Huurrecht

Omdat je verder wilt

Voortzetten van de huur door samenwoners na overlijden van de huurder – Anticiperen op toekomstige wetgeving en de RTIV

Je kan op verschillende manieren huurder van woonruimte worden. Het meest voor de hand ligt om een huurovereenkomst aan te gaan. Een ander voorbeeld is het aangaan van een huwelijk (of het sluiten van een geregistreerd partnerschap). Dit wordt ook relevant bij het overlijden van de huurder.

Voortzetten van de huur door samenwoners na overlijden van de huurder – toekomstige wetgeving, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen.
Voor bewoners die achterblijven na het overlijden van de huurder, biedt de vordering van art. 7:268 lid 2 BW doorgaans de (enige) mogelijkheid om in de woning te blijven. Bij toewijzing van de vordering worden zij huurder. Tegenover de wens om huurder te worden om in de woning te kunnen blijven, staat het uitgangspunt dat een huurrecht niet ‘vererft’ en de gedachte is dat de aanspraak op de woning een vorm van voordringen kan zijn op de vele woningzoekenden. Dat geldt zeker bij een sociale huurwoning. CERTA Advocaten procedeerde in een concrete zaak voor Ymere. In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam wordt ingegaan op de vereisten die gelden om na overlijden van de huurder de huurovereenkomst te mogen voortzetten. De uitspraak is vooral interessant omdat ook wordt ingegaan op toekomstige wetgeving en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen.

Kinderen vliegen uit, maar komen soms weer terug (of vliegen helemaal niet uit)
Een huurovereenkomst (van een woning) is een huurovereenkomst. Tijdens de looptijd kan veel gebeuren. De huurder (m/v) kan gaan trouwen, zodat er twee huurders zijn. De huurders kunnen kinderen krijgen. Die wonen vanzelfsprekend bij hun ouders, maar op enig moment vliegen de kinderen uit. Soms blijven de kinderen thuis wonen tot ver na hun meerderjarigheid. In andere gevallen komen ze na hun vertrek weer terug. Het enkel in de woning blijven wonen of terugkeren, maakt de kinderen echter geen (mede)huurders. Dat betekent dat zij bij het overlijden van de laatste ouder de woning moeten verlaten. Maar als de kinderen met hun ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, kan het achtergebleven kind de huurovereenkomst met de verhuurder proberen voort te zetten. Hierover heeft het gerechtshof beslist in zijn uitspraak van 28 maart 2023.

 Uitspraak hof Amsterdam 28 maart 2023, klik hier.

Het gerechtshof onderzoekt in eerste instantie of de samenwoning tussen de (overleden) ouder en het kind (hierna “de zoon”) ‘duurzaam’ is. Dat wil zeggen: gericht op voorgoed of voor onbepaalde, lange tijd samenwonen. Belangrijk voor de beoordeling van de duurzaamheid is welke bedoeling het kind en de ouder hadden voor de toekomst; wilden zij in de toekomst samen blijven wonen? Het hof vond dat er geen sprake was van een duurzame huishouding. Het hof overweegt daartoe dat de zoon vanaf 2015 als éénpersoons huishouden stond ingeschreven bij Woningnet en actief reageerde op beschikbare woningen. Het hof vond verder dat het aspect van een gemeenschappelijke huishouding onvoldoende concreet door de zoon is toegelicht. Het enkele feit dat hij met zijn moeder samenwoonde en kostgeld betaalde is daarvoor onvoldoende.

Anticiperen op toekomstige wetgeving en een beroep op specifieke regels voor corporaties
Zonder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet de vordering om huurder te mogen worden in principe worden afgewezen, maar de zoon heeft een beroep gedaan op het voornemen van de (thans demissionair) Minister van Binnenlandse Zaken om te komen tot wetgeving die jongvolwassenen de mogelijkheid zal bieden om langer in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen en verder op de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) en de Gedragscode Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen. Dat beroep slaagt echter niet, aangezien het hof niet kan anticiperen op mogelijke nieuwe wetgeving en daarmee volledig voorbij kan gaan aan de wettelijke regeling van art. 7:268 lid 2 BW.

Ook aan de RTIV of de Gedragscode kan de zoon niet het recht op een tijdelijke huurovereenkomst voor de ouderlijke woning of een andere woning ontlenen. Deze regelingen bevatten aanwijzingen voor de woningcorporaties en houden geen rechtens afdwingbare verplichtingen van de woningcorporaties in. Het is evenmin een derdenbeding waarop de zoon een beroep kan doen. Wel mag van de woningcorporaties en dus van Ymere worden verwacht dat zij in hun beleid rekening houden met de in de RTIV en de Gedragscode neergelegde uitgangspunten, maar dat is naar het oordeel van het hof voldoende gebeurd. Ymere heeft de zoon na het overlijden van zijn moeder meer dan een half jaar de gelegenheid geboden om in de woning te blijven. De zoon was ten tijde van het overlijden op een paar dagen na 27 jaar oud, terwijl de aanwijzingen zijn bedoeld voor jongere achterblijvers. Inmiddels woont de zoon sinds het overlijden van zijn moeder twee jaar en negen maanden in het gehuurde. Dat is een vijfkamer woning. Het hof wijst erop dat het de taak van Ymere is om deze woning toe te wijzen aan personen die op grond van de toepasselijke regels daarvoor in aanmerking komen. Dit belang weegt in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de zoon.

Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier Visser of het vastgoed team

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Wet vaste huurcontracten: terug naar huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd

In een tijd waarin de krapte op de huurwoningmarkt en hoge huurprijzen al jaren een probleem zijn, wordt een nieuwe wet voorbereid in een poging om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te verbeteren: de Wet vaste huurcontracten. Met deze wet worden de mogelijkheden teruggedraaid die de Wet doorstroming huurmarkt sinds 2016 heeft gebracht om woningen voor bepaalde tijd te verhuren. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden met de nieuwe wet weer de norm. In de vastgoedwereld en politiek bestaat echter veel discussie over de vraag of de Wet vaste huurcontracten daadwerkelijk verlichting op de huurmarkt brengt.

Overzicht
De Wet vaste huurcontracten is op 14 november 2023 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt naar verwachting op 1 juli 2024 in werking. Niet alleen worden de regels voor het verhuren van woningen voor bepaalde tijd aangepast, maar ook zijn er de volgende wijzigingen:

  • Er wordt een extra opzegmogelijkheid na proefsamenwonen geïntroduceerd;
  • Er komt een meldplicht voor opzegging op grond van het proefsamenwonen via de Wet goed verhuurderschap;
  • De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ wordt uitgebreid.

Van verhuur voor bepaalde tijd naar onbepaalde tijd
Met de Wet vaste huurcontracten wordt artikel 7:271 BW gewijzigd. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd moeten weer worden opgezegd, waarbij de verhuurder slechts kan opzeggen op één van de in de wet genoemde gronden. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd zonder opzegging kunnen alleen nog worden aangegaan in bepaalde gevallen. Het betreft:

  • Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
  • Doelgroepencontracten (o.a. jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten);
  • Verhuur die naar zijn aard van korte duur is (o.a. vakantieverhuur);
  • Verhuur op basis van de Leegstandswet;
  • Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën personen (o.a. huurders die voor studie tijdelijk in Nederland wonen, huurders die in verband met onderhoud of renovatie hun woonruimte tijdelijk moeten verlaten, huurders in een sociale noodsituatie)

Met het grotendeels afschaffen van huurcontracten voor bepaalde tijd zonder opzegging wordt ook de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het eindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd afgeschaft.

Extra opzegmogelijkheid:
De Wet vaste huurcontracten voegt een extra opzegmogelijkheid aan artikel 7:274 lid 1 BW toe. De verhuurder die een natuurlijk persoon is en die slechts één woning verhuurt heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst met diens huurder op te zeggen indien hij de woning wil verkopen en de woning direct voorafgaand aan de verhuur ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond. De vordering van een verhuurder gebaseerd op deze nieuwe opzeggrond wordt uitsluitend toegewezen onder bepaalde voorwaarden. Het betreft onder meer de voorwaarde dat de verhuurder is gehuwd of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert en dat deze opzegmogelijkheid in het huurcontract is opgenomen.

Meldplicht via Wet goed verhuurderschap
De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bepaalt onder meer waar een goed verhuurder zich aan moet houden. Deze wet wordt via publiekrechtelijke weg gehandhaafd, waarbij onder andere gebruik wordt gemaakt van een meldpunt bij gemeenten waar huurders slecht verhuurgedrag kunnen melden. Via de Wet vaste huurcontracten wordt een extra verplichting voor verhuurders gecreëerd: een goed verhuurder dient een opzegging na proefsamenwonen zoals hierboven beschreven te melden bij het meldpunt.

Uitbreiding dringend eigen gebruik
Een andere wijziging betreft de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Het ‘eigen gebruik’ wordt breder, omdat daar ook onder wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad die een woning zoekt. Net als bij het proefsamenwonen is het de voorwaarde dat deze opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst is bedongen.

Conclusie
Het is evident dat de Wet vaste huurcontracten veel impact op zowel huurders als verhuurders zal hebben. Wat het effect op de huurmarkt is zal de tijd moeten uitwijzen. In ieder geval is het belangrijk om bij (weder)verhuur van je woning stil te staan bij de wijzigingen.

Heb je vragen of hulp nodig bij de verhuur van je woning? Neem contact op met Louise Strating of Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert!: een huurverhogingspercentage van 14,53% is volgens de kantonrechter te Rotterdam naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

Van (bijna) geen uitspraken over het indexeren van de huurprijs bij bedrijfsonroerendgoed, komen er nu steeds meer. Een duidelijke lijn is nog niet te ontdekken, maar wel dat het allemaal om de redelijkheid en billijkheid draait! Eerder schreven wij over de indexering van de huurprijs. Bij de beoordeling daarvan wegen alle omstandigheden van het geval mee. Dat betekent ook dat in de ene zaak de verhuurder in het gelijk wordt gesteld, maar in de volgende zaak de huurder. Dit wordt bevestigd in de uitspraak van 3 november 2023, waarin de kantonrechter oordeelt dat een huurverhogingspercentage van 14,53% niet door de beugel kan (ECLI:NL:RBROT:2023:10295). In een andere zaak kon een huurverhogingspercentage van 14,50% wel (ons artikel hierover leest u hier). De kantonrechter vindt het met name relevant dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. Gebleken is echter dat de (oude) CPI-berekeningsmethode niet adequaat is om een goed beeld te geven van de inflatie, reden waarom het Centraal Bureau voor de Statistiek de berekeningsmethode vanaf juni 2023 heeft aangepast. Omdat de CPI over september 2022 een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer weergeeft, zou onverkorte toepassing daarvan niet leiden tot het door partijen beoogde resultaat. Daar komt bij dat huurders als het ware dubbel belast worden, omdat zij zelf de hoge energiekosten moeten dragen en daarnaast de stijging van de energiekosten doorberekend krijgen in de hogere huurprijs.

Hoewel het te hoge indexcijfer met de oude berekeningsmethode in 2024 wordt gecorrigeerd, en daarmee het nadeel van de desbetreffende huurders wordt opgeheven, is het niet gerechtvaardigd dat huurders over een periode van een jaar een veel hogere huurprijs betalen dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. De kantonrechter ziet in beginsel reden voor een aanpassing van de indexering van de huurprijs.

Een (fors) huurverhogingspercentage kan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Welke omstandigheden relevant zijn wordt per geval beoordeeld. We kijken graag met je mee!

Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier, Fatima, Macy of het vastgoed team.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert! Indexering huurprijs bedrijfsruimten van 14,5% blijft in stand

Bijna alle huurovereenkomsten bevatten een bepaling die voorziet in de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren. De huurprijs wordt geïndexeerd aan de hand van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). De CPI geeft de gemiddelde prijsverandering weer van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen. Een eerlijke manier om de huurprijs te indexeren zou men denken, maar volgens huurders zitten er nogal wat haken en ogen aan deze methode. Een van de redenen is dat door de oorlog in Oekraïne de energieprijzen fors zijn gestegen. Dit heeft ook invloed gehad op de CPI, terwijl de huurder die (hogere) energierekening ook zelf gepresenteerd krijgt.

Voorlopig oordeel en oordeel bodemrechter
In een eerdere kortgedingprocedure heeft de voorzieningenrechter overwogen dat een huurprijsverhoging van 14,5% niet door de beugel kan, omdat de gebruikte berekeningsmethode vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek niet (meer) adequaat is. Dat was echter een voorlopig oordeel. Recent kwam de bodemrechter in de uitspraak van 25 oktober 2023 tot een ander oordeel (ECLI:NL:RBGEL:2023:5905). In die zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat een indexeringspercentage van 14,5 % niet per definitie onaanvaardbaar is. De twee grondslagen die door huurder naar voren zijn gebracht, worden hierna besproken.

Onvoorziene omstandigheid
Allereerst betoogde huurder dat sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW, waardoor de huurverhoging van 14,5 % geen stand kan houden. Volgens de kantonrechter is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke huurverhoging voorzien hebben. Partijen hebben in de algemene huurvoorwaarden opgenomen dat bij stijging van de huur met meer dan 10% de waarborgsom moet worden aangevuld. Het verweer dat sprake zou zijn van een onvoorziene omstandigheid, wordt dan ook door de rechter verworpen.

In strijd met redelijkheid en billijkheid
Verder vindt de huurder dat de huurprijsverhoging van 14,5 % – gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW – in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dit verweer wordt door de kantonrechter verworpen. Niet in geschil is namelijk dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst is berekend. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan onredelijk is. Gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval. Een omstandigheid die bij de beoordeling meeweegt is dat verhuurder met dezelfde hoge kosten te maken heeft. Ook is bij de beoordeling relevant dat partijen voor de CPI-methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Tot slot betrekt de kantonrechter ook het feit dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken. De door verhuurder gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 januari 2023 met 14,5 % is verhoogd, wordt dan ook toegewezen.

Hoe verder?
Met de voorgaande uitspraak wordt duidelijk dat alle omstandigheden van het geval meewegen bij de beoordeling van een (on)aanvaardbaar huurverhogingspercentage. Dat door de oorlog in Oekraïne alle prijzen fors zijn gestegen, betekent echter niet zonder meer dat een (fors) huurverhogingspercentage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een indexering met 14,5% is ook niet zonder meer een onvoorziene omstandigheid. Het zal per geval beoordeeld moeten worden.

Certa informeert en adviseert graag!
Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier, Fatima, Macy of het vastgoed team.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Het leveren van bewijs bij medehuurderschap

De laatste tijd is er steeds meer te doen om het “medehuurderschap”. In het nieuws verschijnen verschillende artikelen over bijvoorbeeld kinderen van overleden ouders die in de woning willen blijven wonen. Indien de huurder of verhuurder naar de rechter gaat, wie moet dan wat bewijzen?

Medehuurderschap
Wie niet met de huurder is getrouwd of geregistreerd partner is, maar wel met de huurder samenwoont, wordt niet automatisch medehuurder. Hij kan samen met de huurder de verhuurder vragen om met het medehuurderschap in te stemmen. Indien de verhuurder niet akkoord gaat, dan kan de rechter worden verzocht om de samenwoner medehuurder te maken.

De rechter zal het verzoek afwijzen, indien:
a) de beoogd medehuurder niet tenminste 2 jaar zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en daar met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert;
b) de beoogd medehuurder onvoldoende financiële waarborgen biedt; of
c) sprake is van misbruik van medehuurderschap. Dit houdt kort gezegd in dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt.

Bewijslast
Het uitgangspunt is dat degene die zich jegens de verhuurder beroept op een recht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dit recht volgt. Het is dus aan de beoogd medehuurder om aan te tonen dat hij minstens twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Ten aanzien van de specifieke vereisten geldt nog het volgende.

a) hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding
Het hebben van hoofdverblijf houdt in dat de beoogd medehuurder daadwerkelijk in de woning woont. Het bewijs van het hoofdverblijf moet door de huurder worden geleverd aan de hand van feitelijke omstandigheden. Alleen een inschrijving in het bevolkingsregister is niet voldoende.

Het voeren van een gemeenschappelijke huishouding houdt in dat men dagelijkse bezigheden, zoals eten, huishouding en televisie kijken, samen doet. Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding heeft een “verzwaarde stelplicht”. Als de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, moet de beoogd medehuurder voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Daarbij geldt dat naarmate de verhuurder concreter is in het betwisten van de gemeenschappelijke huishouding, de beoogd medehuurder concreter moet zijn in zijn stellingen dat daarvan sprake is.

Deze verzwaarde stelplicht geldt niet voor de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding. Duurzaam houdt in: op de toekomst gericht. Of sprake is van duurzaamheid, wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen.

b) onvoldoende financiële waarborgen
De verhuurder kan zich tegen het medehuurderschap verzetten door te stellen dat de beoogd medehuurder onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dit betreft een zogenoemd “bevrijdend” verweer, zodat het aan de verhuurder is om aan te tonen dat de beoogd medehuurder niet zelfstandig de huur kan betalen. De vaststelling hiervan vergt echter inzicht in de financiële positie van de beoogd medehuurder. Deze gegevens liggen in het domein van de beoogd medehuurder. Daarom kan van de beoogd medehuurder worden verlangd dat hij voldoende concrete gegevens over zijn inkomen en zijn vermogen verschaft ter onderbouwing van zijn betwisting.

c) misbruik van medehuurderschap
De kantonrechter moet een verzoek tot medehuurderschap ook afwijzen als het duidelijk is dat het de beoogd medehuurder er uitsluitend om te doen is dat hij de positie van huurder krijgt. De verhuurder zal moeten bewijzen dat er sprake is van misbruik van medehuurderschap.


Vragen over het leveren van bewijs bij medehuurderschap? Neem contact met op met Juliette Soomers of Lisanne Hennink.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

CertAlert! Huurprijswijziging: In de juridische wereld kunnen soms dingen eerst niet en dan toch weer wel (of juist andersom). Omgekeerde wereld

Het huurprijswijzigingsbeding is momenteel een (heel) erg hot topic. Wat is er aan de hand?

Richtlijn oneerlijke bedingen – huurprijswijziging
Bij woonruimte (overigens ook bij bedrijfsruimte) is het gebruikelijk dat de huurprijs wordt geïndexeerd. Het beding in het huurcontract komt er dan bijvoorbeeld op neer dat de huur jaarlijks kan worden verhoogd met het jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie (zoals bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek) met een extra maximale verhoging van 5%. Tot zover is er niets aan de hand.

Op enig moment ontstaat er een huurachterstand en de verhuurder besluit de vordering aan de rechter voor te leggen om met het vonnis tot incasso te kunnen overgaan. Omdat huurovereenkomsten voor woonruimte in de regel worden gesloten met consumenten, moet de kantonrechter ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

Oneerlijk
In bijna alle gevallen komt de kantonrechter tot het oordeel dat het huurprijswijziging beding oneerlijk is. Dat is het geval, omdat het in de huurcontract opgenomen wijzigingsbeding de verhuurder de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Bovenop het jaarindexcijfers heeft de verhuurder de bevoegdheid om een extra verhoging toe te passen. Welk percentage er bij komt, is op het moment van ondertekenen van het contract echter niet duidelijk. Verder vindt de kantonrechter relevant dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor de huurder zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft, zodat de huurders volledig aan de willekeur van de verhuurder zijn overgeleverd. Dat betekent dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt (ontleend aan Bouwinvest-uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2023:3124).

 Gevolg – lege handen
Wat is het gevolg: Wat begon als een procedure over een huurachterstand is aan het eind een “huurvoorstand”. Een omgekeerde wereld. De verhuurder kan zich na de vernietiging van het beding niet meer op het beding beroepen, maar het gaat verder. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op een de wettelijke regeling ook niet mogelijk. Dit volgt uit andere jurisprudentie (HvJ EU 27 januari 2021, Dexia-arresten en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR:2023:198). Bij deze stand van zaken staat de verhuurder definitief met lege handen als het over het wijzigen (lees: verhogen) van de huurprijs gaat.

Oplossing
In de juridische werkelijkheid kan de verhuurder de huur dus nooit meer verhogen. Pas als er een nieuwe huurder is en de verhuurder past het beding aan of beroept zich op de wet, wordt dat pas weer mogelijk. Of is het misschien anders? Huur is een duurovereenkomst. Dat is anders dan een eenmalige transactie, zoals online verkopen. Bij die laatste overeenkomsten kunnen per direct algemene voorwaarden worden aangepast als deze oneerlijk zijn. Bij duurovereenkomsten voor bepaalde tijd (die op enig moment zullen aflopen) of overeenkomsten voor onbepaalde tijd die eenvoudig beëindigd kunnen worden, kunnen ook relatief eenvoudig nieuwe algemene voorwaarden gebruikt worden. Voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte ligt dat allemaal heel anders. Uit de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949) volgt dat de wettelijke regeling voor huur van woonruimte meebrengt dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter voor de huurder mee dat deze een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding en vervanging door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, omdat daarmee het doel van de Richtlijn wordt bereikt.

In de juridische wereld kunnen soms dingen niet en dan op een andere manier toch weer wel!

Vragen over het huurrecht. Neem contact op met Rogier Visser

Omdat je verder wilt