Wonen

2 november 2022

Inleiding

Op een huurder rust de (wettelijke) verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Onderdeel hiervan is het niet veroorzaken van overlast voor buren. Het spreekt voor zich dat na één overlastmelding de verhuurder niet tot ontbinding van de huurovereenkomst over kan gaan, maar wanneer kantelt de spreekwoordelijke weegschaal en kan de verhuurder wel stappen ondernemen?

Meldingen

De verhuurder wordt vaak door buren op de hoogte gebracht over overlast door een huurder. Indien de buren van de overlast veroorzakende huurder ook huurders van de verhuurder zijn, heeft de verhuurder zelfs de verplichting om op te treden tegen de overlast. Indien de verhuurder dit nalaat, kunnen zij onder omstandigheden aanspraak maken op een huurprijsvermindering. De overlast wordt op dat moment aangemerkt als ‘een gebrek’; er is sprake van een omstandigheid die niet aan de huurder zelf is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het (huur)genot van de woning krijgt wat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

De verhuurder dient zich op dat moment dus actief in te spannen om de overlast te stoppen. Hierbij kan gedacht worden aan sommaties en gesprekken met de overlast veroorzakende huurder. Indien de sommaties en gesprekken niet helpen, is de laatste (en meest vergaande mogelijkheid) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit is alleen mogelijk bij de rechter. Indien de verhuurder een rechtszaak begint, is het aan de verhuurder om aan te tonen dat sprake is van overlast (de zogenaamde stelplicht en bewijslast). Het is dus van groot belang dat er een dossier wordt opgebouwd. Indien je als huurder overlast ervaart van één omwonende, meld dit dan altijd schriftelijk bij de verhuurder.

Omstandigheden

De rechter zal ten eerste beoordelen of het veroorzaken van overlast vaststaat (de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst). Zoals hierboven omschreven, is het hierbij van belang dat de verhuurder voldoende meldingen aan de rechter kan laten zien (dossieropbouw). De rechter hecht er vaak belang aan dat de meldingen gedetailleerd zijn en van meerdere huurders afkomstig. Indien dit vaststaat, zal de rechter beoordelen of de overlast zodanig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij deze beoordeling zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De ontbinding heeft vergaande gevolgen, nu de huurder op dat moment op straat komt te staan. Omstandigheden die mee kunnen wegen zijn (i) het belang van de huurder bij het behoud van de woning, (ii) de bereidheid van de huurder om mee te werken om de overlast op te lossen of hulp te accepteren, (iii) de inspanningen van de verhuurder om de verhoudingen te verbeteren en het aantal sommaties/waarschuwingen, (iv) het structurele karakter van de overlast, (v) de beoordeling van andere instanties en de gemeente over de overlastsituatie (hierbij kan zelfs een Einde Interventie Verklaring afgegeven worden, wat kort gezegd inhoudt dat alle betrokken instanties van mening zijn dat zij er alles aan hebben gedaan om de overlast te staken, maar dit niet gelukt is) en (vi) de mate waarin de buren in hun belangen geschaad worden.

Tips verhuurder

Zorg er als verhuurder voor dat je een goed dossier hebt opgebouwd, waarin onder andere schriftelijke meldingen en sommaties aan de huurder zitten. Indien er een gesprek heeft plaatsgevonden over de overlast, is het altijd verstandig om hiervan een gespreksverslag op te maken. Daarnaast kan met de huurder ook een ‘gedragsaanwijzing’ overeen worden gekomen en worden getekend. Indien een gang naar de rechter onvermijdelijk is, kan hiermee de overlast en de ernst daarvan worden aangetoond. Het woonbelang van de huurder weegt bij de beoordeling van de rechter (terecht) zwaar mee.

Heb jij als verhuurder te maken met een huurder die overlast veroorzaakt en wil je juridisch advies over de vervolgstappen? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating van CERTA advocaten.

18 maart 2022

In schadevergoeding kan je niet wonen. Schadevergoeding helpt wél om nadeel weg te nemen. Het gerechtshof moet de vordering dan wel toewijzen. Dat gebeurt niet, omdat niet aan de stelplicht zou zijn voldaan. De Hoge Raad komt de teleurgestelde koper tegemoet.

Woning kopen

Als je een woning koopt, is een belangrijk beslispunt het vloeroppervlak. Dat is zeker nu zo (zie op Funda de specifiek vermelde prijs per vierkante meter), maar in 2011 was dat vast al niet anders. Dat blijkt in ieder geval uit het te bespreken arrest van de Hoge Raad van 10 december 2021 (ECLI:NL:HR: 2021:1842).

Vierkant meter (m2)

De koper heeft in 2011 een appartement gekocht voor € 312.500,=. Bij de koop was een NVMmakelaar betrokken. Deze makelaar was ingeschakeld door de verkoper. Volgens de door de makelaar verstrekte informatie was het appartement 125m2 groot. De makelaar heeft deze oppervlakte niet gemeten volgens de meetinstructie die de NVM verplicht stelt. In 2016 bleek dat de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, 114m2 is. Volgens de Raad van Toezicht van de NVM was de woonoppervlakte van het appartement iets groter, namelijk ongeveer 117,3 m2, maar dus nog steeds een verschil van ongeveer 8m2 ten opzichte van de genoemde 125 m2.

Zijweg – onrechtmatigheid

Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat het gerechtshof of er veronderstellenderwijs van uit gaat dat de makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld door een onjuist woonoppervlakte te hebben medegedeeld. Als zijweg wordt in deze blog kort gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176). Het gerechtshof had helemaal niet van die veronderstelling (dat de makelaar onrechtmatig handelt) behoeven uit te gaan, omdat de Hoge Raad in dit arrest al heeft uitgemaakt dat een verkopend makelaar in principe onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van het appartement, waaronder het woon- of gebruiksoppervlakte. De onrechtmatigheid staat in dit soort gevallen vast.

Schadevergoeding

Als vaststaat dat een makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld, volgt daar in principe uit dat de schade moet worden vergoed die de koper als gevolg van de onrechtmatige daad heeft geleden. Maar nu gebeurt het volgende. Volgens de koper zou zij het appartement enerzijds niet hebben gekocht als haar de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Die stelling wringt volgens het hof met de wijze waarop de schade anderzijds door de koper wordt benaderd. De koper berekent de schade immers door de aankoopprijs te verminderen met de uitkomst van de rekensom € 312.500,= : 125 m2 x (125 m2 – aanvankelijk 114 m2). Met andere woorden: er wordt niet ingezoomd op het verschil tussen de twee woningen in prijs, maar op het verschil in waarde tussen het daadwerkelijke woonoppervlakte en het onjuiste aantal vierkante meters van het gekochte appartement. In de procedure is volgens het hof door de koper onvoldoende gesteld over wat de koopprijs van een ander appartement zou zijn geweest of dat zij bij aankoop van een andere woning in financiële zin beter af zou zijn dan nu het geval is (zodat het verschil als schadevergoeding kan worden toegekend). De slotsom van het hof is dat de koper niet heeft voldaan aan haar stelplicht met betrekking de geleden schade. Haar vordering wordt afgewezen.

8 m2 verschil – schadevergoeding

De koper legt de zaak aan de Hoge Raad voor. De Hoge Raad bevestigt dat het hof terecht (weliswaar als veronderstelling) tot uitgangspunt heeft genomen dat de makelaar onrechtmatig tegen de koper heeft gehandeld. Dat betekent dat de makelaar de schade van de koper dient te vergoeden. Tegen de achtergrond van de stellingen van de koper vindt de Hoge Raad vervolgens dat niet voldoende is gemotiveerd waarom de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden. Als de overwegingen van het hof het oordeel inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering moet worden afgewezen omdat er onvoldoende gegevens zijn om de schade te bepalen, dan heeft het hof art. 6:97 BW miskend. Op de voet van dat artikel had het hof de schade moeten schatten. Op grond van art. 612 Rv had het hof partijen ook naar de schadestaatprocedure kunnen verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd. Het oordeel van het hof kan niet in stand blijven.

Heb je vragen over aansprakelijkheid, schadevergoeding of procesrecht? Neem vrijblijvend contact op. CERTA, Omdat je verder wilt!

Rogier Visser

Advocaat aansprakelijkheid- en vastgoedrecht

15 oktober 2021

Inleiding

Burgemeesters krijgen het zwaarder om woningen te sluiten bij drugsvondst. De rechter zal strenger toetsen of de sluiting evenredig (dat wil zeggen “eerlijk”) is. Houdt de burgemeester niet genoeg rekening met de samenloop van de omstandigheden? Dan zet de rechter een streep door het sluitingsbevel. Hieronder lees je kort waar deze zaak over gaat, wat belangrijk is en wat dit in de praktijk voor pandeigenaren betekent.

In het kort:

bestuursrechter toetst strenger of de sluiting evenredig is;
burgemeester moet rekening houden met samenloop van omstandigheden; en
burgemeester moet eerder voor waarschuwing kiezen.

Wat speelde er in deze zaak?

Op 6 oktober 2021 oordeelde de hoogste bestuursrecht dat de burgemeester van Rotterdam de woning in Delfshaven niet zes maanden mocht sluiten. De gevolgen waren niet evenredig vanwege de samenloop van omstandigheden.

Wet Damocles

In het algemeen mogen burgemeesters panden sluiten bij aanwezigheid van verboden middelen. Dit gebeurt op basis van de Wet Damocles. Als de zaak aan de rechter wordt voorgelegd, toetst deze onder andere de:

1. noodzakelijkheid;
2. ernst en omvang van de overtreding;
3. feitelijke handel in het pand;
4. evenredigheid;
5. verwijtbaarheid; en
6. gevolgen van de sluiting.

Over punt 4 (de evenredigheid) adviseerden de advocaten-generaal eerder in een andere zaak om strenger te worden en om aan te sluiten bij het Europese recht. Het lijkt erop dat de rechter daarop nu voorsorteert.

Omstandigheden in samenhang bezien

Terug naar de zaak in Rotterdam. De hoogste bestuursrechter floot de burgemeester terug. Hij had rekening moeten houden met de volgende omstandigheden – in samenhang bezien:

of de betrokkene een verwijt kan worden gemaakt van de overtreding;
of de bewoner geen vervangende woonruimte zal kunnen vinden (zwarte lijst woningcorporaties);
medische situatie; en
aanwezigheid van minderjarige kinderen die naar school gaan (en waarvoor geen opvang is).

De burgemeester had niet genoeg rekenschap gegeven van de samenloop. Daarom is de sluiting niet evenredig. De rechter zet een streep door de sluiting en de woning is heropend.

Conclusies en in de praktijk

De conclusie is dat de burgemeester beter moet motiveren dat de sluiting evenredig is, gelet op de samenloop van de omstandigheden. Dit betekent in de praktijk dat burgemeesters woonruimten minder snel kunnen sluiten en vaker moeten volstaan met een waarschuwing. Dit geeft pandeigenaren ruimte om zelf orde op zaken te stellen en maatregelen tegen de huurder te treffen. Bovendien beperkt dit de schade voor eigenaren.

Contact

Heb je juridische vragen over burgemeestersluitingen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar

Advocaat bestuursrecht
Praktijkgroep vastgoed

15 juni 2021

In de krappe woningmarkt worden steeds meer pogingen gedaan om te zorgen voor meer betaalbare (huur)woningen. Meer flexibiliteit in huurovereenkomsten kan leiden tot een vergroting van de voorraad huurwoningen. De Wet doorstroming huurmarkt (van kracht per 1 juli 2016) heeft al meer flexibiliteit geboden. Met de invoering van die wet is het mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren, zonder dat de huurder na het einde van de overeengekomen huurperiode huurbescherming geniet. Dit betekent dat een verhuurder zekerheid heeft dat de huur na het verstrijken van de bepaalde tijd eindigt, terwijl anderzijds de gedachte is dat deze flexibiliteit huurders beter voorziet in hun vraag naar woonruimte. In de praktijk blijkt dat huurders en verhuurders soms ook na het verstrijken van de bepaalde tijd met elkaar verder willen, maar een verlenging van de huurovereenkomst leidt tot (meer) huurbescherming. Dat is niet altijd wenselijk. Op dit moment biedt een tijdelijke regeling (in verband met de coronacrisis) daarvoor een oplossing, maar ook wordt gekeken naar permanente mogelijkheden.

Coronacrisis

Vorig jaar bood de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten al de mogelijkheid om in de coronacrisis tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen, zonder dat die werden verlengd voor onbepaalde tijd. Deze tijdelijke wet is per 1 november 2020 vervallen. Omdat het nog altijd onwenselijk werd gevonden dat huurders gedurende de coronacrisis zonder woonruimte zouden komen te zitten omdat hun huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, is in de Wet tijdelijke huurkorting[1] een vergelijkbare bepaling opgenomen. Die bepaling maakt het mogelijk dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tijdelijk worden verlengd, zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Een verzoek hiertoe dient door de huurder te worden gedaan, niet later dan een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Er is dus wederzijdse instemming nodig. De huurovereenkomst kan worden verlengd met één of meer maanden, maar niet tot een datum later dan 1 juli 2021. Die datum hangt samen met het feit dat het een tijdelijke wet betreft, die thans tot 1 juli 2021 geldt. Toch valt te verwachten dat dit langer zal zijn. De wet bepaalt namelijk dat de toepassing van dit artikel kan worden verlengd tot 1 januari 2022. De huurcontracten die dit jaar al eerder met een bepaalde tijd zijn verlengd, kunnen dan nogmaals worden verlengd.

Wetsvoorstel

Door het tijdelijke karakter van de Wet tijdelijke huurkorting lijkt de mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te verlengen (bijna) verleden tijd, maar het Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur biedt mogelijkheden voor de toekomst. Het voorstel voorziet in een permanente wijziging van art. 7:271 BW. De wijziging houdt in dat het mogelijk wordt gemaakt om eenmalig een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen voor opnieuw een bepaalde tijd, tot een maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woningen. De huurder geniet gedurende deze periode geen huurbescherming. Daarnaast is in het wetsvoorstel opgenomen dat wanneer partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten, zij kunnen overeenkomen dat de huurder de huurovereenkomst een eerste termijn niet mag opzeggen. Deze minimumduur brengt meer zekerheid voor de verhuurder van tijdelijke woonruimte.

Het wetsvoorstel ligt momenteel bij de Eerste Kamer. Indien het voorstel wordt aangenomen, is het verlengen van de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd een permanente mogelijkheid, die hopelijk leidt tot wat meer ruimte op de woningmarkt.

Heb je advies nodig over het verlengen of opzeggen van een huurovereenkomst? Neem vrijblijvend contact met ons op. Omdat je verder wilt!

Louise Strating
Advocaat vastgoedrecht

[1] Stb. 2021/162

7 juni 2021

Is het einde van de relatie ook einde huur en zo ja, voor wie? En wat is de positie van de verhuurder bij deze break up?

Scheiden doet lijden is een oud gezegde en bezongen door de Zangeres zonder Naam. Tot het moment dat partijen uit elkaar gaan, zal doorgaans worden samengewoond. Als er geen koopwoning is, zal dat bijna altijd in een huurwoning zijn. Wettelijke medehuurders kunnen een beroep doen op de “scheidingsregelingen” in de wet. Maar wat is de status voor contractuele medehuurders?

Wettelijke medehuurders

Wettelijke medehuurders zijn de echtgenoot of geregistreerd partner. Zij worden van rechtswege medehuurder (art. 7:266 BW). Voor samenwoners die niet getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben maar wel een duurzaam gemeenschappelijke huishouding, biedt art. 7:267 BW een regeling om wettelijk medehuurder te worden. Op het moment dat van wettelijke medehuurders de relatie strandt, kan de rechter worden gevraagd te bepalen wie de huur mag voortzetten.

Contractuele medehuurders

Contractuele medehuurders zijn huurders die samen een huurovereenkomst met de verhuurder zijn aangaan en niet getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. De wet bevat voor contractuele medehuurders geen bepaling die de rechter de mogelijkheid geeft om het huurrecht ten aanzien van de woning aan één van de medehuurders toe te wijzen. Dat betekent in de praktijk dat “scheiden doet lijden” bij huurovereenkomsten zich extra laat voelen als de ex-partners er onderling niet uitkomen.

Verhuurder

Bovendien is bij afspraken tussen contractuele medehuurders over het voorzetten van de huur door een van beiden (vanzelfsprekend) een rol weggelegd voor de verhuurder. Wat is diens positie? In een uitspraak van de Hoge Raad van 14 december 2007 is beslist dat ingeval van echtscheiding of het beëindigen van het geregistreerd partnerschap het vonnis over wie de huurovereenkomst mag voorzetten werking heeft tegen de verhuurder. Ten aanzien van samenwoners die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding hebben en op die grond wettelijke medehuurders zijn, heeft de Hoge Raad zich nog niet uitgelaten. Tot en met heden is evenmin duidelijk of contractuele medehuurders naar analogie dezelfde rechten hebben als wettelijke medehuurders.

Er komt duidelijkheid

In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (van 25 maart 2021 en vindbaar onder nummer ECLI:NL:RBAMS:2021:1348) is in het kader van het een procedure over het voorzetten van de huur door een van de contractuele medehuurders als eerste de vraag aan de Hoge Raad gesteld over de gebondenheid van de verhuurder. Dat lijkt op het eerste gezicht misschien omslachtig, maar dat is het niet omdat een vonnis over wie de huur mag voorzetten zonder dat de verhuurder in dat geding partij is uitsluitend werking kan hebben tussen de huurders onderling en niet ten aanzien van de verhuurder. Met betrekking tot duurzaam gemeenschappelijke (wettelijke) samenwoners is dat nog niet bepaald. De tweede vraag die aan de Hoge Raad is gesteld is of de scheidingsregeling voor wettelijke medehuurders naar analogie kan worden toegepast indien sprake is van contractuele medehuurders die niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn.

Vanuit CERTA zal de prejudiciële procedure goed in de gaten worden gehouden. Scheiden doet na de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad waarschijnlijk niet minder lijden, maar huurders alsmede de verhuurders weten in ieder geval waar ze vanuit het huurrecht aan toe zijn.

20 november 2020

Nu de rentes historisch laag staan, is het een populaire manier van beleggen: het investeren in vastgoed. Ook als pensioenbelegging. Daarbij zorgt het passieve inkomen uit verhuur aan toeristen en expats voor extra cashflow. Wat veel eigenaren niet weten is dat in bepaalde gevallen een vergunning vereist is voor het “onttrekken van een woning uit de woningvoorraad”. Ontbreekt deze vergunning? Dan leidt dit tot afschrikwekkende bestuurlijke boetes. Dat blijkt maar weer uit een zaak die onlangs hierover speelde. Hieronder lees je kort waar deze zaak over ging en wat dit voor jou als verhuurder betekent in de praktijk.

In het kort

Eigenaren van objecten blijven verantwoordelijk vanwege hun zorgplicht, ook als een beheerder is aangesteld;
Bestuurlijke boetes zijn terecht opgelegd vanwege onttrekking objecten aan woningvoorraad zonder vergunning; en
Boetes worden gematigd vanwege willekeurige/verschillende manier van beboeting door gemeente.

Samenvatting

Op 28 oktober 2020 oordeelde de hoogste bestuursrechter (Raad van State) dat eigenaren terecht een bestuurlijke boete opgelegd kregen door de gemeente, omdat zij zonder vergunning de woning hebben laten onderverhuren aan toeristen en expats. Dit geldt ook als zij een beheerder hebben aangesteld, omdat zij een zorgplicht blijven hebben. Wel werden in dit geval de maximale boetes gematigd, omdat de gemeente Amsterdam een willekeurige/verschillende manier van beboeting erop na houdt en zij dit niet deugdelijk kon motiveren.

Wat speelde er in deze zaak?

Drie ondernemers hebben een aannemingsbedrijf in de vorm van een vennootschap onder firma. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van meerdere beleggingsobjecten. Voor twee objecten in Amsterdam hebben zij één van hen als beheerder aangesteld die ook verantwoordelijk is voor de verhuur van de woningen aan toeristen. De eigenaren hadden de woningen verhuurd aan een makelaarskantoor dat op zijn beurt de objecten onderverhuurde.

In het kader van het project Leegstand hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam de twee woningen bezocht. Zij komen tot de conclusie dat de woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken, omdat deze worden onderverhuurd aan toeristen. Daarop legt de gemeente Amsterdam een afschrikwekkende boete van EUR 24.000,- op aan ieder van de drie eigenaren. De gemeente vindt namelijk aannemelijk geworden dat de woningen worden onderverhuurd aan toeristen en expats zonder vergunning. De eigenaren laten het er niet bij zitten en stappen naar de bestuursrechter om de boetes aan te vechten.

Overtreder

De rechter merkt alle eigenaren aan als overtreder en niet slechts de beheerder. Het juridische uitgangspunt is namelijk dat degene die daadwerkelijk de wet overtreedt, overtreder is. Met andere woorden, degene die de verboden handeling fysiek verricht. Daarbij kan degene verantwoordelijk worden gehouden aan wie de handeling kan worden toegerekend. De eigenaren hadden zich moeten laten informeren over het gebruik van de verhuurde woning. Daar komt bij dat zij samenwerken en op de hoogte horen te zijn van de regelgeving en de problematiek die speelt rondom het illegaal gebruik in Amsterdam. Los wat zij verder overeenkomen met de beheerder, blijven zij dan ook verantwoordelijk voor het gebruik van hun eigendom vanwege hun zorgplicht.

Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor het onrechtmatige gebruik moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand werd verhuurd aan toeristen. Anders gezegd, een escape kan zijn dat de eigenaar onderzoek heeft gedaan en er niet achter kwam en kon komen dat de woning illegaal gebruikt werd. Het recht op privacy van een huurder staat daarbij niet in de weg aan het kunnen controleren van het gebruik van de woning door de verhuurder. In dit geval worden de eigenaren verantwoordelijk gehouden, omdat zij konden weten dat het pand werd onderverhuurd aan toeristen door bijvoorbeeld (online) controle.

Overtreding

Daarnaast is de rechter van oordeel dat sprake is van een overtreding, nu de woningen werden onderverhuurd zonder onttrekkingsvergunning. De enkele inschrijving van de onderverhuurder op het adres van de woning in de Brp is onvoldoende. Doorslaggevend is het bewijs van de gemeente dat de woningen veelvuldig werden onderverhuurd via booking.com. Daarmee is aannemelijk dat de onderverhuurder geen hoofdverblijf had in de woning. Bovendien is niet voldaan aan het vakantieverhuurbeleid van de gemeente. Lees hier ons artikel over de nieuwe huisvestingsverordening.

Gelijkheidsbeginsel

De eigenaren deden nog een beroep op het gelijkheidsbeginsel, omdat woningcorporaties geen boetes zouden krijgen als hun huurders een woning verhuren aan toeristen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. De activiteiten van een particulier makelaarskantoor hier zijn niet te vergelijken met de structurele, tegen woonfraude gerichte inzet van woonfraudeteams, meldpunten en samenwerkingsactiviteiten van woningcorporaties en gemeenten. Daar komt bij dat woningcorporaties in het algemeen voldoen aan hun zorgplicht en hieraan actief invulling geven.

Matiging boetes

De gemeente komt er niet mee weg dat driemaal een boete wordt opgelegd, omdat het hier toevallig drie eigenaren betreft van één object. Het afschrikwekkend effect is al verdisconteerd in de hoogte van de boete, waarvan het college bij overtreding het maximum oplegt. De rechter hecht eraan dat in het geval de vennootschap onder firma als rechtspersoon eigenaresse was geweest, slechts eenmaal een boete zou zijn opgelegd. Het College kon de verschillende manieren van beboeting niet deugdelijk uitleggen. Daarom worden de boetes gematigd tot een derde.

Slotsom

Dat leidt tot de slotsom dat de boetes terecht zijn opgelegd aan alle drie de eigenaren, maar dat de boete wordt gematigd naar EUR 8.000,- per overtreder. Met andere woorden, in totaal is de boete EUR 24.000,-.

Contact

Heb je vragen of je een vergunning nodig hebt bij (onder)verhuur van objecten? Of word je geconfronteerd met handhaving van de overheid en wil je hiertegen opkomen? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.

Werner Altenaar

Wonen

Wat kan/moet je doen als jouw huurder van woonruimte overlast veroorzaakt?

Schadevergoeding

Burgemeester mag minder snel woning sluiten en moet vaker waarschuwen

MKB in zwaar weer: een korte analyse

Wat heeft de Zangeres Zonder Naam met contractuele medehuurders te maken?

Zonder onttrekkingsvergunning woningen onderverhuren leidt tot (gematigde) boetes

Juridische informatie:

Snel naar: