Veel verhuurders en huurders hebben, al dan niet onder druk van de ander, afspraken gemaakt over het kwijtschelden of opschorten van de huur. Dat betekent dat de rechter er niet aan te pas hoeft te komen. Als deze afspraken echter onder ongeoorloofde druk tot stand komen, is er misschien sprake van misbruik van omstandigheden of misbruik van recht, zie hierover https://certa.nl/coronacrisis-en-de-juridische-onmogelijkheden/

In de gevallen waarbij partijen niet in goed onderling overleg tot een oplossing komen, kan de zaak aan de rechter worden voorgelegd. In twee recente uitspraken (van de rechtbank Noord-Nederland en de rechtbank Gelderland) is uitgemaakt dat een gebruiksbeperking van het gehuurde een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW. In de eerste zaak gaat het om een belegger tegen Inbev en in de andere zaak om voetbalclub Vitesse tegen haar verhuurder Stadion Gelredome.

De rechtbank verwijst in beide zaken naar de parlementaire geschiedenis. De verantwoordelijk minister heeft op een vraag van de vaste commissie voor justitie gezegd (Wetsvoorstel 26.089, nr. 6, Nota naar aanleiding van het verslag, p.15):

“De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”

Het uitganspunt is dus dat er bij een gedwongen sluiting sprake is van een gebrek. De wet (art. 7:207 BW) bepaalt vervolgens dat de huurder in dat geval recht heeft op huurprijsvermindering.

Voor de praktijk is het tegen deze achtergrond interessant om te weten of tussen partijen nadere afspraken zijn gemaakt. Art. 7:207 BW is namelijk van regelend recht. Er mag over huurprijsvermindering daarom een afwijkende afspraak zijn gemaakt.

Als die afspraak wel is gemaakt, dan moet de huurder met succes kunnen aanvoeren dat de afspraak (dat een gebrek geen recht geeft op huurprijsvermindering) op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) of onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) opzij moet worden gezet. Daarvoor is nodig dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Als die afspraak niet is gemaakt dient de verhuurder op voor de rechter doorslaggevende gronden aan te kunnen voeren dat een huurprijsvermindering op grond van de redelijkheid en billijkheid of als onvoorziene omstandigheid onaanvaardbaar is.

Zowel voor de huurder (eerste geval) als de verhuurder (tweede) geval zal moeten worden beoordeeld of het onaanvaardbaar is. Dat is een zware toets, zodat de rechter minder snel dan normaal zal oordelen dat hiervan sprake is.

Het verschil tussen wel of geen huurprijsvermindering komt er vrij vertaald dus op neer datzonder afspraken de huurder sneller in het gelijk zal worden gesteld. Zijn er wel afspraken gemaakt, heeft de verhuurder een makkelijk(er) te bepleiten zaak. In het geval van Inbev oordeelde de rechter dat voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter het beroep van Inbev op huurprijsvermindering zal toewijzen. De door Inbev voorgestelde vermindering met een derde komt de rechter vooralsnog redelijk voor. In de zaak van Vitesse tegen haar verhuurder liep het voor Vitesse minder goed af. Stadion Arnhem en Gelredome voerden terecht aan dat Vitesse haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

Bij het niet nakomen van een afspraak bestaat niet zonder meer aanspraak op schadevergoeding (art. 6:74 BW).
Schadevergoeding is bij overmacht niet aan de orde.

Vaak zal er sprake zijn van overmacht (art. 6:75 BW).
Er is overmacht als het niet doorgaan van de gemaakte afspraak niet kan worden toegerekend. Dat is bijvoorbeeld het geval als het evenement wordt geannuleerd in verband met de door de overheid afgekondigde maatregelen (sluiting horeca).

Betaling (art. 6:111 BW).
De overmacht moet zien op de afspraak zelf. Díe moet niet kunnen worden uitgevoerd. Een betalingsverplichting (bijvoorbeeld de verschuldigde huurpenningen voor een gehuurde bedrijfsruimte) zal doorgaans wel kunnen worden uitgevoerd en valt daarom niet zonder meer onder de overmacht bepaling.

Als het nakomen van de afspraak niet wordt belemmerd of verhinderd, maar er om een andere reden voor wordt gekozen om zich niet aan het contract te houden (bijvoorbeeld het sluiten van de winkel in verband met het wegblijven van klanten) levert dat niet direct overmacht op. Sluiting van de winkel, omdat niet meer bevoorraad kan worden wel, zeker als dat het gevolg is van een overheidsmaatregel.

Ontbinding van overeenkomsten (art. 6:265 BW).
Het niet nakomen van een afspraak geeft de andere partij in principe het recht om de overeenkomst te ontbinden. Het maakt geen verschil of het niet nakomen kan worden toegerekend of niet (overmacht is niet van belang). Een ontbinding zal echter niet slagen als het niet nakomen van de afspraak gelet op de bijzondere reden of de geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Overeenkomsten kunnen ook gedeeltelijk worden ontbonden.

Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW).
Als er sprake is van overmacht (bijvoorbeeld door het afgekondigde inreisverbod) zodat het nakomen van de afspraak niet kan worden verlangd en ontbinding van de overeenkomst geen goede oplossing is, kan een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. Beter is als partijen zelf besluiten om te heronderhandelen op grond van onvoorziene omstandigheden. Het coronavirus en de gevolgen kunnen zeker worden aangemerkt als dergelijke omstandigheden. Het spreekt voor zich dat bij de op eerder moment gemaakte afspraken geen rekening met het coronavirus moet zijn gehouden.

Elke overeenkomst is onderworpen aan de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW)
Eigenlijk komt deze regel neer op het het motto dat partijen goed op elkaar en zichzelf moeten letten.

Misbruik van recht (art. 3:13 BW).
In veel overeenkomsten is een boetebeding opgenomen voor het geval dat een van de partijen de afspraken niet nakomt. Naast een beroep op overmacht kan aanspraak maken op een boete misbruik van recht zijn. Een bevoegdheid (in dit geval het inroepen van de boete) kan namelijk niet worden ingeroepen als de strekking is om de ander te schaden of als de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad.

Nog meer redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW).
De rechter kan een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. Naast wijziging bepalen dezelfde redelijkheid en billijkheid dat een tussen partijen geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn.