Opinie

Omdat je verder wilt

Het dienstbaarheidsbeginsel: de nieuwe norm voor overheidsbetrokkenheid

Inleiding
Voor bestuursorganen gaat waarschijnlijk het zogeheten “dienstbaarheidsbeginsel” gelden. De codificatie van het dienstbaarheidsbeginsel is één van de voorgestelde aanpassingen in het wetsvoorstel “Wet versterking waarborgfunctie Awb” (hierna: “Wetsvoorstel”) dat nu in consultatie voorligt.

Het Wetsvoorstel zal de Algemene wet bestuursrecht (hierna: “Awb”) op verschillende onderdelen aanpassen. Met deze aanpassingen wil de wetgever de dienstverlening door de overheid verbeteren en het maatwerk en de menselijke maat in het bestuursrecht versterken. Daarnaast moet in procedures meer rekening worden gehouden met het doenvermogen van burgers. Dit artikel gaat kort in op de codificatie van het dienstbaarheidsbeginsel in artikel 2:4a van de Awb.

Dienstbaarheidsbeginsel
Artikel 2:4a van de Awb zal als volgt luiden: “Het bestuursorgaan stelt zich bij het uitoefenen van zijn taak dienstbaar op”. Volgens de Memorie van Toelichting (hierna: “MvT”) betekent dienstbaarheid dat het bestuur de burger centraal stelt en zich bewust is van de effecten van zijn handelen op de burger. Het beleid en de uitvoering daarvan moeten zo worden ingericht dat de belangen van de burger worden gediend. In de praktijk betekent dit bijvoorbeeld dat een gemeente niet enkel bereikbaar is via een contactformulier op een website, maar ook telefonisch of op afspraak. Ook moet het bestuur informatie tijdig en duidelijk beschikbaar stellen waarbij het bestuur alert is op wat een burger wil bereiken met een verzoek, een aanvraag of een bezwaar.

Uitwerking in de praktijk
Hoe zal dit uitpakken in de praktijk? Het dienstbaarheidsbeginsel als zogenoemde algemene “spelregel” zal gelden voor al het bestuurshandelen. Het uitgangspunt is dat een schriftelijke vastlegging van het dienstbaarheidsbeginsel niet vereist is voor de geldigheid van deze norm. Maar deze codificatie schept meer duidelijkheid voor het bestuur en de rechter. Ook is het in bezwaar of beroep inzichtelijker waar burgers en bedrijven zich op kunnen beroepen.

Het dienstbaarheidsbeginsel heeft echter een abstract karakter. Vanwege dit abstracte karakter is dienstbaarheid niet wettelijk afdwingbaar. Het dienstbaarheidsbeginsel is een gedragsnorm voor het verkeer tussen bestuur en burger. Toch kan het niet-naleven van deze rechtsnorm wel doorwerken en bijvoorbeeld resulteren in een onzorgvuldige voorbereiding van een besluit of een onvolledige belangenafweging. Bestuursorganen zullen mogelijk minder makkelijk “wegkomen" met een beroep op onderbezetting, onvoldoende capaciteit of andere prioriteiten. Het dienstbaarheidsbeginsel is dus eerder een handelingsperspectief van de overheid dan een juridisch instrumentarium. De codificatie is daarentegen wel meer dan symbolisch. Bestuursorganen worden namelijk begrensd in hun beslissingsruimte.

Tot slot
Het Wetsvoorstel ligt tot eind juli 2024 in consultatie. Eerst wordt het (aangepaste) Wetsvoorstel aan de Afdeling advisering van de Raad van State aangeboden. Daarna zal de Tweede Kamer zich er nog over buigen. Het zal dus nog even duren voordat het Wetsvoorstel uiteindelijk inwerking treedt. Wij juichen de verandering toe, omdat het bijdraagt aan het herwinnen van het vertrouwen in de overheid door burger en bedrijf.

Vragen over het Wetsvoorstel of voorbereidingsmogelijkheden in afwachting van de wetswijzigingen? Neem contact met Werner Altenaar en Roza Morrison.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert! Advies van de Procureur-Generaal over de (on)eerlijkheid van huurprijswijzigingsbedingen

Kantonrechters
De zaak waarover de Procureur-Generaal aan de Hoge Raad adviseert begon als een ‘onschuldige’ incassozaak in verband met niet betaalde huurpenningen, maar eindigde voor verhuurders met een bom onder de huurinkomsten. Dat kwam omdat de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding in het huurcontract als oneerlijk bestempelde, zodat de huur nooit verhoogd had mogen worden. Alle verhogingen moeten ongedaan worden gemaakt. Wat als een huurachterstand begon, werd een voorstand.

Stroomversnelling
Omdat het huurprijswijzigingsbeding niet een eenmalig bedenksel is, maar ongeveer in alle huurovereenkomsten voorkomt, is de impact van de beslissing van de kantonrechter heel groot. De geschillen over huurverhogingen kwamen al snel in een stroomversnelling; er volgde vele vonnissen waarin verhuurders werden teruggefloten. De laatste stand van zaken is dat de Procureur-Generaal op 19 juli 2024 de Hoge Raad advies gaf naar aanleiding van de prejudiciële vragen die zijn gesteld. Met dat advies krijgt de discussie een interessante wending, omdat de Procureur-Advocaat in gaat op het splitsen van het beding. Zie deze LinkedIn-post.

Belangrijke punten advies Procureur-Generaal
Een advies van de Procureur-Generaal legt doorgaans veel gewicht in de schaal hoe de Hoge Raad zal beslissen. In dit geval gaat het om prejudiciële vragen die de Hoge Raad moet beantwoorden. Met betrekking tot de huurprijswijzigingsbedingen is belangrijk om te noemen:

  1. Een huurprijswijzigingsbeding moet volgens de Procureur-Generaal worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding is bedoeld om de huur gelijk op te laten gaan met de inflatie. De ‘eerlijkheid’ daarvan staat volgens de Procureur-Generaal niet ter discussie.
  2. Het opslagbeding is bedoeld voor kosten die met meer dan de inflatie stijgen en om de marktontwikkelingen bij te houden. Ook dat vindt Procureur-Generaal niet zonder meer oneerlijk.
  3. Als toch wordt geoordeeld dat er sprake is van een oneerlijk beding, dan wordt in het advies opgemerkt dat als niet mag worden gesplitst (in enerzijds een indexatie- en anderzijds het opslagbeding) en het beding daarom in zijn geheel als oneerlijk wordt bestempeld, dat betekent dat nagenoeg elke mogelijkheid om de huurprijs te verhogen er niet meer is. Er kan dan niet meer geïndexeerd worden noch een opslag worden toegepast, terwijl indexeren in principe niet als oneerlijk wordt aangemerkt.
  4. Last but not least vindt de Procureur-Generaal vindt een opslag van 3% - waarbij hij naar de percentages kijkt die jaarlijks door de minister worden vastgesteld ten behoeve van huurprijswijzigingen in de sociale verhuur – niet onaanvaardbaar.

Niet terug te lezen in het advies van de Procureur-Generaal maar wel interessant om te benoemen, is dat de richtlijn over oneerlijke bedingen uit 1993 komt, maar eigenlijk pas sinds 2023 in het huurrecht een vlucht neemt. Het gaat in de richtlijn niet alleen over het wijzigen van de huurprijs, maar ook over boetes, buitengerechtelijke incassokosten, rente en dergelijke. Alle dergelijke bedingen moeten worden getoetst op de (on)redelijkheid. Wordt dus zeker vervolgd in procedures over deze onderwerpen.

Wanneer de Hoge Raad antwoord geeft de prejudiciële vragen is op dit moment niet bekend, maar waarschijnlijk in het najaar 2024.

Vragen over het huur- of vastgoedrecht? Neem contact op met Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Grote toename in aantal faillissementen ten opzichte van 2023

De recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)¹ liegen er niet om: het aantal faillissementen in Nederland is in het eerste half jaar van 2024 met 40% gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Bij Certa Advocaten merken we deze trend eveneens. Wat zijn de oorzaken van deze stijging en welke stappen kunnen worden genomen om een de kans op een faillissement te verkleinen?

Oorzaken van de stijging
De bouwsector is de grootste verliezer in deze golf van faillissementen. In juni alleen al werden 54 bouwbedrijven failliet verklaard, een stijging van 29% ten opzichte van mei. Uit rondgang van het Financieel Dagblad (FD)² blijkt dat veel nieuwbouwprojecten vertraging oplopen door problemen met stroomaansluitingen, bezwaarprocedures en trage vergunningverlening. Dit betekent dat inkomsten stagneren terwijl de vaste kosten blijven doorlopen. De bouwsector kampt bovendien met stijgende cao-lonen en dure materialen. Daarnaast is de vraag naar installateurs van zonnepanelen ingezakt door het naderende einde van de salderingsregeling, wat investeringen in deze sector minder rendabel maakt.

Hoewel de bouwsector het hardst wordt geraakt, is de toename in aantal faillissementen ook te zien in andere sectoren. In juni werden in totaal 349 bedrijven en instellingen, inclusief eenmanszaken, failliet verklaard. Een deel van deze faillissementen lijkt nog steeds te wijden te zijn aan de gevolgen van de coronapandemie. Hoewel het ‘corona-effect’ inmiddels afneemt, worstelen sommige bedrijven nog steeds met de terugbetaling van ontvangen steunmaatregelen. Bovendien is de tijdelijke versoepeling van de Belastingdienst voor fiscale sanering per 1 april jl. afgelopen. De Belastingdienst wenst vanaf 1 april 2024 weer tenminste het dubbele percentage te ontvangen van wat aan de concurrente schuldeisers wordt aangeboden. Dit verkleint de slagingskans van een poging tot schuldsanering bij ondernemers die minder kapitaal tot hun beschikking hebben.

Hoe kan de kans op faillissement verkleind worden?
Voor ondernemers betekent deze toename in faillissementen dat voorzichtigheid en goed financieel beheer cruciaal zijn. Het faillissement van een belangrijke debiteur kan ook voor een gezonde onderneming verstrekkende gevolgen hebben. Hierbij een aantal aandachtspunten om in ogenschouw te nemen:

  • Kostenbeheer: Houd grip op de kosten en zoek naar manieren om efficiënter te werken. Blijf met crediteuren in gesprek: onderhandel bijvoorbeeld met leveranciers voor betere voorwaarden en bekijk waar besparingen mogelijk zijn.
  • Liquiditeitsbeheer: Zorg voor een goede cashflow door tijdig facturen te versturen en een strak debiteurenbeleid te hanteren. Overweeg het aanleggen van een financiële buffer om onverwachte tegenslagen op te vangen.
  • Voorbereiding op veranderingen: Blijf op de hoogte van regelgeving en markttrends. Flexibiliteit en aanpassingsvermogen kunnen het verschil maken in moeilijke tijden. Denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van bedrijfsmodellen om te voldoen aan nieuwe marktomstandigheden.
  • Klantenrelaties: Investeer in sterke relaties met uw klanten. Tevreden klanten blijven trouw en kunnen zelfs in moeilijkere tijden voor een stabiele inkomstenstroom zorgen.

Conclusie
De toename in het aantal faillissementen is zorgwekkend, maar niet onoverkomelijk. Bij Certa Advocaten begrijpen wij de complexiteit van een (dreigend) faillissement. Onze advocaten en curatoren hebben ruime ervaring met herstructureringen, schuldsaneringen en faillissementen. Neem dan ook (tijdig) contact met ons op als u ziet dat er sprake is van een problematische schuldpositie of deze dreigt te ontstaan.

Voetnoten

  1. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2024/28/meer-faillissementen-in-juni
  2. https://fd.nl/economie/1523435/aantal-faillissementen-stijgt-met-11
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Stand van zaken huurbescherming ligplaatsen

Op 1 juli 2022 is de Wet tot wijziging van Boek 7 BW in verband met het verbeteren van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen in werking getreden. Dat is al even geleden, maar in verband met het einde van de overgangsperiode weer heel relevant. Hieronder gaan wij nog kort in op de wijzigingen en de gevolgen van nieuwe ontwikkelingen.

Wetswijziging
De wet beoogt huurders van ligplaatsen voor woonboten dezelfde huurbescherming te bieden als huurders van woningen op de wal. Huur van een ligplaats wordt sinds de invoering van de wet meer gezien als huur van woonruimte. Huurders worden onder meer beschermd tegen opzegging en ontbinding en hebben daarnaast extra mogelijkheden om het huurcontract over te dragen.

Wijzigingen van toepassing op bestaande overeenkomsten
Eerder schreven wij over de nieuwe artikelen en wijzigingen (zie Huurbescherming voor huurders van ligplaatsen van woonboten - CERTA). De zogenaamde overgangsperiode is inmiddels afgelopen. Dat betekent dat de nieuwe artikelen en wijzigingen voor huurovereenkomsten die op 1 juli 2022 al bestonden sinds 1 juli 2024 ook daarop van toepassing zijn.

Voor alle huurovereenkomsten met betrekking tot ligplaatsen geldt kort samengevat dat:

  • Huurovereenkomsten met betrekking tot een ligplaats alleen kunnen worden ontbonden door de rechter;
  • Bij het overlijden van de huurder van een ligplaats een medehuurder of degene met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde kan verzoeken om de huurovereenkomst voort te zetten. Als er geen medehuurder of andere persoon is die de huurovereenkomst voortzet, worden de erfgenamen huurder;
  • De huurder van een ligplaats die eigenaar is van de voor bewoning bestemde woonboot (die op de ligplaats is afgemeerd), bij verkoop van de woonboot kan vorderen dat de koper in zijn plaats wordt gesteld als huurder van de ligplaats. De huurder van de ligplaats dient een zwaarwegend belang te hebben bij de indeplaatsstelling en de voorgestelde huurder dient voldoende financiële waarborgen voor behoorlijk nakoming van de huurovereenkomst te bieden;
  • De verhuurder van de ligplaats de huurovereenkomst moet opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzeggronden en formaliteiten die gelden voor woonruimten.

Nieuwe ontwikkelingen
Ondanks dat de wijzigingen veel verbeteringen voor huurders van ligplaatsen met zich hebben gebracht, bestond er nog enige onzekerheid in de gevallen dat ligplaatsen voor bepaalde tijd werden verhuurd. Eigenaren zouden logischerwijs investeringen achterwege laten totdat zij de ligplaats voor onbepaalde tijd zouden huren.  Inmiddels heeft nieuwe wetgeving ook daar verandering in gebracht. Met de Wet vaste huurcontracten zijn huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm geworden. Slechts in een aantal beperkte gevallen kunnen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden aangegaan. Veel woonbooteigenaren zullen daarom de ligplaats voor onbepaalde tijd (gaan) huren. Aan de onzekerheid omtrent de duur van de huurovereenkomst is daarmee ook een einde gekomen.

Conclusie
Met het einde van de overgangsperiode voor de nieuwe artikelen en wijzigingen in verband met het verbeteren van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen en de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten hebben alle huurders van ligplaatsen veel zekerheid met betrekking tot het behoud van hun ligplaats.

Vragen of advies nodig over een opzegging, ontbinding of indeplaatsstelling van een huurovereenkomst met betrekking tot een ligplaats? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Overzicht verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap

Inleiding
Verhuurders opgelet. In dit artikel vind je een overzicht van welke gemeentes een verhuurvergunning hebben ingevoerd of zullen invoeren.

 Gemeenten kunnen met een verhuurverordening twee soorten vergunningen invoeren:

  1. algemene verhuurvergunning; een verbod op het ‘zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën woonruimte’. Deze vergunning is gebiedsgebonden en kan alleen ingevoerd worden in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat.
  2. verhuurvergunning arbeidsmigranten; een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.

Overzicht
Momenteel geldt in zeven gemeenten een verhuurverordening:

  • Gemeente Aalten
    • Toelichting: niet gebleken is dat een vergunningstelsel nodig en evenredig is; Momenteel geen verplichting.
    • Inwerkingtreding verordening: dag na bekendmaking gemeenteblad: 17 juni 2024.
  • Gemeente Heerlen
    • Verhuurvergunning verplicht in de CBS-buurten: BU09172004 Vrieheide, en BU09172001 Uterweg;
    • Inwerkingtreding: 8e dag na bekendmaking gemeenteblad: 14 maart 2024.
  • Gemeente Oude IJsselstreek
    • Nog geen buurten in opgenomen;
    • Inwerkingtreding: dag na bekendmaking gemeenteblad: 15 maart 2024.
  • Gemeente Leiden
    • Verhuurvergunning verplicht in de buurten als aangeduid op kaart bij bijlage;
    • Inwerkingtreding: 1 januari 2024.
  • Gemeente Den Haag
    • Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige en onzelfstandige woonruimten gelegen in het bij bijlage aangegeven deel van Den Haag;
      • Transvaalkwartier Midden; en
      • Transvaalkwartier Zuid; en
      • Laakkwartier Oost; en
      • Laakkwartier West.
    • Inwerkingtreding: 1 september 2023.
  • Gemeente Rotterdam
    • Verhuurvergunning verplicht bij alle zelfstandige woningen gelegen in de wijk Carnisse door het Centraal Bureau voor de Statistiek aangeduid als buurt 1572;
    • Inwerkingtreding: 1 juli 2023.
  • Gemeente Valkenburg aan de Geul
    • Verhuurvergunning o.a. bij (gedeeltes van) een woning;
    • Inwerkingtreding: 1 juli 2024.

De vergunningsplicht geldt in:

  • Rotterdam sinds 1 januari 2024
    • In de wijk Carnisse.
  • Den Haag sinds 1 maart 2024
    • Transvaalkwartier Midden;
    • Transvaalkwartier Zuid;
    • Laakkwartier Oost; en
    • Laakkwartier West;
  • Leiden sinds 1 juli 2024
    • in:

Deze zal gaan gelden in:

  • Heerlen vanaf 22 september 2024
    • Vrieheide; en
    • Uterweg
  • Oude IJsselstreek vanaf 23 september 2024
    • Nog geen gebieden opgenomen.
  • Aalten vanaf 18 december 2024
    • Toelichting: op dit moment niet nodig om buurten aan te wijzen.
  • Valkenburg aan de Geul vanaf 1 januari 2025
    • a. hotels, pensions en ander horeca-vastgoed;
    • b. agrarische bedrijfsgebouwen;
    • c. (gedeeltes van) een woning;
    • d. elke andere vorm van gebouwen, niet zijnde woningen;

Gemeenten die voornemens zijn een vergunningplicht in te voeren:

  • Arnhem (gefaseerd naar algemene verhuurvergunning)

 

Dit overzicht zullen wij actualiseren. Lees hier meer achtergrondinformatie over de Wet goed verhuurderschap.

Vragen over wat de gevolgen voor verhuur zijn en wat je kunt doen om bestuurlijke handhaving te voorkomen? Neem contact met ons op. Werner Altenaar, Louise Strating

 

 

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Fietsend van Lindenbaum/Cohen uit 1919 naar het Afzinkkelder arrest van 12 januari 2024

Fietsen
In Amsterdam kun je bij Admiraal de Ruyterweg 545 harder gaan trappen om het verkeerslicht (dat natuurlijk nog wel op groen moet staan!) te halen of je kunt besluiten stil te staan bij het hoekpand. Dat laatste deed ik.

Drukkerij Lindenbaum
Op de hoek is Drukkerij Lindenbaum gevestigd. Ruim honderd jaar geleden heeft deze drukkerij – toen nog gehuisvest aan de Reguliersdwarsstraat – bijgedragen aan een belangrijke rechtsontwikkeling, misschien wel de belangrijkste in Nederland. Die ontwikkeling is nog steeds gaande, want ongeveer zes maanden geleden (op 12 januari 2024) heeft de Hoge Raad nu al een van de belangrijkste uitspraken van 2024 gedaan. Het begon allemaal met een gesprongen waterleiding.

Waterballet
Om goed te begrijpen wat er ruim honderd jaar geleden gebeurde, is het belangrijk eerst te kijken naar een zaak uit 1909. Die ging over een gesprongen waterleiding in een woning in Zutphen, eigendom van een zekere Margrietje, ook wel de Zutphense Waterjuffer genoemd. Ze weigerde gehoor te geven aan het verzoek van Nijhuis om de hoofdkraan onmiddellijk dicht te draaien vanwege de gesprongen leiding. Het gevolg was dat al zijn opgeslagen leer beschadigd raakte. Margrietje wilde niets vergoeden en kreeg de Hoge Raad aan haar zijde. Volgens de Hoge Raad had zij immers niet in strijd gehandeld met een wet of een plicht verzuimd.

Drukkerij Lindenbaum to be continued
In deze zaak ging het om drukker Max Lindenbaum. Een van zijn personeelsleden speelde dubbelspel en verkocht offertes van Lindenbaum aan zijn vroegere collega Cohen, die daardoor precies wist hoe hij succesvol met Lindenbaum kon concurreren. Toen dit uitkwam, wilde Lindenbaum van Cohen schadevergoeding. Met de Zutphense Waterjuffer in gedachten was het niet opmerkelijk dat het gerechtshof oordeelde dat de wet nergens een rechtsregel gaf waaruit volgde dat Cohen verkeerd had gehandeld, zodat de vordering van Lindenbaum werd afgewezen. Lindenbaum procedeerde echter door (wat ook aantoont dat het belangrijk is door te zetten als iets onrechtvaardig voelt) en kwam bij de Hoge Raad terecht. Zou de Hoge Raad dezelfde conclusie trekken als bij de Zutphense Waterjuffer?

Ommekeer
De Hoge Raad oordeelde voor het eerst anders en omdat het zo’n mooie overweging is (gebaseerd op de Code Civil) wordt zij geciteerd: “dat immers het woord onrechtmatig niet gelijkwaardig is met strijdig tegen een wetsbepaling, en blijkens de geschiedenis de uitdrukking ‘tout fait quelconque de l’homme’ alleen vervangen is door onrechtmatige daad (...) maar onder onrechtmatige daad ook is te verstaan een handelen of nalaten dat òf inbreuk maakt op eens anders recht òf in strijd is met een rechtsplicht of indruist, hetzij tegen de goede zeden, hetzij tegen de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt.”

Dit is het leerstuk van de onrechtmatige daad.

Eeuw
Een eeuw later is de rechtsontwikkeling niet klaar. In zijn uitspraak van 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat áls er bij bouwwerkzaamheden een aanmerkelijk risico bestaat dat aan een buurpand schade kan ontstaan en dat risico zich vervolgens verwezenlijkt, het niet kan worden aanvaard dat de eigenaar van dat buurpand die schade zelf dient te dragen, zelfs áls er door de bouwer maatregelen zijn getroffen om die schade te voorkomen en deze werkzaamheden zorgvuldig zijn uitgevoerd. In deze overweging van de Hoge Raad is geen verwijtbare gedraging te lezen, net zomin als bij de Zutphense Waterjuffer, maar toch werd het een Lindenbaum-Cohen. Want zonder dat de Hoge Raad dat met zoveel woorden zegt, is het nemen van het risico niet de aansprakelijkheidscheppende gedraging, maar het ontstaan van de schade dat het op zich zorgvuldige (rechtmatige) handelen onrechtmatig laat worden. Op dat moment ontstaat een schadevergoedingsverplichting en is de cirkel rond.

Omdat je verder wilt