Overzichtsartikel consequenties Didam-arrest voor verhuur, grondruil en erfpacht

Didam-arrest

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1178) geoordeeld dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat voornemens is een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden door het organiseren van een openbare selectieprocedure. Hiervan kan volgens de Hoge Raad slechts worden afgezien indien op voorhand vaststaat of aannemelijk is dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt.

Inmiddels zijn er meerdere uitspraken gepubliceerd waaruit volgt dat de werking van het Didam-arrest niet beperkt is tot alleen de verkoop van onroerende zaken. Het overheidslichaam dient ook rekening te houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (en daarmee het gelijkheidsbeginsel) bij:

1. Erfpacht

In de eerste uitspraak die werd gepubliceerd na het Didam-arrest is bepaald dat een overheidslichaam bij het nemen van een beslissing aan wie en onder welke voorwaarden schaarse overheidsgronden in erfpacht wordt uitgegeven ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten worden genomen.[1] Dit is in een latere uitspraak ook bevestigd.[2]

2. Grondruil

Een overheidslichaam dient in beginsel ook bij grondruiltransacties het Didam-arrest in acht te nemen. Zij zal ruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen.[3] Dit zal in ieder geval zo zijn indien de overheid de gronden die zij bij zo’n grondruiltransactie verwerft niet specifiek of dringend nodig heeft met het oog op de vervulling van een exclusief (door haar te vervullen) publieke taak.[4]

3. Verhuur

Volgens de rechtbank Amsterdam geldt ‘Didam’ niet alleen voor koop “maar bijvoorbeeld ook voor huur”.[5] De rechtbank Midden-Nederland heeft dit bevestigd en oordeelde dat het Didam-arrest zelfs ook bij tijdelijke verhuur van gemeentegrond van toepassing is. In die zaak werd het overheidslichaam verplicht om een openbare selectieprocedure te organiseren.[6]

Let op: geldt dit ook voor overeenkomsten gesloten voor het Didam-arrest (26 november 2021)?

In de uitspraken gewezen na het Didam-arrest kan nog geen lijn worden gevonden met betrekking tot overeenkomsten voor 26 november 2021. In drie uitspraken is overwogen dat (i) vóór het Didam-arrest het overheidslichaam al gebonden was aan het gelijkheidsbeginsel waar het Didam-arrest slechts een uitvloeisel van is en (ii) dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft.[7] Het overheidslichaam mocht geen uitvoering geven aan de al gesloten overeenkomst. In twee andere uitspraken werd echter het tegenovergestelde geoordeeld. Partijen zouden bij de totstandkoming van de overeenkomst nog geen rekening kunnen houden met de regels uit het Didam-arrest, zodat er op vertrouwd mocht worden dat het overheidslichaam haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst zou nakomen.[8] De gevolgen van het Didam-arrest voor overeenkomsten gesloten voor 26 november 2021 zijn derhalve nog onduidelijk.

Conclusie

Het toepassingsbereik van het Didam-arrest is door bovengenoemde uitspraken verder uitgebreid. Dit brengt grote gevolgen met zich mee voor de vastgoedsector. Heb je vragen over de toepassing van het Didam-arrest? Neem contact met ons op.

[1] Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten 28 januari 2022 (ECLI:NL:OGEAM:2022:7).
[2] Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba 7 september 2022 (ECLI:NL:OGEAA:2022:332) en Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82).
[3] Rechtbank Overijssel 14 september 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:2584).
[4] Rechtbank Oost-Brabant 8 juli 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962). Een voorbeeld is het realiseren van infrastructuur.
[5] Rechtbank Amsterdam 23 november 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:6831).
[6] Rechtbank Midden-Nederland 15 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) en Hof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:11197).
[7] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017), Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2796).
[8] Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:82) en Rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9333).