Huurrecht

Omdat je verder wilt

Energiebesparende maatregelen op verzoek van de huurder: ben je als verhuurder verplicht daarin te voorzien?

Inleiding

De gasprijzen zijn de afgelopen periode aanzienlijk gestegen. Voor veel huishoudens brengt dat financiële problemen met zich mee. Niet alleen koud winterweer, maar ook slecht geïsoleerde woningen zorgen er in veel gevallen voor dat de gasrekeningen nóg hoger zijn. Een huurder zal er daarom belang bij hebben dat de woning goed geïsoleerd is, maar kun je daar als verhuurder ook toe gedwongen worden?

Regeling energiebesparende maatregelen

Hoewel het vaak een verplichting van de verhuurder is om een woning goed te onderhouden, kan een slechte isolatie van de woning niet worden aangemerkt als een gebrek die de verhuurder gehouden is om te verhelpen.

Indien een verhuurder zelf het plan heeft om tot woningverbeteringen over te gaan (renovatie), kan hij de huurder daartoe een voorstel doen en kan de huurder in sommige gevallen verplicht worden om zijn medewerking aan deze werkzaamheden te verlenen. Andersom geldt dat in beginsel niet: indien een huurder woningverbeteringen wenst, kan de verhuurder in principe niet worden verplicht om daartoe over te gaan. Omdat huurders in sommige gevallen groot belang bij woningverbeteringen hebben, geeft de wet – indien aan bepaalde vereisten wordt voldaan – de huurder een mogelijkheid om dit toch te kunnen bewerkstelligen. Die regeling bepaalt dat indien een woonruimte bepaalde energiebesparende voorzieningen behoeft, de rechter een verhuurder – op verzoek van de huurder – kan verplichten om voorzieningen te treffen (art. 7:243 BW). Dit geldt niet voor alle voorzieningen (zie hieronder). De voorzieningen dienen in eerste instantie op kosten van de verhuurder te worden aangebracht, maar de huurder dient zich bereid te verklaren om als tegenprestatie een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder zal moeten maken.

Mogelijke voorzieningen

Om te beoordelen of je als verhuurder kan worden verplicht om energiebesparende maatregelen te treffen, is het ten eerste de vraag of het gehuurde de verlangde energiebesparende maatregelen behoeft. Het kan daarbij alleen gaan om verbeteringen die bestaan uit (i) het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies, (ii) het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte of (iii) indien er sprake is van een verwarmingsketel die ten minste tien jaar oud is en deze wordt vervangen door een nieuwe installatie met een opwekkingsrendement van ten minste 80%. Bij deze laatste categorie kan worden gedacht aan het plaatsen van een CV of HR-ketel. Het vervangen van enkel glas voor dubbel glas kan worden aangemerkt als een voorbeeld van het thermisch isoleren van uitwendige scheidingsconstructies.

Huurverhoging

De huurder moet zich daarnaast bereid verklaren om een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder voor de maatregelen moet maken. Alleen indien die bereidheid er is, kan een verhuurder verplicht worden tot het treffen van de energiebesparende maatregelen. Zoals eerder gezegd moet de verhuurder de kosten van de verbeteringen te dragen, maar het uitgangspunt van deze regeling is dat de kosten voor deze voorzieningen uiteindelijk worden gefinancierd door middel van de huurverhoging.

Procedure

Indien de verhuurder niet uit zichzelf bereid is om tegen een huurverhoging energiebesparende maatregelen te treffen, kan de huurder daartoe een verzoek bij de rechter indienen. Indien de vraag bij de rechter voorligt, zullen de omstandigheden van het geval een rol spelen. Er wordt onder andere meegewogen of het bouwkundig mogelijk is om de maatregelen te treffen en of dit op basis van de regelgeving ook is toegestaan. Als discussie bestaat over de hoogte van de huurverhoging, kan de rechter daarover ook oordelen.

Conclusie

De conclusie is dat een huurder in bepaalde gevallen van een verhuurder kan verlangen dat de laatstgenoemde op diens kosten energiebesparende maatregelen treft. De kosten komen in eerste instantie voor rekening van de verhuurder. De verhuurder kan deze kosten terugverdienen, omdat voor het treffen van de maatregelen van de huurder een huurverhoging mag worden verlangd die in redelijke verhouding staat tot de kosten.

Indien u vragen hebt over een verzoek van uw huurder om energiebesparende voorzieningen te treffen, helpen wij u graag verder. Neem contact op met Louise Strating of Lisanne Hennink.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Na een ontploffing moet een horecagelegenheid vaak de deuren sluiten op bevel van de burgemeester

Het aantal faillissementen neemt de laatste tijd weer toe. Daarvoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen, zoals inflatie, stijging van de lonen en de incasso van de coronaschulden.

In dit artikel zal met name aandacht worden besteed aan het MKB in zwaar weer. Eerst zullen de faillissementscijfers worden besproken, waarna ook kort bij de WHOA wordt stilgestaan. Afsluitend wordt het onderhands crediteurenakkoord toegelicht, wat voor MKB’ers in zwaar weer nog steeds de aangewezen weg lijkt.

Toename faillissementen
De rechtspraak publiceert de faillissementscijfers, die vervolgens door het CBS worden gekoppeld aan andere informatie. Volgens de cijfers van het CBS, zijn er in totaal 2.145 faillissementen – rechtspersonen én eenmanszaken – uitgesproken in 2022. In de maand december van 2022 zijn de meeste faillissementen uitgesproken, namelijk 269. In 2023 is het totaalaantal faillissementen gestegen naar 3.315. In december van dat jaar werden 390 faillissementen uitgesproken. Ook de cijfers van januari 2024 zijn bekend. In totaal werden er in deze maand 366 faillissementen uitgesproken. Ter vergelijking: in januari 2023 waren dat er 228.

Het betreft met name bedrijven in de handel, de bouwnijverheid en financiële instellingen. De voorlopige cijfers voor december 2023 en januari 2024 zijn dat er respectievelijk 264 en 359 “bedrijven en instellingen” (dus geen eenmanszaken) failliet zijn gegaan.

Terugbetalen fiscus
De fiscus is eind 2023 begonnen met het actief incasseren van de openstaande coronasteun en de openstaande belastingen. Dit betekent dat de maandelijkse kosten stijgen, terwijl de onderneming onvoldoende omzet heeft om deze stijging te kunnen dragen.

Eerste bevindingen WHOA
In een rapport over de eerste bevindingen van de WHOA (“Wet Homologatie Onderhands Akkoord”) die in 2021 van kracht werd, wordt ook stilgestaan bij hoe geschikt deze is gebleken voor het MKB.[1] De bevindingen zijn onder andere:

  • dat er hoge kosten gemoeid zijn met het inwinnen van (juridisch en financieel) advies omtrent de voorbereiding van het WHOA-traject en dat ook de kosten tijdens het traject hoog blijven;
  • dat het voor een MKB-ondernemer lastig is om de financiering voor het akkoord (tijdig) te verkrijgen;
  • dat er veel onzekerheid is over de duur, het verloop en de uitkomst van een WHOA-traject, waardoor MKB’ers op voorhand niet goed kunnen inschatten waar ze aan toe zijn.

Optie: onderhands akkoord
Een onderhands akkoord is een akkoord dat een ondernemer sluit met zijn schuldeisers. Dat hoeven niet alle schuldeisers te zijn; een ondernemer mag daarin een onderscheid maken als daarvoor een goede reden is.

Bij een onderhands akkoord wordt aan de schuldeisers een percentage van de vordering aangeboden. Voor het restant verleent de schuldeiser finale kwijting. Stemmen alle schuldeisers hiermee in – en betaalt de ondernemer vervolgens dit percentage uit – dan kan daarmee een groot deel van de schuldenlast worden gesaneerd.

Ook de fiscus kan worden betrokken in een onderhands akkoord. Omdat de fiscus een preferente positie inneemt op basis van de wet, vraagt de fiscus over het algemeen het dubbele percentage dat aan de concurrente (de “gewone”) schuldeisers wordt aangeboden. In ieder geval kan de fiscus tot 1 april 2024 ook instemmen met een gelijk percentage. Dat biedt kansen voor in de kern gezonde ondernemingen, die lijden onder een zware (corona)schuldenlast.

———————————

[1] Evaluatie Wet homologatie onderhands akkoord, o.a. Prof. Mr. F.M.J. Verstijlen, 18  december 2023, p. 62 en 63.

Zou u willen overleggen over de (financiële) situatie van uw onderneming? Floor Lintjes en Lisanne Drenth denken graag mee u mee.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Voorkom dat de burgemeester jouw bedrijfspand jarenlang sluit en je vastzit aan de huurder bij drugs(productie). Welke stappen kan je als beheerder of eigenaar tegen de gemeente en huurder ondernemen?

Inleiding

Bij de vondst van drugs en/of andere verboden middelen dan wel goederen waarmee de drugs wordt vervaardigd mogen burgemeesters een bedrijfspand sluiten. Als vastgoedeigenaar word je geconfronteerd met een gesloten pand dat niemand mag betreden. De ruimte kan niet worden verhuurd of verkocht. Als eigenaar lijd je hierdoor schade. De in het oog springende trend bij bedrijfspanden is om het voor onbepaalde tijd te sluiten. Dit zorgt voor onzekerheid: wanneer mag het pand weer open en gebruikt worden? Er voltrekken zich rampscenario´s waarbij bedrijfspanden – jaren – gesloten zijn.

In dit artikel lees je over het sluitingsbevel, wat de mogelijkheden tot heropening zijn, hoe de kans zich voordoet om de huurovereenkomst te beëindigen en wat je als eigenaar kunt doen om je schade vergoed te krijgen. Tot slot lees je onze conclusie en de gevolgen voor de praktijk.

Sluitingsbevel

Bij verkoop, levering, verstrekking of aanwezigheid van een handelsvoorraad drugs, mag de burgemeester het bedrijfspand sluiten. Dit is een bevoegdheid op basis van de Wet Damocles. Hiervan maakt de burgemeester gebruik door middel van een sluitingsbevel. Daarmee wordt betreding en gebruik van het pand verboden.

Het doel van de sluiting is om de openbare orde te herstellen. Hiervoor is een periode van rust nodig. Met een sluiting wordt beoogd het risico op herhaling te verkleinen. Ook wordt een signaal afgegeven richting de buitenwereld dat in het pand geen activiteiten meer kunnen plaatsvinden die een gevaar zijn voor de openbare orde. Een pand kan dan bijvoorbeeld niet langer gebruikt worden voor of doelwit zijn van criminele doeleinden of handelingen.

Evenredigheid

Bij de sluiting moet de burgemeester beoordelen of de gevolgen van een sluiting  “evenredig” zijn. Met andere woorden, of de sluiting wel in de juiste verhouding staat tot het doel. In de rechtspraak zien wij een trend dat de bestuursrechter strenger controleert of de sluiting evenredig is. De burgemeester moet dit “deugdelijk motiveren” en rekening houden met (de samenloop van) alle omstandigheden. Het is onvoldoende dat de burgemeester slechts verwijst naar diens beleid. In de praktijk kan dit betekenen dat de burgemeester moet volstaan met een waarschuwing of een kortere sluitingsduur.

In ons artikel over sluiting van woningen gaan wij daar dieper op in.

Sluitingsduur

De sluitingsduur hangt samen met het herstel van de openbare orde. Dit is steeds maatwerk, omdat elk geval anders is. Opmerkelijk genoeg, is bijvoorbeeld het uitgangspunt van het beleid van de burgemeester van Amsterdam dat “publiek toegankelijke en niet publiek toegankelijke inrichtingen en lokalen” voor onbepaalde tijd worden gesloten. Naar onze mening laat de burgemeester hiermee na af te wegen welke sluitingsduur proportioneel is en schuift zij de verantwoordelijkheid voor de intrekking van het sluitingsbevel af op de eigenaar. De burgemeester miskent hiermee haar verplichting om zich te vergewissen of de noodzaak voor sluiting op een zeker moment nog bestaat. Wij hebben hierover procedures lopen om dit aan te kaarten.

Volgens het beleid acht de burgemeester van Amsterdam de sluitingsduur mede afhankelijk van de tijd die nodig is voor het nemen van maatregelen door de exploitant en/of eigenaar. Daarom is het belangrijk dat je als eigenaar spoedig gepaste actie onderneemt – ook tegen de huurder (lees hieronder).

Mogelijkheden heropening

Om het pand te heropen, kun je als eigenaar een zogenoemd “heropeningverzoek” indienen. Hiermee vraag je de burgemeester het sluitingsbevel in te trekken. De burgemeester doet dit niet zomaar en moet kort gezegd vertrouwen erin hebben dat de openbare hersteld is en er geen risico op recidive is.

In de meeste gevallen adviseren wij niet op één paard te wedden. Je kunt als eigenaar – naast het heropeningsverzoek – tegen het sluitingsbevel bezwaar maken en een voorlopige voorziening aan de voorzieningenrechter vragen. Na de bezwaarfase staat beroep bij de bestuursrechter open. Hiermee vergroot je onder omstandigheden de kansen op vlottere heropening en schadevergoeding.

Beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming

Als verhuurder heb je bij een sluiting door de burgemeester in principe de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De openbare orde is door de huurder verstoord. Dit betekent dat je als verhuurder een brief kan sturen naar jouw huurder met de mededeling dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden en waarin je een termijn geeft om het bedrijfspand vrijwillig te ontruimen. Dit kan pas op het moment dat het gehuurde ook daadwerkelijk is gesloten. Indien de burgemeester alleen het voornemen heeft geuit is dat dus nog te vroeg. Let wel op: de huurder kan de bedrijfsruimte indien deze is gesloten niet betreden en dus ook niet ontruimen. De ontruiming dient met instemming van de gemeente plaats te vinden of na intrekking van het sluitingsbevel. Indien de huurder het gehuurde niet vrijwillig wil ontruimen, kan in een procedure ontruiming worden gevorderd.

De civiele rechter zal – bij verweer van de huurder – toetsen of de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid (proportionaliteitstoets). De verhuurder moet aantonen dat het evenredig was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Daarbij mag de ontbinding geen misbruik van bevoegdheid opleveren. De rechter kan meewegen in hoeverre de huurder een verwijt kan worden gemaakt. In het geval sprake is van een hennepkwekerij of drugsvondst wordt dit in principe wel aangenomen. Wij adviseren de verhuurder om in de brief met de buitengerechtelijke ontbinding zijn overwegingen om tot ontbinding over te gaan aan de huurder mede te delen.

Het eindigen van de huurovereenkomst is vaak van groot belang voor het heropeningsverzoek. Als de huurder de bedrijfsruimte niet meer in gebruik kan nemen, zal de burgemeester hieraan sneller haar medewerking verlenen.

Schadevergoeding

De verhuurder lijdt door de sluiting van het bedrijfspand vaak schade. De huurpenningen worden bijvoorbeeld niet meer betaald. Daarnaast kunnen de illegale praktijken (o.a. een hennepkwekerij) of de sluiting zelf schade aan het bedrijfspand toebrengen. Bij het tekortschieten van de huurder in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan de verhuurder deze schade op de huurder verhalen, tenzij de schade niet aan de huurder kan worden toegerekend. Indien de huurovereenkomst al buitengerechtelijk is ontbonden, kan afhankelijk van de omstandigheden van het geval de schade worden verhaald op grond van het onrechtmatig handelen van de huurder. Indien een procedure wordt gestart, kan de schadevergoeding worden meegenomen.

Mocht de burgemeester het bedrijfspand ten onrechte hebben gesloten, kan deze onder omstandigheden ook verplicht zijn schade te vergoeden.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Als verhuurder is het goed om de bestuursrechtelijke en civielrechtelijke stappen bij een burgemeestersluiting op elkaar af te stemmen. Op deze manier wordt voorkomen dat de bedrijfsruimte te lang gesloten blijft en/of je vastzit aan een huurder die de openbare orde ernstig verstoort. Verder kun je je schade onder omstandigheden verhalen op zowel de huurder als de burgemeester.

Vragen over (een voornemen tot) sluiting van jouw bedrijfspand? Neem contact op met ons. Wij zullen er samen voor zorgen dat vlot de juiste stappen richting de gemeente en de huurder worden ondernomen. Als het nodig is, zetten wij samen de vervolgstap naar de rechter als ervaren procesadvocaten. Omdat jij verder wilt.

Werner Altenaar Lisanne Hennink
Advocaat bestuursrecht Advocaat huurrecht
[email protected] [email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Huurbescherming voor huurders van ligplaatsen van woonboten

Nederland is een waterland. Er wordt van oudsher al op het water gewoond. Met de huidige woningnood wordt wonen op het water meer en meer een populaire oplossing. Misschien speelt de klimaatverandering ook wel een rol. De ligplaats van een woonboot kon tot voor kort in juridisch opzicht zorgen met zich brengen. De reden daarvoor is dat een ligplaats in de meeste gevallen niet als onroerend goed wordt gezien, waardoor niet aan de definitie van woonruimte werd voldaan. Dat had tot gevolg dat een huurder van een ligplaats van een woonboot geen huurbescherming (zoals voor woonruimte geldt) geniet. Met een recente wetswijziging is dat verleden tijd.

Wetswijziging

Met ingang van 1 juli 2022 is de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen van woonboten verbeterd. Onder ligplaats wordt verstaan “een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object”. [1] Voor 1 juli 2022 werden ligplaatsen niet aangemerkt als ‘woonruimte’, zodat huurders van ligplaatsen geen huurbescherming genoten. Dat betekent onder meer dat de huurovereenkomst vaak eenvoudig opgezegd kon worden en er geen wettelijke bepalingen golden voor het voortzetten van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder. Met de wetswijziging [2] is daar verandering in gebracht. Er is expliciet bepaald dat onder woonruimte ook een ligplaats wordt verstaan.

Gevolgen

De wetswijziging heeft tot belangrijkste gevolg dat wettelijk is bepaald in welke gevallen een huurovereenkomst door de verhuurder opgezegd kan worden en welke formaliteiten daarbij in acht genomen moeten worden. De gevallen waarin dat mogelijk is, zijn beperkt. De kans dat een huurder zijn gehuurde ligplaats ‘kwijtraakt’ is daarmee mogelijk afgenomen. Aan de andere kant kan de mogelijkheid om een huurcontract voor bepaalde tijd aan te gaan (zonder dat sprake is van huurbescherming) ook onzekerheid voor woonbooteigenaren met zich brengen. Investeringen in een woonboot zullen vaak achterwege blijven totdat zekerheid met betrekking tot een ligplaats is verkregen. Een ander gevolg van de wetswijziging is dat bij het overlijden van de huurder van een ligplaats, de medehuurder de huur voortzet of degene die met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde kan de verhuurder verzoeken om de huurovereenkomst voort te zetten. Als er geen medehuurder of andere persoon is die de huurovereenkomst voortzet, eindigt de huurovereenkomst voor woonruimten twee maanden na het overlijden van de huurder. Voor ligplaatsen is echter een uitzondering gemaakt, omdat het verliezen van een ligplaats zeer nadelige gevolgen kan hebben voor de erfgenamen. Verder heeft de wetswijziging tot gevolg dat bij overdracht van de ligplaats, de ligplaatshuurovereenkomst blijft bestaan. De nieuwe eigenaar van de ligplaats wordt de verhuurder.

Huurders van woonboten

Zoals gezegd, geldt de wetswijziging voor huurders van ligplaatsen van woonboten, maar niet voor huurders van woonboten zelf. Uit de memorie van toelichting blijkt dat is overwogen om ook aan huurders van woonboten huurbescherming te geven, maar dat daarvan is afgezien omdat daaraan geen behoefte zou bestaan. Ook zou huurbescherming voor huurders van woonboten het effect kunnen hebben dat woonbooteigenaren van verhuur afzien.

Conclusie

Huurders van ligplaatsen hoeven zich met de inwerkingtreding van de Wet tot wijziging van Boek 7 BW in verband met het verbeteren van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen minder zorgen te maken over het behoud van hun ligplaats. Voor verhuurders is het door de wetswijziging minder eenvoudig geworden om de huurovereenkomst met betrekking tot een ligplaats op te zeggen en bij overlijden van de huurder eindigt de huurovereenkomst niet. Let wel op dat de wijziging geldt voor na 1 juli 2022 gesloten huurovereenkomsten. Huurders die vóór 1 juli 2022 een huurovereenkomst hebben gesloten, moeten nog twee jaar wachten voordat de wijzigingen van toepassing worden.

[1] Art. 7:326a BW
[2] Wet van 30 maart 2022 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen.

Contact

Vragen over de huur van ligplaatsen of woonboten?
Neem contact op met Rogier Visser of Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

De WHOA: een nieuwe herstructureringsmogelijkheid en zeker van invloed op de huurrechtpraktijk!

Een huurovereenkomst kan als een molensteen om de nek van een huurder hangen. Door de coronacrisis is dit nog actueler geworden. De omzet valt weg, maar de kosten lopen door. Deze bijdrage gaat over de wet Homologatie Onderhands Akkoord (“WHOA”), maar tegelijkertijd mag niet onvermeld blijven dat de kantonrechter te Den Haag als een van de eersten in een bodemprocedure (vonnisdatum is 27 januari 2021) heeft geoordeeld dat de lockdown een onvoorziene omstandigheid is in de zin van artikel 6:258 BW. Op die grond wijzigt de rechter de huurovereenkomst zodat de huurder 50% van de huur moet betalen gedurende de periode dat de horecagelegenheid volledig is gesloten en 75% van de huur in de periode van beperkende maatregelen, maar zonder de verplichte sluiting. Zie ook eerdere stukken met betrekking tot dit onderwerp.

(On)mogelijkheden

Het bovenstaande spitst zich toe op onvoorziene omstandigheden als gevolg van COVID-19. Maar wat zijn zonder die specifieke omstandigheden de (on)mogelijkheden van een huurder om het huurcontract te wijzigen? Het juridische uitgangspunt is in principe dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. In een één op één relatie kan het dus al lastig zijn om tot andere afspraken te komen. Bij meerdere contractspartijen kan dat al helemaal het geval zijn. Het betekent immers dat de schuldenaar met al zijn schuldeisers moet onderhandelen om tot een regeling te komen. Bij die gesprekken heeft iedereen zijn eigen belangen. Ook de schuldeisers ten opzichte van elkaar. Een regeling zal tevens offers vragen, bijvoorbeeld het kwijtschelden van vorderingen of het aanpassen van contracten. Een schuldeiser die niet instemt, maar betaling van zijn volledige vordering verlangt, kan in beginsel niet worden gedwongen. Dit is alleen anders als die schuldeiser misbruik van bevoegdheid maakt. Het alsnog dwingen om mee te doen aan de regeling, zal een gang naar de rechter vragen. Soms is die tijd er niet of haken andere partijen af, met uiteindelijk het faillissement van de huurder tot gevolg.

WHOA

Met de invoering van de WHOA wordt een wettelijke basis gecreëerd voor een ‘dwangakkoord’ in de gevallen dat een onderneming in zwaar weer is gekomen, maar op zich nog wel levensvatbaar is. Onderdeel van de WHOA is de mogelijkheid om lopende huurovereenkomsten te wijzigen. Die mogelijkheid kan worden beschouwd als een flinke inbreuk op het uitgangspunt van afspraak is afspraak. De huurder kan de verhuurder een voorstel doen tot wijziging van de overeenkomst. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder de overeenkomst opzeggen als de rechtbank daar toestemming voor geeft. De rechtbank wijst het verzoek toe als blijkt dat sprake is van een toestand dat het redelijkerwijs aannemelijk is dat de schuldenaar met het betalen van zijn schulden niet zal kunnen voortgaan. In het geval van huurcontracten voor onbepaalde tijd komt de toestemming van de rechtbank om de huurovereenkomst te beëindigen er op neer dat de huurder de opzeggingstermijn niet in acht hoeft te nemen. Dat kan één jaar huur schelen. Bij huurcontacten voor bepaalde tijd kan de einddatum na verkregen toestemming opeens meerdere jaren eerder zijn dan overeengekomen. Het recht op schadevergoeding van de verhuurder kan de huurder direct herstructureren onder het akkoord zoals genoemd in de WHOA.

Praktijk

De WHOA biedt de wettelijke basis voor het afdwingen van een akkoord. Het misbruik van recht vereiste is niet meer aan de orde. Daar komen de checks and balances van de WHOA voor in de plaats. Met de WHOA kan de huurder een wezenlijke wijziging van zijn huurcontract bereiken. Bij de totstandkoming van de WHOA is dit samengevat door op te merken dat als de huurovereenkomst als een molensteen om de nek van de onderneming hangt, ingrijpen mogelijk zou moeten zijn. Voor de praktijk laat zich goed voorstellen dat een van de gevolgen van de WHOA is dat door de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst veel meer informatie wordt verlangd. De verhuurder zal willen toetsen of een rendabele exploitatie mogelijk is. En of in het ondernemingsplan voldoende rekening wordt gehouden met risico’s etc etc. Een andere praktische consequentie van de WHOA kan zijn dat de verhuurder wil dat de waarborgsommen of bankgaranties die moeten worden gesteld worden verhoogd. Vanuit de wetgever is voorzien in een evaluatie van de WHOA binnen drie jaar na inwerkingtreding, dus uiterlijk op 1 januari 2024. Vanuit CERTA is tot slot stilgestaan bij de parlementaire geschiedenis van de WHOA. Er wordt verwezen naar de onlangs gepubliceerde paperback van Joris Struycken “Parlementaire Geschiedenis van de WHOA”. Vanuit CERTA zullen de ontwikkelingen van de WHOA in de praktijk verder goed in de gaten worden gehouden. Ingrijpen in een huurcontract is ingrijpend. Een faillissement ook, zodat de WHOA wellicht de te verkiezen weg is maar alleen als er geen toestand is van “onvermijdelijke insolventie”.

Omdat je verder wilt