Mijn huurder doet een beroep op het coronavirus. Kan dat zomaar?
Het coronavirus houdt ons nog altijd in de greep. Ook de rechtspraak staat met betrekking tot dit punt niet stil. Veel huurders en verhuurders van bedrijfsruimten hebben inmiddels onderling afspraken gemaakt over de huurbetalingen in de coronatijd. Voor wie niet tot afspraken is gekomen, nog in onderhandeling is en/of voor wie de gevolgen van de crisis nu pas voelbaar zijn, kan de recente jurisprudentie handvatten bieden.
-
Onvoorziene omstandigheden
Kantonrechters hebben al meerdere keren geoordeeld dat de coronacrisis kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid.[1] Daarvan is sprake indien (i) partijen bij het sluiten van de overeenkomst een dergelijke crisis die het gebruik van het gehuurde feitelijk of juridisch onmogelijk maakt dan wel ernstig belemmert niet voor ogen hebben gehad en (ii) een dergelijke crisis niet in de huurovereenkomst is verdisconteerd.[2] Als sprake is van een onvoorziene omstandigheid, dient te worden gekeken of de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verlangen. Hierbij zijn de omstandigheden van het geval van belang. Uit recente uitspraken blijkt dat voor beantwoording van die vraag onder meer kan worden gekeken naar of (i) er overheidsmaatregelen zijn die het gebruik van het gehuurde belemmeren[3], (ii) huurder en verhuurder commerciële partijen zijn[4], (iii) de huurprijs omzetgerelateerd is[5] en/of (iv) sprake is van een sterke omzetdaling.[6] In de rechtspraak wordt benadrukt dat indien er daadwerkelijk (financiële) gevolgen van de coronacrisis zijn deze niet volledig op de huurder kunnen worden afgewenteld, maar dat het ook niet redelijk is om de gevolgen volledig voor rekening van de verhuurder te laten komen.[7] Het ligt voor de hand om de gevolgen gelijkelijk over de partijen te verdelen.[8]
-
Gebrek
Naast een beroep op onvoorziene omstandigheden, kan door de huurder ook een beroep worden gedaan op de specifieke ‘gebrekenregeling’ indien vanwege de coronacrisis de bedrijfsruimte op last van de overheid is gesloten.[9]Het argument dat de verhuurder niks te verwijten valt gaat niet op. De toerekenbaarheid is geen vereiste.[10] Let op; indien een huurprijsvermindering op grond van een gebrek is uitgesloten in de huurovereenkomst, kan die bepaling mogelijk op grond van onvoorziene omstandigheden of een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid alsnog opzij worden gezet (zie hierboven).[11] Indien er geen sprake is van een sluiting van overheidswege, maar de huurder er zelf voor kiest om het gehuurde vanwege tegenvallende resultaten niet te gebruiken, komt de huurder in principe geen beroep op de gebrekenregeling toe.[12] In de literatuur gaan inmiddels stemmen op die zeggen dat een sluiting van overheidswege ten onrechte als gebrek wordt aangemerkt. In een geschil zullen partijen dan hun heil moeten zoeken bij de onvoorziene omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid.
-
Wat nu?
In beginsel adviseren wij – naar aanleiding van de lijn die in de uitspraken te vinden is – om de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen te verdelen. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat de huurder aannemelijk moet maken dat hij o.a. (financiële) schade heeft geleden. Het voorstaande geldt in beginsel. Om een specifieke huurovereenkomst of huurrelatie te (kunnen) beoordelen dienen uiteindelijk alle omstandigheden van het geval tegen elkaar te worden afgewogen.
Vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor huren?
Neem contact op met
Lisanne Hennink of Louise Strating.
