Opinie

Omdat je verder wilt

Wat kan/moet je doen als jouw huurder van woonruimte overlast veroorzaakt?

Inleiding

Op een huurder rust de (wettelijke) verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Onderdeel hiervan is het niet veroorzaken van overlast voor buren. Het spreekt voor zich dat na één overlastmelding de verhuurder niet tot ontbinding van de huurovereenkomst over kan gaan, maar wanneer kantelt de spreekwoordelijke weegschaal en kan de verhuurder wel stappen ondernemen?

Meldingen

De verhuurder wordt vaak door buren op de hoogte gebracht over overlast door een huurder. Indien de buren van de overlast veroorzakende huurder ook huurders van de verhuurder zijn, heeft de verhuurder zelfs de verplichting om op te treden tegen de overlast. Indien de verhuurder dit nalaat, kunnen zij onder omstandigheden aanspraak maken op een huurprijsvermindering. De overlast wordt op dat moment aangemerkt als ‘een gebrek’; er is sprake van een omstandigheid die niet aan de huurder zelf is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het (huur)genot van de woning krijgt wat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

De verhuurder dient zich op dat moment dus actief in te spannen om de overlast te stoppen. Hierbij kan gedacht worden aan sommaties en gesprekken met de overlast veroorzakende huurder. Indien de sommaties en gesprekken niet helpen, is de laatste (en meest vergaande mogelijkheid) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit is alleen mogelijk bij de rechter. Indien de verhuurder een rechtszaak begint, is het aan de verhuurder om aan te tonen dat sprake is van overlast (de zogenaamde stelplicht en bewijslast). Het is dus van groot belang dat er een dossier wordt opgebouwd. Indien je als huurder overlast ervaart van één omwonende, meld dit dan altijd schriftelijk bij de verhuurder.

Omstandigheden

De rechter zal ten eerste beoordelen of het veroorzaken van overlast vaststaat (de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst). Zoals hierboven omschreven, is het hierbij van belang dat de verhuurder voldoende meldingen aan de rechter kan laten zien (dossieropbouw). De rechter hecht er vaak belang aan dat de meldingen gedetailleerd zijn en van meerdere huurders afkomstig. Indien dit vaststaat, zal de rechter beoordelen of de overlast zodanig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij deze beoordeling zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De ontbinding heeft vergaande gevolgen, nu de huurder op dat moment op straat komt te staan. Omstandigheden die mee kunnen wegen zijn (i) het belang van de huurder bij het behoud van de woning, (ii) de bereidheid van de huurder om mee te werken om de overlast op te lossen of hulp te accepteren, (iii) de inspanningen van de verhuurder om de verhoudingen te verbeteren en het aantal sommaties/waarschuwingen, (iv) het structurele karakter van de overlast, (v) de beoordeling van andere instanties en de gemeente over de overlastsituatie (hierbij kan zelfs een Einde Interventie Verklaring afgegeven worden, wat kort gezegd inhoudt dat alle betrokken instanties van mening zijn dat zij er alles aan hebben gedaan om de overlast te staken, maar dit niet gelukt is) en (vi) de mate waarin de buren in hun belangen geschaad worden.

Tips verhuurder

Zorg er als verhuurder voor dat je een goed dossier hebt opgebouwd, waarin onder andere schriftelijke meldingen en sommaties aan de huurder zitten. Indien er een gesprek heeft plaatsgevonden over de overlast, is het altijd verstandig om hiervan een gespreksverslag op te maken. Daarnaast kan met de huurder ook een ‘gedragsaanwijzing’ overeen worden gekomen en worden getekend. Indien een gang naar de rechter onvermijdelijk is, kan hiermee de overlast en de ernst daarvan worden aangetoond. Het woonbelang van de huurder weegt bij de beoordeling van de rechter (terecht) zwaar mee.

Heb jij als verhuurder te maken met een huurder die overlast veroorzaakt en wil je juridisch advies over de vervolgstappen? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating van CERTA advocaten.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Meer mogelijkheden voor projectontwikkelaars en verhuurders om verhuurd vastgoed te transformeren naar de nieuwe bestemming

Inleiding

De ruimte voor opvolgend verhuurders om de nieuwe bestemming te verwezenlijken is vergroot. Op basis van de wet mag een opvolgend verhuurder de huurovereenkomst ontbinden, als hij het verhuurde in overeenstemming wil brengen met de bestemming. In een baanbrekende uitspraak heeft de kantonrechter in Haarlem de huurovereenkomsten (voorwaardelijk) ontbonden, zodat de projectontwikkelaar nieuwbouw kon plegen. Het betrof de transformatie van bedrijfsruimtes naar woningen. Hiervoor is een zogenoemde buitenplanse vrijstelling van het bestemmingsplan op basis van de Wabo voldoende. Bovendien mag de opvolgend verhuurder de omgevingsvergunning hiervoor aanvragen.

Hieronder lees je in het kort wat belangrijk is, wat er speelde in deze zaak en wat de mogelijkheden zijn voor projectontwikkeling.

In het kort

  1. Een omgevingsvergunning met een buitenplanse vrijstelling op basis van de Wabo is gelijkgesteld aan een bestemmingsplan;
  2. Het doet niet ter zake of de omgevingsvergunning al verleend is ten tijde van eigendomsverkrijging van het verhuurde door de opvolgend verhuurder; en
  3. Voor “geldend” is voldoende dat het aannemelijk is dat de omgevingsvergunning in de toekomst “onherroepelijk” zal worden.

Wat speelde er in deze zaak?

De verhuurder verhuurt bedrijfsruimtes aan twee bedrijven. Een projectontwikkelaar wil daar nieuwbouwwoningen realiseren die niet binnen de bestemming “kantoor” in het bestemmingsplan passen. De verhuurder vraagt een omgevingsvergunning met een buitenplanse vrijstelling voor woningen aan bij de gemeente Haarlemmermeer. De verhuurder ontbindt de huurovereenkomsten bij brief, maar de huurders accepteren dit niet.

Daarom vordert de verhuurder bij de kantonrechter de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomsten. De huurders verweren zich met name met de stelling dat de huurovereenkomsten niet ontbonden kunnen worden, omdat de nieuwbouw niet binnen de bestemming in het geldende bestemmingsplan valt. Maakt de te verlenen omgevingsvergunning met buitenplanse vrijstelling dat de huurovereenkomsten kunnen worden ontbonden?

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomsten inderdaad voorwaardelijk worden ontbonden. Ten eerste staat een buitenplanse vrijstelling gelijk aan een bestemmingsplan. Het gaat bij een afwijking van het bestemmingsplan op grond van de Wabo om dezelfde rechtsfiguur als die onder oude wetgeving. Ten tweede maakt het niet of de bestemming vóór of na de eigendomsverkrijging op het verhuurde komt te liggen. De verhuurder mag na verkrijging de omgevingsvergunning aanvragen. Ten derde betekent “geldend” dat het bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld (met andere woorden, onaantastbaar is geworden). In deze zaak was de omgevingsvergunning nog niet verleend. Wel was de aanvraag ingediend. Voor de voorwaardelijke vordering was voldoende dat het aannemelijk was dat de omgevingsvergunning zal worden verleend.

Mogelijkheden voor de praktijk

In de praktijk heeft deze uitspraak tot gevolg dat de opvolgend verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden, als hij de grond en bouwwerken in overeenstemming wil brengen met de bestemming uit hoofde van de (te verlenen) omgevingsvergunning. Een huurovereenkomst en bestemmingsplan hoeven niet in de weg te staan aan het transformeren van vastgoed. Hierdoor heb je als projectontwikkelaar meer flexibiliteit om in te spelen op de behoeftes van de markt. Oftewel, deze ontwikkeling biedt kansen voor projectontwikkelaars om een transformatie mogelijk te maken als er nog huurders zijn.

Contact

Heb je vragen over de ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de verwezenlijking van de  bestemming? Of het verkrijgen van een omgevingsvergunning met een buitenplanse vrijstelling voor een nieuwe bestemming? Neem gerust contact met ons op. Certa helpt je verder.

Rogier Visser
Advocaat-partner huurrecht, aansprakelijkheids- en vastgoedrecht (praktijkgroep vastgoed)

Werner Altenaar
Advocaat bestuursrecht en omgevingsrecht (praktijkgroep vastgoed)

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Prinsjesdag 2022 Dit zijn de belangrijkste kabinetsmaatregelen in Nederland op een rij

Het Nederlandse kabinet heeft de plannen voor het komende jaar bekendgemaakt. De miljoenennota staat in het teken van de koopkracht omdat in Nederland steeds meer huishoudens in de knel komen door de hoge gasrekening en inflatie. We zetten de belangrijkste plannen per rechtsgebied voor je op een rij.

Algemeen

Het gaat om een ‘historisch’ koopkrachtpakket, waarin de maatregelen opgeteld uitkomen op ruim 17 miljard euro. Huishoudens krijgen volgend jaar 3,9 procent meer te besteden. Dat is een reparatie omdat de koopkracht dit jaar bijna 7 procent achteruit gaat.

Ondernemingsrecht

In 2023 doet de Nederlandse overheid weinig voor ondernemers (het midden- en kleinbedrijf).

  • De overheid spoort ondernemers aan om werknemers hogere salarissen en betere arbeidsvoorwaarden te bieden, teneinde de krapte op de arbeidsmarkt op te lossen en de pijnlijke gevolgen van de hoge inflatie te dempen. De overheid lijkt er aan voorbij te gaan dat door de coronapandemie de reserves van ondernemers al laag zijn en ook zij ook te maken hebben met hogere prijzen, die ze niet altijd kunnen doorbelasten aan de klanten.
  • De inkomstenbelasting in de eerste schijf wordt verlaagd. Daarnaast gaat de arbeidskorting, een belastingkorting voor werkenden, omhoog met 500 miljoen euro. Op die manier profiteren mensen met een baan, zodat werken aantrekkelijker wordt.
  • Het kabinet verlaagt de winstgrens voor het lage tarief vennootschapsbelasting van € 395.000 naar € 200.000. Hierdoor betalen bedrijven eerder het hoge tarief van 25,8%. Het lage tarief van 15% gaat omhoog naar 19%. Door meer bedrijven meer belasting te laten betalen, wil het kabinet meer geld ophalen om de lasten voor burgers te kunnen verlagen.
  • De zelfstandigenaftrek, een belastingvoordeel voor zzp’ers, wordt versneld afgebouwd. Volgend jaar levert dat 170 miljoen euro op.
  • Afschaffen oudedagsreserve. Vanaf 1 januari 2023 kan de oudedagsreserve niet verder worden opgebouwd, de huidige opgebouwde reserves kunnen worden uitbetaald (waarover belasting wordt betaald) of omgezet in een lijfrente product.

Bestuurs- en omgevingsrecht

  • Klimaatwet. om de klimaatdoelen te halen is een versnelling van de emissiereductie noodzakelijk. Het kabinet werkt aan een voorstel om dit vast te leggen in de Klimaatwet. Het doel van 95% reductie in 2050 wordt aangescherpt tot een verplichting voor Nederland om in 2050 de netto uitstoot van broeikasgassen tot nul te reduceren.
  • Prikkels verduurzaming gebouwde omgeving. Om de doelstellingen voor de gebouwde omgeving te halen, introduceert het kabinet subsidieregelingen voor isolatie, hybride warmtepompen, warmtenetten en andere duurzame alternatieven geïntroduceerd.
  • Vermindering stikstofuitstoot. Op het terrein van stikstof maakt het kabinet aanvullend normerende afspraken, zodat het doelbereik verbetert.
  • Mobiliteit. Voor beheer, onderhoud, vervanging en renovatie (instandhouding) van Rijksinfrastructuur wordt in 2023 390 miljoen euro extra toegevoegd. Met deze middelen wordt bijgedragen aan de bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid van Nederland.
  • Corona-subsidies. In 2023 zijn er nog corona-gerelateerde uitgaven. In totaal wordt ruim 5,2 miljard euro aan uitgaven geraamd. Deze uitgaven zijn vooral voor de bestrijding van de verspreiding van het coronavirus. Generieke maatregelen zoals de Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) en Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) zijn beëindigd.

Arbeidsrecht

Het kabinet benadrukt dat de gevolgen van de hoge inflatie de meeste impact heeft op werkende Nederlanders. Om het werken lonender te maken en te werken naar een toekomstbestendige arbeidsmarkt, neemt het kabinet de volgende maatregelen:

  • Het minimumloon wordt verhoogd met 10 procent, waardoor ook uitkeringen fors stijgen.
  • Het Nederlandse kabinet wil de positie van flexibele werknemers in tijdelijke contracten, oproepkrachten en uitzendkrachten verbeteren. Deze contracten zijn momenteel vaak opgesteld in het voordeel van de werkgever.
  • Daarnaast gaat de arbeidskorting, een belastingkorting voor werkenden, omhoog met 500 miljoen euro. Op die manier profiteren mensen met een baan, zodat werken aantrekkelijker wordt.

Vastgoed en Huurrecht

In de troonrede heeft de koning de nijpende woningmarkt aangestipt: “Een goed en betaalbaar koop- of huurhuis is voor steeds meer mensen onbereikbaar, vooral voor starters en jongeren. Daar mogen we ons niet bij neerleggen.” Het kabinet zal zich in 2023 inzetten voor beter betaalbaar wonen.

  • Wonen. Voor mensen met een middeninkomen wordt de beschikbaarheid van betaalbare woningen verbeterd. Dit doet het kabinet door onder andere de (aanvangs)huurprijzen te reguleren van middenhuurwoningen en door het makkelijker te maken om een passende betaalbare koopwoning te vinden. Ook wil het kabinet de betaalbaarheid in de sociale huursector verbeteren en zorgen dat huishoudens in een voor hen passende huurwoning zitten.
  • Daarnaast krijgen huurders met een inkomen op of onder 120% van de minimum inkomensijkpunten uit de huurtoeslag een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot 550 euro (prijspeil 2020). Het kabinet vereenvoudigt de huurtoeslag en zet stappen naar een beter en eenvoudiger stelsel van ondersteuning in plaats van de huurtoeslag.
  • Verhuurderheffing afgeschaft. Dit jaar wordt de verhuurderheffing afgeschaft om de investeringscapaciteit van corporaties te vergroten. Deze afspraken moeten de nieuwbouwopgave van sociale huurwoningen versnellen, bestaande woningen verduurzamen en de betaalbaarheid verbeteren.

Voor vragen kunt u vrijblijvend contact ons opnemen.

CERTA, omdat je verder wilt.

Barbara Veldmaat Serena Bank
Advocaat arbeidsrecht Paralegal
[email protected] [email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Relatie en Tucht

Een relatiebeding is vaak een onderdeel van een arbeidsovereenkomst. Een relatiebeding is de afspraak tussen werkgever en werknemer die de werknemer verbiedt om na het einde van de arbeidsovereenkomst werkzaam te blijven voor klanten of relaties van de (oud-)werkgever. Met het beding beoogt de werkgever te voorkomen dat hij klanten of relaties kwijtraakt.

Het advocatentuchtrecht beoogt kort gezegd het behoorlijk handelen van ‘de advocaat’ te waarborgen. De kwaliteit van de beroepsgroep wordt met het tuchtrecht bewaakt en daarmee een goede rechtsbedeling. Maar hoe zit het als een advocatenkantoor (als werkgever) het niet goed vindt dat een advocaat die van kantoor wisselt op grond van het relatiebeding zijn cliënt verder wil bijstaan? Kan dat tuchtrechtelijk verwijtbaar zijn?

Uitspraak

Uit een recente uitspraak van de tuchtrechter (ECLI:NL:TADRSHE:2022:109) blijkt dat die opstelling de bestuurders van het advocatenkantoor een tuchtrechtelijk verwijt oplevert. Het relatiebeding is daarmee niet van de baan, maar deze uitspraak zou er best toe kunnen leiden dat advocatenkantoren hun advocaten niet altijd aan het beding zullen houden. Wat zei de tuchtrechter?

Norm

Artikel 46 van de Advocatenwet is niet heel hedendaags geformuleerd (en in de loop van de jaren steeds langer is geworden), maar aan de andere kant nog goed te lezen. Het artikel bepaalt onder meer dat advocaten aan tuchtrechtspraak zijn onderworpen voor hun handelen of nalaten in strijd met de zorg die zij als advocaat behoren te betrachten, voor inbreuk op het bepaalde bij of krachtens de Advocatenwet en de verordeningen van de Nederlandse orde en handelen of nalaten dat een behoorlijk advocaat niet betaamt.

De tuchtrechter stelt in de uitspraak voorop dat het een advocatenwerkgever in beginsel vrijstaat om met de werknemer een relatiebeding af te spreken en de advocaat daar aan te houden. Er kunnen echter omstandigheden van het geval zijn dat het houden van de advocaat aan het beding het vertrouwen in de advocatuur ondermijnt, zodat de advocatenwerkgever zich niet heeft gedragen zoals het een behoorlijk advocaat betaamt. In deze zaak was de tuchtrechter van oordeel dat daarvan sprake was en werd een waarschuwing opgelegd.

Specifieke omstandigheden

In de tuchtzaak ging het over advocatenbijstand in een arbeidszaak. Begin 2019 heeft de klager het advocatenkantoor benaderd. De zaak werd behandeld door de advocaat die later van kantoor zou wisselen, maar dat was toen nog niet bekend. Door de advocaat en de klager is intensief overlegd. Er zijn door de advocaat ook uitgebreide processtukken opgesteld, waar uiteindelijk ruim € 20.000,00 aan facturen tegenover stond. Tijdens al deze werkzaamheden is een vertrouwensband ontstaan. De klager ging er steeds vanuit dat zijn advocaat hem tot het einde van de arbeidszaak zou bijstaan. De zaak was ook al in een vergevorderd stadium. Maar dan komt er een kink in de kabel; de advocaat heeft in mei 2019 zijn arbeidsovereenkomst opgezegd. In juli wordt de cliënt geïnformeerd, maar over het relatiebeding wordt niet direct iets gezegd. Als dat duidelijk wordt, vraagt de klager het advocatenkantoor herhaaldelijk om goedvinden dat de advocaat de zaak blijft behandelen, maar dat is tevergeefs. Ook een voorstel van klager om daarvoor een vergoeding van € 1.000,00 tegenover te stellen, gaat het kantoor niet op in.

Bij deze specifieke omstandigheden was het beroep van het kantoor op het relatiebeding met de advocaat jegens klager volgens de tuchtrechter een gedraging die een behoorlijk advocaat niet betaamt en door desondanks zo te handelen heeft verweerder het vertrouwen in de advocatuur ondermijnd. Er wordt een maatregel opgelegd. Deze uitspraak bevestigt dat een relatiebeding is toegestaan, maar niet absoluut is. Derden, in dit geval de klager, hebben ook belangen waar rekening mee moet worden gehouden. Vanuit het arbeidsrecht had de advocaat om vernietiging danwel matiging van het relatiebeding kunnen vragen, waarbij de uitspraak van de tuchtrechter zeker een rol zou hebben kunnen spelen.

Voor vragen kunt u vrijblijvend contact opnemen met Barbara Veldmaat en/of Rogier Visser.
CERTA, omdat je verder wilt.

Barbara Veldmaat Rogier Visser
Advocaat arbeidsrecht Advocaat aansprakelijkheid- en vastgoedrecht
[email protected] [email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Na een ontploffing moet een horecagelegenheid vaak de deuren sluiten op bevel van de burgemeester

Het aantal faillissementen neemt de laatste tijd weer toe. Daarvoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen, zoals inflatie, stijging van de lonen en de incasso van de coronaschulden.

In dit artikel zal met name aandacht worden besteed aan het MKB in zwaar weer. Eerst zullen de faillissementscijfers worden besproken, waarna ook kort bij de WHOA wordt stilgestaan. Afsluitend wordt het onderhands crediteurenakkoord toegelicht, wat voor MKB’ers in zwaar weer nog steeds de aangewezen weg lijkt.

Toename faillissementen
De rechtspraak publiceert de faillissementscijfers, die vervolgens door het CBS worden gekoppeld aan andere informatie. Volgens de cijfers van het CBS, zijn er in totaal 2.145 faillissementen – rechtspersonen én eenmanszaken – uitgesproken in 2022. In de maand december van 2022 zijn de meeste faillissementen uitgesproken, namelijk 269. In 2023 is het totaalaantal faillissementen gestegen naar 3.315. In december van dat jaar werden 390 faillissementen uitgesproken. Ook de cijfers van januari 2024 zijn bekend. In totaal werden er in deze maand 366 faillissementen uitgesproken. Ter vergelijking: in januari 2023 waren dat er 228.

Het betreft met name bedrijven in de handel, de bouwnijverheid en financiële instellingen. De voorlopige cijfers voor december 2023 en januari 2024 zijn dat er respectievelijk 264 en 359 “bedrijven en instellingen” (dus geen eenmanszaken) failliet zijn gegaan.

Terugbetalen fiscus
De fiscus is eind 2023 begonnen met het actief incasseren van de openstaande coronasteun en de openstaande belastingen. Dit betekent dat de maandelijkse kosten stijgen, terwijl de onderneming onvoldoende omzet heeft om deze stijging te kunnen dragen.

Eerste bevindingen WHOA
In een rapport over de eerste bevindingen van de WHOA (“Wet Homologatie Onderhands Akkoord”) die in 2021 van kracht werd, wordt ook stilgestaan bij hoe geschikt deze is gebleken voor het MKB.[1] De bevindingen zijn onder andere:

  • dat er hoge kosten gemoeid zijn met het inwinnen van (juridisch en financieel) advies omtrent de voorbereiding van het WHOA-traject en dat ook de kosten tijdens het traject hoog blijven;
  • dat het voor een MKB-ondernemer lastig is om de financiering voor het akkoord (tijdig) te verkrijgen;
  • dat er veel onzekerheid is over de duur, het verloop en de uitkomst van een WHOA-traject, waardoor MKB’ers op voorhand niet goed kunnen inschatten waar ze aan toe zijn.

Optie: onderhands akkoord
Een onderhands akkoord is een akkoord dat een ondernemer sluit met zijn schuldeisers. Dat hoeven niet alle schuldeisers te zijn; een ondernemer mag daarin een onderscheid maken als daarvoor een goede reden is.

Bij een onderhands akkoord wordt aan de schuldeisers een percentage van de vordering aangeboden. Voor het restant verleent de schuldeiser finale kwijting. Stemmen alle schuldeisers hiermee in – en betaalt de ondernemer vervolgens dit percentage uit – dan kan daarmee een groot deel van de schuldenlast worden gesaneerd.

Ook de fiscus kan worden betrokken in een onderhands akkoord. Omdat de fiscus een preferente positie inneemt op basis van de wet, vraagt de fiscus over het algemeen het dubbele percentage dat aan de concurrente (de “gewone”) schuldeisers wordt aangeboden. In ieder geval kan de fiscus tot 1 april 2024 ook instemmen met een gelijk percentage. Dat biedt kansen voor in de kern gezonde ondernemingen, die lijden onder een zware (corona)schuldenlast.

———————————

[1] Evaluatie Wet homologatie onderhands akkoord, o.a. Prof. Mr. F.M.J. Verstijlen, 18  december 2023, p. 62 en 63.

Zou u willen overleggen over de (financiële) situatie van uw onderneming? Floor Lintjes en Lisanne Drenth denken graag mee u mee.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Voorkom dat de burgemeester jouw bedrijfspand jarenlang sluit en je vastzit aan de huurder bij drugs(productie). Welke stappen kan je als beheerder of eigenaar tegen de gemeente en huurder ondernemen?

Inleiding

Bij de vondst van drugs en/of andere verboden middelen dan wel goederen waarmee de drugs wordt vervaardigd mogen burgemeesters een bedrijfspand sluiten. Als vastgoedeigenaar word je geconfronteerd met een gesloten pand dat niemand mag betreden. De ruimte kan niet worden verhuurd of verkocht. Als eigenaar lijd je hierdoor schade. De in het oog springende trend bij bedrijfspanden is om het voor onbepaalde tijd te sluiten. Dit zorgt voor onzekerheid: wanneer mag het pand weer open en gebruikt worden? Er voltrekken zich rampscenario´s waarbij bedrijfspanden – jaren – gesloten zijn.

In dit artikel lees je over het sluitingsbevel, wat de mogelijkheden tot heropening zijn, hoe de kans zich voordoet om de huurovereenkomst te beëindigen en wat je als eigenaar kunt doen om je schade vergoed te krijgen. Tot slot lees je onze conclusie en de gevolgen voor de praktijk.

Sluitingsbevel

Bij verkoop, levering, verstrekking of aanwezigheid van een handelsvoorraad drugs, mag de burgemeester het bedrijfspand sluiten. Dit is een bevoegdheid op basis van de Wet Damocles. Hiervan maakt de burgemeester gebruik door middel van een sluitingsbevel. Daarmee wordt betreding en gebruik van het pand verboden.

Het doel van de sluiting is om de openbare orde te herstellen. Hiervoor is een periode van rust nodig. Met een sluiting wordt beoogd het risico op herhaling te verkleinen. Ook wordt een signaal afgegeven richting de buitenwereld dat in het pand geen activiteiten meer kunnen plaatsvinden die een gevaar zijn voor de openbare orde. Een pand kan dan bijvoorbeeld niet langer gebruikt worden voor of doelwit zijn van criminele doeleinden of handelingen.

Evenredigheid

Bij de sluiting moet de burgemeester beoordelen of de gevolgen van een sluiting  “evenredig” zijn. Met andere woorden, of de sluiting wel in de juiste verhouding staat tot het doel. In de rechtspraak zien wij een trend dat de bestuursrechter strenger controleert of de sluiting evenredig is. De burgemeester moet dit “deugdelijk motiveren” en rekening houden met (de samenloop van) alle omstandigheden. Het is onvoldoende dat de burgemeester slechts verwijst naar diens beleid. In de praktijk kan dit betekenen dat de burgemeester moet volstaan met een waarschuwing of een kortere sluitingsduur.

In ons artikel over sluiting van woningen gaan wij daar dieper op in.

Sluitingsduur

De sluitingsduur hangt samen met het herstel van de openbare orde. Dit is steeds maatwerk, omdat elk geval anders is. Opmerkelijk genoeg, is bijvoorbeeld het uitgangspunt van het beleid van de burgemeester van Amsterdam dat “publiek toegankelijke en niet publiek toegankelijke inrichtingen en lokalen” voor onbepaalde tijd worden gesloten. Naar onze mening laat de burgemeester hiermee na af te wegen welke sluitingsduur proportioneel is en schuift zij de verantwoordelijkheid voor de intrekking van het sluitingsbevel af op de eigenaar. De burgemeester miskent hiermee haar verplichting om zich te vergewissen of de noodzaak voor sluiting op een zeker moment nog bestaat. Wij hebben hierover procedures lopen om dit aan te kaarten.

Volgens het beleid acht de burgemeester van Amsterdam de sluitingsduur mede afhankelijk van de tijd die nodig is voor het nemen van maatregelen door de exploitant en/of eigenaar. Daarom is het belangrijk dat je als eigenaar spoedig gepaste actie onderneemt – ook tegen de huurder (lees hieronder).

Mogelijkheden heropening

Om het pand te heropen, kun je als eigenaar een zogenoemd “heropeningverzoek” indienen. Hiermee vraag je de burgemeester het sluitingsbevel in te trekken. De burgemeester doet dit niet zomaar en moet kort gezegd vertrouwen erin hebben dat de openbare hersteld is en er geen risico op recidive is.

In de meeste gevallen adviseren wij niet op één paard te wedden. Je kunt als eigenaar – naast het heropeningsverzoek – tegen het sluitingsbevel bezwaar maken en een voorlopige voorziening aan de voorzieningenrechter vragen. Na de bezwaarfase staat beroep bij de bestuursrechter open. Hiermee vergroot je onder omstandigheden de kansen op vlottere heropening en schadevergoeding.

Beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming

Als verhuurder heb je bij een sluiting door de burgemeester in principe de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De openbare orde is door de huurder verstoord. Dit betekent dat je als verhuurder een brief kan sturen naar jouw huurder met de mededeling dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden en waarin je een termijn geeft om het bedrijfspand vrijwillig te ontruimen. Dit kan pas op het moment dat het gehuurde ook daadwerkelijk is gesloten. Indien de burgemeester alleen het voornemen heeft geuit is dat dus nog te vroeg. Let wel op: de huurder kan de bedrijfsruimte indien deze is gesloten niet betreden en dus ook niet ontruimen. De ontruiming dient met instemming van de gemeente plaats te vinden of na intrekking van het sluitingsbevel. Indien de huurder het gehuurde niet vrijwillig wil ontruimen, kan in een procedure ontruiming worden gevorderd.

De civiele rechter zal – bij verweer van de huurder – toetsen of de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid (proportionaliteitstoets). De verhuurder moet aantonen dat het evenredig was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Daarbij mag de ontbinding geen misbruik van bevoegdheid opleveren. De rechter kan meewegen in hoeverre de huurder een verwijt kan worden gemaakt. In het geval sprake is van een hennepkwekerij of drugsvondst wordt dit in principe wel aangenomen. Wij adviseren de verhuurder om in de brief met de buitengerechtelijke ontbinding zijn overwegingen om tot ontbinding over te gaan aan de huurder mede te delen.

Het eindigen van de huurovereenkomst is vaak van groot belang voor het heropeningsverzoek. Als de huurder de bedrijfsruimte niet meer in gebruik kan nemen, zal de burgemeester hieraan sneller haar medewerking verlenen.

Schadevergoeding

De verhuurder lijdt door de sluiting van het bedrijfspand vaak schade. De huurpenningen worden bijvoorbeeld niet meer betaald. Daarnaast kunnen de illegale praktijken (o.a. een hennepkwekerij) of de sluiting zelf schade aan het bedrijfspand toebrengen. Bij het tekortschieten van de huurder in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan de verhuurder deze schade op de huurder verhalen, tenzij de schade niet aan de huurder kan worden toegerekend. Indien de huurovereenkomst al buitengerechtelijk is ontbonden, kan afhankelijk van de omstandigheden van het geval de schade worden verhaald op grond van het onrechtmatig handelen van de huurder. Indien een procedure wordt gestart, kan de schadevergoeding worden meegenomen.

Mocht de burgemeester het bedrijfspand ten onrechte hebben gesloten, kan deze onder omstandigheden ook verplicht zijn schade te vergoeden.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

Als verhuurder is het goed om de bestuursrechtelijke en civielrechtelijke stappen bij een burgemeestersluiting op elkaar af te stemmen. Op deze manier wordt voorkomen dat de bedrijfsruimte te lang gesloten blijft en/of je vastzit aan een huurder die de openbare orde ernstig verstoort. Verder kun je je schade onder omstandigheden verhalen op zowel de huurder als de burgemeester.

Vragen over (een voornemen tot) sluiting van jouw bedrijfspand? Neem contact op met ons. Wij zullen er samen voor zorgen dat vlot de juiste stappen richting de gemeente en de huurder worden ondernomen. Als het nodig is, zetten wij samen de vervolgstap naar de rechter als ervaren procesadvocaten. Omdat jij verder wilt.

Werner Altenaar Lisanne Hennink
Advocaat bestuursrecht Advocaat huurrecht
[email protected] [email protected]
Omdat je verder wilt