Huren / Verhuren

Omdat je verder wilt

Mijn huurder doet een beroep op het coronavirus. Kan dat zomaar?

Het coronavirus houdt ons nog altijd in de greep. Ook de rechtspraak staat met betrekking tot dit punt niet stil. Veel huurders en verhuurders van bedrijfsruimten hebben inmiddels onderling afspraken gemaakt over de huurbetalingen in de coronatijd. Voor wie niet tot afspraken is gekomen, nog in onderhandeling is en/of voor wie de gevolgen van de crisis nu pas voelbaar zijn, kan de recente jurisprudentie handvatten bieden.

  • Onvoorziene omstandigheden
    Kantonrechters hebben al meerdere keren geoordeeld dat de coronacrisis kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid.[1] Daarvan is sprake indien (i) partijen bij het sluiten van de overeenkomst een dergelijke crisis die het gebruik van het gehuurde feitelijk of juridisch onmogelijk maakt dan wel ernstig belemmert niet voor ogen hebben gehad en (ii) een dergelijke crisis niet in de huurovereenkomst is verdisconteerd.[2] Als sprake is van een onvoorziene omstandigheid, dient te worden gekeken of de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verlangen. Hierbij zijn de omstandigheden van het geval van belang. Uit recente uitspraken blijkt dat voor beantwoording van die vraag onder meer kan worden gekeken naar of (i) er overheidsmaatregelen zijn die het gebruik van het gehuurde belemmeren[3], (ii) huurder en verhuurder commerciële partijen zijn[4], (iii) de huurprijs omzetgerelateerd is[5] en/of (iv) sprake is van een sterke omzetdaling.[6] In de rechtspraak wordt benadrukt dat indien er daadwerkelijk (financiële) gevolgen van de coronacrisis zijn deze niet volledig op de huurder kunnen worden afgewenteld, maar dat het ook niet redelijk is om de gevolgen volledig voor rekening van de verhuurder te laten komen.[7] Het ligt voor de hand om de gevolgen gelijkelijk over de partijen te verdelen.[8]

  • Gebrek
    Naast een beroep op onvoorziene omstandigheden, kan door de huurder ook een beroep worden gedaan op de specifieke ‘gebrekenregeling’ indien vanwege de coronacrisis de bedrijfsruimte op last van de overheid is gesloten.[9]Het argument dat de verhuurder niks te verwijten valt gaat niet op. De toerekenbaarheid is geen vereiste.[10] Let op; indien een huurprijsvermindering op grond van een gebrek is uitgesloten in de huurovereenkomst, kan die bepaling mogelijk op grond van onvoorziene omstandigheden of een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid alsnog opzij worden gezet (zie hierboven).[11] Indien er geen sprake is van een sluiting van overheidswege, maar de huurder er zelf voor kiest om het gehuurde vanwege tegenvallende resultaten niet te gebruiken, komt de huurder in principe geen beroep op de gebrekenregeling toe.[12] In de literatuur gaan inmiddels stemmen op die zeggen dat een sluiting van overheidswege ten onrechte als gebrek wordt aangemerkt. In een geschil zullen partijen dan hun heil moeten zoeken bij de onvoorziene omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid.

  • Wat nu?
    In beginsel adviseren wij – naar aanleiding van de lijn die in de uitspraken te vinden is – om de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen te verdelen. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat de huurder aannemelijk moet maken dat hij o.a. (financiële) schade heeft geleden. Het voorstaande geldt in beginsel. Om een specifieke huurovereenkomst of huurrelatie te (kunnen) beoordelen dienen uiteindelijk alle omstandigheden van het geval tegen elkaar te worden afgewogen.

     

 

Vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor huren?
Neem contact op met
Lisanne Hennink of Louise Strating.

 

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Coronacrisis DEEL III: Het (niet) betalen van huur.

Ongetwijfeld is de zogenaamde noodverordening COVID-19 bekend. Daarin is onder andere bepaald dat het verboden is om eet- en drinkgelegenheden open te hebben. In de praktijk raakte deze regel – per 2 juni geldt er een ander regime – hoofdzakelijk cafés en restaurants.

De meest recente ontwikkelingen in de rechtspraak laten zien dat het moeten sluiten van een horecagelegenheid in de relatie tussen de huurder en verhuurder een gebrek oplevert aan de zijde van laatstgenoemde. De wettelijke consequentie hiervan is dat de huurder (tijdelijk) kan worden ontslagen van zijn huurbetalingsverplichting.

Wat is belangrijk:

 

  • Veel verhuurders en huurders hebben, al dan niet onder druk van de ander, afspraken gemaakt over het kwijtschelden of opschorten van de huur. Dat betekent dat de rechter er niet aan te pas hoeft te komen. Als deze afspraken echter onder ongeoorloofde druk tot stand komen, is er misschien sprake van misbruik van omstandigheden of misbruik van recht, zie hierover https://certa.nl/coronacrisis-en-de-juridische-onmogelijkheden/

  • In de gevallen waarbij partijen niet in goed onderling overleg tot een oplossing komen, kan de zaak aan de rechter worden voorgelegd. In twee recente uitspraken (van de rechtbank Noord-Nederland en de rechtbank Gelderland) is uitgemaakt dat een gebruiksbeperking van het gehuurde een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW. In de eerste zaak gaat het om een belegger tegen Inbev en in de andere zaak om voetbalclub Vitesse tegen haar verhuurder Stadion Gelredome.

  • De rechtbank verwijst in beide zaken naar de parlementaire geschiedenis. De verantwoordelijk minister heeft op een vraag van de vaste commissie voor justitie gezegd (Wetsvoorstel 26.089, nr. 6, Nota naar aanleiding van het verslag, p.15):

    “De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.”

  • Het uitganspunt is dus dat er bij een gedwongen sluiting sprake is van een gebrek. De wet (art. 7:207 BW) bepaalt vervolgens dat de huurder in dat geval recht heeft op huurprijsvermindering.

  • Voor de praktijk is het tegen deze achtergrond interessant om te weten of tussen partijen nadere afspraken zijn gemaakt. Art. 7:207 BW is namelijk van regelend recht. Er mag over huurprijsvermindering daarom een afwijkende afspraak zijn gemaakt.

  • Als die afspraak wel is gemaakt, dan moet de huurder met succes kunnen aanvoeren dat de afspraak (dat een gebrek geen recht geeft op huurprijsvermindering) op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) of onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) opzij moet worden gezet. Daarvoor is nodig dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

  • Als die afspraak niet is gemaakt dient de verhuurder op voor de rechter doorslaggevende gronden aan te kunnen voeren dat een huurprijsvermindering op grond van de redelijkheid en billijkheid of als onvoorziene omstandigheid onaanvaardbaar is.

  • Zowel voor de huurder (eerste geval) als de verhuurder (tweede) geval zal moeten worden beoordeeld of het onaanvaardbaar is. Dat is een zware toets, zodat de rechter minder snel dan normaal zal oordelen dat hiervan sprake is.

  • Het verschil tussen wel of geen huurprijsvermindering komt er vrij vertaald dus op neer datzonder afspraken de huurder sneller in het gelijk zal worden gesteld. Zijn er wel afspraken gemaakt, heeft de verhuurder een makkelijk(er) te bepleiten zaak. In het geval van Inbev oordeelde de rechter dat voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter het beroep van Inbev op huurprijsvermindering zal toewijzen. De door Inbev voorgestelde vermindering met een derde komt de rechter vooralsnog redelijk voor. In de zaak van Vitesse tegen haar verhuurder liep het voor Vitesse minder goed af. Stadion Arnhem en Gelredome voerden terecht aan dat Vitesse haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Coronacrisis DEEL II: De juridische (on)mogelijkheden.

Er is al opgemerkt dat de maatschappelijke gevolgen van het coronavirus op dit moment amper zijn te overzien. Het motto is “Let goed op elkaar en jezelf”. We houden je constant op de hoogte over de juridische gevolgen van deze vreemde tijd. Voor één van deze gevolgen is vandaag een oplossing bekend geworden.

De huidige wettelijke regeling is dat een tijdelijk huurcontract alleen kan worden aangezegd (kennisgeving) dat de overeenkomst eindigt of worden omgezet in een vast contract. Tijdelijke woonruimtehuurovereenkomsten kunnen op grond van art. 7:271 lid 1 BW niet tijdelijk worden verlengd. De minister komt met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurcontracten tijdens deze crisis toch kunnen worden verlengd. De nieuwe (spoed)wet kan een oplossing bieden voor huurders die tegen het einde van de looptijd aanlopen, maar door de coronacrisis geen mogelijkheid hebben om een andere woning te zoeken. Het streven is dat de wet zo snel mogelijk in werking treedt. Minister van Veldhoven van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) vinden dat door de coronacrisis niemand op straat moet belanden. Ze hebben daarom afgesproken dat er geen woningen meer worden ontruimd.

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/03/26/geen-huisuitzettingen-en-verlenging-tijdelijke-huurcontracten

Met deze maatregelen wordt bevestigd dat er voor de juridische gevolgen van de coronacrisis (gelukkig) oplossingen worden gevonden.
Het motto van de maatschappelijke gevolgen hoeft voor de juridische gevolgen niet anders te zijn:
Partijen moeten goed op elkaar en zichzelf letten.

–

Wil je meer weten of is iets je niet helemaal duidelijk, bel of mail Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Coronacrisis DEEL I: De juridische (on)mogelijkheden.

De enorme maatschappelijke gevolgen van het coronavirus zijn op dit moment amper te overzien. Het motto is “Let goed op elkaar en jezelf”. Deze maatschappelijke impact heeft ook grote juridische gevolgen. Het motto hoeft daar niet anders te zijn: Partijen moeten goed op elkaar en zichzelf letten. Daarom zullen wij (ook nu) zo veel mogelijk juridisch overzicht bieden.

 

De (on)mogelijkheden volgens Certa:

 

  • Bij het niet nakomen van een afspraak bestaat niet zonder meer aanspraak op schadevergoeding (art. 6:74 BW).
    Schadevergoeding is bij overmacht niet aan de orde.

  • Vaak zal er sprake zijn van overmacht (art. 6:75 BW).
    Er is overmacht als het niet doorgaan van de gemaakte afspraak niet kan worden toegerekend. Dat is bijvoorbeeld het geval als het evenement wordt geannuleerd in verband met de door de overheid afgekondigde maatregelen (sluiting horeca).

  • Betaling (art. 6:111 BW).
    De overmacht moet zien op de afspraak zelf. Díe moet niet kunnen worden uitgevoerd. Een betalingsverplichting (bijvoorbeeld de verschuldigde huurpenningen voor een gehuurde bedrijfsruimte) zal doorgaans wel kunnen worden uitgevoerd en valt daarom niet zonder meer onder de overmacht bepaling.

    Als het nakomen van de afspraak niet wordt belemmerd of verhinderd, maar er om een andere reden voor wordt gekozen om zich niet aan het contract te houden (bijvoorbeeld het sluiten van de winkel in verband met het wegblijven van klanten) levert dat niet direct overmacht op. Sluiting van de winkel, omdat niet meer bevoorraad kan worden wel, zeker als dat het gevolg is van een overheidsmaatregel.

  • Ontbinding van overeenkomsten (art. 6:265 BW).
    Het niet nakomen van een afspraak geeft de andere partij in principe het recht om de overeenkomst te ontbinden. Het maakt geen verschil of het niet nakomen kan worden toegerekend of niet (overmacht is niet van belang). Een ontbinding zal echter niet slagen als het niet nakomen van de afspraak gelet op de bijzondere reden of de geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Overeenkomsten kunnen ook gedeeltelijk worden ontbonden.

  • Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW).
    Als er sprake is van overmacht (bijvoorbeeld door het afgekondigde inreisverbod) zodat het nakomen van de afspraak niet kan worden verlangd en ontbinding van de overeenkomst geen goede oplossing is, kan een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. Beter is als partijen zelf besluiten om te heronderhandelen op grond van onvoorziene omstandigheden. Het coronavirus en de gevolgen kunnen zeker worden aangemerkt als dergelijke omstandigheden. Het spreekt voor zich dat bij de op eerder moment gemaakte afspraken geen rekening met het coronavirus moet zijn gehouden.

  • Elke overeenkomst is onderworpen aan de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW)
    Eigenlijk komt deze regel neer op het het motto dat partijen goed op elkaar en zichzelf moeten letten.

  • Misbruik van recht (art. 3:13 BW).
    In veel overeenkomsten is een boetebeding opgenomen voor het geval dat een van de partijen de afspraken niet nakomt. Naast een beroep op overmacht kan aanspraak maken op een boete misbruik van recht zijn. Een bevoegdheid (in dit geval het inroepen van de boete) kan namelijk niet worden ingeroepen als de strekking is om de ander te schaden of als de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad.

  • Nog meer redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW).
    De rechter kan een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. Naast wijziging bepalen dezelfde redelijkheid en billijkheid dat een tussen partijen geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn.

     

Door de wet beschreven overeenkomsten (huur, arbeid, vervoer en dergelijke) kunnen eigen regels hebben. In contracten kunnen ook afwijkende afspraken zijn gemaakt, maar steeds geldt
‘Let goed op elkaar en jezelf’!

–

Wil je meer weten of is iets je niet helemaal duidelijk, bel of mail Rogier Visser.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam

De woningvoorraad en de leefbaarheid in Amsterdam staan hoog op de agenda van de Amsterdamse gemeenteraad.

Vorig jaar is een nieuwe huisvestingsverordening aangenomen. Wat betekent dit voor jou:
De nieuwe regels moeten de woningvoorraad en de leefbaarheid in Amsterdam beter beschermen. Een ander doel is het beschermen van huurders. Onder meer voor (de exploitatie van) bed & breakfasts en kamerverhuur zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd:

IN HET KORT:

  • B&B-houders moeten een vergunningen voor het exploiteren van hun B&B aanvragen;
  • B&B-houders die voor 1 januari 2019 melding van de exploitatie van hun B&B hebben gedaan, mogen nog zes jaar exploiteren onder de vóór 2020 geldende voorwaarden (mits zij een vergunning hebben).
  • Voor de omzetting van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte gelden nieuwe (aangescherpte) regels. Vraag voor 1 april 2020 een vergunning aan op basis van de nu nog soepelere voorwaarden.

–

B&B
B&B-houders konden voorheen volstaan met een melding van de exploitatie aan de gemeente. Per 1 januari 2020 is dit veranderd. Woningeigenaren moeten nu een onttrekkingsvergunning aanvragen voordat zij hun woning als B&B mogen exploiteren. Ook geldt sinds 1 januari 2020 een quotum per wijk; B&B-houders hebben zich vóór 15 februari 2020 bij de gemeente moeten aanmelden. Omdat het aantal aanmeldingen (voor de deadline van 16 februari 2020) de quota niet overstijgt, vindt er geen loting plaats. Iedere B&B-houder die zich voor de deadline heeft aangemeld, kan een vergunning aanvragen. Een vergunning wordt voor acht jaar verleend.

B&B-houders die voor 1 januari 2019 een melding van de exploitatie van hun B&B bij de gemeente hebben gedaan, maar die nog niet aan de nieuwe regels voldoen mogen hun B&B nog zes jaar exploiteren op de vóór 2020 geldende voorwaarden (als zij een vergunning hebben). B&B-houders moeten bij huurpanden vanzelfsprekend (nog steeds) toestemming hebben van hun verhuurder.

Kamerverhuur
Een woningeigenaar die zijn zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimten (kamers) wil gaan verhuren is verplicht daarvoor een omzettingsvergunning aan te vragen. Deze verplichting geldt al jaren, maar wordt in de praktijk (lang) niet altijd nageleefd. In de Huisvestingsverordening 2020 heeft de gemeente Amsterdam de regels aangescherpt om zo de wildgroei aan kamerverhuur (zonder vergunning) aan te pakken. Nieuw is onder meer een quotum per wijk en per pand, geluidseisen voor een woning met vier of meer kamers en de eis dat iedere huurder een eigen huurcontract moet hebben (omdat huurders op deze manier met hun huurcontract naar de huurcommissie kunnen stappen). Verder geldt dat zich minimaal 3 huurders/bewoners moeten hebben ingeschreven op het adres. Tot 1 april 2020 kunnen woningeigenaren op basis van soepelere voorwaarden een vergunning aanvragen.

Schaarse vergunningen
De vergunningen voor B&B en voor kamerverhuur zijn schaars: er gelden quota en om te voorkomen dat over een aantal jaar niemand meer in aanmerking komt voor een vergunning, worden voor B&B slechts tijdelijke vergunningen afgegeven die gelden voor acht jaar. Voor kamerverhuur ligt dit anders. Tijdelijke vergunningen zijn daar niet mogelijk. Huurders hebben namelijk recht op huurbescherming en het huurcontract eindigt niet bij het eindigen van de vergunning.
Het is dus nog maar de vraag hoelang het duurt voordat verhuurders een vergunning kunnen aanvragen op het moment dat de quota zijn bereikt.

De nieuwe regels hebben niet alleen gevolgen voor verhuurders. Ook huurders zullen hierdoor worden geraakt. Voor verhuurders wordt het namelijk aantrekkelijker om zelfstandige woningen in de vrije sector te verhuren in plaats van het verhuren van kamers, waardoor het aanbod van kamers naar verwachting zal afnemen.

 

Heb je vragen over de gemeentelijke huisvestingsregels
of een andere vraag over huisvesting, mail of bel
Louise Strating.

Omdat je verder wilt

Omdat je verder wilt

Hebben huurders van woonboten nu huurbescherming?

Terwijl we dit schrijven kijken we naar een van de mooiste grachten van Amsterdam, de Keizersgracht. Vroeger vuilstort en riool, tegenwoordig Unesco-Werelderfgoed en geliefd bij toeristen. Maar de grachten dienen ook een ander doel: Wonen.

Het gekke met woonboten is:

Op veel grachten, maar ook daarbuiten, bijvoorbeeld op IJburg, zijn woonboten te vinden. Vanuit huurrechtelijk oogpunt is met deze woonboten iets geks aan de hand. Als zij gehuurd worden zijn wel de algemene huurregels van toepassing, maar niet de regels van woonruimte. Dat is op zich al opmerkelijk want het gaat toch echt om woonboten, maar het verschil met een reguliere woning springt het meest in het oog doordat huurders van woonboten geen huurbescherming hebben. Dat komt kort gezegd omdat onder woonruimte volgens de wet moet worden verstaan een gebouwde onroerende zaak. Een woonboot voldoet daar niet aan, omdat niet wordt voldaan aan het vereiste van onroerend. De wet bepaalt namelijk dat onroerend is de grond en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Een woonboot is dat in principe niet.

De wet zegt:

Een woonboot heeft een constructie die bestemd is om te drijven en wordt in juridische zin daarom gekwalificeerd als een schip. Een schip is roerend. Een verbinding tussen een schip en de bodem onder het schip zodat het met de waterstand meebeweegt leidt ook niet tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd. Vereniging met de grond kan namelijk niet worden aangenomen enkel op grond van een verbinding door middel van kabels en aansluiting op nutsleidingen en riolering (Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136).

Van geen huurbescherming naar wel huurbescherming.

Hoewel het in juridische zin juist is dat een woonboot niet onroerend is en daarom niet onder de definitie van woonruimte valt, neemt dat niet weg dat er een ongelijkheid schuilt in de consequentie daarvan, namelijk dat de huurder geen huurbescherming heeft. Als gelet wordt op de uitdagingen waar Nederland zich door het veranderende klimaat misschien wel gesteld ziet, zijn woonboten de woningen van de toekomst. Zonder te willen zeggen dat de wetgever hierop aan het voorsorteren is, is hij bezig plannen te maken om woonbootbewoners grotendeels dezelfde huurrechten te geven als bij gewone woningen het geval is. Het wetsvoorstel komt er kort gezegd op neer dat huurders van ligplaatsen een gelijkwaardige huurbescherming wordt toegekend als aan huurders van woningen op de wal.
De Raad van State heeft op 18 december 2019 over het wetsvoorstel geadviseerd. De trossen kunnen nog niet los, want na het advies van de Raad van State is de wetgever weer aan zet. Zodra het wetsvoorstel in het staatsblad is gepubliceerd, is er huurbescherming voor ligplaatsen. Er is dan nog wel een periode waarin overgangsrecht geldt. Over huur van woonboten, woningen en huurrecht in het algemeen adviseren wij je graag. Omdat je verder wilt.

Rogier Visser & Louise Strating

Omdat je verder wilt