoen en kijk in de huurovereenkomst voor wiens rekening de verduurzamingswerkzaamheden komen.
  • Ben je van plan om een huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorruimte te sluiten en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak vóór het sluiten van de huurovereenkomst afspraken over welke werkzaamheden uitgevoerd worden, wanneer die worden uitgevoerd en voor wie de kosten daarvoor draagt. Leg dit in de huurovereenkomst vast.

Conclusie en in de praktijk

De conclusie is dat binnen een jaar kantoorruimtes over een energielabel C moeten beschikken. Vanaf volgend jaar wordt gehandhaafd door het opleggen van dwangsommen en sluiten van de ruimte. In de praktijk betekent dit dat dit jaar de voorzieningen moeten worden getroffen. Maak afspraken met je (ver)huurder of welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wanneer. Maak eventueel aanvullende contractuele afspraken.

Contact

Heb je juridische vragen over de labelplicht, handhaving of contractuele afspraken? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht

 Louise Strating 

Advocaat huurrecht
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gelijkere kansen bij verkoop grond door de overheid

Inleiding

Overheden moeten bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden. In een baanbrekend arrest van de Hoge Raad is geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerend goed de zogenoemde “beginselen van behoorlijk bestuur” in acht moet nemen en daarmee dus ook het gelijkheidsbeginsel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • overheid moet ook bij een privaatrechtelijke overeenkomst (dus ook koop) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen;
  • het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen;
  • overheidslichamen moeten een passende mate van openbaarheid verzekeren; en
  • onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan.

Wat speelde er in deze zaak?

De gemeente Montferland was eigenaresse van een perceel in het centrum van Didam dat zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Een vastgoedonderneming was ook geïnteresseerd, maar de gemeente had het perceel al verkocht aan de projectontwikkelaar. De vastgoedonderneming daagde de gemeente voor de rechter, omdat de gemeente een openbare en zogeheten non-discriminatoire biedingsprocedure had moeten volgen voor de verkoop van het perceel.

Wat is belangrijk?

De Hoge Raad oordeelde dat het hier om een privaatrechtelijke overeenkomst ging waarbij de overheid een aan onroerende zaak verkocht. De overheid mag daarbij niet handelen in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel valt daaronder. Daarom moet de overheid bij de verkoop van onroerende zaken ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. De overheid zal objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd. Onder het gelijkheidsbeginsel valt ook dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

In het geval er maar één serieuze gegadigde is en dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, dan geldt een uitzondering. In dat geval moet het voornemen tot verkoop bekend worden gemaakt waardoor een ieder daarvan op de hoogte kan zijn. De overheid moet dan motiveren waarom op basis van de opgestelde criteria vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Gevolgen voor de praktijk

In de praktijk betekent dit dat vastgoedondernemingen “gelijkere” kansen hebben. De overheid moet bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden, waarbij openbaarheid wordt gegeven. Onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan. Vastgoedtransacties van de overheid zullen hierdoor transparanter worden. Dit maakt verkoop eerlijker.

Contact

Heb je juridische vragen over verkoop van grond door de overheid? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

 Claudia Sellis 

Paralegal praktijkgroep vastgoed
Omdat je verder wilt