Wonen

Omdat je verder wilt

Coronacrisis DEEL II: De juridische (on)mogelijkheden.

Er is al opgemerkt dat de maatschappelijke gevolgen van het coronavirus op dit moment amper zijn te overzien. Het motto is “Let goed op elkaar en jezelf”. We houden je constant op de hoogte over de juridische gevolgen van deze vreemde tijd. Voor één van deze gevolgen is vandaag een oplossing bekend geworden.

De huidige wettelijke regeling is dat een tijdelijk huurcontract alleen kan worden aangezegd (kennisgeving) dat de overeenkomst eindigt of worden omgezet in een vast contract. Tijdelijke woonruimtehuurovereenkomsten kunnen op grond van art. 7:271 lid 1 BW niet tijdelijk worden verlengd. De minister komt met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurcontracten tijdens deze crisis toch kunnen worden verlengd. De nieuwe (spoed)wet kan een oplossing bieden voor huurders die tegen het einde van de looptijd aanlopen, maar door de coronacrisis geen mogelijkheid hebben om een andere woning te zoeken. Het streven is dat de wet zo snel mogelijk in werking treedt. Minister van Veldhoven van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) vinden dat door de coronacrisis niemand op straat moet belanden. Ze hebben daarom afgesproken dat er geen woningen meer worden ontruimd.

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/03/26/geen-huisuitzettingen-en-verlenging-tijdelijke-huurcontracten

Met deze maatregelen wordt bevestigd dat er voor de juridische gevolgen van de coronacrisis (gelukkig) oplossingen worden gevonden.
Het motto van de maatschappelijke gevolgen hoeft voor de juridische gevolgen niet anders te zijn:
Partijen moeten goed op elkaar en zichzelf letten.

–

Wil je meer weten of is iets je niet helemaal duidelijk, bel of mail Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam

De woningvoorraad en de leefbaarheid in Amsterdam staan hoog op de agenda van de Amsterdamse gemeenteraad.

Vorig jaar is een nieuwe huisvestingsverordening aangenomen. Wat betekent dit voor jou:
De nieuwe regels moeten de woningvoorraad en de leefbaarheid in Amsterdam beter beschermen. Een ander doel is het beschermen van huurders. Onder meer voor (de exploitatie van) bed & breakfasts en kamerverhuur zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd:

IN HET KORT:

  • B&B-houders moeten een vergunningen voor het exploiteren van hun B&B aanvragen;
  • B&B-houders die voor 1 januari 2019 melding van de exploitatie van hun B&B hebben gedaan, mogen nog zes jaar exploiteren onder de vóór 2020 geldende voorwaarden (mits zij een vergunning hebben).
  • Voor de omzetting van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte gelden nieuwe (aangescherpte) regels. Vraag voor 1 april 2020 een vergunning aan op basis van de nu nog soepelere voorwaarden.

–

B&B
B&B-houders konden voorheen volstaan met een melding van de exploitatie aan de gemeente. Per 1 januari 2020 is dit veranderd. Woningeigenaren moeten nu een onttrekkingsvergunning aanvragen voordat zij hun woning als B&B mogen exploiteren. Ook geldt sinds 1 januari 2020 een quotum per wijk; B&B-houders hebben zich vóór 15 februari 2020 bij de gemeente moeten aanmelden. Omdat het aantal aanmeldingen (voor de deadline van 16 februari 2020) de quota niet overstijgt, vindt er geen loting plaats. Iedere B&B-houder die zich voor de deadline heeft aangemeld, kan een vergunning aanvragen. Een vergunning wordt voor acht jaar verleend.

B&B-houders die voor 1 januari 2019 een melding van de exploitatie van hun B&B bij de gemeente hebben gedaan, maar die nog niet aan de nieuwe regels voldoen mogen hun B&B nog zes jaar exploiteren op de vóór 2020 geldende voorwaarden (als zij een vergunning hebben). B&B-houders moeten bij huurpanden vanzelfsprekend (nog steeds) toestemming hebben van hun verhuurder.

Kamerverhuur
Een woningeigenaar die zijn zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimten (kamers) wil gaan verhuren is verplicht daarvoor een omzettingsvergunning aan te vragen. Deze verplichting geldt al jaren, maar wordt in de praktijk (lang) niet altijd nageleefd. In de Huisvestingsverordening 2020 heeft de gemeente Amsterdam de regels aangescherpt om zo de wildgroei aan kamerverhuur (zonder vergunning) aan te pakken. Nieuw is onder meer een quotum per wijk en per pand, geluidseisen voor een woning met vier of meer kamers en de eis dat iedere huurder een eigen huurcontract moet hebben (omdat huurders op deze manier met hun huurcontract naar de huurcommissie kunnen stappen). Verder geldt dat zich minimaal 3 huurders/bewoners moeten hebben ingeschreven op het adres. Tot 1 april 2020 kunnen woningeigenaren op basis van soepelere voorwaarden een vergunning aanvragen.

Schaarse vergunningen
De vergunningen voor B&B en voor kamerverhuur zijn schaars: er gelden quota en om te voorkomen dat over een aantal jaar niemand meer in aanmerking komt voor een vergunning, worden voor B&B slechts tijdelijke vergunningen afgegeven die gelden voor acht jaar. Voor kamerverhuur ligt dit anders. Tijdelijke vergunningen zijn daar niet mogelijk. Huurders hebben namelijk recht op huurbescherming en het huurcontract eindigt niet bij het eindigen van de vergunning.
Het is dus nog maar de vraag hoelang het duurt voordat verhuurders een vergunning kunnen aanvragen op het moment dat de quota zijn bereikt.

De nieuwe regels hebben niet alleen gevolgen voor verhuurders. Ook huurders zullen hierdoor worden geraakt. Voor verhuurders wordt het namelijk aantrekkelijker om zelfstandige woningen in de vrije sector te verhuren in plaats van het verhuren van kamers, waardoor het aanbod van kamers naar verwachting zal afnemen.

 

Heb je vragen over de gemeentelijke huisvestingsregels
of een andere vraag over huisvesting, mail of bel
Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Hebben huurders van woonboten nu huurbescherming?

Terwijl we dit schrijven kijken we naar een van de mooiste grachten van Amsterdam, de Keizersgracht. Vroeger vuilstort en riool, tegenwoordig Unesco-Werelderfgoed en geliefd bij toeristen. Maar de grachten dienen ook een ander doel: Wonen.

Het gekke met woonboten is:

Op veel grachten, maar ook daarbuiten, bijvoorbeeld op IJburg, zijn woonboten te vinden. Vanuit huurrechtelijk oogpunt is met deze woonboten iets geks aan de hand. Als zij gehuurd worden zijn wel de algemene huurregels van toepassing, maar niet de regels van woonruimte. Dat is op zich al opmerkelijk want het gaat toch echt om woonboten, maar het verschil met een reguliere woning springt het meest in het oog doordat huurders van woonboten geen huurbescherming hebben. Dat komt kort gezegd omdat onder woonruimte volgens de wet moet worden verstaan een gebouwde onroerende zaak. Een woonboot voldoet daar niet aan, omdat niet wordt voldaan aan het vereiste van onroerend. De wet bepaalt namelijk dat onroerend is de grond en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Een woonboot is dat in principe niet.

De wet zegt:

Een woonboot heeft een constructie die bestemd is om te drijven en wordt in juridische zin daarom gekwalificeerd als een schip. Een schip is roerend. Een verbinding tussen een schip en de bodem onder het schip zodat het met de waterstand meebeweegt leidt ook niet tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd. Vereniging met de grond kan namelijk niet worden aangenomen enkel op grond van een verbinding door middel van kabels en aansluiting op nutsleidingen en riolering (Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136).

Van geen huurbescherming naar wel huurbescherming.

Hoewel het in juridische zin juist is dat een woonboot niet onroerend is en daarom niet onder de definitie van woonruimte valt, neemt dat niet weg dat er een ongelijkheid schuilt in de consequentie daarvan, namelijk dat de huurder geen huurbescherming heeft. Als gelet wordt op de uitdagingen waar Nederland zich door het veranderende klimaat misschien wel gesteld ziet, zijn woonboten de woningen van de toekomst. Zonder te willen zeggen dat de wetgever hierop aan het voorsorteren is, is hij bezig plannen te maken om woonbootbewoners grotendeels dezelfde huurrechten te geven als bij gewone woningen het geval is. Het wetsvoorstel komt er kort gezegd op neer dat huurders van ligplaatsen een gelijkwaardige huurbescherming wordt toegekend als aan huurders van woningen op de wal.
De Raad van State heeft op 18 december 2019 over het wetsvoorstel geadviseerd. De trossen kunnen nog niet los, want na het advies van de Raad van State is de wetgever weer aan zet. Zodra het wetsvoorstel in het staatsblad is gepubliceerd, is er huurbescherming voor ligplaatsen. Er is dan nog wel een periode waarin overgangsrecht geldt. Over huur van woonboten, woningen en huurrecht in het algemeen adviseren wij je graag. Omdat je verder wilt.

Rogier Visser & Louise Strating

Omdat je verder wilt