CertAlert!

Belangrijke uitspraak van de Hoge Raad

Opzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens sloop en nieuwbouw bij stedenbouwkundig, sociaaleconomisch en/of volkshuisvestelijk motief

Essentie

Voor de (corporatie)praktijk heeft de Hoge Raad op 16 juni 2023 een belangrijke uitspraak gedaan over sloop met vervangende nieuwbouw van woningen. De essentie is dat bij stedenbouwkundige, sociaaleconomische en/of volkshuisvestelijke motieven een beroep kan worden gedaan op dringend eigen gebruik. Als er alternatieven zijn dan wegen die alleen mee bij de vraag of het gebruik dermate dringend is dat van de verhuurder toch niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voorgezet. De verhuurder hoeft niet aannemelijk te maken dat het instandhouden van het gehuurde zodanige kosten met zich brengt, dat dat redelijkerwijs niet van hem verlang kan worden. Het is evenmin nodig dat de exploitatie van de woonruimte(s) onrendabel moet zijn.

Sloop met vervangende nieuwbouw

Een verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De rechter kan een beëindigingsvordering alleen toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen). Onder eigen gebruik wordt mede begrepen sloop met vervangende nieuwebouw.

De (juridische) vraag is aan welke voorwaarden moet zijn voldaan.

1. Stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven toereikend

De Hoge Raad bevestigt ten eerste dat het dringend eigen gebruik ook kan worden gestoeld op maatschappelijke motieven, bijvoorbeeld stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke. Ook in die gevallen kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.

2. Alternatieven?

Ten tweede gaat de Hoge Raad in op mogelijke alternatieven voor de plannen van de verhuurder. Als er alternatieven zijn voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw dan moeten die alternatieven volgens de Hoge Raad worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als er alternatieven zijn, dan brengt dat volgens de Hoge Raad niet met zich dat dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van de verhuurder verlangd kan worden.

3. Wanverhouding

De (derde) vraag is of als een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten geen vereiste is om sloop en nieuwbouw aan te merken als dringend eigen gebruik, een onrendabele exploitatie tenminste wel een voorwaarde is om sloop en nieuwbouw als dringend eigen gebruik aan te merken? Ten aanzien van die vraag antwoordt de Hoge Raad dat in geval van een huuropzegging wegens sloop en nieuwbouw wordt gedaan uit overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogpunt, daar niet de voorwaarde mag worden verbonden dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel moet zijn.

Vragen over huuropzegging wegens sloop met vervangende nieuwbouw? Neem contact met ons op. CERTA, omdat je verder wilt.

[1] Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten 28 januari 2022 (ECLI:NL:OGEAM:2022:7).
[2] Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba 7 september 2022 (ECLI:NL:OGEAA:2022:332) en Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82).
[3] Rechtbank Overijssel 14 september 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:2584).
[4] Rechtbank Oost-Brabant 8 juli 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962). Een voorbeeld is het realiseren van infrastructuur.
[5] Rechtbank Amsterdam 23 november 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:6831).
[6] Rechtbank Midden-Nederland 15 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) en Hof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:11197).
[7] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017), Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2796).
[8] Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82) en Rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333).