De sportkantine: wel of geen huurbescherming?

Inleiding

Gemeentes en sportverenigingen hebben te maken met huur en verhuur van maatschappelijk vastgoed. Voor de huur van bedrijfsruimte bestaan twee verschillende huurregimes: middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Hoe zit het met een sportkantine en de bescherming van de sportvereniging? Lees in dit artikel hoe je de mate van huurbescherming voor jouw sportkantine vaststelt.

7:290-bedrijfsruimte

Voor de kwalificatie van de bedrijfsruimte wordt gekeken naar wat partijen (1) in de huurovereenkomst hebben opgenomen, (2) over en weer hebben gezegd en gedaan, (3) de inrichting van het gehuurde en (4) de overige feitelijke omstandigheden. De kwalificatie van het huurregime is van belang. De huurders van een zogenoemde “7:290-bedrijfsruimte” hebben meer huurbescherming. Voor de vraag of een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is, is vereist dat deze voor het publiek toegankelijk is.

Is de sportkantine voor het publiek toegankelijk?

Het korte antwoord is: dat hangt ervan af. Hieronder lees je dat de rechter er per zaak verschillend over oordeelt.

JA – In een zaak bij de rechtbank Haarlem stond ter discussie of de sportkantine van een hockeyclub een 7:290-bedrijfsruimte was. In de sportkantine was een verkooppunt voor het publiek aanwezig en konden de daar gekochte etenswaren en dranken worden genuttigd. Volgens de rechter mocht het ‘publiek’ een enigszins beperkt publiek zijn. Het feit dat het publiek dat de kantine bezocht alleen uit personen zou bestaan die voor de hockeysport kwamen, stond er volgens de rechter niet aan in de weg dat de kantine als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kon worden gekwalificeerd. Ook het feit dat de kantine twee maanden per jaar gesloten was wegens sluiting van het hockeyseizoen deed daar niet aan af.

NEE – Vervolgens ging het in hoger beroep bij het Hof Amsterdam opnieuw om de vraag of de hockeykantine voor het publiek toegankelijk was. Volgens het Hof had de exploitatie van de kantine een besloten karakter. In de huurovereenkomst stond opgenomen dat uitsluitend leden van de vereniging en hun bezoekers en introducés toegang tot de kantine hadden. Nu het ging om bezoekers van de leden en niet van de kantine, waren deze volgens het Hof niet te beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek”.

JA – In een meer recente zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden over een sportkantine hadden partijen in de overeenkomst afgesproken dat sprake was van een 230a-bedrijfsruimte. Het Hof oordeelde dat sprake was van een 7:290-bedrijfsruimte, omdat de kantine hiervan trekken had. Ook werd de sportkantine door verschillende verenigingen en scholen gebruikt en regelmatig door buurtbewoners bezocht. Hierdoor was geen sprake van een besloten clubhuis. Ook speelde mee dat de gemeente regelmatig van de sportkantine gebruik maakte voor culturele activiteiten. Dat de sportkantine zich bevond in een sportcomplex, waardoor de sportkantine bijvoorbeeld geen eigen toiletvoorziening en geen eigen ‘hoofdtoegang’ had, maakte dit niet anders.

NEE – Tot slot een zaak waarin de vraag was onder welk huurregime een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine, kleedkamers én twee sportvelden viel. De rechtbank Noord-Holland oordeelde dat het zwaartepunt van de activiteiten van de huurder bij de kantine en kleedkamers lag. Het gehuurde viel niet onder artikel 7:290 BW, maar artikel 7:230a BW. Het gehuurde was volgens de rechter enkel toegankelijk voor personen die behoorden tot een besloten groep. Het besloten karakter van de evenementen van de huurder bleek uit het feit dat het doel van de activiteiten van de huurder niet was dat iedere willekeurige passant het gehuurde kon betreden voor de levering van roerende zaken dan wel om aldaar gebruik te maken van de dienstverlening van de huurder. Enkel degenen die tot de kring van genodigden behoorden werden toegelaten op het gehuurde en wel uitsluitend voor deelname aan dat specifieke evenement en voor de daarvoor bedoelde tijdstippen.

Conclusie en gevolgen voor de praktijk

De conclusie is dat een sportkantine een 7:290-bedrijfsruimte is en meer huurbescherming heeft, als die voor het publiek toegankelijk is. Wil jij weten hoe het zit met de huurbescherming met jouw sportvereniging? Neem contact met ons op. Omdat jij verder wilt.