Nieuw ROZ-model woonruimte: wat zijn de wijzigingen?

In juli 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst voor woonruimte gepubliceerd. De modellen van de ROZ worden in de praktijk veel gebruikt. Het model volgt het model uit 2017 op. De Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur zijn in het model meegenomen. Wij zetten een aantal belangrijke wijzigingen hieronder op een rij.

Bepaalde/onbepaalde tijd
Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Dat heeft gevolgen voor de mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren. Het nieuwe model bevat – anders dan het vorige model – geen opties meer voor tijdelijke verhuur, maar gaat uitsluitend nog uit van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd waarbij de huurder direct huurbescherming geniet.

De in het model genoemde optie van ‘bepaalde’ tijd ziet op een minimumduur: partijen kunnen niet voor het verstrijken van de bepaalde tijd opzeggen, maar de huurder geniet direct huurbescherming. Indien gebruik wordt gemaakt van een tijdelijke huurovereenkomst, dienen de bepalingen daarover zelf opgesteld te worden.

Huurprijswijziging
Met de invoering van de Wet betaalbare huur wordt voor de huurprijswijziging niet langer onderscheid gemaakt tussen huur boven of onder de liberalisatiegrens, maar tussen het lage, middeldure en vrije segment. Voor het lage en middeldure segment wordt aangesloten bij de wettelijk toegestane verhogingen. Voor het vrije segment wordt nog altijd gebruikt gemaakt van de CPI en daarnaast mogelijkheid geboden om een opslag toe te voegen, maar wel met de uitdrukkelijke vermelding dat in afwachting van een uitspraak van de Hoge Raad onzeker is of die bepaling juridisch houdbaar is.

Behoorlijk gebruik door de huurder
In de algemene bepalingen (art. 1.1) is een verplichting voor de huurder opgenomen om de verhuurder te informeren over de samenstelling van zijn huishouden, alsmede over wijzigingen daarin. Daarnaast is de huurder op grond van de algemene bepalingen verplicht om mee te werken aan een onderzoek indien de verhuurder redenen heeft om aan te nemen dat de huurder het gehuurde niet daadwerkelijk, geheel, voortdurend en behoorlijk gebruikt overeenkomstig de bestemming. De verhuurder heeft volgens de nieuwe algemene bepalingen tot slot de mogelijkheid om het gehuurde te betreden om te controleren of de huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst en algemene bepalingen nakomt (art. 12.1).

Staat van het gehuurde
In de algemene bepalingen behorende bij het nieuwe model wordt er niet langer vanuit gegaan dat het gehuurde bij aanvang wordt opgeleverd in een goede staat en zonder gebreken, maar wordt de nadruk gelegd op het vastleggen van de staat in het proces-verbaal van oplevering.

Betalingen
Voor betaling van de huurprijs en andere bepalingen uit hoofde van de huurovereenkomst is niet langer bepaald dat door de huurder niet mag worden opgeschort of verrekend met een vordering die hij op de verhuurder heeft of meent te hebben (voorheen art. 20.1 van de algemene bepalingen). Voor de doorbelasting van de kosten voor nutsvoorzieningen is in art. 6.1 van de huurovereenkomst – anders dan voorheen - onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen met en zonder individuele meters. Dat heeft namelijk gevolgen voor de wijze waarop de kosten aan de huurder in rekening worden gebracht.

Bij vragen over (het opstellen van) huurovereenkomsten, neem contact op met Lisanne Hennink of Louise Strating.