Eigenrichting en huurrecht

Eigenrichting
De definitie van eigenrichting komt neer op het recht in eigen hand nemen. Dat is bijna altijd niet toegestaan. Er is sprake van verboden eigenrichting als bijvoorbeeld een achterstallige betaling wordt geïnd met een knokploeg. Maar is er sprake van eigenrichting als een verhuurder in verband met een huurachterstand zijn verplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen opschort door de sloten te vervangen???

Uitgangspunt
In het huurrecht is het uitgangspunt dat het niet toelaatbaar is als een verhuurder eigenhandig de sloten vervangt om zo de huurder een voet dwars te zetten. Het ene slot is echter het andere niet. Wat was het geval?

Huurachterstand
In de zaak waarover de Hoge Raad oordeelde was sprake van de verhuur van een bedrijfsruimte (bestaande uit twee units) die per juni 2016 voor vijf jaar zijn verhuurd. Vanaf januari 2019 stopte de huurder met het betalen van de huur. In mei 2019 verlaat de huurder de units, terwijl de huurovereenkomst door partijen niet is beëindigd (en op grond van de afspraken doorloopt tot juni 2021). De verhuurder heeft er na het vertrek bij de huurder op aangedrongen om de units op te ruimen en om de sleutels in te leveren. Daar is door de huurder niet op gereageerd, zodat de verhuurder de sloten heeft vervangen. De verhuurder heeft daarna aan de huurder laten weten dat de huurder geen toegang meer tot het gehuurde krijgt. In antwoord daarop heeft de huurder een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht omdat de verhuurder het gehuurde niet meer ter beschikking stelde.

Procedure
Eigenrichting gaat er vaak mee gepaard dat de rechter buiten beeld blijft, maar in dit geval liep dat anders omdat de verhuurder een procedure begint om betaling te krijgen. De tegeneis van de huurder is voor recht te verklaren dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld door de sloten te vervangen. De zaak komt uiteindelijk bij de hoogste rechter terecht.

Hoge Raad - Opschortingsrecht
De Hoge Raad wijst er op dat de zaak er door wordt gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten. De opvatting van de huurder dat de verhuurder de sloten desondanks niet mag vervangen is niet juist. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en het betalen van de huur anderzijds zijn immers tegenover elkaar staande verplichtingen. Er bestaat volgens de Hoge Raad geen rechtsregel dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat de verhuurder bij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. Ook de regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte slechts door de rechter kan geschieden kan evenmin in de weg staan aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

Sloten vervangen bij huurachterstand na het verlaten van het gehuurde mag dus.

Vragen over huurachterstanden, opschorting of de rechten van verhuurders en huurders?
De grenzen van eigenrichting zijn niet altijd duidelijk. Wilt u weten wat in uw situatie wel en niet is toegestaan? Neem dan contact op met Rogier Visser. Hij helpt u graag verder.