Wet vaste huurcontracten: terug naar huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd

In een tijd waarin de krapte op de huurwoningmarkt en hoge huurprijzen al jaren een probleem zijn, wordt een nieuwe wet voorbereid in een poging om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te verbeteren: de Wet vaste huurcontracten. Met deze wet worden de mogelijkheden teruggedraaid die de Wet doorstroming huurmarkt sinds 2016 heeft gebracht om woningen voor bepaalde tijd te verhuren. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden met de nieuwe wet weer de norm. In de vastgoedwereld en politiek bestaat echter veel discussie over de vraag of de Wet vaste huurcontracten daadwerkelijk verlichting op de huurmarkt brengt.

Overzicht
De Wet vaste huurcontracten is op 14 november 2023 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt naar verwachting op 1 juli 2024 in werking. Niet alleen worden de regels voor het verhuren van woningen voor bepaalde tijd aangepast, maar ook zijn er de volgende wijzigingen:

• Er wordt een extra opzegmogelijkheid na proefsamenwonen geïntroduceerd;
• Er komt een meldplicht voor opzegging op grond van het proefsamenwonen via de Wet goed verhuurderschap;
• De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ wordt uitgebreid.

Van verhuur voor bepaalde tijd naar onbepaalde tijd
Met de Wet vaste huurcontracten wordt artikel 7:271 BW gewijzigd. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd moeten weer worden opgezegd, waarbij de verhuurder slechts kan opzeggen op één van de in de wet genoemde gronden. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd zonder opzegging kunnen alleen nog worden aangegaan in bepaalde gevallen. Het betreft:

• Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
• Doelgroepencontracten (o.a. jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten);
• Verhuur die naar zijn aard van korte duur is (o.a. vakantieverhuur);
• Verhuur op basis van de Leegstandswet;
• Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën personen (o.a. huurders die voor studie tijdelijk in Nederland wonen, huurders die in verband met onderhoud of renovatie hun woonruimte tijdelijk moeten verlaten, huurders in een sociale noodsituatie)

Met het grotendeels afschaffen van huurcontracten voor bepaalde tijd zonder opzegging wordt ook de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het eindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd afgeschaft.

Extra opzegmogelijkheid:
De Wet vaste huurcontracten voegt een extra opzegmogelijkheid aan artikel 7:274 lid 1 BW toe. De verhuurder die een natuurlijk persoon is en die slechts één woning verhuurt heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst met diens huurder op te zeggen indien hij de woning wil verkopen en de woning direct voorafgaand aan de verhuur ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond. De vordering van een verhuurder gebaseerd op deze nieuwe opzeggrond wordt uitsluitend toegewezen onder bepaalde voorwaarden. Het betreft onder meer de voorwaarde dat de verhuurder is gehuwd of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert en dat deze opzegmogelijkheid in het huurcontract is opgenomen.

Meldplicht via Wet goed verhuurderschap
De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bepaalt onder meer waar een goed verhuurder zich aan moet houden. Deze wet wordt via publiekrechtelijke weg gehandhaafd, waarbij onder andere gebruik wordt gemaakt van een meldpunt bij gemeenten waar huurders slecht verhuurgedrag kunnen melden. Via de Wet vaste huurcontracten wordt een extra verplichting voor verhuurders gecreëerd: een goed verhuurder dient een opzegging na proefsamenwonen zoals hierboven beschreven te melden bij het meldpunt.

Uitbreiding dringend eigen gebruik
Een andere wijziging betreft de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Het ‘eigen gebruik’ wordt breder, omdat daar ook onder wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad die een woning zoekt. Net als bij het proefsamenwonen is het de voorwaarde dat deze opzegmogelijkheid in de huurovereenkomst is bedongen.

Conclusie
Het is evident dat de Wet vaste huurcontracten veel impact op zowel huurders als verhuurders zal hebben. Wat het effect op de huurmarkt is zal de tijd moeten uitwijzen. In ieder geval is het belangrijk om bij (weder)verhuur van je woning stil te staan bij de wijzigingen.

Heb je vragen of hulp nodig bij de verhuur van je woning? Neem contact op met Louise Strating of Rogier Visser.