Archief voor 2022

Omdat je verder wilt

Schadevergoeding

In schadevergoeding kan je niet wonen. Schadevergoeding helpt wél om nadeel weg te nemen. Het gerechtshof moet de vordering dan wel toewijzen. Dat gebeurt niet, omdat niet aan de stelplicht zou zijn voldaan. De Hoge Raad komt de teleurgestelde koper tegemoet.

Woning kopen

Als je een woning koopt, is een belangrijk beslispunt het vloeroppervlak. Dat is zeker nu zo (zie op Funda de specifiek vermelde prijs per vierkante meter), maar in 2011 was dat vast al niet anders. Dat blijkt in ieder geval uit het te bespreken arrest van de Hoge Raad van 10 december 2021 (ECLI:NL:HR: 2021:1842).

Vierkant meter (m2)

De koper heeft in 2011 een appartement gekocht voor € 312.500,=. Bij de koop was een NVMmakelaar betrokken. Deze makelaar was ingeschakeld door de verkoper. Volgens de door de makelaar verstrekte informatie was het appartement 125m2 groot. De makelaar heeft deze oppervlakte niet gemeten volgens de meetinstructie die de NVM verplicht stelt. In 2016 bleek dat de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, 114m2 is. Volgens de Raad van Toezicht van de NVM was de woonoppervlakte van het appartement iets groter, namelijk ongeveer 117,3 m2, maar dus nog steeds een verschil van ongeveer 8m2 ten opzichte van de genoemde 125 m2.

Zijweg – onrechtmatigheid

Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat het gerechtshof of er veronderstellenderwijs van uit gaat dat de makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld door een onjuist woonoppervlakte te hebben medegedeeld. Als zijweg wordt in deze blog kort gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176). Het gerechtshof had helemaal niet van die veronderstelling (dat de makelaar onrechtmatig handelt) behoeven uit te gaan, omdat de Hoge Raad in dit arrest al heeft uitgemaakt dat een verkopend makelaar in principe onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van het appartement, waaronder het woon- of gebruiksoppervlakte. De onrechtmatigheid staat in dit soort gevallen vast.

Schadevergoeding

Als vaststaat dat een makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld, volgt daar in principe uit dat de schade moet worden vergoed die de koper als gevolg van de onrechtmatige daad heeft geleden. Maar nu gebeurt het volgende. Volgens de koper zou zij het appartement enerzijds niet hebben gekocht als haar de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Die stelling wringt volgens het hof met de wijze waarop de schade anderzijds door de koper wordt benaderd. De koper berekent de schade immers door de aankoopprijs te verminderen met de uitkomst van de rekensom € 312.500,= : 125 m2 x (125 m2 – aanvankelijk 114 m2). Met andere woorden: er wordt niet ingezoomd op het verschil tussen de twee woningen in prijs, maar op het verschil in waarde tussen het daadwerkelijke woonoppervlakte en het onjuiste aantal vierkante meters van het gekochte appartement. In de procedure is volgens het hof door de koper onvoldoende gesteld over wat de koopprijs van een ander appartement zou zijn geweest of dat zij bij aankoop van een andere woning in financiële zin beter af zou zijn dan nu het geval is (zodat het verschil als schadevergoeding kan worden toegekend). De slotsom van het hof is dat de koper niet heeft voldaan aan haar stelplicht met betrekking de geleden schade. Haar vordering wordt afgewezen.

8 m2 verschil – schadevergoeding

De koper legt de zaak aan de Hoge Raad voor. De Hoge Raad bevestigt dat het hof terecht (weliswaar als veronderstelling) tot uitgangspunt heeft genomen dat de makelaar onrechtmatig tegen de koper heeft gehandeld. Dat betekent dat de makelaar de schade van de koper dient te vergoeden. Tegen de achtergrond van de stellingen van de koper vindt de Hoge Raad vervolgens dat niet voldoende is gemotiveerd waarom de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden. Als de overwegingen van het hof het oordeel inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering moet worden afgewezen omdat er onvoldoende gegevens zijn om de schade te bepalen, dan heeft het hof art. 6:97 BW miskend. Op de voet van dat artikel had het hof de schade moeten schatten. Op grond van art. 612 Rv had het hof partijen ook naar de schadestaatprocedure kunnen verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd. Het oordeel van het hof kan niet in stand blijven.

Heb je vragen over aansprakelijkheid, schadevergoeding of procesrecht? Neem vrijblijvend contact op. CERTA, Omdat je verder wilt!

Rogier Visser 

Advocaat aansprakelijkheid- en vastgoedrecht
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gemeenten mogen gebouweigenaren verplichten te verduurzamen: lokale gamechanger om onze klimaatdoelen te halen?

Abstract

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Voorbeelden zijn het plaatsen van zonnepanelen of het realiseren van een ‘groen dak’. Hoewel het besluit op zichzelf logisch lijkt, zitten er in de praktijk nog haken en ogen aan. Het risico bestaat dat jarenlang moet worden geprocedeerd over een proportionele toepassing van het instrument: wanneer mag de benodigde investering voor de gebouweigenaar bijvoorbeeld als ‘rendabel’ worden beschouwd? Bovendien, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak: hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Op korte termijn verwachten we geen wonderen. Toch kan het instrument als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium wel helpen bij het op gang brengen van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen.

Inleiding

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Dat is het gevolg van het ‘Besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met het duurzaam gebruik van daken’ (‘Bbl’), dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar beide Kamers is gestuurd. In deze blog bespreken Werner Altenaar (Certa Advocaten) en Juriën Poulussen (Stec Groep) welk instrument de gemeente in handen krijgt en hoe dit succesvol in te zetten.

Werner

Het nieuwe Bbl geeft gemeenten nieuwe bevoegdheden om het duurzaam gebruik van daken te verplichten voor bestaande panden met een kantoor- en industriefunctie. Juridisch botst het nieuwe instrumentarium met het eigendomsrecht. Een verplichting aan de gebouweigenaar om het dak te gebruiken voor bijvoorbeeld zonnepanelen of een ‘groen dak’ is een beperking hiervan. Om deze inbreuk op het eigendomsrecht te rechtvaardigen moeten de regels noodzakelijk en proportioneel zijn. De noodzakelijkheid ziet op de garantie van een duurzame leefomgeving. Omdat gebouwen lang kunnen staan en gebruikt kunnen worden is het duurzaam gebruiken van de daken noodzakelijk om verduurzaming van de gebouwde omgeving te borgen. Wat de proportionaliteit betreft is bepaald dat de opwekking van het aandeel hernieuwbare energie niet hoger mag zijn dan het energiegebruik van het gebouw. Ook dient de gemeente een afweging te maken waarin de lokale omstandigheden  en de positie van de gebouweigenaar worden meegenomen. Belangrijk punt hierin is dat de eisen niet verder gaan dan nodig om het gewenste resultaat te bereiken. Verder moet een verplichte investering aantoonbaar rendabel moet zijn.

Juriën

Op voorhand lijkt dit een welkome bevoegdheid voor gemeenten om te werken aan de broodnodige verduurzaming van bedrijventerreinen. Voor het bestaande vastgoed zijn gemeenten nu beperkt tot  het verleiden, subsidiëren en/of cofinancieren van maatregelen, maar uiteindelijk is de gemeente altijd afhankelijk van de gebouweigenaar. Als zij niet willen, houdt het vaak op. Met deze bevoegdheid krijgen gemeenten in ieder geval op papier meer doorzettingskracht.

Overigens is het logisch dat er aan het gebruik van deze bevoegdheid strenge eisen worden gesteld. Dat betekent voor gemeenten dat zij goed hun huiswerk moeten doen en zorgvuldige, transparante afwegingen maken. Dat is niet gemakkelijk: wanneer is een investering bijvoorbeeld rendabel? Voor zonnepanelen kan een snelle rekensom worden gemaakt, maar de businesscase wordt al complexer wanneer er geen subsidie beschikbaar is (al bieden de hoge energieprijzen meer ruimte), de netcapaciteit niet toereikend is, het dak moet worden verstevigd en/of de verzekeringspremie hoger wordt. Voor een ‘groen dak’ ontbreekt zelfs een snelle rekensom, omdat de baten van deze businesscase zich niet gemakkelijk laten kwantificeren. Dat maakt het moeilijk voor gemeenten om deze nieuwe bevoegdheid te gebruiken.

Wanneer mag iets in juridisch opzicht eigenlijk als ‘rendabel’ worden beschouwd?

Werner

Dat weten we nog niet. De tekst van het Bbl is bijvoorbeeld onduidelijk als het aankomt op de rendabiliteit. Volgens de toelichting wordt met de keuze voor lokaal maatwerk gewaarborgd dat een verplichting alleen geldt voor gebouwen waar een investering haalbaar en rendabel is. Als voorbeeld wordt gegeven:

“Wanneer een dak bijvoorbeeld door de ligging ongeschikt zal zijn voor duurzaam gebruik, of er op de locatie geen vraag naar duurzame energie is (omdat er bijvoorbeeld al een andere bron is), is het niet proportioneel om toch maatregelen aan het dak te moeten treffen.”

Waar de grens ligt, is echter onduidelijk: is bijvoorbeeld een terugverdientijd van 15 jaar acceptabel, of moet het korter zijn? Dat is een obstakel voor een effectieve toepassing. Wat de gemeente rendabel vindt, is voor de gebouweigenaar mogelijk volstrekt onvoldoende. Bovendien kunnen ook gemeenten onderling andere richtlijnen hanteren, waardoor binnen Nederland een ongelijk speelveld ontstaat. Dat levert ongetwijfeld veel discussie op. Het risico bestaat dat rechtspraak uiteindelijk duidelijkheid geeft over wanneer er sprake is van voldoende rendabiliteit. Ik zie een parallel met de Ladder voor duurzame verstedelijking, waar de interpretatieruimte in de wet afgelopen decennium tot een golf van rechtspraak heeft geleid. Dat heeft geleid tot relatief arbitraire richtlijnen, waarbij bijvoorbeeld de ondergrens voor ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ werd gelegd bij 11 woningen of 400 m2 bedrijfsruimte.

Juriën

Het risico bestaat dat alleen evident haalbare en rendabele investeringen kunnen worden verplicht. Terwijl, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak. Hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Waar gebouweigenaren niet investeren, spelen vaak complicerende factoren mee. In andere gevallen is er wellicht geen sprake van onwil, maar eerder een gebrek aan prioriteit bij de eigenaar. Is een verplichting dan het juiste instrument, of is een gebouweigenaar dan juist gebaat bij een meer ontzorgende aanpak? Een bredere, investeringsgerichte aanpak voor bedrijventerreinen, waarin gemeente, ondernemers en eigenaars samenwerken en maatwerkacties formuleren, lijkt me dan minstens net zo belangrijk en effectief. Ontzorgen, kennis delen, businesscases voorrekenen, het organiseren van een collectieve aanpak en/of financieel bijdragen zijn stappen die eerst onderzocht moeten worden. Iedere gemeente moet dus goed afwegen of dit instrument vanuit het nieuwe Bbl de juiste oplossing biedt voor het lokale probleem.

Werner

Mijn zorg is dat het de nieuwe bevoegdheid strandt in goede intenties en hoge verwachtingen. De lacune in het Bbl zorgt vooralsnog voor (rechts)onzekerheid, voor zowel de gemeente als de gebouweigenaar. In de praktijk zullen wij gelijke gevallen niet gelijk behandeld zien, omdat iedere gemeente het instrument op een eigen manier interpreteert en er in verschillende gemeentes verschillende normen ontstaan. Ik ben bang dat, naast rendabiliteit, ook over gelijke behandeling veel zal worden geprocedeerd en dat het nieuwe Bbl hierdoor niet direct tot veel investeringen gaat leiden.

Wat denk jij, zijn gemeenten bij hun nieuwe bevoegdheid gebaat?

Juriën

Ja, toch wel. Ondanks alle beperkingen kan deze nieuwe bevoegdheid als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium bijdragen aan het aansnijden van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen. Op korte termijn levert het wellicht geen snelle winst op, maar kan het gemeenten wel een sterkere onderhandelingspositie geven om andere private investeringen van de grond te krijgen. Het ‘gevaar’ dat een gemeente kán verplichten, biedt voor gebouweigenaren immers een extra reden om in gesprek te treden over welke drempels er worden ervaren, wat daarvoor dan betere oplossingen zijn en wat ook daadwerkelijk helpt. Daarmee wordt met een omweg nog steeds bereikt wat er met de regeling wordt beoogd: namelijk stappen zetten in het verduurzamen van de gebouwde omgeving.

Contact

Heb je juridische vragen over deze nieuwe bevoegdheid van gemeenten? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Juriën Poulussen 

Senior adviseur bij Stec Groep

 Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Heeft de rente over de huur in faillissement een hogere rangorde?

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 bepaald dat ook de (contractuele) rente over de boedelvordering van een verhuurder, kwalificeert als een boedelvordering. Tot deze uitspraak was nog onduidelijk op welke manier de (contractuele) rente over een boedelvordering in het faillissement gevorderd kon worden.

In het kort

  • Als er sprake is van een huurovereenkomst en die is door de curator opgezegd, dan is de huur over de opzeggingsperiode een boedelschuld;
  • Als in de huurovereenkomst een contractuele vertragingsrente is afgesproken dan kan die rente kwalificeren als een boedelschuld. Wel moet er sprake zijn van verzuim.

Wat was hier aan de hand?

De verhuurder verhuurde een bedrijfs- en kantoorruimte. De huurder gaat failliet en de curatoren zeggen de huurovereenkomst op door gebruik te maken van artikel 39 Faillissementswet. De wet bepaalt dat de huur die verschuldigd is over de opzegperiode, een boedelschuld is. Een boedelschuld heeft bij uitkering in een faillissement een zogeheten hoge rang.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat als de huur niet of niet tijdig wordt voldaan, de huurder contractuele rente aan de verhuurder moet betalen.

Verhuurder stelt zich vervolgens op het standpunt dat zijn boedelschuld niet alleen de huur is, maar dat ook de contractuele of wettelijke rente over die huur een boedelschuld is. De rechtbank en het gerechtshof stellen de verhuurder in het ongelijk.

De Hoge Raad stelt de verhuurder in het gelijk en oordeelt dat er sprake moet zijn van verzuim ten aanzien van de vordering tot het betalen van huur. Als er sprake is van verzuim, dan is de verschuldigde rente ook een boedelschuld. De huurovereenkomst beheerst ook tijdens de opzeggingsperiode de huurverhouding. Er moet dan ook naar de huurovereenkomst gekeken worden wat en of daarin iets is bepaald over vertragingsrente.

In dit geval was er in de huurovereenkomst contractuele rente afgesproken. De Hoge Raad oordeelt dat de afspraken tijdens de opzeggingsperiode worden weergegeven in de huurovereenkomst. De huur verschuldigd over de opzeggingsperiode is dan ook een boedelschuld. Als er vertragingsrente is afgesproken, dan is dat een aan de boedelvordering verbonden verplichting. En daardoor wordt die verplichting (dus het betalen van rente) ook een boedelvordering.

Gevolgen voor de praktijk

We wisten tot voor kort niet of we rente over de boedelschuld ook konden kwalificeren als boedelschuld.

De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat dat kan. Voor verhuurders geldt dat zij in faillissement mogelijk aanspraak kunnen maken op rente over hun boedelschuld. Dat betekent dat hun vordering dus hoger wordt.

Vragen?

Bent u verhuurder en heeft u vragen over uw positie in geval uw huurder failliet is verklaard? Dan kunt u contact met ons opnemen. Wij adviseren u graag!

Floor Lintjens 

Advocaat insolventierecht

[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Energielabel C vereist voor kantoorgebouwen vanaf 1 januari 2023. Kom nu in actie

Inleiding

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte in gebruik te geven en te nemen die niet beschikt over energielabel C. Dat lijkt ver weg, maar u hebt nog maar een jaar om voorzieningen te treffen. Hieronder leest u over de labelplicht, voor wie het geldt, wat de uitzonderingen zijn, hoe de handhaving eruitziet en tips and tricks, zodat je verder kunt.

In het kort:

  • vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorruimte te gebruiken die niet beschikt over energielabel C. Het Bouwbesluit wordt hierop aangepast.
  • het in gebruik geven is ook verboden;
  • bestuurlijke handhaving (dwangsom/sluiting) volgt bij niet-naleving; en
  • in het geval van (ver)huur: controleer voor wiens rekening verduurzamingswerkzaamheden komen.

Wat houdt de verplichting in?

Het energielabel C geldt voor een kantoorgebouw. Maar wat valt hieronder? Een kantoorgebouw is een gebouw of gedeelte van een gebouw met één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties. Dit betekent dat een kantoorgebouw een afzonderlijk gebouw kan zijn, maar ook een onderdeel van een groter gebouw. Veel gebouwen in Nederland zijn combinatiegebouwen, denk aan een horeca/winkel-plint met kantoren daarboven. De labelplicht geldt alleen voor kantoorruimtes en nevenfuncties (bijvoorbeeld: een kantine of vergaderzaal). Een kantoorfunctie kan zelf ook nevenfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij kantoren in scholen, ziekenhuizen, winkels, buurthuizen of industriehallen. In die gevallen is geen sprake van een kantoorgebouw en geldt de labelplicht niet.

Voor wie geldt het?

De verplichting geldt zowel voor de eigenaar (verhuurder) als de huurder. Het is niet afhankelijk van het transactiemoment. De voorzieningen moeten door hen op tijd worden getroffen. Gebeurt dit niet dan volgt handhaving.

Wat zijn de uitzonderingen?

Er gelden uitzonderingen voor de labelplicht. Het gaat om:

  • gebruiksoppervlakte met minder dan 50% kantoorfuncties, zoals een industriehal;
  • gebouw kleiner dan 100 m2;
  • monumenten; en
  • tijdelijke gebouwen.

Wat gebeurt bij niet-naleving?

Het “bevoegde gezag” handhaaft bestuurlijk bij niet-naleving van de labelplicht. In de praktijk zal dit de gemeente of de omgevingsdienst zijn. Dit betekent dat de overheid een dwangsom zal opleggen of de kantoorruimte sluit. De sanctie zal verschillen. De overheid zal afwegen wat proportioneel is en heeft beleidsvrijheid. Dit kan ook tot eerst een waarschuwing leiden.

Tips and tricks

  • Controleer bij het kopen van een gebouw of bij het aangaan van een huurovereenkomst of energielabel C is vereist en zo ja, welk energielabel het gebouw heeft (vraag dit na bij de verkoper of verhuurder of kijk in het energieprestatie-register)
  • Ben je al (ver)huurder van een kantoorruimte en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak afspraken met de (ver)huurder over welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om aan de verplichting te voldoen en kijk in de huurovereenkomst voor wiens rekening de verduurzamingswerkzaamheden komen.
  • Ben je van plan om een huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorruimte te sluiten en het gebouw voldoet niet aan de labelplicht? Maak vóór het sluiten van de huurovereenkomst afspraken over welke werkzaamheden uitgevoerd worden, wanneer die worden uitgevoerd en voor wie de kosten daarvoor draagt. Leg dit in de huurovereenkomst vast.

Conclusie en in de praktijk

De conclusie is dat binnen een jaar kantoorruimtes over een energielabel C moeten beschikken. Vanaf volgend jaar wordt gehandhaafd door het opleggen van dwangsommen en sluiten van de ruimte. In de praktijk betekent dit dat dit jaar de voorzieningen moeten worden getroffen. Maak afspraken met je (ver)huurder of welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wanneer. Maak eventueel aanvullende contractuele afspraken.

Contact

Heb je juridische vragen over de labelplicht, handhaving of contractuele afspraken? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht

 Louise Strating 

Advocaat huurrecht
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Gelijkere kansen bij verkoop grond door de overheid

Inleiding

Overheden moeten bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden. In een baanbrekend arrest van de Hoge Raad is geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerend goed de zogenoemde “beginselen van behoorlijk bestuur” in acht moet nemen en daarmee dus ook het gelijkheidsbeginsel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging, wat belangrijk is en wat dit voor de praktijk betekent.

In het kort:

  • overheid moet ook bij een privaatrechtelijke overeenkomst (dus ook koop) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen;
  • het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen;
  • overheidslichamen moeten een passende mate van openbaarheid verzekeren; en
  • onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan.

Wat speelde er in deze zaak?

De gemeente Montferland was eigenaresse van een perceel in het centrum van Didam dat zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Een vastgoedonderneming was ook geïnteresseerd, maar de gemeente had het perceel al verkocht aan de projectontwikkelaar. De vastgoedonderneming daagde de gemeente voor de rechter, omdat de gemeente een openbare en zogeheten non-discriminatoire biedingsprocedure had moeten volgen voor de verkoop van het perceel.

Wat is belangrijk?

De Hoge Raad oordeelde dat het hier om een privaatrechtelijke overeenkomst ging waarbij de overheid een aan onroerende zaak verkocht. De overheid mag daarbij niet handelen in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel valt daaronder. Daarom moet de overheid bij de verkoop van onroerende zaken ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. De overheid zal objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd. Onder het gelijkheidsbeginsel valt ook dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

In het geval er maar één serieuze gegadigde is en dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, dan geldt een uitzondering. In dat geval moet het voornemen tot verkoop bekend worden gemaakt waardoor een ieder daarvan op de hoogte kan zijn. De overheid moet dan motiveren waarom op basis van de opgestelde criteria vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Gevolgen voor de praktijk

In de praktijk betekent dit dat vastgoedondernemingen “gelijkere” kansen hebben. De overheid moet bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden, waarbij openbaarheid wordt gegeven. Onderhandse exclusieve verkoop is niet meer toegestaan. Vastgoedtransacties van de overheid zullen hierdoor transparanter worden. Dit maakt verkoop eerlijker.

Contact

Heb je juridische vragen over verkoop van grond door de overheid? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar       

Advocaat bestuursrecht praktijkgroep vastgoed

 Claudia Sellis 

Paralegal praktijkgroep vastgoed
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

The most important employment law changes in the Netherlands for 2022 and the corresponding required actions!

To kick-start the new year, we provide you with a short overview of the most important developments in 2022 for Dutch Employment Law and actions required.

DIRECTIVE ON TRANSPARENT AND PREDICTABLE EMPLOYMENT CONDITIONS – AUGUST 1 2022
The Netherlands must implement this European directive into Dutch law by August 1, 2022. This directive aims to promote more transparent and predictable working conditions.

To do:  Because this Act changes the regulations on, among other things, the study costs clause and the ancillary employment clause, we advise you to review your employment contracts in 2022.

UNEMPLOYMENT INSURANCE CONTRIBUTIONS (WW-premiums)
Since the introduction of the Labour Market in Balance Act (WAB), employers pay a low unemployment (WW) premium for permanent contracts and a high WW premium for flexible contracts. In 2022, the contributions will be slightly lower than in 2021.

In addition, pursuant to the WAB, an employer must pay the high premium retroactively if an employee with an open-ended employment contract for less than 35 hours a week has worked more than 30 percent overtime in a calendar year. This provision has been suspended due to COVID-19, because many employees had to work overtime due to the crisis. This suspension will end on 1 January 2022!

To do:  Pay attention to employees who structurally work overtime with a fixed contract and a limited number of hours.

TAX-FREE HOME-WORK ALLOWANCE – JANUARY 1 2022
As of 1 January 2022, employers can provide their employees with a tax-free home working allowance of up to EUR 2 per day worked from home. The untaxed home working allowance can be provided on a declarative basis or on the basis of a fixed home working pattern. No untaxed home working allowance can be given on days when the employee already receives a travel allowance. Therefore, if an employee works part of the day at home and part of the day on location, he/she is eligible for either a tax-free home office allowance or a travel allowance.

To do: Ask your salary administrator or a payroll tax specialist to arrange this properly. Also think about adjusting the employment contracts or your personnel handbook.

PARENTAL LEAVE ALLOWANCE UNDER THE WORK ANDCARE ACT – AUGUST 2 2022
As of August 2, 2022, employees will be entitled to a parental leave benefit for 9 weeks when taking parental leave. They are then paid 50 % of their daily wage up to 50 % of the maximum daily wage. The paid parental leave must be taken in the child’s first year of life; after that, it is no longer possible. The remaining 17 weeks of the total 26 weeks of parental leave remain unpaid and can be taken until the child’s 8th birthday.

To do:  Adapt your employment contracts or your personnel handbook accordingly.

MORE BALANCED MALE/FEMALE RATIOS AT THE TOP OF THE BUSINESS WORLD – JANUARY 1 2022
The Act on Balanced Gender Relations in Management and Supervisory Boards will enter into force on January 1, 2022. The aim of this Act is to make the ratio of men to women in the top ranks of large companies more balanced. The law introduces a growth quota and an obligation for large public and private companies to set appropriate and ambitious targets for the ratio of men to women on their boards.

To do: Large companies should set appropriate and ambitious targets and report accordingly.

WORK PERMIT FOR FOREIGN EMPLOYMENT ACT – JANUARI 1 2022
A work permit is currently valid for a maximum of one year. As of 1 January 2022, the maximum period will be three years.

HIGHER MINIMUM WAGE – JANUARY 1 2022
The minimum wage is adjusted every six months. As of 1 January 2022, the minimum wage for 21 years and older with full-time employment (usually 36 or 40 hours) is set at € 1,725 gross per month, € 398,10 per week and €79,62 gross per day. This is an increase of 1.41% per month.

INCREASING FLEXWORKERS PARTICIPATION IN WORKCOUNCILS
As of 1 January 2022, the regulations on employee participation are intended to be amended, as a result of which flex workers will be more involved in employee participation. The most important change is in the terms of active and passive voting rights of employees. As a result, employees are allowed to vote and stand for election to works councils after only three months. Temporary agency workers build up participation rights after 15 months instead of 24 months.

HIGHER RETIREMENT AGE – JANUARY 1 2022
The retirement age will rise in 2022 from 66 years and four months to 66 years and seven months.

If you have any questions or would like to update your employment agreements and personnel handbooks, we will be happy to assist.

Barbara Veldmaat
Advocaat|Partner
[email protected]

Omdat je verder wilt