CertAlert! Indexering huurprijs bedrijfsruimten van 14,5% blijft in stand
Bijna alle huurovereenkomsten bevatten een bepaling die voorziet in de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren. De huurprijs wordt geïndexeerd aan de hand van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). De CPI geeft de gemiddelde prijsverandering weer van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen. Een eerlijke manier om de huurprijs te indexeren zou men denken, maar volgens huurders zitten er nogal wat haken en ogen aan deze methode. Een van de redenen is dat door de oorlog in Oekraïne de energieprijzen fors zijn gestegen. Dit heeft ook invloed gehad op de CPI, terwijl de huurder die (hogere) energierekening ook zelf gepresenteerd krijgt.
Voorlopig oordeel en oordeel bodemrechter
In een eerdere kortgedingprocedure heeft de voorzieningenrechter overwogen dat een huurprijsverhoging van 14,5% niet door de beugel kan, omdat de gebruikte berekeningsmethode vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek niet (meer) adequaat is. Dat was echter een voorlopig oordeel. Recent kwam de bodemrechter in de uitspraak van 25 oktober 2023 tot een ander oordeel (ECLI:NL:RBGEL:2023:5905). In die zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat een indexeringspercentage van 14,5 % niet per definitie onaanvaardbaar is. De twee grondslagen die door huurder naar voren zijn gebracht, worden hierna besproken.
Onvoorziene omstandigheid
Allereerst betoogde huurder dat sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW, waardoor de huurverhoging van 14,5 % geen stand kan houden. Volgens de kantonrechter is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke huurverhoging voorzien hebben. Partijen hebben in de algemene huurvoorwaarden opgenomen dat bij stijging van de huur met meer dan 10% de waarborgsom moet worden aangevuld. Het verweer dat sprake zou zijn van een onvoorziene omstandigheid, wordt dan ook door de rechter verworpen.
In strijd met redelijkheid en billijkheid
Verder vindt de huurder dat de huurprijsverhoging van 14,5 % – gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW – in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dit verweer wordt door de kantonrechter verworpen. Niet in geschil is namelijk dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst is berekend. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan onredelijk is. Gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval. Een omstandigheid die bij de beoordeling meeweegt is dat verhuurder met dezelfde hoge kosten te maken heeft. Ook is bij de beoordeling relevant dat partijen voor de CPI-methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Tot slot betrekt de kantonrechter ook het feit dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken. De door verhuurder gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 januari 2023 met 14,5 % is verhoogd, wordt dan ook toegewezen.
Hoe verder?
Met de voorgaande uitspraak wordt duidelijk dat alle omstandigheden van het geval meewegen bij de beoordeling van een (on)aanvaardbaar huurverhogingspercentage. Dat door de oorlog in Oekraïne alle prijzen fors zijn gestegen, betekent echter niet zonder meer dat een (fors) huurverhogingspercentage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een indexering met 14,5% is ook niet zonder meer een onvoorziene omstandigheid. Het zal per geval beoordeeld moeten worden.
Certa informeert en adviseert graag!
Heb je vragen over dit onderwerp, neem contact op met Rogier, Fatima, Macy of het vastgoed team.
