• Door naar de hoofd inhoud

CERTA

Header Rechts

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Opinie
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact
Rogier Visser


Omdat je verder wilt

CertAlert! Huurprijswijziging: In de juridische wereld kunnen soms dingen eerst niet en dan toch weer wel (of juist andersom). Omgekeerde wereld

Het huurprijswijzigingsbeding is momenteel een (heel) erg hot topic. Wat is er aan de hand?

Richtlijn oneerlijke bedingen – huurprijswijziging
Bij woonruimte (overigens ook bij bedrijfsruimte) is het gebruikelijk dat de huurprijs wordt geïndexeerd. Het beding in het huurcontract komt er dan bijvoorbeeld op neer dat de huur jaarlijks kan worden verhoogd met het jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie (zoals bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek) met een extra maximale verhoging van 5%. Tot zover is er niets aan de hand.

Op enig moment ontstaat er een huurachterstand en de verhuurder besluit de vordering aan de rechter voor te leggen om met het vonnis tot incasso te kunnen overgaan. Omdat huurovereenkomsten voor woonruimte in de regel worden gesloten met consumenten, moet de kantonrechter ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

Oneerlijk
In bijna alle gevallen komt de kantonrechter tot het oordeel dat het huurprijswijziging beding oneerlijk is. Dat is het geval, omdat het in de huurcontract opgenomen wijzigingsbeding de verhuurder de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Bovenop het jaarindexcijfers heeft de verhuurder de bevoegdheid om een extra verhoging toe te passen. Welk percentage er bij komt, is op het moment van ondertekenen van het contract echter niet duidelijk. Verder vindt de kantonrechter relevant dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor de huurder zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft, zodat de huurders volledig aan de willekeur van de verhuurder zijn overgeleverd. Dat betekent dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt (ontleend aan Bouwinvest-uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2023:3124).

 Gevolg – lege handen
Wat is het gevolg: Wat begon als een procedure over een huurachterstand is aan het eind een “huurvoorstand”. Een omgekeerde wereld. De verhuurder kan zich na de vernietiging van het beding niet meer op het beding beroepen, maar het gaat verder. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op een de wettelijke regeling ook niet mogelijk. Dit volgt uit andere jurisprudentie (HvJ EU 27 januari 2021, Dexia-arresten en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR:2023:198). Bij deze stand van zaken staat de verhuurder definitief met lege handen als het over het wijzigen (lees: verhogen) van de huurprijs gaat.

Oplossing
In de juridische werkelijkheid kan de verhuurder de huur dus nooit meer verhogen. Pas als er een nieuwe huurder is en de verhuurder past het beding aan of beroept zich op de wet, wordt dat pas weer mogelijk. Of is het misschien anders? Huur is een duurovereenkomst. Dat is anders dan een eenmalige transactie, zoals online verkopen. Bij die laatste overeenkomsten kunnen per direct algemene voorwaarden worden aangepast als deze oneerlijk zijn. Bij duurovereenkomsten voor bepaalde tijd (die op enig moment zullen aflopen) of overeenkomsten voor onbepaalde tijd die eenvoudig beëindigd kunnen worden, kunnen ook relatief eenvoudig nieuwe algemene voorwaarden gebruikt worden. Voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte ligt dat allemaal heel anders. Uit de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949) volgt dat de wettelijke regeling voor huur van woonruimte meebrengt dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter voor de huurder mee dat deze een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding en vervanging door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, omdat daarmee het doel van de Richtlijn wordt bereikt.

In de juridische wereld kunnen soms dingen niet en dan op een andere manier toch weer wel!

Vragen over het huurrecht. Neem contact op met Rogier Visser

Omdat je verder wilt

Geplaatst in: Opinie, Huurrecht

← zie vorige artikel
zie volgende artikel →

Amsterdam
Keizersgracht 620
1017 ER Amsterdam

 

Bussum
Brediusweg 20
1401 AG Bussum

 

020 521 6699 | [email protected]

 

KvK: 34342484 | BTW nr: 8208.79.368.B01

Juridische informatie:

Algemene Voorwaarden

Klachtenregeling

Privacyverklaring

Rechtsgebiedenregister

Evaluatieformulier

Snel naar:

  • Logo
  • Menu sluiten
  • Over ons
    • Ons team
    • Ons kantoorpand op de Keizersgracht
    • International Legal Networks
    • Vacatures
    • CERTA & Big Friends
  • Expertises
    • Arbeidsrecht
    • Bestuursrecht
    • Omgevingsrecht
    • Contractenrecht
    • Incasso
    • Insolventierecht
    • WHOA
    • Ondernemingsrecht
    • Vastgoedrecht
    • Woningcorporaties
  • Opinie
  • Faillissementen
    • Veelgestelde vragen
  • Contact
  • Zoeken
© 2025 CERTA | Realisatie: Probu

Privacyverklaring & AV koppeling

Privacyverklaring  |  AV

Storing

Wegens technische omstandigheden zijn wij mogelijk minder goed bereikbaar op het algemene telefoonnummer.
Neem daarom vooral rechtstreeks contact op met een van onze medewerkers.
Excuses voor het ongemak.