In juli 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst voor woonruimte gepubliceerd. De modellen van de ROZ worden in de praktijk veel gebruikt. Het model volgt het model uit 2017 op. De Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur zijn in het model meegenomen. Wij zetten een aantal belangrijke wijzigingen hieronder op een rij.

Bepaalde/onbepaalde tijd
Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Dat heeft gevolgen voor de mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren. Het nieuwe model bevat – anders dan het vorige model – geen opties meer voor tijdelijke verhuur, maar gaat uitsluitend nog uit van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd waarbij de huurder direct huurbescherming geniet.

De in het model genoemde optie van ‘bepaalde’ tijd ziet op een minimumduur: partijen kunnen niet voor het verstrijken van de bepaalde tijd opzeggen, maar de huurder geniet direct huurbescherming. Indien gebruik wordt gemaakt van een tijdelijke huurovereenkomst, dienen de bepalingen daarover zelf opgesteld te worden.

Huurprijswijziging
Met de invoering van de Wet betaalbare huur wordt voor de huurprijswijziging niet langer onderscheid gemaakt tussen huur boven of onder de liberalisatiegrens, maar tussen het lage, middeldure en vrije segment. Voor het lage en middeldure segment wordt aangesloten bij de wettelijk toegestane verhogingen. Voor het vrije segment wordt nog altijd gebruikt gemaakt van de CPI en daarnaast mogelijkheid geboden om een opslag toe te voegen, maar wel met de uitdrukkelijke vermelding dat in afwachting van een uitspraak van de Hoge Raad onzeker is of die bepaling juridisch houdbaar is.

Behoorlijk gebruik door de huurder
In de algemene bepalingen (art. 1.1) is een verplichting voor de huurder opgenomen om de verhuurder te informeren over de samenstelling van zijn huishouden, alsmede over wijzigingen daarin. Daarnaast is de huurder op grond van de algemene bepalingen verplicht om mee te werken aan een onderzoek indien de verhuurder redenen heeft om aan te nemen dat de huurder het gehuurde niet daadwerkelijk, geheel, voortdurend en behoorlijk gebruikt overeenkomstig de bestemming. De verhuurder heeft volgens de nieuwe algemene bepalingen tot slot de mogelijkheid om het gehuurde te betreden om te controleren of de huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst en algemene bepalingen nakomt (art. 12.1).

Staat van het gehuurde
In de algemene bepalingen behorende bij het nieuwe model wordt er niet langer vanuit gegaan dat het gehuurde bij aanvang wordt opgeleverd in een goede staat en zonder gebreken, maar wordt de nadruk gelegd op het vastleggen van de staat in het proces-verbaal van oplevering.

Betalingen
Voor betaling van de huurprijs en andere bepalingen uit hoofde van de huurovereenkomst is niet langer bepaald dat door de huurder niet mag worden opgeschort of verrekend met een vordering die hij op de verhuurder heeft of meent te hebben (voorheen art. 20.1 van de algemene bepalingen). Voor de doorbelasting van de kosten voor nutsvoorzieningen is in art. 6.1 van de huurovereenkomst – anders dan voorheen - onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen met en zonder individuele meters. Dat heeft namelijk gevolgen voor de wijze waarop de kosten aan de huurder in rekening worden gebracht.

Bij vragen over (het opstellen van) huurovereenkomsten, neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating.

In het civiele recht gaat het kort gezegd over de verhoudingen tussen (rechts)personen. In de rechtszaal gaat het dan bijvoorbeeld over het niet-nakomen van contractuele verplichtingen of het vergoeden van schade na onrechtmatig handelen. Onderdeel van het debat is vaak het causaal verband. Dit zijn ingewikkelde onderwerpen, zodat een advocaat wordt ingeschakeld. Maar ook advocaten kunnen fouten maken. Kan in dat geval alleen om genoegdoening worden gevraagd of is het noodzakelijk dat er ook schade moet zijn? In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam gaat het hierover
(https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:4435).

Ongeluk met paard
Deze zaak begon met de val van een paard, waarbij de berijdster letsel opliep met blijvende klachten als gevolg. Om haar schade vergoed te krijgen, sprak zij de eigenaar van het paard aan op basis van artikel 6:179 BW (aansprakelijk voor de door het dier aangerichte schade). Aansprakelijkheidsverzekeraar Achmea schakelde ten behoeve van de paardeigenaar een advocaat in en toen ging het mis. De advocaat dient namelijk namens de paardeigenaar een verweerschrift in (overigens eerst op naam van Achmea), maar doet dat zonder overleg met zijn cliënt. De advocaat is alleen afgegaan op de informatie die hij van Achmea kreeg.

Wat mag je verwachten van een advocaat?
De paardeigenaar dient een tuchtklacht in tegen de advocaat. Die wordt gegrond verklaard. De eigenaar begint ook een civiele zaak tegen de advocaat. Hij vordert een verklaring voor recht dat de advocaat tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen (door zonder overleg processtukken in te dienen). Bij de beoordeling begint de rechtbank met de norm die voor de advocaat geldt: “een advocaat dient als beroepsbeoefenaar bij zijn of haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen zoals die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.” Vervolgens kijkt de rechtbank naar de feiten en stelt vast dat de advocaat zijn cliënt niet correct en volledig heeft ingelicht en geïnformeerd. Pas op de ochtend voor de zitting heeft de advocaat contact gezocht met de paardeigenaar. Die stondop dat moment al in de parkeergarage van het gerecht. Ruim daarvoor was door de advocaat het verweerschrift ingediend, maar bij het opstellen van verweerschrift is de paardeigenaar niet betrokken. Juist in een situatie als deze, waarbij de advocaat zowel de belangen van verzekeraar Achmea (als partij die de schade mogelijk moet vergoeden) als de belangen van verzekerde (als formeel aansprakelijke partij) moet vertegenwoordigen, was het van belang te onderzoeken of deze belangen wel overeenkwamen. De advocaat heeft het verschil in standpunten tussen Achmea en de eigenaar niet onderkend en heeft de paardeigenaar onvoldoende over zijn positie ten opzichte van Achmea geïnformeerd. De conclusie is dan ook dat de advocaat de belangen van de paardeigenaar niet, althans veel te weinig heeft behartigd en zich feitelijk alleen heeft bekommerd om het belang van Achmea. Hierdoor heeft de advocaat niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot en is sprake van een beroepsfout.

Causaal verband, schade en een verklaring voor recht
Met de vaststelling dat er sprake is van een beroepsfout was de zaak nog niet klaar. Een belangrijk deel van het partijdebat ging namelijk over het causaal verband en schade. Door de advocaat wordt het causaal verband betwist. Dit is een ingewikkeld onderwerp, maar erg belangrijk want zonder causaal verband kan er in principe ook geen aanspraak worden gemaakt op schade. De advocaat voerde ter betwisting van het causaal verband aan dat als zijn beroepsfout wordt weggedacht (d.w.z. geen contact met de cliënt), zou zijn gebleken dat het standpunt van de paardeigenaar niet strookt met dat van Achmea. De advocaat had zich dan moeten onttrekken als advocaat. Als de paardeigenaar vervolgens in de procedure aansprakelijkheid had erkend, had hij in strijd gehandeld met de polisvoorwaarden en zou Achmea niet uitkeren. Als de paardeigenaar geen aansprakelijkheid had erkend zou, net als nu, het verzoek van het slachtoffer zijn afgewezen en had Achmea ook niet uitgekeerd. In beide gevallen zou de financiële situatie van de paardeigenaar dus hetzelfde zijn geweest.

Genoegdoening in het civiele recht
De rechtbank overweegt naar aanleiding van dit verweer dat het inderdaad mogelijk is dat de paardeigenaar geen daadwerkelijke financiële schade leidt door de beroepsfout. Dit staat aan schadevergoeding in de weg, maar tegelijkertijd stelt de rechtbank vast dat de paardeigenaar geen vordering heeft ingesteld tot vergoeding van schade (of verwijzing naar de schadestaat). De eigenaar vraagt slechts om een verklaring voor recht. De advocaat voert daar tegen aan dat zonder schade er ook geen belang is bij zo’n verklaring. Daar gaat de rechtbank echter niet in mee. De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt is dat een partij voldoende belang moet hebben bij de ingestelde rechtsvordering (artikel 3:303 BW). Een verklaring voor recht kan dienen als middel voor herstel, genoegdoening of rechtshandhaving, ook zonder directe financiële gevolgen. Omdat de paardeigenaar heeft aangevoerd dat de verklaring voor recht dat de advocaat niet juist heeft gehandeld en dat daardoor zijn belangen bij een eerlijk proces zijn geschonden, is de verklaring in dit geval gericht op genoegdoening. Naar het oordeel de rechtbank heeft de paardeigenaar daarmee voldoende onderbouwd dat hij als gevolg van de schending belang heeft bij rechtsherstel door middel van de verlangde verklaring voor recht.

Vragen over aansprakelijkheids- of tuchtrecht? Neem contact op met ons.