Wat heeft de Zangeres Zonder Naam met contractuele medehuurders te maken?

Is het einde van de relatie ook einde huur en zo ja, voor wie? En wat is de positie van de verhuurder bij deze break up?

Scheiden doet lijden is een oud gezegde en bezongen door de Zangeres zonder Naam. Tot het moment dat partijen uit elkaar gaan, zal doorgaans worden samengewoond. Als er geen koopwoning is, zal dat bijna altijd in een huurwoning zijn. Wettelijke medehuurders kunnen een beroep doen op de “scheidingsregelingen” in de wet. Maar wat is de status voor contractuele medehuurders?

Wettelijke medehuurders

Wettelijke medehuurders zijn de echtgenoot of geregistreerd partner. Zij worden van rechtswege medehuurder (art. 7:266 BW). Voor samenwoners die niet getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben maar wel een duurzaam gemeenschappelijke huishouding, biedt art. 7:267 BW een regeling om wettelijk medehuurder te worden. Op het moment dat van wettelijke medehuurders de relatie strandt, kan de rechter worden gevraagd te bepalen wie de huur mag voortzetten.

Contractuele medehuurders

Contractuele medehuurders zijn huurders die samen een huurovereenkomst met de verhuurder zijn aangaan en niet getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. De wet bevat voor contractuele medehuurders geen bepaling die de rechter de mogelijkheid geeft om het huurrecht ten aanzien van de woning aan één van de medehuurders toe te wijzen. Dat betekent in de praktijk dat “scheiden doet lijden” bij huurovereenkomsten zich extra laat voelen als de ex-partners er onderling niet uitkomen.

Verhuurder

Bovendien is bij afspraken tussen contractuele medehuurders over het voorzetten van de huur door een van beiden (vanzelfsprekend) een rol weggelegd voor de verhuurder. Wat is diens positie? In een uitspraak van de Hoge Raad van 14 december 2007 is beslist dat ingeval van echtscheiding of het beëindigen van het geregistreerd partnerschap het vonnis over wie de huurovereenkomst mag voorzetten werking heeft tegen de verhuurder. Ten aanzien van samenwoners die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding hebben en op die grond wettelijke medehuurders zijn, heeft de Hoge Raad zich nog niet uitgelaten. Tot en met heden is evenmin duidelijk of contractuele medehuurders naar analogie dezelfde rechten hebben als wettelijke medehuurders.

Er komt duidelijkheid

In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (van 25 maart 2021 en vindbaar onder nummer ECLI:NL:RBAMS:2021:1348) is in het kader van het een procedure over het voorzetten van de huur door een van de contractuele medehuurders als eerste de vraag aan de Hoge Raad gesteld over de gebondenheid van de verhuurder. Dat lijkt op het eerste gezicht misschien omslachtig, maar dat is het niet omdat een vonnis over wie de huur mag voorzetten zonder dat de verhuurder in dat geding partij is uitsluitend werking kan hebben tussen de huurders onderling en niet ten aanzien van de verhuurder. Met betrekking tot duurzaam gemeenschappelijke (wettelijke) samenwoners is dat nog niet bepaald. De tweede vraag die aan de Hoge Raad is gesteld is of de scheidingsregeling voor wettelijke medehuurders naar analogie kan worden toegepast indien sprake is van contractuele medehuurders die niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn.

Vanuit CERTA zal de prejudiciële procedure goed in de gaten worden gehouden. Scheiden doet na de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad waarschijnlijk niet minder lijden, maar huurders alsmede de verhuurders weten in ieder geval waar ze vanuit het huurrecht aan toe zijn.