Opinie

Omdat je verder wilt

Wanneer is een aandeelhouder aansprakelijk voor verplichtingen van de vennootschap?

Het antwoord op deze vraag is dat u dat als aandeelhouder in beginsel niet bent. Op deze hoofdregel uit artikel 2:64 Burgerlijk Wetboek (BW) voor de naamloze vennootschap (NV) en artikel 2:175 BW voor de besloten vennootschap (BV) zijn echter diverse uitzonderingen die ik hierna bespreek.

In de statuten van de vennootschap kan zijn bepaald dat een aandeelhouder aansprakelijk is voor verplichtingen van de vennootschap jegens de vennootschap, medeaandeelhouders en of/of derden. Op zo’n bepaling uit de statuten ten behoeve van derden kan door derden jegens een aandeelhouder rechtstreeks een beroep worden gedaan. Het gaat hier bijvoorbeeld om een hoofdelijke aansprakelijkheid of garantstelling van een aandeelhouder voor (bepaalde) schulden van de vennootschap.

Ook in de aandeelhoudersovereenkomst kan een aandeelhouder “vrijwillig” aansprakelijkheid voor verplichtingen van de vennootschap op zich nemen. Hij kan zich dan bijvoorbeeld verplichten om verliezen te compenseren of hij kan weer aansprakelijkheid op zich nemen voor verplichtingen van de vennootschap. De aandeelhouder kan natuurlijk ook direct jegens een derde aansprakelijkheid op zich nemen in het kader van bijvoorbeeld concernfinanciering. Daarnaast kan de aandeelhouder zich met een “403-verklaring” als consoliderende vennootschap in verband met de groepsvrijstelling hoofdelijk aansprakelijk verklaren voor schulden van de vennootschap.

In afwijking van de hoofdregel kan de aandeelhouder ook “onvrijwillig” aansprakelijk worden voor verplichtingen van de vennootschap, maar daarvoor is wel een directe of indirecte doorbraak van aansprakelijkheid vereist. Bij directe doorbraak van aansprakelijkheid wordt een aandeelhouder vereenzelvigd met de vennootschap. De vennootschap is dan direct en op dezelfde grond als de vennootschap aansprakelijk voor een verplichting van de vennootschap. Dit noemt men ook wel piercing the corporate veil. Bij indirecte aansprakelijkheid is een aandeelhouder naast de vennootschap aansprakelijk, maar op grond van een eigen onrechtmatige daad.

De Hoge Raad (HR) heeft nog nooit vereenzelviging, waarbij het identiteitsverschil tussen aandeelhouder en vennootschap terzijde wordt geschoven, aangenomen. De aandeelhouder zou daarvoor zo ernstig misbruik moeten hebben gemaakt van de rechtspersoonlijkheid van de vennootschap dat die rechtspersoonlijkheid gerelativeerd zou moeten worden. Het Rainbow-arrest (HR 13 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7480) gaat over directe doorbraak, maar ook in deze zaak was daar geen sprake van.

Wel komt regelmatig voor dat een aandeelhouder aansprakelijk is naast de vennootschap op grond van een eigen onrechtmatige daad. De standaardarresten hierover zijn het Albada Jelgersma-arrest (HR 13 september 1985, NJ 1987, 98) en het Sobi Hurks-arrest (HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4499). Een aandeelhouder zal onrechtmatig hebben gehandeld jegens wederpartijen van de vennootschap, indien zij feitelijke zeggenschap heeft over de vennootschap, een bepaalde handelswijze van de vennootschap in de hand heeft gewerkt of heeft toegestaan, en maatregelen om de schade van derden te beperken niet zijn genomen. Als gevolg van deze intensieve en onrechtmatige bemoeienis is de aandeelhouder dan aansprakelijk de schade van de derde te vergoeden.

Aandeelhoudersaansprakelijkheid is vergelijkbaar met bestuurdersaansprakelijkheid maar de voorwaarden voor aansprakelijkheid zijn niet hetzelfde. Overigens komt het vaak voor dat de aandeelhouder die in die hoedanigheid aansprakelijk is, ook bestuurder is van de vennootschap en in die hoedanigheid eerder aansprakelijk zal zijn. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 15 december 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:6737.

Als laatste twee uitzonderingen noem ik nog groepsaansprakelijkheid (artikel 6:166 BW) en de verplichting van een aandeelhouder om ontvangen dividend terug te betalen. Bij groepsaansprakelijkheid hebben de vennootschap en aandeelhouder zich in groepsverband onrechtmatig gedragen. Denk hiervoor bijvoorbeeld aan de concernaansprakelijkheid van Shell voor milieuvervuiling in Nigeria (Hof Den Haag 29 januari 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:132,133,134). De verplichting om dividend terug te betalen is er als de uitkering is gedaan uit de wettelijke of statutaire reserves.

Hopelijk geeft dit artikel u een goed overzicht van de hoofdregel en de uitzonderingen daarop. Wilt u hierover meer weten of over bijvoorbeeld bestuurdersaansprakelijkheid, neem dan contact op met Robin de Jong ([email protected]).

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

ARBEIDSRECHTELIJKE ONTWIKKELINGEN IN 2023

Aan het begin van een kalenderjaar moeten werkgevers zich voorbereiden op wijzigingen in de wet- en regelgeving voor hun personeelsbeleid in 2023.

Flexwerk moet aan banden en een vast contract wordt de norm. De pensioenen worden hervormd ook daar zal de werkgever mee aan de slag moeten. Het concurrentiebeding gaat op de schop, net als de regels voor detachering. De WKR wordt uitgebreid en de onbelaste reiskostenvergoeding gaat omhoog. Werkgevers moeten rekening houden met o.m. de volgende ontwikkelingen op arbeidsrechtelijk gebied in 2023:

I. Verhoging vrije ruimte Werkkostenregeling (WKR)
Door de hoge inflatie kunnen vergoedingen en verstrekkingen aan werknemers flink duurder uitpakken dan voorheen met als gevolg dat de vrije ruimte in de Werkkostenregeling wordt overschreden en de werkgever meer belasting moet betalen. Om de lasten van werkgevers te verlichten is het kabinet daarom van plan om de vrije ruimte in de werkkostenregeling in 2023 te verhogen naar 3% voor de eerste 400 duizend euro van de fiscale loonsom.

→ Vooral MKB-bedrijven zullen van deze forse verhoging profiteren.

II. CO2-uitstoot zakelijk verkeer rapporteren bij meer dan 100 werknemers
Zakelijke reizen en woon-werkverkeer zijn voor 61% verantwoordelijk voor werk gebonden personenmobiliteit. In 2030 moet er volgens het Klimaatakkoord minder CO2-uitstoot zijn.

→ Daarom moeten werkgevers met meer dan 100 werknemers vanaf 1 juli 2023 waarschijnlijk de uitstoot van hun zakelijke mobiliteit doorgeven aan de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO).

III. Verhoging reiskostenvergoeding en thuiswerkvergoeding
De inflatie en de gestegen energieprijzen leiden ertoe dat de thuiswerkvergoeding en de reiskostenvergoeding worden aangepast.

→ De vergoeding die werkgevers onbelast mogen verstrekken voor thuiswerken, gaat in 2023 met 15 cent omhoog naar € 2,15 per dag.
→ De reiskostenvergoeding is met ingang van 1 januari 2023 verhoogd van € 0,19 naar € 0,21 per kilometer.

IV. Expats
→ Er wordt gewerkt aan de herziening van de implementatie van de Blauwe-Kaart richtlijn. De richtlijn kent minder strenge toegangscriteria dan zijn voorganger en meer flexibele opties om gebruik te maken van intra-EU mobiliteit. De richtlijn moet uiterlijk in november 2023 in Nederlandse wet- en regelgeving zijn omgezet.
→ Voortaan moet een werkgever per kalenderjaar kiezen of hij voor buitenlandse werknemers de ‘extraterritoriale kosten’ vergoedt op basis van de werkelijk gemaakte kosten of op basis van de 30%-regeling.
→ De tijdelijke regels voor de sociale zekerheid van thuiswerkende grensarbeiders zijn verlengd tot en met 30 juni 2023.

V. Minimumloon gaat omhoog
Werken moet meer lonen en het bestaansminimum verstevigen.

→ Daarom is het wettelijk minimumloon vanaf 1 januari 2023 in één keer met 10,15 % omhoog gegaan. Daarnaast komt er in 2024 een wettelijk minimumloon op basis van een 36-urige werkweek.

VI. Uitstel compensatie transitievergoeding bij bedrijfsbeëindiging wegens ziekte
Kleine werkgevers (minder dan 25 werknemers) hebben al de mogelijkheid om compensatie te vragen voor de transitievergoedingen die zij zouden moeten betalen bij bedrijfsbeëindiging door hun pensionering of overlijden. Het is de bedoeling dat kleine werkgevers ook compensatie kunnen aanvragen voor de transitievergoeding bij bedrijfsbeëindiging door hun ziekte.

→ Gezien de complexiteit zal de compensatieregeling voor de transitievergoeding bij bedrijfsbeëindiging wegens ziekte op zijn vroegst zal ingaan in 2024.

VII. Het concurrentiebeding op de schop
Uit onderzoek is naar voren gekomen dat het concurrentiebeding vaak oneigenlijk wordt gebruikt, bijvoorbeeld om gezien de krappe arbeidsmarkt werknemers vast te houden en uitstroom te voorkomen. Ook de sociale partners willen het concurrentiebeding hervormen.

→ Daarom wordt een aanpassing van het concurrentiebeding nader uitgewerkt. Het streven is om de Tweede Kamer hierover in 2023 te informeren.

VIII. De AOW-leeftijd gaat omhoog
→ De AOW-leeftijd gaat met drie maanden omhoog naar 66 jaar en 10 maanden.

IX. Nieuw pensioenstelsel
Op 1 juli 2023 treedt de nieuwe pensioenwet in werking. Met invoering van het nieuwe pensioenstelsel wordt ingespeeld op economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Wat gaat er veranderen?

→ het nieuwe pensioenstelsel bevat o.m. een solidariteitsreserve om grote schokken op de financiële markt te verzachten;
→ transparantie over de opbouw van pensioen; en
→ de pensioenregels sluiten beter aan bij het feit dat mensen niet meer 40 jaar bij één baas werken.

De sociale partners en pensioenuitvoerders krijgen 4 jaar de tijd om pensioenregelingen aan te passen aan de nieuwe wetgeving, dus tot 1 juli 2027.

X. Wet werken waar je wilt
In de Wet werken waar je wilt is vastgelegd dat je een verzoek van je werknemer om thuis te werken in beginsel moet accepteren, als dit mogelijk is voor het type werk dat hij doet. Dat geldt ook voor verzoeken van thuiswerkers die juist op kantoor willen gaan werken.

→ Het wetsvoorstel is aangenomen door de Tweede Kamer, maar moet nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Ons advies is je personeelshandboek en van toepassing zijnde CAO te (laten) controleren en waar nodig het personeelshandboek en arbeidsovereenkomst aan te passen.

Voor vragen en/of ondersteuning hierbij kun je uiteraard contact met ons opnemen.

CERTA, omdat je verder wilt.

Barbara Veldmaat
[email protected]		 Serena Bank
[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

EMPLOYMENT LAW DEVELOPMENTS IN THE NETHERLANDS IN 2023

At the start of a calendar year, employers have to prepare for changes in the laws and regulations affecting their personnel policies in 2023.

Flex work must be limited and a permanent contract will become the norm. Pensions will be reformed and employers will have to deal with that as well. The non-compete clause will be changed, as will the rules for secondment. The work expense account (in Dutch: WKR) will expand and untaxed travel allowance will increase. Employers should take the following developments in labour law in 2023 into account:

Increase of the Work Expense Account (WKR) 

Due to high inflation, allowances and benefits provided to employees can be considerably more expensive than before, resulting in the amount of “free space” in the Working Cost Regulation being exceeded and the employer having to pay more tax. In order to ease the burden on employers, the Cabinet therefore plans to increase the free margin in the Work Expense Regulation to 3% for the first 400 thousand euros of the fiscal wage bill in 2023.

  • Small and medium-sized businesses in particular will benefit from this substantial increase.

CO2 emissions business travel report for more than 100 employees

Business travel and commuting account for 61% of work-related passenger mobility. By 2030, the Climate Agreement calls for reduced CO2 emissions.

  • Therefore, employers with more than 100 employees are likely to have to report their business mobility emissions to the “Rijksdienst voor ondernemend Nederland” (RVO) from July 1, 2023.

Increase in travel allowance and home office allowance

Inflation and increased energy prices lead to adjustments in home work allowance and travel allowance.

  • The allowance employers may provide untaxed for working from home will increase by 15 cents to €2.15 per day in 2023.
  • The travel allowance was increased from €0.19 to €0.21 per kilometre effective January 1, 2023.

Expats

  • Revisions to the implementation of the Blue Card Directive are in progress. The directive has less strict entry criteria than its predecessor and more flexible options for using intra-EU mobility. The directive must be implemented in Dutch laws and regulations by November 2023 at the latest.
  • From now on, an employer must choose each calendar year whether to reimburse “extraterritorial expenses” for foreign employees based on actual costs incurred or based on the 30% rule.
  • The temporary social security rules for home-based cross-border workers have been extended through June 30, 2023.

Minimum wage increases

Work has to be more rewarding and should strengthen the minimum subsistence level.

  • Therefore, the legal minimum wage has been increased by 10.15% in one go from January 1, 2023. In addition, there will be a legal minimum wage based on a 36-hour work week in 2024.

Deferring compensation for transition compensation in case of business termination due to illness

Small employers (fewer than 25 employees) already have the option of applying for compensation with respect to the severance payment they would have to pay in the event of business termination due to their retirement or death. It is intended that small employers will also be able to apply for compensation for the transition compensation in the event of business termination due to their illness.

  • Given the complexity, the compensation scheme for the transitional compensation in case of business termination due to illness will not take effect until 2024 at the earliest.

The non-compete clause

Research has shown that the non-competition clause is often used improperly, for example to retain employees and prevent attrition given the tight labour market. The social partners also want to reform the non-competition clause.

  • Therefore, a modification of the non-competition clause is being further elaborated. The aim is to inform the Second Chamber (Tweede Kamer) about this in 2023.

The AOW-age rises

  • The state pension age goes up by three months to 66 years and 10 months.

New pension system

On July 1, 2023, the new pension law will take effect. The introduction of the new pension system responds to economic developments over the past few years. What will change?

  • the new pension system includes, among other things, a solidarity reserve to mitigate large fluctuations in the financial market;
  • transparency about pension accrual; and
  • the new pension rules better align with the fact that people no longer work for 40 years for one employer.

The social partners and pension administrators will have 4 years to adapt pension plans to the new legislation, i.e. until July 1, 2027.

Work Where You Want Act 

The Work Where You Want Act stipulates that, in principle, you must accept a request from your employee to work from home, provided that this is possible for the type of work the employee does. This also applies to requests from home workers who actually want to work in the office.

  • The proposed law was passed by the Second Chamber (Tweede Kamer), but has yet to be approved by the First Chamber (Eerste Kamer).

Our advice is to review your employee handbook, check changes in applicable Collective Bargaining Agreement, and amend it where necessary.

Please feel free to contact us for any questions and or assistance.

CERTA, because you want progress.

Barbara Veldmaat
[email protected]		 Serena Bank
[email protected]
Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Energiebesparende maatregelen op verzoek van de huurder: ben je als verhuurder verplicht daarin te voorzien?

Inleiding

De gasprijzen zijn de afgelopen periode aanzienlijk gestegen. Voor veel huishoudens brengt dat financiële problemen met zich mee. Niet alleen koud winterweer, maar ook slecht geïsoleerde woningen zorgen er in veel gevallen voor dat de gasrekeningen nóg hoger zijn. Een huurder zal er daarom belang bij hebben dat de woning goed geïsoleerd is, maar kun je daar als verhuurder ook toe gedwongen worden?

Regeling energiebesparende maatregelen

Hoewel het vaak een verplichting van de verhuurder is om een woning goed te onderhouden, kan een slechte isolatie van de woning niet worden aangemerkt als een gebrek die de verhuurder gehouden is om te verhelpen.

Indien een verhuurder zelf het plan heeft om tot woningverbeteringen over te gaan (renovatie), kan hij de huurder daartoe een voorstel doen en kan de huurder in sommige gevallen verplicht worden om zijn medewerking aan deze werkzaamheden te verlenen. Andersom geldt dat in beginsel niet: indien een huurder woningverbeteringen wenst, kan de verhuurder in principe niet worden verplicht om daartoe over te gaan. Omdat huurders in sommige gevallen groot belang bij woningverbeteringen hebben, geeft de wet – indien aan bepaalde vereisten wordt voldaan – de huurder een mogelijkheid om dit toch te kunnen bewerkstelligen. Die regeling bepaalt dat indien een woonruimte bepaalde energiebesparende voorzieningen behoeft, de rechter een verhuurder – op verzoek van de huurder – kan verplichten om voorzieningen te treffen (art. 7:243 BW). Dit geldt niet voor alle voorzieningen (zie hieronder). De voorzieningen dienen in eerste instantie op kosten van de verhuurder te worden aangebracht, maar de huurder dient zich bereid te verklaren om als tegenprestatie een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder zal moeten maken.

Mogelijke voorzieningen

Om te beoordelen of je als verhuurder kan worden verplicht om energiebesparende maatregelen te treffen, is het ten eerste de vraag of het gehuurde de verlangde energiebesparende maatregelen behoeft. Het kan daarbij alleen gaan om verbeteringen die bestaan uit (i) het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies, (ii) het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte of (iii) indien er sprake is van een verwarmingsketel die ten minste tien jaar oud is en deze wordt vervangen door een nieuwe installatie met een opwekkingsrendement van ten minste 80%. Bij deze laatste categorie kan worden gedacht aan het plaatsen van een CV of HR-ketel. Het vervangen van enkel glas voor dubbel glas kan worden aangemerkt als een voorbeeld van het thermisch isoleren van uitwendige scheidingsconstructies.

Huurverhoging

De huurder moet zich daarnaast bereid verklaren om een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder voor de maatregelen moet maken. Alleen indien die bereidheid er is, kan een verhuurder verplicht worden tot het treffen van de energiebesparende maatregelen. Zoals eerder gezegd moet de verhuurder de kosten van de verbeteringen te dragen, maar het uitgangspunt van deze regeling is dat de kosten voor deze voorzieningen uiteindelijk worden gefinancierd door middel van de huurverhoging.

Procedure

Indien de verhuurder niet uit zichzelf bereid is om tegen een huurverhoging energiebesparende maatregelen te treffen, kan de huurder daartoe een verzoek bij de rechter indienen. Indien de vraag bij de rechter voorligt, zullen de omstandigheden van het geval een rol spelen. Er wordt onder andere meegewogen of het bouwkundig mogelijk is om de maatregelen te treffen en of dit op basis van de regelgeving ook is toegestaan. Als discussie bestaat over de hoogte van de huurverhoging, kan de rechter daarover ook oordelen.

Conclusie

De conclusie is dat een huurder in bepaalde gevallen van een verhuurder kan verlangen dat de laatstgenoemde op diens kosten energiebesparende maatregelen treft. De kosten komen in eerste instantie voor rekening van de verhuurder. De verhuurder kan deze kosten terugverdienen, omdat voor het treffen van de maatregelen van de huurder een huurverhoging mag worden verlangd die in redelijke verhouding staat tot de kosten.

Indien u vragen hebt over een verzoek van uw huurder om energiebesparende voorzieningen te treffen, helpen wij u graag verder. Neem contact op met Louise Strating of Lisanne Hennink.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Op welke manieren kunt u uw bedrijf beëindigen?

Het aantal faillissementen neemt de laatste tijd weer toe. Daarvoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen, zoals inflatie, stijging van de lonen en de incasso van de coronaschulden.

In dit artikel zal met name aandacht worden besteed aan het MKB in zwaar weer. Eerst zullen de faillissementscijfers worden besproken, waarna ook kort bij de WHOA wordt stilgestaan. Afsluitend wordt het onderhands crediteurenakkoord toegelicht, wat voor MKB’ers in zwaar weer nog steeds de aangewezen weg lijkt.

Toename faillissementen
De rechtspraak publiceert de faillissementscijfers, die vervolgens door het CBS worden gekoppeld aan andere informatie. Volgens de cijfers van het CBS, zijn er in totaal 2.145 faillissementen – rechtspersonen én eenmanszaken – uitgesproken in 2022. In de maand december van 2022 zijn de meeste faillissementen uitgesproken, namelijk 269. In 2023 is het totaalaantal faillissementen gestegen naar 3.315. In december van dat jaar werden 390 faillissementen uitgesproken. Ook de cijfers van januari 2024 zijn bekend. In totaal werden er in deze maand 366 faillissementen uitgesproken. Ter vergelijking: in januari 2023 waren dat er 228.

Het betreft met name bedrijven in de handel, de bouwnijverheid en financiële instellingen. De voorlopige cijfers voor december 2023 en januari 2024 zijn dat er respectievelijk 264 en 359 “bedrijven en instellingen” (dus geen eenmanszaken) failliet zijn gegaan.

Terugbetalen fiscus
De fiscus is eind 2023 begonnen met het actief incasseren van de openstaande coronasteun en de openstaande belastingen. Dit betekent dat de maandelijkse kosten stijgen, terwijl de onderneming onvoldoende omzet heeft om deze stijging te kunnen dragen.

Eerste bevindingen WHOA
In een rapport over de eerste bevindingen van de WHOA (“Wet Homologatie Onderhands Akkoord”) die in 2021 van kracht werd, wordt ook stilgestaan bij hoe geschikt deze is gebleken voor het MKB.[1] De bevindingen zijn onder andere:

  • dat er hoge kosten gemoeid zijn met het inwinnen van (juridisch en financieel) advies omtrent de voorbereiding van het WHOA-traject en dat ook de kosten tijdens het traject hoog blijven;
  • dat het voor een MKB-ondernemer lastig is om de financiering voor het akkoord (tijdig) te verkrijgen;
  • dat er veel onzekerheid is over de duur, het verloop en de uitkomst van een WHOA-traject, waardoor MKB’ers op voorhand niet goed kunnen inschatten waar ze aan toe zijn.

Optie: onderhands akkoord
Een onderhands akkoord is een akkoord dat een ondernemer sluit met zijn schuldeisers. Dat hoeven niet alle schuldeisers te zijn; een ondernemer mag daarin een onderscheid maken als daarvoor een goede reden is.

Bij een onderhands akkoord wordt aan de schuldeisers een percentage van de vordering aangeboden. Voor het restant verleent de schuldeiser finale kwijting. Stemmen alle schuldeisers hiermee in – en betaalt de ondernemer vervolgens dit percentage uit – dan kan daarmee een groot deel van de schuldenlast worden gesaneerd.

Ook de fiscus kan worden betrokken in een onderhands akkoord. Omdat de fiscus een preferente positie inneemt op basis van de wet, vraagt de fiscus over het algemeen het dubbele percentage dat aan de concurrente (de “gewone”) schuldeisers wordt aangeboden. In ieder geval kan de fiscus tot 1 april 2024 ook instemmen met een gelijk percentage. Dat biedt kansen voor in de kern gezonde ondernemingen, die lijden onder een zware (corona)schuldenlast.

———————————

[1] Evaluatie Wet homologatie onderhands akkoord, o.a. Prof. Mr. F.M.J. Verstijlen, 18  december 2023, p. 62 en 63.

Zou u willen overleggen over de (financiële) situatie van uw onderneming? Floor Lintjes en Lisanne Drenth denken graag mee u mee.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Wat kan/moet je doen als jouw huurder van woonruimte overlast veroorzaakt?

Inleiding

Op een huurder rust de (wettelijke) verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Onderdeel hiervan is het niet veroorzaken van overlast voor buren. Het spreekt voor zich dat na één overlastmelding de verhuurder niet tot ontbinding van de huurovereenkomst over kan gaan, maar wanneer kantelt de spreekwoordelijke weegschaal en kan de verhuurder wel stappen ondernemen?

Meldingen

De verhuurder wordt vaak door buren op de hoogte gebracht over overlast door een huurder. Indien de buren van de overlast veroorzakende huurder ook huurders van de verhuurder zijn, heeft de verhuurder zelfs de verplichting om op te treden tegen de overlast. Indien de verhuurder dit nalaat, kunnen zij onder omstandigheden aanspraak maken op een huurprijsvermindering. De overlast wordt op dat moment aangemerkt als ‘een gebrek’; er is sprake van een omstandigheid die niet aan de huurder zelf is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het (huur)genot van de woning krijgt wat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

De verhuurder dient zich op dat moment dus actief in te spannen om de overlast te stoppen. Hierbij kan gedacht worden aan sommaties en gesprekken met de overlast veroorzakende huurder. Indien de sommaties en gesprekken niet helpen, is de laatste (en meest vergaande mogelijkheid) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit is alleen mogelijk bij de rechter. Indien de verhuurder een rechtszaak begint, is het aan de verhuurder om aan te tonen dat sprake is van overlast (de zogenaamde stelplicht en bewijslast). Het is dus van groot belang dat er een dossier wordt opgebouwd. Indien je als huurder overlast ervaart van één omwonende, meld dit dan altijd schriftelijk bij de verhuurder.

Omstandigheden

De rechter zal ten eerste beoordelen of het veroorzaken van overlast vaststaat (de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst). Zoals hierboven omschreven, is het hierbij van belang dat de verhuurder voldoende meldingen aan de rechter kan laten zien (dossieropbouw). De rechter hecht er vaak belang aan dat de meldingen gedetailleerd zijn en van meerdere huurders afkomstig. Indien dit vaststaat, zal de rechter beoordelen of de overlast zodanig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij deze beoordeling zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De ontbinding heeft vergaande gevolgen, nu de huurder op dat moment op straat komt te staan. Omstandigheden die mee kunnen wegen zijn (i) het belang van de huurder bij het behoud van de woning, (ii) de bereidheid van de huurder om mee te werken om de overlast op te lossen of hulp te accepteren, (iii) de inspanningen van de verhuurder om de verhoudingen te verbeteren en het aantal sommaties/waarschuwingen, (iv) het structurele karakter van de overlast, (v) de beoordeling van andere instanties en de gemeente over de overlastsituatie (hierbij kan zelfs een Einde Interventie Verklaring afgegeven worden, wat kort gezegd inhoudt dat alle betrokken instanties van mening zijn dat zij er alles aan hebben gedaan om de overlast te staken, maar dit niet gelukt is) en (vi) de mate waarin de buren in hun belangen geschaad worden.

Tips verhuurder

Zorg er als verhuurder voor dat je een goed dossier hebt opgebouwd, waarin onder andere schriftelijke meldingen en sommaties aan de huurder zitten. Indien er een gesprek heeft plaatsgevonden over de overlast, is het altijd verstandig om hiervan een gespreksverslag op te maken. Daarnaast kan met de huurder ook een ‘gedragsaanwijzing’ overeen worden gekomen en worden getekend. Indien een gang naar de rechter onvermijdelijk is, kan hiermee de overlast en de ernst daarvan worden aangetoond. Het woonbelang van de huurder weegt bij de beoordeling van de rechter (terecht) zwaar mee.

Heb jij als verhuurder te maken met een huurder die overlast veroorzaakt en wil je juridisch advies over de vervolgstappen? Neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating van CERTA advocaten.

Omdat je verder wilt