Sociaal incasseren: wat zijn de gevolgen van de meldingsplicht in combinatie met een huurachterstand?

In de praktijk worden verhuurders regelmatig geconfronteerd met huurders van woonruimte die hun huurbetalingsverplichtingen – om wat voor reden dan ook – niet (goed) nakomen. Als dit het geval is, kan de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter wijst deze vordering alleen toe indien de huurachterstand ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In de regel wordt een huurachterstand van drie maanden of meer als voldoende beschouwd, maar de rechter dient altijd alle omstandigheden in de overwegingen mee te  nemen. Een van de omstandigheden die de kantonrechter in acht moet nemen, is de meldingsplicht op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Hierna gaan wij  verder in op de meldingsplicht en de rol die deze speelt in de beoordeling van ontbindingsvorderingen.

Meldingsplicht
Per 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: “het Besluit”) in werking getreden. Op grond van artikel 2 van het Besluit is een verhuurder van een woning verplicht om bij een huurachterstand de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand aan de gemeente te melden, tenzij de huurder duidelijk heeft gemaakt dat hij of zij dit niet wenst. De achterliggende gedachte van de meldingsplicht voor verhuurders is dat door middel van vroegsingalering van de schulden wordt geprobeerd oplopende huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen.

Voordat een verhuurder overgaat tot een melding, dient zij:

• zich in te spannen om in persoonlijk contact te treden met huurder om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
• huurder te wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
• huurder ten minste eenmaal een betalingsherinnering te hebben gestuurd; en
• bij de betalingsherinnering duidelijk te maken dat zij de contactgegevens van de huurder gaat verstrekken aan de gemeente,tenzij daarop binnen een bepaalde termijn afwijzend wordt gereageerd. Dit betekent dat verhuurder verplicht is een melding te maken, tenzij huurder expliciet heeft aangegeven hier geen toestemming voor te geven.

De bovengenoemde verplichtingen gelden voor alle verhuurders. Het maakt dus niet uit of je een woningcorporatie of een particuliere verhuurder bent.

Gevolgen bij niet-naleving meldingsplicht
Wat als je als verhuurder niet aan de meldingsplicht voldoet? Aan het niet naleven van de meldingsplicht zijn geen directe sancties verbonden. In de toelichting bij het Besluit wordt echter opgemerkt dat de verwachting is dat de rechter de vroegsignalering van schulden zal betrekken bij de afweging of een huiszetting is te rechtvaardigen. De verhuurder kan de rechter zonder melding dus nog steeds verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden, maar dit lijkt niet altijd verstandig om te doen.

Rechtspraak
Uit diverse uitspraken van verschillende rechtbanken blijkt dat kantonrechters verstrekkende gevolgen kunnen verbinden aan het niet naleven van de meldingsplicht. Van belang is hierbij of aannemelijk is dat vroegsignalering mogelijk had kunnen bijdragen aan het voorkomen van een oplopende huurachterstand. Alle omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol. Hierna volgen enkele voorbeelden van uitspraken.

In een uitspraak van een kantonrechter van de rechtbank  Limburg (ECLI:NL:RBLIM:2022:2597) werd geoordeeld dat de verhuurder onvoldoende inspanningen had verricht om persoonlijk contact te leggen met de huurder. Van een sociaal verhuurder mag dit wel worden verwacht, aldus de kantonrechter. Het niet naleven van de meldingsplicht in combinatie met het feit dat verhuurder geen pogingen heeft gedaan om persoonlijk met de huurder in contact te treden, maakte dat de ontbinding van de huurovereenkomst in deze zaak niet gerechtvaardigd was. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd door de kantonrechter dus afgewezen.

Een vergelijkbaar oordeel werd geveld door een kantonrechter van de rechtbank  Rotterdam op 27 mei 2022 (ECLI:RBROT:2022:4103), waarbij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen. In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat verhuurder zich onvoldoende heeft ingespannen om aan haar verplichtingen op grond van artikel 2 van het Besluit te voldoen. De kantonrechter oordeelde dat niet kon worden uitgesloten dat de huurachterstand lager zou zijn geweest als de verhuurder tijdig een melding had gedaan. Vergelijkbare overwegingen zijn te vinden in andere uitspraken van kantonrechters (o.a.  ECLI:NL:RBZWB:2022:7500, ECLI:NL:RBROT:2022:5672 en ECLI:NL:RBROT:2022:8193).

Niet-naleving van de meldingsplicht leidt echter niet altijd tot afwijzing van de vordering tot ontbinding. In situaties waarin aannemelijk is dat het nakomen van de meldingsplicht geen wezenlijke verandering zou hebben gebracht, kan de rechter de vordering alsnog toewijzen. Zo werd in een zaak waarbij de huurder zelf aangaf geen betaalmogelijkheden te hebben de ontbinding van de huurovereenkomst – ondanks het ontbreken van een melding - toch toegewezen (ECLI:NL:RBLIM:2022:6229). Ook als de omvang van de tekortkoming niet tegen het niet naleven van de meldingsplicht opweegt, kan de ontbinding alsnog worden toegewezen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een forse huurachterstand, waarbij de huurder geen bijzondere omstandigheden naar voren brengt die rechtvaardigen dat zijn belang bij het behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder (zie hiervoor o.a. ECLI:NL:RBROT:2022:5309 en ECLI:NL:RBDHA:2024:13490).

Conclusie
Verhuurders doen er verstandig aan om de meldingsplicht uit artikel 2 van het Besluit op te volgen, ook als de huurder niet reageert. Het niet naleven van deze verplichting kan er in het uiterste geval toe leiden dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter wordt afgewezen. Aan de andere kant zien wij in de heersende jurisprudentie terug dat ieder geval anders is. Per geval dient dus naar de belangen van alle partijen te worden gekeken en de afweging te worden gemaakt of de melding wel/niet wenselijk c.q. noodzakelijk is. Wij denken graag met verhuurders mee en leveren hierin maatwerk.

Vragen over dit onderwerp of advies nodig? Neem gerust contact op met Fatima Imbouh, Macy Weij of een van onze andere specialisten.