De laatste tijd is er steeds meer te doen om het “medehuurderschap”. In het nieuws verschijnen verschillende artikelen over bijvoorbeeld kinderen van overleden ouders die in de woning willen blijven wonen. Indien de huurder of verhuurder naar de rechter gaat, wie moet dan wat bewijzen?

Medehuurderschap
Wie niet met de huurder is getrouwd of geregistreerd partner is, maar wel met de huurder samenwoont, wordt niet automatisch medehuurder. Hij kan samen met de huurder de verhuurder vragen om met het medehuurderschap in te stemmen. Indien de verhuurder niet akkoord gaat, dan kan de rechter worden verzocht om de samenwoner medehuurder te maken.

De rechter zal het verzoek afwijzen, indien:
a) de beoogd medehuurder niet tenminste 2 jaar zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en daar met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert;
b) de beoogd medehuurder onvoldoende financiële waarborgen biedt; of
c) sprake is van misbruik van medehuurderschap. Dit houdt kort gezegd in dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt.

Bewijslast
Het uitgangspunt is dat degene die zich jegens de verhuurder beroept op een recht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dit recht volgt. Het is dus aan de beoogd medehuurder om aan te tonen dat hij minstens twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Ten aanzien van de specifieke vereisten geldt nog het volgende.

a) hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding
Het hebben van hoofdverblijf houdt in dat de beoogd medehuurder daadwerkelijk in de woning woont. Het bewijs van het hoofdverblijf moet door de huurder worden geleverd aan de hand van feitelijke omstandigheden. Alleen een inschrijving in het bevolkingsregister is niet voldoende.

Het voeren van een gemeenschappelijke huishouding houdt in dat men dagelijkse bezigheden, zoals eten, huishouding en televisie kijken, samen doet. Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding heeft een “verzwaarde stelplicht”. Als de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, moet de beoogd medehuurder voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Daarbij geldt dat naarmate de verhuurder concreter is in het betwisten van de gemeenschappelijke huishouding, de beoogd medehuurder concreter moet zijn in zijn stellingen dat daarvan sprake is.

Deze verzwaarde stelplicht geldt niet voor de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding. Duurzaam houdt in: op de toekomst gericht. Of sprake is van duurzaamheid, wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen.

b) onvoldoende financiële waarborgen
De verhuurder kan zich tegen het medehuurderschap verzetten door te stellen dat de beoogd medehuurder onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dit betreft een zogenoemd “bevrijdend” verweer, zodat het aan de verhuurder is om aan te tonen dat de beoogd medehuurder niet zelfstandig de huur kan betalen. De vaststelling hiervan vergt echter inzicht in de financiële positie van de beoogd medehuurder. Deze gegevens liggen in het domein van de beoogd medehuurder. Daarom kan van de beoogd medehuurder worden verlangd dat hij voldoende concrete gegevens over zijn inkomen en zijn vermogen verschaft ter onderbouwing van zijn betwisting.

c) misbruik van medehuurderschap
De kantonrechter moet een verzoek tot medehuurderschap ook afwijzen als het duidelijk is dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt. De verhuurder zal moeten bewijzen dat er sprake is van misbruik van medehuurderschap.

Vragen over het leveren van bewijs bij medehuurderschap? Neem contact met op met Juliette Soomers of Lisanne Hennink.

Het huurprijswijzigingsbeding is momenteel een (heel) erg hot topic. Wat is er aan de hand?

Richtlijn oneerlijke bedingen – huurprijswijziging
Bij woonruimte (overigens ook bij bedrijfsruimte) is het gebruikelijk dat de huurprijs wordt geïndexeerd. Het beding in het huurcontract komt er dan bijvoorbeeld op neer dat de huur jaarlijks kan worden verhoogd met het jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie (zoals bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek) met een extra maximale verhoging van 5%. Tot zover is er niets aan de hand.

Op enig moment ontstaat er een huurachterstand en de verhuurder besluit de vordering aan de rechter voor te leggen om met het vonnis tot incasso te kunnen overgaan. Omdat huurovereenkomsten voor woonruimte in de regel worden gesloten met consumenten, moet de kantonrechter ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

Oneerlijk
In bijna alle gevallen komt de kantonrechter tot het oordeel dat het huurprijswijziging beding oneerlijk is. Dat is het geval, omdat het in de huurcontract opgenomen wijzigingsbeding de verhuurder de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Bovenop het jaarindexcijfers heeft de verhuurder de bevoegdheid om een extra verhoging toe te passen. Welk percentage er bij komt, is op het moment van ondertekenen van het contract echter niet duidelijk. Verder vindt de kantonrechter relevant dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor de huurder zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft, zodat de huurders volledig aan de willekeur van de verhuurder zijn overgeleverd. Dat betekent dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt (ontleend aan Bouwinvest-uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2023:3124).

 Gevolg – lege handen
Wat is het gevolg: Wat begon als een procedure over een huurachterstand is aan het eind een “huurvoorstand”. Een omgekeerde wereld. De verhuurder kan zich na de vernietiging van het beding niet meer op het beding beroepen, maar het gaat verder. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op een de wettelijke regeling ook niet mogelijk. Dit volgt uit andere jurisprudentie (HvJ EU 27 januari 2021, Dexia-arresten en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR:2023:198). Bij deze stand van zaken staat de verhuurder definitief met lege handen als het over het wijzigen (lees: verhogen) van de huurprijs gaat.

Oplossing
In de juridische werkelijkheid kan de verhuurder de huur dus nooit meer verhogen. Pas als er een nieuwe huurder is en de verhuurder past het beding aan of beroept zich op de wet, wordt dat pas weer mogelijk. Of is het misschien anders? Huur is een duurovereenkomst. Dat is anders dan een eenmalige transactie, zoals online verkopen. Bij die laatste overeenkomsten kunnen per direct algemene voorwaarden worden aangepast als deze oneerlijk zijn. Bij duurovereenkomsten voor bepaalde tijd (die op enig moment zullen aflopen) of overeenkomsten voor onbepaalde tijd die eenvoudig beëindigd kunnen worden, kunnen ook relatief eenvoudig nieuwe algemene voorwaarden gebruikt worden. Voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte ligt dat allemaal heel anders. Uit de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949) volgt dat de wettelijke regeling voor huur van woonruimte meebrengt dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter voor de huurder mee dat deze een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding en vervanging door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, omdat daarmee het doel van de Richtlijn wordt bereikt.

In de juridische wereld kunnen soms dingen niet en dan op een andere manier toch weer wel!

Vragen over het huurrecht. Neem contact op met Rogier Visser