Dwaling

Dwaling houdt kort gezegd in dat sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken. Een overeenkomst die onder invloed van dwaling wordt gesloten, kan worden vernietigd. In plaats van vernietiging kan ook om vergoeding van nadeel (als gevolg van de dwaling) worden gevraagd.

Klassiekers
Dwaling-klassiekers zijn Baris/Riezenkamp (Hoge Raad 15 november 1957), Booy/Wisman (Hoge Raad 21 januari 1966) en het Marktcafé (Hoge Raad 10 oktober 1932), hoewel die laatste zaak meer ging om louter toekomstige omstandigheden (toch geen markt, dus een leeg café). In dat geval kan geen beroep op dwaling worden gedaan. Deze uitspraak is later teruggkomen in de wet (art. 6:228 lid 2 BW).

Nieuwe klassieker?
Er is een nieuwe dwalingsklassieker in de maak (Parket bij de Hoge Raad 7 maart 2025, ECLI:NL:PHR:2025:304). Het gaat in die zaak om de vraag of aanspraak kan worden gemaakt op vergoeding van nadeel. Ik geef de zaak alvast als naam “de-toch-niet-gekomen-megastal”. Voordat er meer over wordt verteld, wordt ingegaan op hoe het zit met dwaling.

Mededeling of zwijgen
Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar. Voorwaarde is dat de dwaling het gevolg is van onjuiste informatie van de wederpartij of van diens zwijgen. Soms is er sprake van wederzijds dwaling. Dan gaan zowel de dwalende partij als de wederpartij van een verkeerde voorstelling van zaken uit. In Baris/Riezenkamp was het dwalingsberoep gebaseerd op een mededeling over fabricagekosten. Riezenkamp ging uit van het door Baris genoemde bedrag van 135 gulden, maar in werkelijkheid waren de kosten 230 gulden. De plannen van Riezenkamp (fabricage van bromfietsmotoren) vallen met het laatste bedrag in het water. Dwaling dus. In Booy/Wisman gaat het over de koop van een kraanwagen. Om op de openbare weg te mogen, is er een kentekenbewijs nodig. Achteraf blijkt dat het verkrijgen daarvan onmogelijk is. Booy voert aan dat Wisman zelf onderzoek had moeten doen naar de (on)mogelijkheid om een kentekenbewijs te krijgen. Hij had niet op de door Booy gedane mededelingen mogen vertrouwen. De Hoge Raad oordeelt anders, want vindt in het algemeen een onjuist standpunt dat niet zou mogen worden afgegaan op mededelingen door de wederpartij en dat die laatste ter afwering van een dwalingsberoep zou mogen aanvoeren dat ten onrechte op de juistheid van deze mededelingen is vertrouwd. De overeenkomst is terecht vernietigd.

De-toch-niet-gekomen-megastal
Als sprake is van dwaling kan de overeenkomst worden vernietigd. De overeenkomst heeft dan nooit bestaan. Die sanctie hoeft niet te worden ingeroepen, want de wet bepaalt dat de rechter op verlangen van een de partijen (in plaats van de vernietiging uit te spreken) de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel door de dwaling. Dat is bepaald in art. 6:230 BW. In de aanstaande klassieker gaat het daarom, meer in het bijzonder of er wel nadeel is als de dwalingsgrond op enig moment niet meer aan de orde is. In de zaak in kwestie ging het over de verkoop van een woning. De woning blijkt bij een geplande megastal te staan. De verkopers hadden eerder bezwaar gemaakt tegen de vergunning voor die stal, maar melden niets aan de kopers. De woning wordt getaxeerd op € 670.000,-. Dat is zonder rekening te houden met de stal. Kort voor deze taxatie vroeg de veehouder om een vergunning voor nog meer biggen en varkens (15.168 biggen en 870 vleesvarkens). De verkopers dienen hier via een buurtgenoot zienswijzen tegen in, maar zeggen nog steeds niets aan de kopers. Dan vindt de levering van de woning plaats en kort daarna ontdekken de kopers wat er gaat gebeuren. Zij laten een taxatie uitvoeren. Die komt uit op een bedrag van € 485.000,=. De kopers eisen vervolgens op grond van dwaling een nadeelcompensatie van € 190.000,=. Tot slot, en dat maakt deze zaak zo interessant, besluit de veehouder een paar maanden voordat de rechter uitspraak doet definitief geen gebruik te maken van zijn vergunningen. De megastal komt er niet.

Rechtbank en hof
De rechtbank wijst de vordering van kopers af omdat de gevreesde megastal er definitief niet meer zal komen. Dat betekent dat de onjuiste voorstelling van zaken die de kopers hadden, niet meer aan de orde is. Geen dwaling meer dus. Het hof pakt het anders aan. Wél dwaling, maar geen recht op opheffing van het nadeel door de megastal, omdat er geen nadeel zal zijn. De stal komt er immers niet.

Hoge Raad
De Hoge Raad moet nog beslissen, maar voor nadeelcompensatie zou dit een klassieker kunnen worden (ontleend aan Drion in NJB). Tegen de achtergrond van Baris/Riezenkamp, Booy/Wisman en art. 6:230 BW lijken de uitspraken van de rechtbank en hof juist, maar bij tweede lezing kan daar toch anders over worden gedacht. Kopers wilden geen vernietiging, maar nadeelcompensatie. In het advies aan de Hoge Raad wijst procureur-generaal De Bock er op dat het er bij een vergoeding van nadeel als bedoeld in art. 6:230 BW om gaat dat dat de partij die een beroep op dwaling doet, in de positie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als er niet zou zijn gedwaald (door een vergelijking te maken tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is). Dat betekent dat als er van wordt uitgaan dat de kopers zonder de dwaling de woning inderdaad voor een lagere koopprijs zouden hebben kunnen kopen, een latere waardevermeerdering van de woning door het door de veehouder definitief afzien van zijn plannen voor de megastal, ten goede komen aan de kopers. De beslissing van de veehouder staat verder helemaal los van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de dwaling daarbij. Dat de veehouder geen megastal meer wil, kan dan ook niet afdoen aan het gegeven dat de kopers zonder dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. De slotconclusie van de AG is dat niet valt in te zien dat de latere waardevermeerdering van de woning – die niet in causaal verband staat met de dwaling – het eerdere nadeel van de kopers zou opheffen of compenseren.

Hoe verder?
Hoe de Hoge Raad gaat beslissen, is onbekend (per datum 12 juni 2025), maar nu al is duidelijk dat er een belangrijke beslissing gaat komen over welk moment bepalend is voor vergoeding van nadeel. Óf het moment dat daar aanspraak op werd gemaakt en iedereen nog dacht dat er een megastal zou komen óf later, toen inmiddels duidelijk was dat er geen megastal kwam, zodat ook geen sprake meer is van nadeel? Tegelijkertijd is dan wel de uitkomst dat verkopers de oude koopprijs mogen behouden, terwijl ook vaststaat dat zij destijds niets over de megastal hebben gezegd.

Lees hier de beslissing van Gerechtshof 's-Hertogenbosch 13 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:432. Lees hier het advies van de AG Parket bij de Hoge Raad 7 maart 2025, ECLI:NL:PHR:2025:304. De uitspraak van de Hoge Raad komt hier.

Vragen over dwaling, koopovereenkomsten of vergunningen (voor megastallen of een ander onderwerp)? Neem contact op met Rogier Visser