Dwaling houdt kort gezegd in dat sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken. Een overeenkomst die onder invloed van dwaling wordt gesloten, kan worden vernietigd. In plaats van vernietiging kan ook om vergoeding van nadeel (als gevolg van de dwaling) worden gevraagd.

Klassiekers
Dwaling-klassiekers zijn Baris/Riezenkamp (Hoge Raad 15 november 1957), Booy/Wisman (Hoge Raad 21 januari 1966) en het Marktcafé (Hoge Raad 10 oktober 1932), hoewel die laatste zaak meer ging om louter toekomstige omstandigheden (toch geen markt, dus een leeg café). In dat geval kan geen beroep op dwaling worden gedaan. Deze uitspraak is later teruggkomen in de wet (art. 6:228 lid 2 BW).

Nieuwe klassieker?
Er is een nieuwe dwalingsklassieker in de maak (Parket bij de Hoge Raad 7 maart 2025, ECLI:NL:PHR:2025:304). Het gaat in die zaak om de vraag of aanspraak kan worden gemaakt op vergoeding van nadeel. Ik geef de zaak alvast als naam “de-toch-niet-gekomen-megastal”. Voordat er meer over wordt verteld, wordt ingegaan op hoe het zit met dwaling.

Mededeling of zwijgen
Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar. Voorwaarde is dat de dwaling het gevolg is van onjuiste informatie van de wederpartij of van diens zwijgen. Soms is er sprake van wederzijds dwaling. Dan gaan zowel de dwalende partij als de wederpartij van een verkeerde voorstelling van zaken uit. In Baris/Riezenkamp was het dwalingsberoep gebaseerd op een mededeling over fabricagekosten. Riezenkamp ging uit van het door Baris genoemde bedrag van 135 gulden, maar in werkelijkheid waren de kosten 230 gulden. De plannen van Riezenkamp (fabricage van bromfietsmotoren) vallen met het laatste bedrag in het water. Dwaling dus. In Booy/Wisman gaat het over de koop van een kraanwagen. Om op de openbare weg te mogen, is er een kentekenbewijs nodig. Achteraf blijkt dat het verkrijgen daarvan onmogelijk is. Booy voert aan dat Wisman zelf onderzoek had moeten doen naar de (on)mogelijkheid om een kentekenbewijs te krijgen. Hij had niet op de door Booy gedane mededelingen mogen vertrouwen. De Hoge Raad oordeelt anders, want vindt in het algemeen een onjuist standpunt dat niet zou mogen worden afgegaan op mededelingen door de wederpartij en dat die laatste ter afwering van een dwalingsberoep zou mogen aanvoeren dat ten onrechte op de juistheid van deze mededelingen is vertrouwd. De overeenkomst is terecht vernietigd.

De-toch-niet-gekomen-megastal
Als sprake is van dwaling kan de overeenkomst worden vernietigd. De overeenkomst heeft dan nooit bestaan. Die sanctie hoeft niet te worden ingeroepen, want de wet bepaalt dat de rechter op verlangen van een de partijen (in plaats van de vernietiging uit te spreken) de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel door de dwaling. Dat is bepaald in art. 6:230 BW. In de aanstaande klassieker gaat het daarom, meer in het bijzonder of er wel nadeel is als de dwalingsgrond op enig moment niet meer aan de orde is. In de zaak in kwestie ging het over de verkoop van een woning. De woning blijkt bij een geplande megastal te staan. De verkopers hadden eerder bezwaar gemaakt tegen de vergunning voor die stal, maar melden niets aan de kopers. De woning wordt getaxeerd op € 670.000,-. Dat is zonder rekening te houden met de stal. Kort voor deze taxatie vroeg de veehouder om een vergunning voor nog meer biggen en varkens (15.168 biggen en 870 vleesvarkens). De verkopers dienen hier via een buurtgenoot zienswijzen tegen in, maar zeggen nog steeds niets aan de kopers. Dan vindt de levering van de woning plaats en kort daarna ontdekken de kopers wat er gaat gebeuren. Zij laten een taxatie uitvoeren. Die komt uit op een bedrag van € 485.000,=. De kopers eisen vervolgens op grond van dwaling een nadeelcompensatie van € 190.000,=. Tot slot, en dat maakt deze zaak zo interessant, besluit de veehouder een paar maanden voordat de rechter uitspraak doet definitief geen gebruik te maken van zijn vergunningen. De megastal komt er niet.

Rechtbank en hof
De rechtbank wijst de vordering van kopers af omdat de gevreesde megastal er definitief niet meer zal komen. Dat betekent dat de onjuiste voorstelling van zaken die de kopers hadden, niet meer aan de orde is. Geen dwaling meer dus. Het hof pakt het anders aan. Wél dwaling, maar geen recht op opheffing van het nadeel door de megastal, omdat er geen nadeel zal zijn. De stal komt er immers niet.

Hoge Raad
De Hoge Raad moet nog beslissen, maar voor nadeelcompensatie zou dit een klassieker kunnen worden (ontleend aan Drion in NJB). Tegen de achtergrond van Baris/Riezenkamp, Booy/Wisman en art. 6:230 BW lijken de uitspraken van de rechtbank en hof juist, maar bij tweede lezing kan daar toch anders over worden gedacht. Kopers wilden geen vernietiging, maar nadeelcompensatie. In het advies aan de Hoge Raad wijst procureur-generaal De Bock er op dat het er bij een vergoeding van nadeel als bedoeld in art. 6:230 BW om gaat dat dat de partij die een beroep op dwaling doet, in de positie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als er niet zou zijn gedwaald (door een vergelijking te maken tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is). Dat betekent dat als er van wordt uitgaan dat de kopers zonder de dwaling de woning inderdaad voor een lagere koopprijs zouden hebben kunnen kopen, een latere waardevermeerdering van de woning door het door de veehouder definitief afzien van zijn plannen voor de megastal, ten goede komen aan de kopers. De beslissing van de veehouder staat verder helemaal los van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de dwaling daarbij. Dat de veehouder geen megastal meer wil, kan dan ook niet afdoen aan het gegeven dat de kopers zonder dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. De slotconclusie van de AG is dat niet valt in te zien dat de latere waardevermeerdering van de woning – die niet in causaal verband staat met de dwaling – het eerdere nadeel van de kopers zou opheffen of compenseren.

Hoe verder?
Hoe de Hoge Raad gaat beslissen, is onbekend (per datum 12 juni 2025), maar nu al is duidelijk dat er een belangrijke beslissing gaat komen over welk moment bepalend is voor vergoeding van nadeel. Óf het moment dat daar aanspraak op werd gemaakt en iedereen nog dacht dat er een megastal zou komen óf later, toen inmiddels duidelijk was dat er geen megastal kwam, zodat ook geen sprake meer is van nadeel? Tegelijkertijd is dan wel de uitkomst dat verkopers de oude koopprijs mogen behouden, terwijl ook vaststaat dat zij destijds niets over de megastal hebben gezegd.

Lees hier de beslissing van Gerechtshof 's-Hertogenbosch 13 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:432. Lees hier het advies van de AG Parket bij de Hoge Raad 7 maart 2025, ECLI:NL:PHR:2025:304. De uitspraak van de Hoge Raad komt hier.

Vragen over dwaling, koopovereenkomsten of vergunningen (voor megastallen of een ander onderwerp)? Neem contact op met Rogier Visser

Uitspraak kantonrechter over beëindiging huurovereenkomst
Op 27 maart 2025 heeft de kantonrechter te Amsterdam uitspraak gedaan in de zaak van een woningcorporatie tegen een huurder met meerdere koopwoningen die door hem worden verhuurd. De huurovereenkomst wordt door de rechter beëindigd.

Beroep op dringend eigen gebruik
De corporatie heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder wil de woning terug om deze te kunnen verhuren aan personen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. De huidige huurder behoort met meerdere koopwoningen volgens de rechter niet meer tot de doelgroep van de corporatie.

Juridisch precedent in de strijd tegen scheefwonen
Het is voor het eerst dat een corporatie een zaak over scheefwonen aan de rechter voorlegt. De aanleiding was kort gezegd een artikel in NRC. Daarin werd aandacht besteed aan een onderzoek van het Kadaster naar huurders van sociale huurwoningen met meerdere koopwoningen op hun naam. Uit dat onderzoek bleek dat ruim duizend huurders van corporaties eigenaar zijn van meerdere koopwoningen. Dat is maatschappelijk gezien onwenselijk.

De nu gegeven beslissing door de rechtbank Amsterdam is van belang omdat het een juridisch precedent schept voor het tegengaan van scheefwonen. Huurders met vastgoedbezit zouden geen sociale huurwoning bezet mogen houden. De aanpak van de corporatie raakt aan de kern van het doel van toegelaten instellingen: het beschikbaar stellen en houden van sociale huurwoningen voor degenen die ze echt nodig hebben en niet zelf kunnen voorzien in hun woonbehoefte.

Lees de uitspraak van de rechtbank hier: ECLI:NL:RBAMS:2025:2080, Rechtbank Amsterdam, 11266179 \ CV EXPL 24-10726

Vragen over scheefwonen en dringend eigen gebruik?
Neem contact op met Rogier Visser of Louise Strating.

De afgelopen jaren zijn er steeds meer maatregelen genomen om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen. Een belangrijk instrument daarbij is de maximering van de jaarlijkse huurverhoging. Voor huurders in de sociale sector bestonden al regels op dit gebied, maar in de vrije sector waren er nauwelijks beperkingen. Met de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (1 mei 2021) wordt er ook tijdelijk een maximum gesteld aan jaarlijkse huurverhogingen in het geliberaliseerde segment. Deze regeling is sinds 1 mei 2024 verlengd tot 1 mei 2029. Naast de verlenging is er nog een belangrijke wijziging doorgevoerd: de verjaringstermijn voor vorderingen tot betaling van huurverhogingen is  verkort. Dit betekent dat verhuurders sneller in actie moeten komen om te voorkomen dat hun vordering verjaart.

Verkorting verjaringstermijn

Met de Wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is sinds artikel 7:251 BW (die ook geldt voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten) aangepast. Aan het artikel is toegevoegd dat – in afwijking van artikel 3:308 BW waarin is bepaald dat geldvorderingen na vijf jaar verjaren - vorderingen tot betaling van huurverhogingen twee jaar na het opeisbaar worden verjaren. Er wordt vervolgens nog een extra beperking geïntroduceerd: indien de verhuurder de huurder in het jaar waarin de huurverhoging opeisbaar wordt niet schriftelijk informeert over de huurprijsverhoging, dan verjaart de vordering tot betaling van de huurverhoging al na één jaar na het opeisbaar worden.

Wat zijn de gevolgen?

Deze wijziging van art. 7:251 BW is met ingang van 1 juli 2024 in werking getreden. Het overgangsrecht bepaalt dat verjaringstermijnen die vóór 1 juli 2024 zijn aangevangen, een uitgestelde werking van één jaar krijgen. Dat betekent dat tot 1 juli 2025 de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar blijft gelden. Het is dus heel belangrijk dat voor die datum de achterstand wordt gevorderd of de verjaring wordt gestuit. Voor verjaringstermijnen die ná 1 juli 2024 zijn gaan lopen gelden de nieuwe verjaringstermijnen direct. Dat betekent ook dat als de verhuurder de huurder niet schriftelijk heeft geïnformeerd over de huurprijsverhoging, de vordering tot betaling van de verhoging op 1 juli 2025 verjaart.

Belangrijk om te benadrukken is dat de verkorting van de verjaringstermijn geen gevolg heeft voor de verhoging van de huurprijs als zodanig. Dat betekent dat de verhoogde huurprijs geldt en steeds het uitgangspunt is voor nieuwe verhogingen, maar uitsluitend de mogelijkheid om de verhoging te vorderen verjaart. De oorspronkelijke huurprijs (zonder verhoging) blijft onderworpen aan de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar.

Actie: stuit de verjaring

De verkorte verjaringstermijn is een ingrijpende wijziging, vooral voor verhuurders die huurders niet tijdig schriftelijk hebben geïnformeerd over huurverhogingen. Om te voorkomen dat vorderingen verjaren, is het essentieel om actie te ondernemen. De verjaring van de huurprijsverhoging kan worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin het recht op betaling wordt voorbehouden, of door het instellen van een vordering of andere daad van rechtsvervolging. Het is verstandig dat verhuurders in de toekomst hun huurders steeds schriftelijk informeren over huurverhogingen.

Meer informatie over huurprijsverhogingen? Neem contact op met Louise Strating.

Voor het eerst in Nederland brengt een woningcorporatie een zaak over scheefwonen (niet verwarren met scheefhuren) voor de rechter.

Het recht op wonen
Het bevorderen van voldoende woongelegenheid is een voorwerp van zorg van de overheid. Het (goed) kunnen wonen, wordt zo belangrijk gevonden dat het zelfs in onze grondwet is verankerd (art. 22). Op het moment dat een toegelaten instelling een sociale huurwoning van een van haar huurders terug wil omdat hij ook koopwoningen heeft, kan niet over een nacht ijs worden gegaan. De procedure heeft flink wat pennen in beweging gebracht, lees bijvoorbeeld het artikel in Het Parool en Ymere wil sociale huurwoning terug omdat huurder meerdere koopwoningen bezit en verhuurt Ymere: ‘pandjesbaas’ met hoge huurinkomsten heeft geen recht op sociale huurwoning | NUL20

Waarom is deze zaak belangrijk
Dit is de eerste keer dat een corporatie een zaak aan de rechter voorlegt waarin sprake is van sociale verhuur aan iemand die tegelijkertijd twee koopwoningen (die worden verhuurd) in eigendom heeft. Er is niet een specifieke wettelijke regeling die dat verbiedt. Door de corporatie wordt een beroep gedaan op dringend eigen gebruik. De onderbouwing komt kort gezegd neer op het ingaan op (het ontstaan van) corporaties (de eerste in Nederland is anno 1852), het doel van corporaties tot het uitwerken van de onderdelen dringend, eigen gebruik en het vereiste dat er voor de huurder passende vervangende woonruimte voorhanden is. Houdt de opzegging stand? Uit eerder onderzoek blijkt dat situaties zoals deze het topje van de ijsberg kunnen zijn. Zie bijvoorbeeld het artikel in NRC.

Het vonnis: 27 maart 2025
De rechter doet op 27 maart 2025 uitspraak. Dit vonnis kan grote gevolgen hebben voor de manier waarop corporaties scheefwonen kunnen tegengaan. Hebt u vragen over het beroep van een corporatie op dringend eigen gebruik bij scheefwonen, neem dan contact op met ons vastgoed-/huurrechtteam.

Terugblik
De Hoge Raad heeft in 2021 overwogen dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dat geldt ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden de gemeente bijvoorbeeld een overeenkomst tot verkoop van een onroerende zaak sluit.

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam die het voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Als er meerdere gegadigden zijn of dit redelijkerwijs wordt verwacht, moet het overheidslichaam op basis van eigen criteria een koper uit de gegadigden selecteren. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De selectieprocedure hoeft niet gevolgd te worden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het overheidslichaam het voornemen tot verkoop voorafgaand bekend maken op zodanige wijze dat eenieder daarvan kennis kan nemen (met een motivatie). Een uitgebreidere toelichting kan je vinden in een eerder gepubliceerd artikel hierover op de website van Certa: Gelijkere kansen bij verkoop grond door de overheid

Hoge Raad
Na bovengenoemd arrest is discussie ontstaan over (i) vanaf wanneer de door de Hoge Raad geformuleerde regel geldt en (ii) wat de gevolgen voor reeds gesloten overeenkomsten zijn. De Hoge Raad heeft daar vandaag antwoord op gegeven.

Regels gelden altijd al, niet pas na uitspraak

De geformuleerde regel met betrekking tot de verkoop geldt altijd al. Omdat sprake is van algemene beginselen van behoorlijk bestuur gelden de regels niet pas vanaf het arrest van de Hoge Raad. De regels hebben dus ook invloed op schendingen die voor de datum van de uitspraak van de Hoge Raad hebben plaatsgevonden.

Geen sprake van een nietige of vernietigbare overeenkomst, maar onrechtmatig handelen

Omdat geen sprake is van een dwingende wetsbepaling, is de overeenkomst geldig. Ook hebben de Didam-regels niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen.

Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest toch overgaat tot verkoop, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde. De gegadigde heeft namelijk geen gelijke kans gekregen. Dit kan betekenen dat het overheidslichaam schadeplichtig wordt tegenover de gegadigde. De gegadigde kan als er nog geen overeenkomst is gesloten waarin het overheidslichaam wordt verplicht om te leveren of zolang de levering nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden een vordering instellen tot het verbieden van de verkoop of levering aan de andere partij.

Altijd Didam-procedure doorlopen

De Hoge Raad overweegt tot slot dat het overheidslichaam ruimte heeft om plannen vast te stellen. Wel is het zo dat op het moment dat het plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop de Didam-regels zullen moeten worden toegepast. Zelfs als al bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerkt komt voor de aankoop. Dit dient openbaar te worden gepubliceerd met een motivatie. Dit geldt dus ook op het moment dat het overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waar maar één partij aan kan voldoen.

Heb je naar aanleiding van het bovenstaande vragen over de verkoop door de gemeente, de mogelijke schadevergoeding of overige vragen, neem contact op met Louise Strating of Lisanne Hennink.