CertAlert! Advies van de Procureur-Generaal over de (on)eerlijkheid van huurprijswijzigingsbedingen

Kantonrechters
De zaak waarover de Procureur-Generaal aan de Hoge Raad adviseert begon als een ‘onschuldige’ incassozaak in verband met niet betaalde huurpenningen, maar eindigde voor verhuurders met een bom onder de huurinkomsten. Dat kwam omdat de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding in het huurcontract als oneerlijk bestempelde, zodat de huur nooit verhoogd had mogen worden. Alle verhogingen moeten ongedaan worden gemaakt. Wat als een huurachterstand begon, werd een voorstand.

Stroomversnelling
Omdat het huurprijswijzigingsbeding niet een eenmalig bedenksel is, maar ongeveer in alle huurovereenkomsten voorkomt, is de impact van de beslissing van de kantonrechter heel groot. De geschillen over huurverhogingen kwamen al snel in een stroomversnelling; er volgde vele vonnissen waarin verhuurders werden teruggefloten. De laatste stand van zaken is dat de Procureur-Generaal op 19 juli 2024 de Hoge Raad advies gaf naar aanleiding van de prejudiciële vragen die zijn gesteld. Met dat advies krijgt de discussie een interessante wending, omdat de Procureur-Advocaat in gaat op het splitsen van het beding. Zie deze LinkedIn-post.

Belangrijke punten advies Procureur-Generaal
Een advies van de Procureur-Generaal legt doorgaans veel gewicht in de schaal hoe de Hoge Raad zal beslissen. In dit geval gaat het om prejudiciële vragen die de Hoge Raad moet beantwoorden. Met betrekking tot de huurprijswijzigingsbedingen is belangrijk om te noemen:

1. Een huurprijswijzigingsbeding moet volgens de Procureur-Generaal worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding is bedoeld om de huur gelijk op te laten gaan met de inflatie. De ‘eerlijkheid’ daarvan staat volgens de Procureur-Generaal niet ter discussie.
2. Het opslagbeding is bedoeld voor kosten die met meer dan de inflatie stijgen en om de marktontwikkelingen bij te houden. Ook dat vindt Procureur-Generaal niet zonder meer oneerlijk.
3. Als toch wordt geoordeeld dat er sprake is van een oneerlijk beding, dan wordt in het advies opgemerkt dat als niet mag worden gesplitst (in enerzijds een indexatie- en anderzijds het opslagbeding) en het beding daarom in zijn geheel als oneerlijk wordt bestempeld, dat betekent dat nagenoeg elke mogelijkheid om de huurprijs te verhogen er niet meer is. Er kan dan niet meer geïndexeerd worden noch een opslag worden toegepast, terwijl indexeren in principe niet als oneerlijk wordt aangemerkt.
4. Last but not least vindt de Procureur-Generaal vindt een opslag van 3% - waarbij hij naar de percentages kijkt die jaarlijks door de minister worden vastgesteld ten behoeve van huurprijswijzigingen in de sociale verhuur – niet onaanvaardbaar.

Niet terug te lezen in het advies van de Procureur-Generaal maar wel interessant om te benoemen, is dat de richtlijn over oneerlijke bedingen uit 1993 komt, maar eigenlijk pas sinds 2023 in het huurrecht een vlucht neemt. Het gaat in de richtlijn niet alleen over het wijzigen van de huurprijs, maar ook over boetes, buitengerechtelijke incassokosten, rente en dergelijke. Alle dergelijke bedingen moeten worden getoetst op de (on)redelijkheid. Wordt dus zeker vervolgd in procedures over deze onderwerpen.

Wanneer de Hoge Raad antwoord geeft de prejudiciële vragen is op dit moment niet bekend, maar waarschijnlijk in het najaar 2024.

Vragen over het huur- of vastgoedrecht? Neem contact op met Rogier Visser.