Inleiding
De Hoge Raad heeft op 5 december 2025 bevestigd dat goed huurderschap niet beperkt blijft tot gedragingen in de woning (ECLI:NL:HR:2025:1858). Ook gedragingen van de huurder buiten de woning – zoals misdragingen op het kantoor van de verhuurder – kunnen een tekortkoming opleveren en ontruiming van de huurwoning rechtvaardigen, onder de voorwaarde dat er voldoende verband bestaat met de huurrelatie. Dit oordeel sluit aan bij eerdere rechtspraak waarin (bijvoorbeeld) agressie en intimidatie jegens medewerkers van verhuurder of omwonenden tot ontbinding of ontruiming kon leiden. Met de uitspraak is de lijn dat goed huurderschap ook buiten de voordeur doorwerkt wederom bevestigd.

Goed huurderschap
Bij goed huurderschap wordt vaak gedacht aan gedragingen in de woning. Het gaat echter verder. De regel verplicht de huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Ook gedrag buiten de woning kan hier onder omstandigheden onder vallen.

In de meest recente zaak van de Hoge Raad was sprake van een huurder die graag een andere woning wilde huren. De huurder ging hiervoor echter zo ver dat hij herhaaldelijk naar het kantoor van de verhuurder is gegaan en zich daar heeft misdragen. Onder andere door zich in het bijzijn van de medewerkers uit te kleden en zichzelf met een scheermesje te verwonden. De politie heeft meerdere keren moeten ingrijpen. Gelet op de ernst van de gedragingen en de impact op de medewerkers heeft het Hof volgens de Hoge Raad terecht geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De tekortkoming is niet gering, nu het grote impact heeft (gehad) op de medewerkers. Het kantoor is ook meerdere weken gesloten door het incident. Het Hof heeft volgens de Hoge Raad terecht de ontruiming toegewezen.

De Hoge Raad bevestigt dat de huurder – naast zorg voor de woning - ook zorg moet dragen voor de woonomgeving. Om een ontbinding en/of ontruiming te kunnen toewijzen moet er wel voldoende verband bestaan met de huurovereenkomst.

Kortom: goed huurderschap houdt niet op bij de voordeur.
Heb je hier vragen over? Neem contact op met Lisanne Hennink of het Vastgoed team.

De Hoge Raad heeft op 28 november 2025 prejudiciële vragen beantwoord over de rol van artikel 3 IVRK bij vorderingen tot ontruiming van woningen waar ook minderjarige kinderen in wonen. Art. 3 lid 1 IVRK bepaalt dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen. In de praktijk bestond geen eenduidige lijn over hoe zwaar de belangen van het kind moeten wegen bij ontbinding en ontruiming van woonruimte. De Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland heeft daarom negen prejudiciële vragen gesteld, die met name betrekking hebben op de betekenis van ‘de eerste overweging’, de onderzoeksplicht van de rechter en de vraag of voorwaarden aan een ontruiming kunnen worden verbonden.

Prejudiciële vragen en overwegingen van de Hoge raad
De Hoge Raad stelt voorop dat de belangen van het kind volgens art. 3 lid 1 IVRK  ‘de eerste overweging’ moeten vormen, maar niet doorslaggevend zijn. Dat betekent niet dat, als het belang van de kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, een ontruimingsvordering altijd moet worden afgewezen, maar wel dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen.
De rechter moet de belangen van het kind expliciet meewegen naast factoren als (i) de beschikbaarheid van alternatieve huisvesting, (ii) de ernst van de tekortkoming van de huurder en (iii) het belang van de verhuurder.

De rechter dient (eventueel ambtshalve) te onderzoeken of kinderen bij de ontruiming zijn betrokken en welke gevolgen de ontruiming voor hen heeft. De rechter is hierbij wel afhankelijk van de informatie die partijen verstrekken; het is niet zijn taak om contact te leggen met gemeentes en hulpverleningsinstanties.

De Hoge Raad maakt ook duidelijk dat de rechter de ontruiming kan afstemmen op de omstandigheden van het geval door bijvoorbeeld een langere ontruimingstermijn te geven of de uitspraak aan te houden om het zoeken naar alternatieve huisvesting te faciliteren. De Hoge Raad benadrukt daarbij dat het zorgen voor opvang niet tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoort.

Conclusie
De belangen van het kind moeten bij de beoordeling van de rechter als “eerste overweging” in aanmerking worden genomen, maar blijven onderdeel van een bredere belangenafweging waarin ook de belangen van verhuurder en omwonenden een rol spelen. De rechter moet daarbij actief onderzoeken wat de gevolgen van een ontruiming zijn, zonder de procesrechtelijke grenzen te overschrijden. Omdat de uitkomst van de belangenafweging per ontruimingszaak steeds afhangt van alle omstandigheden van het geval, neemt de voorspelbaarheid daarvan met deze uitspraak niet toe. Van een duidelijke lijn is vooralsnog geen sprake.

Lees de uitspraak van de Hoge Raad hier: ECLI:NL:HR:2025:1799, Hoge Raad, 24/04220

Vragen over de rol van art. 3 IVRK bij ontruimingsvorderingen?
Neem contact op met Juliette Soomers 

Dwaling houdt kort gezegd in dat sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken. Een overeenkomst die onder invloed van dwaling wordt gesloten, kan worden vernietigd. In plaats van vernietiging kan ook om vergoeding van nadeel (als gevolg van de dwaling) worden gevraagd.

Klassiekers
Dwaling-klassiekers zijn Baris/Riezenkamp (Hoge Raad 15 november 1957), Booy/Wisman (Hoge Raad 21 januari 1966) en het Marktcafé (Hoge Raad 10 oktober 1932), hoewel die laatste zaak meer ging om louter toekomstige omstandigheden (toch geen markt, dus een leeg café). In dat geval kan geen beroep op dwaling worden gedaan. Deze uitspraak is later teruggkomen in de wet (art. 6:228 lid 2 BW).

Nieuwe klassieker?
Er is een nieuwe dwalingsklassieker in de maak (Parket bij de Hoge Raad 7 maart 2025, ECLI:NL:PHR:2025:304). Het gaat in die zaak om de vraag of aanspraak kan worden gemaakt op vergoeding van nadeel. Ik geef de zaak alvast als naam “de-toch-niet-gekomen-megastal”. Voordat er meer over wordt verteld, wordt ingegaan op hoe het zit met dwaling.

Mededeling of zwijgen
Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar. Voorwaarde is dat de dwaling het gevolg is van onjuiste informatie van de wederpartij of van diens zwijgen. Soms is er sprake van wederzijds dwaling. Dan gaan zowel de dwalende partij als de wederpartij van een verkeerde voorstelling van zaken uit. In Baris/Riezenkamp was het dwalingsberoep gebaseerd op een mededeling over fabricagekosten. Riezenkamp ging uit van het door Baris genoemde bedrag van 135 gulden, maar in werkelijkheid waren de kosten 230 gulden. De plannen van Riezenkamp (fabricage van bromfietsmotoren) vallen met het laatste bedrag in het water. Dwaling dus. In Booy/Wisman gaat het over de koop van een kraanwagen. Om op de openbare weg te mogen, is er een kentekenbewijs nodig. Achteraf blijkt dat het verkrijgen daarvan onmogelijk is. Booy voert aan dat Wisman zelf onderzoek had moeten doen naar de (on)mogelijkheid om een kentekenbewijs te krijgen. Hij had niet op de door Booy gedane mededelingen mogen vertrouwen. De Hoge Raad oordeelt anders, want vindt in het algemeen een onjuist standpunt dat niet zou mogen worden afgegaan op mededelingen door de wederpartij en dat die laatste ter afwering van een dwalingsberoep zou mogen aanvoeren dat ten onrechte op de juistheid van deze mededelingen is vertrouwd. De overeenkomst is terecht vernietigd.

De-toch-niet-gekomen-megastal
Als sprake is van dwaling kan de overeenkomst worden vernietigd. De overeenkomst heeft dan nooit bestaan. Die sanctie hoeft niet te worden ingeroepen, want de wet bepaalt dat de rechter op verlangen van een de partijen (in plaats van de vernietiging uit te spreken) de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel door de dwaling. Dat is bepaald in art. 6:230 BW. In de aanstaande klassieker gaat het daarom, meer in het bijzonder of er wel nadeel is als de dwalingsgrond op enig moment niet meer aan de orde is. In de zaak in kwestie ging het over de verkoop van een woning. De woning blijkt bij een geplande megastal te staan. De verkopers hadden eerder bezwaar gemaakt tegen de vergunning voor die stal, maar melden niets aan de kopers. De woning wordt getaxeerd op € 670.000,-. Dat is zonder rekening te houden met de stal. Kort voor deze taxatie vroeg de veehouder om een vergunning voor nog meer biggen en varkens (15.168 biggen en 870 vleesvarkens). De verkopers dienen hier via een buurtgenoot zienswijzen tegen in, maar zeggen nog steeds niets aan de kopers. Dan vindt de levering van de woning plaats en kort daarna ontdekken de kopers wat er gaat gebeuren. Zij laten een taxatie uitvoeren. Die komt uit op een bedrag van € 485.000,=. De kopers eisen vervolgens op grond van dwaling een nadeelcompensatie van € 190.000,=. Tot slot, en dat maakt deze zaak zo interessant, besluit de veehouder een paar maanden voordat de rechter uitspraak doet definitief geen gebruik te maken van zijn vergunningen. De megastal komt er niet.

Rechtbank en hof
De rechtbank wijst de vordering van kopers af omdat de gevreesde megastal er definitief niet meer zal komen. Dat betekent dat de onjuiste voorstelling van zaken die de kopers hadden, niet meer aan de orde is. Geen dwaling meer dus. Het hof pakt het anders aan. Wél dwaling, maar geen recht op opheffing van het nadeel door de megastal, omdat er geen nadeel zal zijn. De stal komt er immers niet.

Hoge Raad
De Hoge Raad moet nog beslissen, maar voor nadeelcompensatie zou dit een klassieker kunnen worden (ontleend aan Drion in NJB). Tegen de achtergrond van Baris/Riezenkamp, Booy/Wisman en art. 6:230 BW lijken de uitspraken van de rechtbank en hof juist, maar bij tweede lezing kan daar toch anders over worden gedacht. Kopers wilden geen vernietiging, maar nadeelcompensatie. In het advies aan de Hoge Raad wijst procureur-generaal De Bock er op dat het er bij een vergoeding van nadeel als bedoeld in art. 6:230 BW om gaat dat dat de partij die een beroep op dwaling doet, in de positie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als er niet zou zijn gedwaald (door een vergelijking te maken tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is). Dat betekent dat als er van wordt uitgaan dat de kopers zonder de dwaling de woning inderdaad voor een lagere koopprijs zouden hebben kunnen kopen, een latere waardevermeerdering van de woning door het door de veehouder definitief afzien van zijn plannen voor de megastal, ten goede komen aan de kopers. De beslissing van de veehouder staat verder helemaal los van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de dwaling daarbij. Dat de veehouder geen megastal meer wil, kan dan ook niet afdoen aan het gegeven dat de kopers zonder dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. De slotconclusie van de AG is dat niet valt in te zien dat de latere waardevermeerdering van de woning – die niet in causaal verband staat met de dwaling – het eerdere nadeel van de kopers zou opheffen of compenseren.

Hoe verder?
Hoe de Hoge Raad gaat beslissen, is onbekend (per datum 12 juni 2025), maar nu al is duidelijk dat er een belangrijke beslissing gaat komen over welk moment bepalend is voor vergoeding van nadeel. Óf het moment dat daar aanspraak op werd gemaakt en iedereen nog dacht dat er een megastal zou komen óf later, toen inmiddels duidelijk was dat er geen megastal kwam, zodat ook geen sprake meer is van nadeel? Tegelijkertijd is dan wel de uitkomst dat verkopers de oude koopprijs mogen behouden, terwijl ook vaststaat dat zij destijds niets over de megastal hebben gezegd.

Lees hier de beslissing van Gerechtshof 's-Hertogenbosch 13 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:432. Lees hier het advies van de AG Parket bij de Hoge Raad 7 maart 2025, ECLI:NL:PHR:2025:304. De uitspraak van de Hoge Raad komt hier.

Vragen over dwaling, koopovereenkomsten of vergunningen (voor megastallen of een ander onderwerp)? Neem contact op met Rogier Visser

Uitspraak kantonrechter over beëindiging huurovereenkomst
Op 27 maart 2025 heeft de kantonrechter te Amsterdam uitspraak gedaan in de zaak van een woningcorporatie tegen een huurder met meerdere koopwoningen die door hem worden verhuurd. De huurovereenkomst wordt door de rechter beëindigd.

Beroep op dringend eigen gebruik
De corporatie heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder wil de woning terug om deze te kunnen verhuren aan personen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. De huidige huurder behoort met meerdere koopwoningen volgens de rechter niet meer tot de doelgroep van de corporatie.

Juridisch precedent in de strijd tegen scheefwonen
Het is voor het eerst dat een corporatie een zaak over scheefwonen aan de rechter voorlegt. De aanleiding was kort gezegd een artikel in NRC. Daarin werd aandacht besteed aan een onderzoek van het Kadaster naar huurders van sociale huurwoningen met meerdere koopwoningen op hun naam. Uit dat onderzoek bleek dat ruim duizend huurders van corporaties eigenaar zijn van meerdere koopwoningen. Dat is maatschappelijk gezien onwenselijk.

De nu gegeven beslissing door de rechtbank Amsterdam is van belang omdat het een juridisch precedent schept voor het tegengaan van scheefwonen. Huurders met vastgoedbezit zouden geen sociale huurwoning bezet mogen houden. De aanpak van de corporatie raakt aan de kern van het doel van toegelaten instellingen: het beschikbaar stellen en houden van sociale huurwoningen voor degenen die ze echt nodig hebben en niet zelf kunnen voorzien in hun woonbehoefte.

Lees de uitspraak van de rechtbank hier: ECLI:NL:RBAMS:2025:2080, Rechtbank Amsterdam, 11266179 \ CV EXPL 24-10726

Vragen over scheefwonen en dringend eigen gebruik?
Neem contact op met Rogier Visser of Louise Strating.

De afgelopen jaren zijn er steeds meer maatregelen genomen om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen. Een belangrijk instrument daarbij is de maximering van de jaarlijkse huurverhoging. Voor huurders in de sociale sector bestonden al regels op dit gebied, maar in de vrije sector waren er nauwelijks beperkingen. Met de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (1 mei 2021) wordt er ook tijdelijk een maximum gesteld aan jaarlijkse huurverhogingen in het geliberaliseerde segment. Deze regeling is sinds 1 mei 2024 verlengd tot 1 mei 2029. Naast de verlenging is er nog een belangrijke wijziging doorgevoerd: de verjaringstermijn voor vorderingen tot betaling van huurverhogingen is  verkort. Dit betekent dat verhuurders sneller in actie moeten komen om te voorkomen dat hun vordering verjaart.

Verkorting verjaringstermijn

Met de Wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is sinds artikel 7:251 BW (die ook geldt voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten) aangepast. Aan het artikel is toegevoegd dat – in afwijking van artikel 3:308 BW waarin is bepaald dat geldvorderingen na vijf jaar verjaren - vorderingen tot betaling van huurverhogingen twee jaar na het opeisbaar worden verjaren. Er wordt vervolgens nog een extra beperking geïntroduceerd: indien de verhuurder de huurder in het jaar waarin de huurverhoging opeisbaar wordt niet schriftelijk informeert over de huurprijsverhoging, dan verjaart de vordering tot betaling van de huurverhoging al na één jaar na het opeisbaar worden.

Wat zijn de gevolgen?

Deze wijziging van art. 7:251 BW is met ingang van 1 juli 2024 in werking getreden. Het overgangsrecht bepaalt dat verjaringstermijnen die vóór 1 juli 2024 zijn aangevangen, een uitgestelde werking van één jaar krijgen. Dat betekent dat tot 1 juli 2025 de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar blijft gelden. Het is dus heel belangrijk dat voor die datum de achterstand wordt gevorderd of de verjaring wordt gestuit. Voor verjaringstermijnen die ná 1 juli 2024 zijn gaan lopen gelden de nieuwe verjaringstermijnen direct. Dat betekent ook dat als de verhuurder de huurder niet schriftelijk heeft geïnformeerd over de huurprijsverhoging, de vordering tot betaling van de verhoging op 1 juli 2025 verjaart.

Belangrijk om te benadrukken is dat de verkorting van de verjaringstermijn geen gevolg heeft voor de verhoging van de huurprijs als zodanig. Dat betekent dat de verhoogde huurprijs geldt en steeds het uitgangspunt is voor nieuwe verhogingen, maar uitsluitend de mogelijkheid om de verhoging te vorderen verjaart. De oorspronkelijke huurprijs (zonder verhoging) blijft onderworpen aan de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar.

Actie: stuit de verjaring

De verkorte verjaringstermijn is een ingrijpende wijziging, vooral voor verhuurders die huurders niet tijdig schriftelijk hebben geïnformeerd over huurverhogingen. Om te voorkomen dat vorderingen verjaren, is het essentieel om actie te ondernemen. De verjaring van de huurprijsverhoging kan worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin het recht op betaling wordt voorbehouden, of door het instellen van een vordering of andere daad van rechtsvervolging. Het is verstandig dat verhuurders in de toekomst hun huurders steeds schriftelijk informeren over huurverhogingen.

Meer informatie over huurprijsverhogingen? Neem contact op met Louise Strating.