Opinie

Omdat je verder wilt

Certa Advocaten adviseert bij verkoop van IPT Technology

Arendals Fossekompani, een Noorse investeringsmaatschappij in de groene energiesector, heeft alle aandelen in het Duitse IPT Technology GmbH overgenomen.

Certa Advocaten heeft de Nederlandse verkoper intensief geadviseerd bij de verkoop van IPT Technology. De verkoper behoort tot de groep van ondernemingen van de heer Robert Getreuer.

IPT Technology werd in 1996 opgericht als Europa’s eerste fabrikant van oplossingen voor inductief opladen en draadloze energieoverdracht. IPT biedt gebruiksvriendelijke, kosteneffectieve en veilige alternatieven voor het duurzaam opladen van elektrische voertuigen, evenals stroomvoorzieningsoplossingen voor industriële toepassingen. IPT heeft ook bijgedragen aan de ontwikkeling van het zogenaamde “on-the-go” draadloos opladen, waarbij voertuigen worden opgeladen tijdens korte stops, bijvoorbeeld bij bushaltes of veerboten. De meest veelbelovende technologie ligt in het e-mobility concept van IPT, waarbij auto’s tijdens het rijden draadloos dynamisch worden opgeladen.

Certa adviseerde de klant in nauwe samenwerking met het Duitse advocatenkantoor Gabler & Partner.

In het team van Certa zat onder meer partner Robin de Jong.

Het team van Gabler & Partner bestond uit onder meer partner Dr. Jonas Pape.

Certa Advocaten is een advocatenkantoor in Amsterdam en lid van Lexlink, een internationaal netwerk van advocatenkantoren. Robin de Jong is partner bij Certa en gespecialiseerd in transacties en complexe ondernemingsrechtelijke geschillen.

Amsterdam, 14 juni 2022

Contact

Meer weten? Neem dan gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag!

Robin de Jong
Advocaat ondernemingsrecht bij Certa Advocaten
[email protected]

Press Release

Certa Advocaten advises on sale of IPT Technology

Arendals Fossekompani, a Norwegian green tech investment company in the energy sector, has acquired 100% of the German IPT Technology GmbH.

Certa Advocaten comprehensively advised the Dutch seller on the sale of IPT Technology. The seller belongs to the group of companies of Mr. Robert Getreuer.

IPT Technology was founded in 1996 as Europe’s first manufacturer of solutions for inductive charging and wireless power transmission. IPT offers user-friendly, cost-effective and safe alter-natives for sustainable charging of electric vehicles as well as power supply solutions for industrial applications. IPT has also contributed to the development of so-called “on-the-go” wireless charg-ing, where vehicles are charged during short stops, for example at bus stops or ferries. The most promising technology lies in IPT’s e-mobility concept, which involves wireless dynamic charging of cars while driving.

Certa advised the client in close cooperation with the German law firm Gabler & Partner.

Certa’s team included partner Robin de Jong.

Gabler & Partner’s team included amongst others partner Dr. Jonas Pape.

Certa Advocaten is a law firm in Amsterdam and member of Lexlink, an international network of law firms. Robin de Jong is partner at Certa and specialized in M&A transactions and complex corporate disputes.

Amsterdam, 14 June 2022

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Betaald ouderschapsverlof vanaf augustus 2022

Per 2 augustus 2022 treedt de nieuwe Wet Betaald Ouderschapsverlof in werking. Het vernieuwde ouderschapsverlof brengt vragen met zich mee zoals: Hoe kun je betaald ouderschapsverlof aanvragen? Wat zijn de voorwaarden? En waar dien je als werkgever rekening mee te houden en kan je een verzoek ook weigeren?

Wet betaald ouderschapsverlof

De Wet Betaald Ouderschapsverlof hebben we te danken aan de inwerkingtreding van de Europese richtlijn betreffende het evenwicht tussen werk en privéleven voor ouders en mantelzorgers. Deze richtlijn heeft als doel de arbeidsparticipatie van vrouwen te bevorderen en het verschil tussen mannen en vrouwen op het gebied van inkomsten en loon weg te nemen. Om die reden, kunnen beide ouders per 2 augustus 2022 negen weken van het ouderschapsverlof een uitkering krijgen. Het verlof kan aaneengesloten worden opgenomen, maar ook verspreid over meerdere weken. Zo kunnen kersverse ouders wennen aan de nieuwe gezinssituatie en samen keuzes maken over de verdeling van werken en de zorg voor het kind.

Naast negen weken betaald ouderschapsverlof mogen ouders nog eens zeventien weken onbetaald ouderschapsverlof opnemen. Het onbetaalde ouderschapsverlof mag ook op een later moment worden opgenomen, maar let op: het verlof dient in ieder geval te zijn opgenomen voordat het kind acht jaar is. Ook stief-, adoptie- en pleegouders hebben recht op negen weken betaald ouderschapsverlof. Het verlof moet worden opgenomen binnen één jaar na opname in het gezin en voordat het kind acht jaar is. De hoogte van het ouderschapsverlof bedraagt 70% van het dagloon.

Hoe kun je betaald ouderschapsverlof aanvragen? Wat zijn de voorwaarden?

Het betaald ouderschapsverlof is voor alle ouders met een arbeidsovereenkomst en kan in principe worden aangevraagd vanaf het moment dat de werknemer in dienst treedt bij zijn of haar werkgever. De uitkering voor het betaald ouderschapsverlof wordt betaald door het UWV en moet dan ook bij het UWV worden aangevraagd. De werkgever vraagt de uitkering voor de werknemer aan. Als voorwaarde geldt wel dat het verlof in het eerste levensjaar van het kind wordt opgenomen óf binnen één jaar na opname van het kind in het gezin. Ook mag het kind de leeftijd van acht jaar nog niet hebben bereikt. Daarnaast moet het ouderschapsverlof al zijn opgenomen bij de werkgever.
Hoe zit het dan met betaald ouderschapsverlof bij kinderen die al geboren zijn vóór invoering van deze wet? Ook deze ouders hebben recht op betaald ouderschapsverlof indien het kind op 2 augustus 2022 jonger dan één jaar is, de ouders op dat moment werken en het volledige recht op ouderschapsverlof nog niet volledig is opgenomen.

Wat je moet weten als werkgever?

De verwachting is dat ouders vanaf augustus 2022 eerder geneigd zullen zijn om ouderschapsverlof op te nemen. Betaald verlof is immers veel aantrekkelijker dan onbetaald verlof. Waar dien je als werkgever rekening mee te houden?
De uitkering voor het betaald ouderschapsverlof wordt betaald door het UWV. Je hoeft als werkgever dus geen loon door te betalen, tenzij er in de cao voor jouw branche andere regels staan. De aanvraag voor de uitkering loopt wel via jou als werkgever. Alvorens een aanvraag voor een uitkering kan worden ingediend, moet de werknemer het ouderschapsverlof hebben aangevraagd. De aanvraag gaat via een digitaal formulier. Meer duidelijkheid over de aanvraagprocedure volgt later.
Het is belangrijk rekening te houden met het scenario dat er meerdere werknemers tegelijkertijd met ouderschapsverlof willen. Werknemers mogen namelijk zelf kiezen wanneer zij het ouderschapsverlof opnemen en je mag als werkgever een dergelijk verzoek niet snel weigeren. Wel geldt dat de werknemers het ouderschapsverlof minimaal twee maanden voor het verlof moeten aanvragen bij de werkgever. Zo kan je als werkgever tijdig vervanging regelen. De kosten die hierbij komen kijken, komen wel op jou als werkgever neer. Controleer en bevestig de aanvraag van de werknemer voor het ouderschapsverlof. Ook is het mogelijk dat de werknemer resterende aanspraak heeft van een vorige werkgever. Een (vorige) werkgever is verplicht om die op aanvraag te verstrekken.
Kan je als werkgever ook het verzoek tot ouderschapsverlof weigeren? Dat wordt lastig, want dan moet er een zwaarwegend bedrijfs- of dienstbelang zijn om de manier waarop de werknemer het verlof wil invullen te wijzigen. Daarvan is niet snel sprake. En let op: de werknemer bouwt over het betaalde deel van het ouderschapsverlof (100%) vakantiedagen op.

Contact

Meer weten over het vernieuwde ouderschapsverlof ? Neem dan gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag!

Barbara Veldmaat

Advocaat arbeidsrecht bij Certa Advocaten

[email protected]

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Pre-pack kan weer worden toegepast

In faillissementen vinden nog al eens doorstarts plaats. De activa en activiteiten (in feite de onderneming) worden dan verkocht en voortgezet door een derde. Bij een faillissement is sprake van de uitzondering op overgang van een onderneming. Dat betekent dat bij een faillissement de doorstarter niet alle werknemers hoeft over te nemen. Bij een overgang van een onderneming buiten faillissementssituaties moet een overnemende partij de werknemers wel (altijd) overnemen en dus in dienst nemen. Het Hof van Justitie heeft op 28 april 2022 een arrest gewezen in de zogeheten Heiploeg-zaak. In deze zaak draait het om de vraag of de Nederlandse pre-pack procedure voldoet aan de voorwaarden voor een uitzondering op de regels omtrent overgang van onderneming.

Het Hof van Justitie heeft geoordeeld dat bij de Nederlandse pre-pack de uitzondering op overgang van onderneming van toepassing is, mits de pre-pack een juridische basis heeft die voldoende rechtszekerheid geeft. Op het eerste gezicht zou dus een wettelijke verankering van de pre-pack noodzakelijk zijn. Er zijn echter ook schrijvers die menen dat als alle rechtbanken de pre-pack toestaan, dat op die wijze er al voldoende rechtszekerheid zou zijn. Dat betekent dat dus alle rechtbanken hieraan moeten meedoen en niet zoals in het verleden slechts 8 van de 11 rechtbanken de pre-pack toestonden. Uniforme rechtspraak geeft ten slotte ook rechtszekerheid.

De pre-pack is de praktijk waarbij de verkoop van activa van een failliet bedrijf door de (beoogd) curator al voor het faillissement wordt voorbereid. Zo’n voorbereiding helpt dan om sneller te kunnen verkopen, waardoor er meer werkgelegenheid kan worden behouden en ook meer opbrengst kan worden gegenereerd. De vakbonden hadden grote bezwaren tegen deze praktijk, omdat zij meenden dat het faillissement werd misbruikt om overtollig personeel te lozen. Eerder had het Europese Hof ook geoordeeld dat zo’n pre-pack in strijd was met de regels rond een overgang van onderneming, omdat een pre-pack niet gericht zou zijn op liquidatie, maar enkel op een zo hoog mogelijke opbrengst voor de schuldeisers. Het Hof van Justitie is daar nu in de laatste uitspraak van teruggekomen en zegt dat de pre-pack ook wel degelijk mogelijk is in het kader van liquidatie van een onderneming in een faillissement.

Ik zou menen dat de pre-pack in Nederland weer kan worden toegepast en hopelijk wordt het  bestaande wetsvoorstel nu zo snel mogelijk aangenomen. Wellicht is er eigenlijk ook al genoeg (rechts-)zekerheid als alle rechtbanken de pre-pack nu gaan toepassen.

Contact

Vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op. Wij helpen je graag verder!

Ernst-Paul Pandelitschka
Partner/advocaat insolventierecht

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

De precontractuele fase: afgebroken onderhandelingen en de gevolgen daarvan

Inleiding

Het komt regelmatig voor dat partijen uitgebreid met elkaar hebben onderhandeld en een partij de onderhandelingen afbreekt. De gevolgen hiervan kunnen heel uiteenlopend zijn.

Indien partijen al overeenstemming hebben, kan de andere partij soms nakoming van de gemaakte afspraken vorderen. Indien er nog geen overeenstemming is, kan de weglopende partij in meer of mindere mate aansprakelijk zijn voor de schade die de andere partij lijdt door het afbreken van de onderhandelingen en kan zij verplicht zijn om door te onderhandelen. Het is echter ook mogelijk dat de weglopende partij de onderhandelingen mocht afbreken en de andere partij teleurgesteld achterblijft. Wat de gevolgen zijn van het afbreken van onderhandelingen hangt onder meer af van de bedoelingen van partijen, wat partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van elkaar mochten verwachten en de omstandigheden van het geval.

Geen ondertekende overeenkomst, maar wel bindende overeenstemming

Hoewel partijen de overeenkomst nog niet hebben ondertekend, kan er wel al bindende overeenstemming zijn. In de meeste gevallen is een overeenkomst vormvrij en zou uit mondelinge afspraken, correspondentie en uitgewisselde concepten kunnen blijken dat partijen door aanbod en aanvaarding al overeenstemming hebben bereikt over de belangrijke punten. In dat geval is er sprake van een rompovereenkomst en kan de andere partij nakoming van die afspraken vorderen.

Of er bindende overeenstemming is hangt af van de bedoeling van partijen en dat is vaak niet makkelijk te bepalen. In deze situatie zullen partijen over hun bedoelingen vaak tegenstrijdige standpunten innemen. De ene partij benadrukt de punten waarover zij het eens zijn en de andere partij (de afbrekende partij) de punten waarover zij het (nog) niet eens zijn. De afbrekende partij zal daarbij dan benadrukken dat die punten geen details zijn en dat er dus nog geen sprake is van bindende overeenstemming.

De onzekerheid zou deels weggenomen kunnen worden door bijvoorbeeld in een intentieverklaring af te spreken dat partijen pas bindende overeenstemming hebben bereikt als zij allebei dezelfde schriftelijke overeenkomst hebben ondertekend. De overeenstemming is dan subject to contract. De wet schrijft een dergelijk vormvoorschrift voor bij bijvoorbeeld de koop van een woning. Ook zou een partij kunnen aangeven dat haar instemming is onderworpen aan de goedkeuring van een vennootschappelijk orgaan, zoals de raad van commissarissen of de aandeelhoudersvergadering. Als een partij niet gebonden wil worden voordat zij het met de andere partij over alles eens is, doet zij er bovendien goed aan om dat tijdens de onderhandelingen regelmatig te herhalen. Met andere woorden: we zijn het over alles eens of we zijn het over niets eens.

Geen bindende overeenkomst en een partij breekt de onderhandelingen

Als er nog geen bindende overeenstemming is, mag een partij in beginsel de onderhandelingen afbreken. Tijdens de onderhandelingen beheerst de goede trouw de rechtsverhouding tussen partijen en hebben partijen met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening te houden. Dit kan betekenen dat de afbrekende partij in meer of mindere mate aansprakelijk is voor de schade die de andere partij daardoor lijdt. De maatstaf om aansprakelijkheid van de afbrekende partij aan te nemen moet streng en met terughoudendheid worden toegepast. De afbrekende partij zal slechts schadeplichtig zijn als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen of als de andere omstandigheden daartoe nopen. Verder zal de afbrekende partij er slechts in uitzonderlijke gevallen toe kunnen worden verplicht om door te onderhandelen.

Bij de bepaling van de omvang van de aansprakelijkheid van de afbrekende partij voor de schade van de andere partij wordt onderscheid gemaakt tussen het positieve en het negatieve contractbelang. Het positieve contractbelang omvat schade zoals de winst die de andere partij had kunnen behalen als de overeenkomst wel tot stand zou zijn gekomen. Het negatieve contractbelang omvat schade zoals de kosten die de andere partij heeft moeten maken tijdens de onderhandelingen en schade als gevolg van een gemiste kans. Van dat laatste is bijvoorbeeld sprake als partijen hadden afgesproken gedurende een bepaalde periode alleen met elkaar te zullen onderhandelen en de andere partij daardoor de kans heeft gemist om met een andere partij tot een overeenkomst te komen.

De onzekerheid over de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen kan men deels wegnemen door bijvoorbeeld in een intentieverklaring af te spreken dat de afbrekende partij een break-up fee of boete is verschuldigd. Die vergoeding is dan bedoeld om de schade van de andere partij te dekken en om ervoor te zorgen dat partijen voldoende rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.

Afsluiting

Hoe partijen zich tijdens onderhandelingen jegens elkaar moeten gedragen hangt van veel omstandigheden af. Ook om die reden is het verstandig om je bij de totstandkoming van een overeenkomst deskundig te laten adviseren.

Vragen?

Wil je hierover of over een andere contractuele kwestie meer weten, neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Robin de Jong

Advocaat ondernemingsrecht bij CERTA Advocaten

[email protected]

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Schadevergoeding

In schadevergoeding kan je niet wonen. Schadevergoeding helpt wél om nadeel weg te nemen. Het gerechtshof moet de vordering dan wel toewijzen. Dat gebeurt niet, omdat niet aan de stelplicht zou zijn voldaan. De Hoge Raad komt de teleurgestelde koper tegemoet.

Woning kopen

Als je een woning koopt, is een belangrijk beslispunt het vloeroppervlak. Dat is zeker nu zo (zie op Funda de specifiek vermelde prijs per vierkante meter), maar in 2011 was dat vast al niet anders. Dat blijkt in ieder geval uit het te bespreken arrest van de Hoge Raad van 10 december 2021 (ECLI:NL:HR: 2021:1842).

Vierkant meter (m2)

De koper heeft in 2011 een appartement gekocht voor € 312.500,=. Bij de koop was een NVMmakelaar betrokken. Deze makelaar was ingeschakeld door de verkoper. Volgens de door de makelaar verstrekte informatie was het appartement 125m2 groot. De makelaar heeft deze oppervlakte niet gemeten volgens de meetinstructie die de NVM verplicht stelt. In 2016 bleek dat de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, 114m2 is. Volgens de Raad van Toezicht van de NVM was de woonoppervlakte van het appartement iets groter, namelijk ongeveer 117,3 m2, maar dus nog steeds een verschil van ongeveer 8m2 ten opzichte van de genoemde 125 m2.

Zijweg – onrechtmatigheid

Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat het gerechtshof of er veronderstellenderwijs van uit gaat dat de makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld door een onjuist woonoppervlakte te hebben medegedeeld. Als zijweg wordt in deze blog kort gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176). Het gerechtshof had helemaal niet van die veronderstelling (dat de makelaar onrechtmatig handelt) behoeven uit te gaan, omdat de Hoge Raad in dit arrest al heeft uitgemaakt dat een verkopend makelaar in principe onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van het appartement, waaronder het woon- of gebruiksoppervlakte. De onrechtmatigheid staat in dit soort gevallen vast.

Schadevergoeding

Als vaststaat dat een makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld, volgt daar in principe uit dat de schade moet worden vergoed die de koper als gevolg van de onrechtmatige daad heeft geleden. Maar nu gebeurt het volgende. Volgens de koper zou zij het appartement enerzijds niet hebben gekocht als haar de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Die stelling wringt volgens het hof met de wijze waarop de schade anderzijds door de koper wordt benaderd. De koper berekent de schade immers door de aankoopprijs te verminderen met de uitkomst van de rekensom € 312.500,= : 125 m2 x (125 m2 – aanvankelijk 114 m2). Met andere woorden: er wordt niet ingezoomd op het verschil tussen de twee woningen in prijs, maar op het verschil in waarde tussen het daadwerkelijke woonoppervlakte en het onjuiste aantal vierkante meters van het gekochte appartement. In de procedure is volgens het hof door de koper onvoldoende gesteld over wat de koopprijs van een ander appartement zou zijn geweest of dat zij bij aankoop van een andere woning in financiële zin beter af zou zijn dan nu het geval is (zodat het verschil als schadevergoeding kan worden toegekend). De slotsom van het hof is dat de koper niet heeft voldaan aan haar stelplicht met betrekking de geleden schade. Haar vordering wordt afgewezen.

8 m2 verschil – schadevergoeding

De koper legt de zaak aan de Hoge Raad voor. De Hoge Raad bevestigt dat het hof terecht (weliswaar als veronderstelling) tot uitgangspunt heeft genomen dat de makelaar onrechtmatig tegen de koper heeft gehandeld. Dat betekent dat de makelaar de schade van de koper dient te vergoeden. Tegen de achtergrond van de stellingen van de koper vindt de Hoge Raad vervolgens dat niet voldoende is gemotiveerd waarom de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden. Als de overwegingen van het hof het oordeel inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering moet worden afgewezen omdat er onvoldoende gegevens zijn om de schade te bepalen, dan heeft het hof art. 6:97 BW miskend. Op de voet van dat artikel had het hof de schade moeten schatten. Op grond van art. 612 Rv had het hof partijen ook naar de schadestaatprocedure kunnen verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd. Het oordeel van het hof kan niet in stand blijven.

Heb je vragen over aansprakelijkheid, schadevergoeding of procesrecht? Neem vrijblijvend contact op. CERTA, Omdat je verder wilt!

Rogier Visser 

Advocaat aansprakelijkheid- en vastgoedrecht
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gemeenten mogen gebouweigenaren verplichten te verduurzamen: lokale gamechanger om onze klimaatdoelen te halen?

Abstract

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Voorbeelden zijn het plaatsen van zonnepanelen of het realiseren van een ‘groen dak’. Hoewel het besluit op zichzelf logisch lijkt, zitten er in de praktijk nog haken en ogen aan. Het risico bestaat dat jarenlang moet worden geprocedeerd over een proportionele toepassing van het instrument: wanneer mag de benodigde investering voor de gebouweigenaar bijvoorbeeld als ‘rendabel’ worden beschouwd? Bovendien, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak: hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Op korte termijn verwachten we geen wonderen. Toch kan het instrument als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium wel helpen bij het op gang brengen van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen.

Inleiding

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Dat is het gevolg van het ‘Besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met het duurzaam gebruik van daken’ (‘Bbl’), dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar beide Kamers is gestuurd. In deze blog bespreken Werner Altenaar (Certa Advocaten) en Juriën Poulussen (Stec Groep) welk instrument de gemeente in handen krijgt en hoe dit succesvol in te zetten.

Werner

Het nieuwe Bbl geeft gemeenten nieuwe bevoegdheden om het duurzaam gebruik van daken te verplichten voor bestaande panden met een kantoor- en industriefunctie. Juridisch botst het nieuwe instrumentarium met het eigendomsrecht. Een verplichting aan de gebouweigenaar om het dak te gebruiken voor bijvoorbeeld zonnepanelen of een ‘groen dak’ is een beperking hiervan. Om deze inbreuk op het eigendomsrecht te rechtvaardigen moeten de regels noodzakelijk en proportioneel zijn. De noodzakelijkheid ziet op de garantie van een duurzame leefomgeving. Omdat gebouwen lang kunnen staan en gebruikt kunnen worden is het duurzaam gebruiken van de daken noodzakelijk om verduurzaming van de gebouwde omgeving te borgen. Wat de proportionaliteit betreft is bepaald dat de opwekking van het aandeel hernieuwbare energie niet hoger mag zijn dan het energiegebruik van het gebouw. Ook dient de gemeente een afweging te maken waarin de lokale omstandigheden  en de positie van de gebouweigenaar worden meegenomen. Belangrijk punt hierin is dat de eisen niet verder gaan dan nodig om het gewenste resultaat te bereiken. Verder moet een verplichte investering aantoonbaar rendabel moet zijn.

Juriën

Op voorhand lijkt dit een welkome bevoegdheid voor gemeenten om te werken aan de broodnodige verduurzaming van bedrijventerreinen. Voor het bestaande vastgoed zijn gemeenten nu beperkt tot  het verleiden, subsidiëren en/of cofinancieren van maatregelen, maar uiteindelijk is de gemeente altijd afhankelijk van de gebouweigenaar. Als zij niet willen, houdt het vaak op. Met deze bevoegdheid krijgen gemeenten in ieder geval op papier meer doorzettingskracht.

Overigens is het logisch dat er aan het gebruik van deze bevoegdheid strenge eisen worden gesteld. Dat betekent voor gemeenten dat zij goed hun huiswerk moeten doen en zorgvuldige, transparante afwegingen maken. Dat is niet gemakkelijk: wanneer is een investering bijvoorbeeld rendabel? Voor zonnepanelen kan een snelle rekensom worden gemaakt, maar de businesscase wordt al complexer wanneer er geen subsidie beschikbaar is (al bieden de hoge energieprijzen meer ruimte), de netcapaciteit niet toereikend is, het dak moet worden verstevigd en/of de verzekeringspremie hoger wordt. Voor een ‘groen dak’ ontbreekt zelfs een snelle rekensom, omdat de baten van deze businesscase zich niet gemakkelijk laten kwantificeren. Dat maakt het moeilijk voor gemeenten om deze nieuwe bevoegdheid te gebruiken.

Wanneer mag iets in juridisch opzicht eigenlijk als ‘rendabel’ worden beschouwd?

Werner

Dat weten we nog niet. De tekst van het Bbl is bijvoorbeeld onduidelijk als het aankomt op de rendabiliteit. Volgens de toelichting wordt met de keuze voor lokaal maatwerk gewaarborgd dat een verplichting alleen geldt voor gebouwen waar een investering haalbaar en rendabel is. Als voorbeeld wordt gegeven:

“Wanneer een dak bijvoorbeeld door de ligging ongeschikt zal zijn voor duurzaam gebruik, of er op de locatie geen vraag naar duurzame energie is (omdat er bijvoorbeeld al een andere bron is), is het niet proportioneel om toch maatregelen aan het dak te moeten treffen.”

Waar de grens ligt, is echter onduidelijk: is bijvoorbeeld een terugverdientijd van 15 jaar acceptabel, of moet het korter zijn? Dat is een obstakel voor een effectieve toepassing. Wat de gemeente rendabel vindt, is voor de gebouweigenaar mogelijk volstrekt onvoldoende. Bovendien kunnen ook gemeenten onderling andere richtlijnen hanteren, waardoor binnen Nederland een ongelijk speelveld ontstaat. Dat levert ongetwijfeld veel discussie op. Het risico bestaat dat rechtspraak uiteindelijk duidelijkheid geeft over wanneer er sprake is van voldoende rendabiliteit. Ik zie een parallel met de Ladder voor duurzame verstedelijking, waar de interpretatieruimte in de wet afgelopen decennium tot een golf van rechtspraak heeft geleid. Dat heeft geleid tot relatief arbitraire richtlijnen, waarbij bijvoorbeeld de ondergrens voor ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ werd gelegd bij 11 woningen of 400 m2 bedrijfsruimte.

Juriën

Het risico bestaat dat alleen evident haalbare en rendabele investeringen kunnen worden verplicht. Terwijl, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak. Hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Waar gebouweigenaren niet investeren, spelen vaak complicerende factoren mee. In andere gevallen is er wellicht geen sprake van onwil, maar eerder een gebrek aan prioriteit bij de eigenaar. Is een verplichting dan het juiste instrument, of is een gebouweigenaar dan juist gebaat bij een meer ontzorgende aanpak? Een bredere, investeringsgerichte aanpak voor bedrijventerreinen, waarin gemeente, ondernemers en eigenaars samenwerken en maatwerkacties formuleren, lijkt me dan minstens net zo belangrijk en effectief. Ontzorgen, kennis delen, businesscases voorrekenen, het organiseren van een collectieve aanpak en/of financieel bijdragen zijn stappen die eerst onderzocht moeten worden. Iedere gemeente moet dus goed afwegen of dit instrument vanuit het nieuwe Bbl de juiste oplossing biedt voor het lokale probleem.

Werner

Mijn zorg is dat het de nieuwe bevoegdheid strandt in goede intenties en hoge verwachtingen. De lacune in het Bbl zorgt vooralsnog voor (rechts)onzekerheid, voor zowel de gemeente als de gebouweigenaar. In de praktijk zullen wij gelijke gevallen niet gelijk behandeld zien, omdat iedere gemeente het instrument op een eigen manier interpreteert en er in verschillende gemeentes verschillende normen ontstaan. Ik ben bang dat, naast rendabiliteit, ook over gelijke behandeling veel zal worden geprocedeerd en dat het nieuwe Bbl hierdoor niet direct tot veel investeringen gaat leiden.

Wat denk jij, zijn gemeenten bij hun nieuwe bevoegdheid gebaat?

Juriën

Ja, toch wel. Ondanks alle beperkingen kan deze nieuwe bevoegdheid als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium bijdragen aan het aansnijden van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen. Op korte termijn levert het wellicht geen snelle winst op, maar kan het gemeenten wel een sterkere onderhandelingspositie geven om andere private investeringen van de grond te krijgen. Het ‘gevaar’ dat een gemeente kán verplichten, biedt voor gebouweigenaren immers een extra reden om in gesprek te treden over welke drempels er worden ervaren, wat daarvoor dan betere oplossingen zijn en wat ook daadwerkelijk helpt. Daarmee wordt met een omweg nog steeds bereikt wat er met de regeling wordt beoogd: namelijk stappen zetten in het verduurzamen van de gebouwde omgeving.

Contact

Heb je juridische vragen over deze nieuwe bevoegdheid van gemeenten? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Juriën Poulussen 

Senior adviseur bij Stec Groep

 Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

[email protected]
Omdat je verder wilt